駐車場経営は選択肢が豊富！成功するためのコツとは【専門家監修】

駐車場経営は初心者でも始めやすい土地活用の方法と言われていますが、気になるのは「儲かるか」「失敗のリスクはどれほどあるか」「他の活用方法と比べてどんなメリットがあるのか」という点ではないでしょうか。

また、月極やコインパーキングといった業態の違いや、管理をどこまですれば良いのかなど、気になることは満載です。

そこでこの記事では、駐車場経営を客観的に分析するために、さまざまなタイプのメリットとデメリットを比較、収益シミュレーションを行います。

後半では、実際に駐車場を経営した人の体験談、成功させるポイントなども紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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駐車場経営のメリット／デメリット

駐車場経営を選ぶべきかを判断するために、メジャーな活用方法であるトランクルーム経営、アパート経営と比較してみましょう。比較項目は、初期費用、管理を外部に委託した場合のコスト、メリット、デメリットです。

活用方法	初期費用	管理コスト	メリット	デメリット
駐車場経営	10万円以下～	賃料の5～10%	整地・管理の手間とコストを抑えられる 次の活用方法へ転用しやすい	税負担は住宅系よりも高い 売上は建物系よりも低い
トランクルーム経営	100万円～	賃料の15～20％	駐車場より収益性が高い 次の活用方法へ転用しやすい	コンテナの撤去費用、メンテナンスコストがかかる 利益を上げるまで時間がかかる
アパート経営	4,600万円～	家賃の5％	収益性が高い 宅地における税制面の控除を受けられる	転用しづらい 住民トラブルのリスク 空き室リスク 管理コストが高い

メリット、デメリットを下記で詳しく解説します。

メリット1.整地・管理の手間とコストを抑えられる

駐車場は建物を建てるときとは違って、車を停められるスペースがあれば不整形地や狭小地でも活用できます。

整地のコストを抑えられ、砂利敷の月極駐車場なら10万円以下でも始められるのがメリットです。砂利敷とアスファルト舗装との金額差は後ほど詳しく解説します。

また、トランクルーム経営やアパート経営と比べると、管理にかかる手間とコストも抑えられます。初期費用・管理コストともに少額なので、短期間で収益化しやすいと言えるでしょう。

メリット2.次の活用方法へ転用しやすい

建物を建てずに活用できるため、更地に戻しやすいのも大きなメリットです。契約期間さえ決めてしまえば、将来的に更地に戻して家を建てたり、店舗を建てたりと転用できます。

また、更地のまま放置して固定資産税を支払い続けるのではなく、駐車場の収益から固定資産税を支払う方がお得です。利益が大きくなれば、転用する際の資金を蓄えることにもつながります。

デメリット1.税負担は住宅系よりも高い

宅地（住宅用地）には固定資産税と都市計画税の軽減措置制度が設けられているため、アパートやマンションといった賃貸住宅を建てる場合は節税できます。

しかし、駐車場は宅地ではないため固定資産税・都市計画税の軽減措置の適用を受けられません。相続税についても同様です。節税目的の土地活用を求めている人には不一致な選択肢といえます。

駐車場経営にかかる税金

駐車場経営にかかる可能性のある税金は次の通りです。

税金の種類	税率	税の計算式
固定資産税（土地）	1.4%	評価額×税率
固定資産税（設備）	1.4％	評価額×（1－減価率）×税率
都市計画税（自治体による）	上限0.3%	評価額×税率
所得税	5～45%（所得額に応じて変動）	（利益-控除額）×税率
住民税	区市町村民税： 6% 道府県民税・都民税：4%	（所得金額-所得控除）×税率
個人事業税（所得税、住民税を申告しない場合）	5%	所得金額×税率

固定資産税は所有する資産に対する税金です。

駐車場の場合、土地の部分と駐車場設備の部分にそれぞれ課せられます。設備部分などの消費する資産に課せられる税金を償却資産税と呼ぶこともあります。駐車場には税の優遇制度が適用されないため、どちらも本則税率の1.4％で計算します。

都市計画税は、都市計画事業を行う市街化区域内等に限って課せられる税金です。対象地域かどうかは自治体のホームページなどで確認できます。

所得税と住民税は、駐車場経営で得た収益に応じて課せられます。個人事業税も同様ですが、290万円の基礎控除がある関係で小規模な駐車場は課せられないことがほとんどです。課税対象になるかどうかは、所轄の都道府県に確認しましょう。

駐車場経営で税金について詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。

デメリット2.売上は建物系よりも低い

駐車場は土地の面積分しか貸し出せないため、縦の空間を活用できる建物系の活用方法と比べると売上は少額になります。とはいえ、初期費用や管理費用も少額なので、利益も少額かと言うと、そうとは限りません。

アパートやマンションの場合、空き室が増えればその分売上は下がりますが、ローンの返済や高額な管理コスト、土地だけでなく建物にもかかる固定資産税の支払いが続きます。

また、住民トラブルへの対応、建物の経年劣化による修繕費用の積み立てなども必要です。駐車場経営はローリスクローリターンであることを覚えておきましょう。

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駐車場経営の2つの業態を比較

駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2つの業態があります。それぞれの特徴は次の通りです。

業態	初期費用	メリット	デメリット	向いている土地のタイプ
月極駐車場	10万円以下～	安定した収入が得られる 初期費用が安い	収益が少ない 契約者がいないと収入がゼロになる	比較的広い土地 住宅街 オフィス街や工場の近く
コインパーキング	数十万円	高収益が期待できる 利用者が幅広い	初期費用が高い 断続的な市場調査が必要	繁華街 駅近 人気の商業施設周辺

それでは、2つの業態をそれぞれ詳しく見てみましょう。

月極駐車場

月極駐車場は、借主と月単位で契約し収入を得る運営方法です。舗装の種類別に見た初期費用の相場は次の通りです。

舗装の種類	1平米あたりにかかる費用	1平米あたりの合計金額	車5台分（約16.5平米）にかかる合計金額
砂利	・掘削：500円～ ・残土処分：1,200円～ ・砕石、転圧：1,300円～	3,100円～	約50,000円+重機レンタル30,000円 ＝合計80,000円
アスファルト	・掘削：500円～ ・残土処分：1,500円～ ・砕石：300円～ ・アスファルト舗装：3,000円～	5,300円～	約87,000円+重機レンタル30,000円 ＝合計117,000円

砂利敷きのタイプなら10万円以下で始められる可能性があり、収益化するまでの期間を短縮できます。また、契約者さえ獲得できれば、長期間安定した収入を得やすいのが大きなメリットです。

住宅地や勤務地の近くなど、長期間の契約をする人が多いエリアなら月極駐車場がおすすめです。

コインパーキング

コインパーキングは繁華街やターミナル駅周辺など、人流の多いエリアに適した時間貸しの運営方法です。需要の高いエリアでコインパーキングを運営できれば、月極駐車場よりも大きな収益を上げることが期待できます。

舗装はアスファルトが主流で、その他にも次のような機材費がかかります。

駐車スペースの広さにもよりますが、自ら舗装・機材を設置する場合の初期費用の相場は200万円以上です。ただし、運用方式によっては初期費用が不要になるケースもあります。次の項目で詳しく解説します。

駐車場経営の3つの運用方式を比較

駐車場経営の運営方式は、個人経営・管理委託・一括借上の3つに分類できます。それぞれの違いは次の通りです。

経営方式	初期費用	管理コスト・手間	コインパーキングにおける収益シミュレーション
個人経営	200万円～	・電気代 ・損害保険料 ・トラブル対応 ・料金回収	【想定】 ・車6台分 ・稼働率35%想定 ・24時間、15分100円 【収益】 1年目：約410万円 2年目：約710万円
管理委託	200万円～	・電気代 ・損害保険料 ・管理委託費（賃料の15～20％）	【想定】 ・車6台分 ・稼働率35%想定 ・24時間、15分100円 ・管理を事業者に委託 【収益】 1年目：約370万円 2年目：約680万円
一括借上（事業用定期借地）	0円～ ※アスファルト舗装、フェンス設置費用は土地所有者が負担する可能性有	・とくになし	【想定】 ・車6台分 ・1台あたり40,000円 【収益】 1年目～：288万円

以下で各経営方式を詳しく解説します。

個人経営

個人経営はすべての業務をオーナーが担う経営方式です。初期費用はかかりますが、経営開始後の費用がほとんどかからないため他の経営方式と比べ、収益性はかなり高いといえるでしょう。

また、地域のニーズやイベントごとに合わせて料金設定を変えるなど、経営の自由度が高いこともメリットです。

ただし、ひとりで経営から管理まで行うにはかなりの時間と労力が要ります。料金の回収だけでなく、定期的な舗装のし直しや機材修理といったメンテナンス、借主や近隣住民とのトラブル対応などを自分で行わなければなりません。

管理委託

定期的な清掃や料金の回収、トラブル対応といった管理業務だけを業者に委託する方法です。管理委託方式のメリットは、なんといっても管理の手間や時間が省ける点です。トラブル対応など24時間体制でサポートしてくれる管理会社もあります。

しかし、管理を委託するには賃料の15～20％相当の手数料がかかるため、収益性は個人経営にはかないません。

また、経営の自由度も下がってしまいます。新たな取り組みに管理会社の許可が必要だったり、撤退したいと思っても管理会社の契約期限を待たなければならなかったりと、経営に制限がかけられる場合があります。

一括借上

一括借り上げは、駐車場経営と言うよりも「事業用定期借地」に該当します。駐車場経営をしている大手企業に土地を貸し出す方法です。収入は借地の賃料のみとなります。

アスファルト舗装の費用は実費になる可能性がありますが、管理コストや電気代などを負担する必要はありません。駐車場経営に携わらない以上、知識も必要ないため初心者でも取り組みやすいと言えるでしょう。

ただし、駐車場としての付加価値を乗せた賃料を得られるわけではないので、収益性は個人経営や管理委託よりも低くなります。また、契約期間中は自己都合で更地に戻したり、転用したりできません。

土地活用としての駐車場経営について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

駐車場経営の始め方

駐車場経営を始めるにはどのような手順を踏まなければならないでしょうか？土地を持っている場合と持っていない場合に分け、その手順を解説します。

自分の土地で駐車場経営を始める方法

土地をすでに持っている場合の手順は上記の通りです。

管理会社や借上を依頼する業者などを決める際は、複数社のサービスを比較することをおすすめします。

経営体制が整ったら、実際に舗装工事や機材導入を済ませ、駐車場経営をスタートさせます。看板を設置したり、Web広告を出したりして宣伝活動も行いましょう。

駐車場経営の始め方について取り上げたこちらの記事もおすすめです。

土地なしで駐車場経営を始める方法

土地を所有していない状態から駐車場経営を始める場合、以上のような流れで土地を購入したり借りたりして経営を始めます。次のような点を重視して土地を探しましょう。

よい土地が見つかったら、土地の所有者を調べます。不動産会社やポータルサイトで売りや賃貸に出されている土地はそのまま問い合わせましょう。所有者がわからない場合は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。所有者がわかったら、賃貸交渉や購入交渉を行いましょう。

しかしながら、直接個人で交渉すると身構えられてしまう可能性や手続きの不備などでせっかくのチャンスを逃してしまうことにもなりかねません。仲介手数料はかかりますが不動産会社に仲介依頼したり、事前に価格相場を調べておいたりするとスムーズです。

土地なしから駐車場経営を始める流れについては、こちらの記事でも解説しています。

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駐車場経営を成功させる4つのポイント

駐車場経営についてのイメージはつかめてきましたでしょうか。続いては、駐車場経営を成功させるために押さえたい大事なポイントを紹介します。初めての駐車場経営では、最低限チェックしておきたい4つのポイントをご紹介します。

土地やエリアの特徴の捉えちがえや資産計画を見誤りは、思ったような利益が得られない、利用者が現れず収益が見込まれないといった失敗につながります。コツを押さえて経営の成功を目指しましょう。

実質利回りを重視する

駐車場経営を行うなら、実質利回りを重視した経営計画を立てましょう。実質利回りを求める計算式は以下の通りです。

管理費や税金などの支出を差し引いた、「実際の利回り」で検討することが大切です。実質利回りで判断するときの目安は、４%以上を期待できるかどうかです。

なお、不動産投資では年間売上額を初期費用で割った「表面利回り」を用いた広告が多くみられますが、経費の金額によって赤字になることもあるため注意が必要です。

表面利回りでみる場合は、月極駐車場なら5%以上、コインパーキングなら15%以上を目安としましょう。

駐車場経営の利回りについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

料金設定は競合を分析してから

駐車場経営の成功に適切な料金設定は欠かせません。コインパーキングの場合は競合の料金相場に収入が左右されやすいため、特に注意が必要です。

価格設定は利回りを把握して行いましょう。利用者の獲得のために値下げを繰り返す経営者も少なくありません。

しかし、競合する駐車場と価格競争が起こったり、値下げしすぎてコストの回収ができなくなったりといった事態に陥る可能性もあります。実質利回りを意識し、収支計算を行うことで無理な値下げを防ぐことができます。

値下げだけで顧客の獲得を促すのではなく、管理体制の充実や料金の発生時間の調節を行うなどの工夫も有効です。

車の停めやすい配置を意識する

立地条件だけでなく、車の停めやすさも利用者の獲得に大きく影響します。利用者が駐車しづらい配置や土地だと、立地の利便性が高くてもリピーターがつかず、利用者が増えづらくなります。

駐車場をつくるなら、利用者が車を停めとやすい配置を意識しましょう。具体的には、歩道縁石の切り下げ工事で出入りしやすくしたり、駐車スペースや精算機を利用者がとめやすいようにしたりなどの工夫が考えられます。

また、稼働率がよい駐車場を調査することも大切です。その土地の特徴を掴むことで、どのように駐車スペースを配置するかイメージする助けになります。また、利用者の目線に立つために自身で駐車を試してみるのもよいでしょう。

困ったときの相談先を確保する

自分だけで経営していると、空車が目立つときやライバルが出現したときなどは不安になるかもしれません。困った内容に応じた相談先を用意しておくことが大切です。

ひとりで悩まず、専門家の意見を聞きながら行動することが経営成功につながるでしょう。

土地活用の相談窓口に関して紹介したこちらの記事も併せて参考にしてみてください。

【体験談紹介】駐車場経営って実際どう？

ここで実際に駐車場を経営した人の体験談を見てみましょう。成功体験談はもちろん、失敗して撤退した方の体験談や、トラブル事例も挙げていますのでぜひ参考にしてください。

駐車場経営はここが魅力！成功体験談

まず、駐車場経営の始めてよかった点を語った体験談2つをご紹介します。

月極

安定して一定の収入を得られるのは、心理的に大きなメリットですね。なにより、駐車場会社が全て管理してくださるので、事故やトラブル時の心配が少ない点も、より一層気持ちを楽にしてくれます。（中略）
管理をお願いしているので、自分で対処しなくてよく、大変助かっています。事業地と私が住んでいる場所が離れているので、トラブル等が発生する度に毎回行き来するのは大変です。趣味や生活で、自分のために使える時間が増えるのも嬉しいですね。自宅で野菜を育てる時間も十分持てるようになりました

引用：駐車場経営マガジン「『運営を任せられるから、自分の時間が増やせる』　小規模コインパーキングオーナーが語る駐車場経営のポイント」※一部記載を変更

コインパーキング

とても不動産の管理はできないと思ったので、コインパーキング会社に土地の見積もりを依頼し、貸し出すことにしました。こうすると、見積もられた一定額の賃料収入が確実に入ります。（中略）
派手な不動産投資と比べると、リスクが少ない分、得られるリターンも少なくて地味なのかもしれませんが、初期投資がほとんどいらずに安定した賃料も見込めるので、私にとっては十分な活用方法だと思っています。不動産投資家と呼ばれるような成功とは無縁ですが、仕事もしているので、今の生活に固定賃料がプラスされるだけでも良かったと思っています。

引用：駐車場.jp「【ケース紹介】土地を相続した私が、駐車場経営を選んだ4つの理由」※一部記載を変更

以上の２つの体験談からわかった駐車場経営の魅力は次の通りです。

駐車場経営のここが大変…失敗体験談

一方、さまざまな理由で駐車場経営を撤退を余儀なくされた、トラブルに巻き込まれたといった例もあります。そんな駐車場経営に関する失敗体験談を2つ見てみましょう。

コインパーキング

オープンして半年が過ぎたころ、300メートルほど離れた12、13台規模の大手コインパーキングが突如値下げを敢行。（中略）
結局、鈴木（仮名）さんは大手運営会社の「兵糧攻め」に耐え切れず、オープン3年を前に撤退した。利回りとしては悪くないが、当初の見込みが外れて売り上げが右肩下がりになったことに加え、常に競争にさらされるという心理的圧迫に耐えきれなかったからだ。（中略）
「一括借り上げにして、何もせずお金が入るようにしておけばよかったと後悔しています。（中略）もう少し小規模なパーキングであれば、大手もお目こぼししてくれたかもしれません」

引用：楽待不動産投資新聞「安易なコインパーキング投資が『失敗』する理由」（2021年6月時点）※一部記載を変更

以上２つの失敗体験談からわかる駐車場経営の懸念点は次の通りです。

駐車場経営の失敗について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

まとめ

数ある土地活用のなかでも、駐車場として活用する方法は比較的容易で、初心者に向いているといわれています。初期コストが低く、利用者も得やすいため扱いやすい投資です。

その一方で収益率が低いというデメリットも併せ持っています。土地の形状やそのエリアの特徴、利回りや競合の有無を鑑みて、適した形で経営することが大切です。

関連記事を読んだり専門家に相談したりしながら、具体的なイメージを掴んだ上で挑みましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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