事故物件でも売却できる!コツをおさえて訳アリ物件を早期・高額売却

不動産売却

「いわゆる事故物件の処分に困っている…」「事故が起きてしまった物件は安くても売れないと聞いて不安」とお悩みではありませんか?

事故物件とは、判断基準は明確に定まっていませんが、何らかの原因で前の住居者が死亡したり、事件や事故歴のある物件などのことをいいます。事故物件や訳アリ物件は心理的に敬遠されることが多く、その後の賃貸や売却が難しいとされています。

しかし、事故物件であっても売却は可能です。事故物件を適切に対処するためには、まず正しい知識を身につけましょう。本記事では、事故物件に関する基礎知識や、できるかぎり早く高く売却する方法などを解説していきます。適切な対処方法を理解し、事故物件の売却を成功させましょう。

事故物件とは何か

まず、事故物件についての基本的な情報を紹介します。前述したように、事故物件には定義が存在しておらず、「この物件は事故物件」と明確に判断することは難しいです。これは、事故物件が人の心理にかかわるものであるためです。詳しく見ていきましょう。

そもそも事故物件とは

事故物件とは、心理的に敬遠されやすい物件のことです。事故物件には明確な定義は存在せず、該当するのかどうかは、具体的な事例を見て判断されます。事故物件と聞くと、自殺や他殺があった物件を想像する人も多いと思いますが、以下のようなものが事故物件に該当します。

  • 自殺や他殺が起こった物件
  • 事件や事故など何らかの原因で人が亡くなった物件
  • 火災など災害が起こった物件

上記のような物件が直ちに事故物件と認定されるわけではありません。事件や事故が起こった原因・経緯などによって判断することが多いです。たとえば、殺人や自殺などが原因である場合は事故物件とされる一方で、高齢者が自然死したケースは事故物件には該当しません。ただし、自然死であっても、長期間放置されてしまえば事故物件とされることもあります。

建物や土地自体に何らかの問題がある場合も、事故物件と認定されるケースがあります。事故物件に該当するかどうかは、「世間一般の人々がどう思うか」を基準に、各不動産会社が判断することが一般的です。

事故物件の基準は国土交通省が策定中

事故物件か否かの判断基準として、現在国土交通省がガイドラインの策定を行っています。

基本的に事故物件の認定は、個々の不動産会社に判断が委ねられています。しかしその結果、入居者と不動産会社との間でさまざまなトラブルが生じていることが、以前から問題視されていました。

先ほど述べたように、事故物件は心理的に敬遠される物件のことで、その基準は人によって異なります。たとえば、「自殺者がいた家でもきれいになれば住める」という人がいれば、「自然死でもそんなところには住みたくない」という人がいるためです。何を事故物件とするの基準は個人によって差があります。

トラブルを防ぐため、国土交通省は事故物件の認定基準に着目し、2020年2月に有識者会議を開催しました。有識者会議では、事故物件の認定基準を明確にするガイドラインの策定を行い、取りまとめを目指しているようです。

事故物件の売却には告知義務がある

事故物件を売却する際、事故物件であることを買主に告知する義務があります。宅建業法47条で定められており、黙って売却すると、売却後でも損害賠償や売買契約の解約に応じなければなりません。

事故物件の告知は、口頭だけでなく書面で行う必要があります。必ず売買時の重要事項説明書や売買契約書などに明記し、取引の相手に重要な影響を及ぼす事項があることに合意が得られたうえで契約を結ばなければなりません。もちろん、書面で契約を結ぶ前にも口頭で説明しておく必要があります。契約時まで隠して急に告知するようでは、買主が不信感を抱いて当然です。

告知義務期間は事故後7年が一般的

事故物件として告知しなければならない期間は、法的にはいまだ定まっていません。一般的には、事故発生後7年程度経過までは告知が必要と考えられています。

ただし、過去には50年以上前の殺人事件の告知がなかったとして、心理的瑕疵が追求されたケースもありました。人によって気になる・気にならない部分は違ってきます。

どういった人が購入するかわからないなかで、「7年たったから告知しなくていい」と判断してしまうのは危険です。仲介を依頼する不動産会社と相談しながら、告知するか否かの判断は慎重に行いましょう。

事故物件でも売却は可能

ここまで読んできて、「自分の物件はどうやら事故物件に当てはまる…」「ほとぼりが冷めるまで所有していないといけないのかな…」と不安に思った人もいるでしょう。しかし、事故物件であっても売却は可能です。

たしかに、心理的な条件というのは人によって異なります。事故物件というだけで絶対に住みたくないという人も多いでしょう。しかし一方で、事故物件でもまったく気にしないという人もいます。

事故物件は売却のターゲットが狭まるため、通常の物件よりも安く売り出されることが一般的です。通常より安いことで、「安いなら事故物件でも大丈夫」「このくらい下げてくれるなら問題ない」と購入を希望する人もいます。事故物件だからといって諦めず、売却に踏み出しましょう。

事故物件を売却する5つのポイント

前述の通り、事故物件でも売却は可能です。しかし、通常の物件と同じように売りに出しても、思うように売却に至らない可能性があります。事故物件を無事に売却するためには、何らかの工夫をする必要があるでしょう。

ここでは、事故物件を売却するためにおさえるべきポイントを5つ紹介します。

  • 価格を相場より安く設定する
  • クリーニングやリフォームを行う
  • 実績がある不動産会社に依頼する
  • 期間を空けてから売りに出す
  • 更地にしてから売却する

価格を相場より安く設定する

事故物件を売却する際は、通常の物件の相場より安く価格設定することが一般的です。ただし、不用意に下げ過ぎても購入希望者の不信感をあおる可能性があります。まずは通常物件だった場合のどの程度で売却できたかを把握し、価格を設定しましょう。

事故物件の売却価格相場は次の通りです。

事故物件売却価格相場図

このように、事故物件の場合、通常物件と比べて2~5割程度の割引が必要になると考えられます。もちろん、物件の状況や事故の原因などによって価格は異なるため、不動産会社と相談して価格を設定しましょう。

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クリーニングやリフォームを行う

事故物件を売りに出すなら、クリーニングやリフォームを行い、見た目をきれいにしましょう。特に自殺や殺人、事故死などがあった物件は、衛生面や清潔感の無さからも買主から避けられる傾向があります。ハウスクリーニングやリフォームでできるだけ見た目をきれいにし、物件の悪い印象を取り除く努力が必要です。

具体的には次のような作業を行いましょう。

  • 壁紙やクロスの交換
  • 部屋の消臭や消毒
  • カーペットの全面交換
  • 部屋の印象を一新する全体的なリフォーム

不動産会社のなかには、事故内容に応じてお祓いをすすめられることもあります。こうした事故物件のイメージ改良のための費用は、売主が負担することになります。見積もりを取るなどして全体的な費用を把握しておくとよいでしょう。

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実績がある不動産会社に依頼する

事故物件の売却を効率的に進めるには、実績がある不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

事故物件の売却は、通常の物件に比べて考慮すべき事項が多く、ハードルが高い売却といえます。そもそも不動産売却が初めてで、何も分からないという人にとってはなおさらでしょう。そういったケースでも、事故物件の売却実績をもつ不動産会社であれば安心して任せることができます。

また、通常の物件に比べ、事故物件の売却では担当者との会話がより重要です。会話が不十分だと、担当者に伝えていなかった部分が買主の怒りを買い、売却成立後のトラブルに発展することも考えられます。仲介を依頼する前に担当者に質問するなど、積極的にやり取りを行い、信頼できる人物かチェックしましょう。

不動産会社を探す際は、ネット上にある一括査定サイトなどを上手に利用して複数の会社と連絡を取り、査定額や対応内容を比較するとよいでしょう。

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期間を空けてから売りに出す

事故物件は、事故があった直後は売却しにくい傾向があります。少しでも売却価格を高くしたいなら、事故から数年期間を空けて売却するほうがよいです。

事故発生後すぐに売却したい気持ちになるかもしれませんが、たとえ売却できたとしても相場よりも大幅に低い価格になる可能性があります。一定の時間がたてば、事故の内容を告知しても値下げ率を低くできる可能性が高いです。

ここで注意したいのが、期間を空けたからといって事故があったことを隠してよいわけではないという点です。告知義務期間は7年が一般的と述べましたが、事故から何年たっていたとしても、不動産会社には必ず事故を報告しましょう。値段に反映するか、買主に詳しい告知を行うかは不動産会社が判断するもので、売主が決めるものではありません。

更地にしてから売却する

殺人など心理的影響の大きい事故があった物件は、思い切って取り壊して更地にしてから売却する手もあります。事故が発生した建物を取り壊して更地にすることで、買主への心理的負担を大きく軽減することが可能です。

ただし、解体費は売主が負担することになります。解体費は、木造1坪で4~5万円など、建物の作りと広さによって異なります。崩れにくく広い物件は高額になると考えておきましょう。

また、物件によっては建物があったほうが売りやすい場合もあります。自分の判断だけで解体せず、まずは不動産会社に取り壊しを考えている旨を含めて相談しましょう。

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事故物件を売却する手順

では、実際に事故物件を売却する流れを見ていきましょう。

  1. 不動産会社に査定を依頼
  2. 売却前にすべきことを担当者と相談
  3. 売却活動を始める
  4. 事故内容を説明し合意のもと売買契約

大筋の流れは、一般的な不動産売却と大差ありませんが、事故物件の場合細かい配慮や手順が必要になることもあります。以下で詳しく解説します。

1.不動産会社に査定を依頼

まずは自身の不動産の価値を知るところから始めましょう。査定依頼は複数の不動産会社に行うことをおすすめします。査定額や対応を比較することで、よりよい不動産会社に出会うことができます。

一括査定サイトなら、一度の入力で複数社に査定依頼ができるので簡単です。通常物件としての相場が知りたいからと、事故物件であることをあえて伏せる人も少なくありません。しかし、そうしてしまうと事故物件に強い不動産会社かどうかの判断がつかなくなります。事故物件であることに加え、通常の物件としての相場が知りたいことを備考欄に記載するとよいでしょう。

一括サイトなどで2~3社の不動産会社に絞ったら、訪問査定を依頼しましょう。訪問査定とは、不動産会社の査定員が直接物件を訪れ、物件の状態や周辺環境を見てより精度の高い査定額を算出する方法です。訪問査定を依頼したら、査定員に事故の詳細を話しましょう。もちろん、話したくないことまで話す必要はありませんが、事故の概要は大まかでも説明したほうがより正確な査定額を出してもらえます。

2.売却前にすべきことを担当者と相談

契約を結ぶ不動産会社を決めたら、売却のためにすべきことを担当者と相談しましょう。担当者が不動産のプロとして物件を見て、ハウスクリーニングで済むのか、全面的なリフォームが必要か、または取り壊したほうが高く売れるのかなど総合的に判断します。

こうした判断を的確に行うためには、事故の内容や予想される買主の心理的な影響について担当者に話す必要があります。プライベートなことを話すことにもなるため、そういった意味でも信頼できる担当者に出会うことが大切です。

また、不動産会社は、ハウスクリーニングやリフォームなどの業者と提携していることが多く、安く業者を紹介してくれることも多いです。売却のためにかけられる費用の予算も話しておくとよいでしょう。

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3.売却活動を始める

ハウスクリーニング等を済ませたら、いよいよ価格を設定して売り出しを開始します。不動産会社によって取り壊しなどの作業中に売り出しを始める場合もあります。

売却活動時に気をつけたいのが、購入希望者に事故があったことを適切なタイミングで伝えなければならないという点です。契約時に突然事故物件だったことを伝えてしまっては、そのまま契約を続けることは難しいでしょう。

優良な担当者であれば、タイミングをはかって話してくれると思いますが、気をつけたいのが内覧時です。売主が対応する内覧では、購入希望者から売却理由を質問されることがあります。誤解や悪いイメージが生まれないよう、事前に担当者と受け答えを相談しておくとよいでしょう。

4.事故内容を説明し合意のもと売買契約

購入希望者が購入を決意したら、いよいよ売買契約に進みます。売買契約をする際は、繰り返し述べているように、事故物件であることやそれによって起こり得る影響についてを書面で告知する義務があります。

主に、契約時に買主と売主が読み合わせる重要事項説明書に記載することが多いです。読み合わせをし、合意がとれたら捺印をして契約を結びます。

また、事故物件の売却では購入希望者から値引き交渉が行われることも多いです。無理な交渉には応じる必要はありませんが、なるべく聞き入れる姿勢を見せたほうが成約につながりやすいといわれています。担当者といくらまでの値引きであれば応じるなどと決めておくとよいです。

不動産売買の値引き交渉について買主・売主それぞれの視点で解説したこちらの記事もご覧ください。

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早期売却を目指すなら買取

なかなか思うように事故物件を売却できない場合や、早期に売却したい場合には、不動産会社に買い取ってもらう買取を視野に入れることもおすすめです。買取のほうが仲介によって買主を探すよりも、効率的に物件を処分できる傾向があるので、急いで売却している人に向いているといえます。

ここからは事故物件の買取の具体的な中身や、事故物件を買取にする場合のメリット・デメリットについて解説していきます。

事故物件の買取とは

不動産物件を売却する際の手続きは、不動産会社と契約を交わして仲介を依頼し、市場にて買主を探すといった流れです。一方買取の場合は、不動産会社が物件の買主となって不動産会社と直接売買契約を交わし、契約締結後は物件を不動産会社へ引き渡します。

買取の具体的な手順は以下の通りです。

  1. 査定を依頼する
  2. 買取業者を選択する
  3. 業者から買取金額を提示される
  4. 売買契約の締結
  5. 入金
  6. 引き渡し

最初の査定依頼を開始してから、物件の引き渡しが終了するまでの期間は1ヶ月程度です。通常の仲介売却が3ヶ月以上かかることを考えると、かなりの時間短縮が見込まれることがわかります。

不動産買取の基本の流れは以下の記事でも紹介しています。

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買取を利用するメリット/デメリット

事故物件を買取業者に売却することには、メリットだけでなくデメリットもあります。デメリットにも注意を払って売却方法を選びましょう。

以下は事故物件を買い取ってもらうメリットとデメリットをまとめたものです。

メリット デメリット
  • 短期間で売却が完了する
  • 近隣住民に知られずに売却できる
  • 売却価格が安くなる
  • 買取を断られる場合もある

買取を利用するメリット

事故物件を買取業者に売却する最大のメリットは、比較的短期間で交渉をまとめられる点です。買取の査定を始めてから物件の引き渡しまで1ヶ月程度が一般的ですが、早ければ数日で完了するケースもあります。買取業者によっても異なるので問い合わせて確認しましょう。

また、事故物件であることを近隣住民に知られずに手続きを進められる点も、買取の大きなメリットです。物件を売りに出すと、広告等で情報が出回り、家の前にも分譲中の旗が建ったり、人の出入りが多くなったりします。広告に事故物件であることを明記する必要はありませんが、急な引っ越しや売却で近隣住民に事故があったことを悟られることも珍しくありません。

買取であれば、何度も人が出入りすることなく売却して手放すことができるので、水面下で売却を行うことができます。

買取を利用するデメリット

事故物件を買取にする最大のデメリットは、仲介による売却よりもさらに買取価格が安くなってしまう点です。買取を急ぐのであれば、ある程度価格が安くなる点は受け入れる必要があります。

大きな問題のない不動産であっても、買取で売却すると2~3割程度安い金額での取引になることが一般的です。事故物件で相場より2~5割下がった価格から、さらに安くなるわけですから、高額売却を目指す人には向いていない売却方法といえます。

また、必ずしも事故物件を買い取ってくれるわけではありません。立地や周辺環境等の条件が悪い場合は、買取を断られるケースがある点もデメリットといえます。

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事故物件の売却に役立つ知識

本記事の最後に、事故物件を売却するうえで知っておくと役に立つ知識を3つ紹介します。知識を身に付け、売却を優位に進めましょう。

事故物件の要因となる瑕疵とは?

不動産売買でいう瑕疵とは、物件の傷や欠陥・欠点のことです。瑕疵は、その不動産が事故物件に当てはまるかどうかに大きく影響しています。

瑕疵は、心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の3つに分けられます。

3つの瑕疵

なかでも、事故物件に大きく関わるのは心理的瑕疵です。事故物件は心理的に敬遠されやすい物件のことをいいますが、この原因とされるのが心理的瑕疵にあたります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、心理的な不快感や居心地の悪さを感じる要因のことです。たとえば自殺や殺人、不慮の事故などにより居住していた人が亡くなった場合、その物件は心理的瑕疵を持った事故物件として扱われます。

このような理由から、事故物件のことを心理的瑕疵あり物件と呼ぶこともあります。主に不動産の広告の備考欄に書き込まれる場合が多いです。

また、物件に住んでいた人に原因がなくても心理的瑕疵あり物件として扱われることがあります。たとえば、墓地や火葬場が近い物件や、空港や工場の騒音が日常的にある場合など、環境的な要因もこの心理的瑕疵に含んで考えられます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物や土地に存在する何らかの物理的な欠陥を指しますが、具体的な例は以下の通りです。

  • シロアリの被害
  • 雨漏り
  • 排水管の根詰まり
  • 基礎工事の欠陥

これらの物理的瑕疵があると、物理的瑕疵物件として扱われ、価格が下がることがあります。孤独死が起こった古い事故物件は、心理的瑕疵に加えてこうした物理的瑕疵も持っていることも少なくありません。

法律的瑕疵

建物を建設する際、遵守すべき法律に違反して建てられた物件を法律的瑕疵物件といいます。いわゆる違法建築物件がそれに該当します。建築時に遵守すべき主な法律は都市計画法・建設基準法・消防法の3つです。

法律的瑕疵のある物件に該当するのは次のようなケースです。

  • 建築制限がある計画道路の予定地に建設された物件
  • 接道義務を満たしておらず再建築ができない物件
  • 消火設備や警報設備など消防法で定められている防災設備が整っていない物件

法律的瑕疵物件は、築年数の古い物件に多いです。上記のような法律が整備される前に作られた家は、家主が知らない間に違法建築として認められていることもあります。

契約不適合責任とは?

不動産売買をトラブルなく行うために、契約不適合責任は大切な知識です。不動産売買における契約不適合責任とは、売買契約書に記載のない瑕疵について、成約後であっても売主が責任を負う仕組みをいいます。

事故物件を売買する場合、重要事項説明書等に事故があった旨、つまり心理的瑕疵を明記しなければならなかったように、前述した3つの瑕疵は、いずれも買主に告知する義務があります。

契約書に明記せず売買契約を結んだ場合、それが発覚した時点で売主は損害賠償請求や売買代金の減額、契約解除に応じなければなりません。

事故物件売却で起こるトラブル

不動産売買にトラブルはつきものです。買主とのいざこざを防ぐためにも、事故物件の売却で起こりやすいトラブルの例を把握しておきましょう。

事故物件売却のトラブル例は以下の通りです。

  • 7年前に強盗殺人があった物件にも関わらず、事件・事故はなかったとして売却した
  • 売却した不動産で火災による焼死者が3年前にいたことがわかった
  • 自殺があったことを隠して売却したが、近隣住民の話で判明した

どの例も不動産にかかわる事件や事故を隠して売却した場合に起こるトラブルです。早く高く売却したいからといって、瑕疵がないと偽って売却すると、損害賠償や代金の減額などでかえって手元に残る金額が少なくなることもあります。事件や事故があった場合は必ず報告しましょう。

まとめ

事故物件は心理的に避けられてしまうため、売却が難しい不動産と考えられています。たしかに、通常の物件よりも売却に時間がかかったり、安く売ることになったりすることも多いですが、事故物件であっても、ポイントをおさえれば早期売却や高額売却も夢ではありません。

事故物件の売却を成功させるには、頼れる不動産会社と担当者を見つけましょう。不安なことが多い事故物件の売却では、経験豊富な担当者のいる不動産会社がおすすめです。よい担当者に出会うことができれば、些細なことも相談しながら売却を進められます。事故物件だからといって諦めず、まずは行動してみましょう。

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