空き家は無料で住めるの!?入手方法や注意点、かかる費用を総まとめ!

不動産購入

「空き家を無料で手に入れるなど夢のような話はありえない」と感じていませんか?実は、空き家を無料で譲り受けることは夢物語でも怪しい商法でもなく、利用可能な不動産の入手方法の一つです。しかし、どういった経緯でそれが可能になったのかを知らなければ、不安が残るのも当然でしょう。

この記事では、空き家をとりまく現状から無料取得を可能にしているカラクリをひもとき、どんな入手方法があるのかを解説していきます。不動産購入を検討する前に今回の内容をインプットして、空き家の無料取得を一つの選択肢とできるのか見ていきましょう。

日本の空き家の現状

少子高齢化や地方離れが進んでいるといわれている日本ですが、その影響は不動産業界にも打撃を与えています。現時点で、日本の空き家を取り巻くどのような状況が観察されているのかを詳しく解説していきます。

地方の空き家の現状

東京や横浜などの大都市に集まる人口が増える一方で、地方では過疎化が急速に進んでいます。一昔前までは一世帯に2世代、3世代の家族が住んでいた時代もありました。しかし現在では核家族化を通り越して、単身世帯もかなり増えています。

特に高齢者の単身世帯は、空き家が増える原因の一つです。施設への入所や子どもの建てた家へ転居するなどの変化が起こりやすく、今後もそのような要因で地方の空き家は増加していくことが見込まれています。

東京での空き家の現状

東京の空き家は、今のところ少ないのが現状です。もちろんどの地区かにもよりますが、常に進化を求める都市としての東京ブランド思考は根強く、他の地方地区に比べて空き家率はほとんどゼロに近いといえます。

空き家バンクを利用すると特に感じられることですが、登録されている物件数や成約実績は、他府県での空き家の増加傾向に比べてほとんど変わっていません。

空き家を無料で手に入れられる理由

地方と東京の空き家事情を簡単に取り上げましたが、それらの情報から浮かび上がってくるのは空き家を無料で手に入れられる理由です。その理由は、どれも地域を問わず見られる傾向といえます。いったいどのような理由で不動産オーナーは、無料で空き家を提供しようと考えるのかみていきましょう。

空き家は持っていても税金がかかる

不動産は、所有しているだけで税金が課せられる資産です。固定資産税はその用途に関係なく、資産の評価額によって支払うべき税額が割り出され、毎年納める必要があります。また、所有者オーナーを悩ませるのは固定資産税だけではありません。

市町村によっては、市街地域の活性化を図るために都市計画税という税金の納税義務があるところも存在します。もし使用する予定のない不動産にそれだけの税金を払うなら、所有者はかなりの負担を強いられることになります。そのような理由から、無料であっても節税のために不動産を手放したいという人は少なくありません。

交通の便が悪い場所に建っているから

都心からかなり離れていて通勤に支障がある区域や、駅までの距離が遠いなどの理由でニーズがないため、空き家になっているという物件もあります。確かに会社勤めであれば通勤は毎日のことなので、重要視したいところです。

しかし昨今の働き方改革や流行り病によって、働く場所にとらわれないライフスタイルが浸透しつつあります。不動産オーナーが交通の便が悪く空き家になっている物件でも、ライフスタイルに合っている人にとっては、静かで住みよい住環境を無料で整えられるというニーズマッチができる可能性もあります。

事故物件で値が付きにくい

事故物件とは、過去に人命にかかわる事件が起きた物件のことですが、そういった物件を所有するオーナーには、購入希望者に諸事情があることを伝える責任があります。

そういった訳あり物件は、どんなに格安で売り出しても買い手がつかないどころか、不動産会社が売値をつけることができないこともあります。そのため負の財産を処理するために、無料で譲渡先を募るケースも多いです。

管理費がかさむため

空き家は使わない間放置してしまうと、以下のような種々の問題を引き起こします。

  • 害虫・害獣による損壊
  • 近隣住民の苦情
  • 犯罪の温床
  • 不動産価値の暴落

これらの問題を防ぐためには、定期的なメンテナンスや清掃が必要です。しかし、住んでいない家の維持費用を捻出し続けることは容易ではなく、ほとんどの所有者は早々に手放す方向で話を進めます。その過程で老朽化している家を、現状のまま売却するのはハードルが高くなってしまい、無料で引き渡すことを考えるオーナーも少なくありません。

空き家を格安もしくは無料で手に入れる方法

空き家を無料もしくは格安で手に入れるためには、大きく分けて5つの方法があります。以降でそれぞれの方法を詳しくみていきましょう。

自治体の空き家バンク

自治体によっては、その管轄地域内で空き家になっている物件をインターネット上で公開して、譲渡もしくは貸与先を探す「空き家バンクサイト」を提供しているところもあります。一例として、東京都では以下の自治体が空き家バンクのサービスを始めています。

  • 青梅市
  • 国分寺市
  • 奥多摩町

不動産会社との連携により、空き家を解消することを目的にこのような取り組みがはじめられました。その他自治体でも、空き家を探している人向けにサイトを開設しているところも多くあります。すでに住みたい地域が決まっていたり、だいたいの物件探しエリアが決まったりしている場合は大いに活用しましょう。

法人の空き家バンク

特に住みたいエリアが決まっておらず、とにかくお得に空き家を手に入れたいと考えている人におすすめなのが、法人が運営する空き家バンクです。法人運営の空き家バンクは、自治体が運営している所よりも広範囲で空き家を探せます。

全国の空き家情報を網羅し、ときには各自治体協力のもとで情報が掲載されるので、より多くの空き家情報からいろいろな条件で探したい人にもぴったりなサービスです。法人の空き家バンクは、国土交通省が公募により選定した不動産業者により運営されています。

法人空き家バンク名 主な特徴
LIFULL HOME’S ・移住者向けイベントの開催
・使用されていない公的施設情報も公開
アットホーム ・ライフスタイルから選べる空き家情報
・リフォーム済み空き家も取り扱いあり

どちらも移住者が利用しやすいサービスを提供しているので、利用すると空き家探しの幅が広がります。また自分の居住目的だけでなく、空き家を活用した事業を展開したいと考えている場合にもぴったりです。さらに、公共施設として利用されていた学校や公民館などを、宿泊施設として購入することもできます。

知り合いから譲ってもらう

実際に現地で住んでいる人は、知人が空き家の処分に悩んでいるといった情報を知っている可能性があります。希望する地域で、知人から得た情報を活用して空き家を取得すると、以下のメリットが得られるのでおすすめです。

  • 物件の悪い点も正直に話してくれやすい
  • 無償でない場合は価格交渉に持ち込みやすい
  • ご近所づきあいのコミュニティーに溶け込みやすい

知り合い同士の譲渡であればその後も続く関係性があるので、物件のデメリットで揉めるのを避けるためにあらかじめ詳しく話してくれやすくなります。また、取得する不動産の近隣住民も「あの方のお知り合いだから」と安心感をもってもらえるので、地域のコミュニティーにも入っていきやすくなり、人間関係をゼロからスタートさせなくてもよくなるでしょう。

個人から不動産を譲り受けたときに発生する贈与税について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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格安物件のサービスを利用する

最近ブームになっている「空き家ゲートウェイ」が代表格ですが、格安物件のみを扱ったサービスを提供している不動産情報サイトも存在します。空き家ゲートウェイ100均物件をコンセプトに掲げているサイトですが、気になるのはその全容です。

このサービスで特に力を入れているのは、100円物件として掲載できるか否かということ。価格を一律に保つために、普通の不動産会社では売値をつけられなかった物件を独自に再査定しています。本当に低い価格しかつけられなかったのか、デメリットになる部分をどう生かすことができるのかを考慮に入れて、物件を選別していることが特徴です。

空き家の活用価値を再発掘しつつ、購入前に買い手が二の足を踏んでしまわないように、独自の切り口で活用術を提案していく手法は、売り手・買い手ともに利益を生み出せる斬新なものです。無料物件と出会えなかったという人にはもってこいのサービスでしょう。

競売や公売の利用

競売や公売に出された空き家もねらい目です。これらの物件は、家自体に問題があって出されているわけではないので、事故物件や建て替えが難しい土地などのデメリットを排除したうえで、よい不動産を探し出すことができます。

ただしその他格安物件や無料空き家と違って、自分の購入予算をオーバーする物件が多数存在することも確かです。どうして物件ごとにそこまでの価格差が出るのかという疑問を解決するには、競売や公売に出された目的を知っておく必要があります。

競売とは 公売とは
  • ローンの返済ができなくなったときに行われるもの
  • ローン残債金額に合わせて売却価格を設定する
  • 納税が滞ったり、払えなくなったときに行われるもの
  • 滞納金額に応じた売却価格で売りに出される

つまり、競売や公売は返済すべき金額を取り戻すために行われる措置といえます。もちろん、売却金額は通常の査定のように相場から割り出されていないので、同等の物件より格安な場合が多いです。

しかし、訳あり物件に比べると値が張ると感じてしまう不動産もあるので、全ての物件が手に届きやすいものではないということを念頭に入れつつ利用するようにしましょう。

空き家を手に入れる前に知りたい注意点

空き家を手に入れる前には知っておきたい注意点もあります。物件自体の金額以外に必要になる出費や手続きについて、また利用できる可能性がある支援制度などが挙げられます。これらの点を事前に知っておくと、空き家をスムーズに手に入れられるだけでなく、ストレスなく取引きを進めることができるので、ぜひ参考にしてみてください。

かかる税金や費用があることを知っておく

「空き家を無償で手に入れた」「有償で購入した」などのケースにかかわりなく、不動産を所有しているために支払うべき税金や費用があります。それらには、住んでいる地域によって必要になるものや、そうでなく一律に必要になるものも含まれます。まずは、支払わなければならない税金について見ていきましょう。

かかる税金

不動産所得によってかかる税金は主に以下の5つです。

  • 贈与税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

贈与税は個人から個人へ資産を贈与した場合に発生する税金で、相続以外で贈与された資産の価値に相当する税金を支払う必要があります。

不動産取得税は地方税の一種で、取得した不動産価値に基づいて税額が計算されますが、各都道府県によって税率が変わるという点が最大の特徴です。自分の取得する不動産所在地を管轄する自治体に問い合わせると、具体的な課税率を知ることができます。

固定資産税は住む場所にかかわりなく資産価値から割り出される税金で、固定資産税と合わせて都市化計画が進められている地域によっては、都市計画税も徴収されます。登録免許税は、所有権を買い手に移動する際の手続き時に課せられる税金で、現金もしくは収入印紙などの形で支払います。

なお、上記で挙げた税は不動産を所有する際に一度だけ支払うものと、不動産を所有し続ける限り支払うものがあることは知っておきましょう。

取得時に一度だけ支払う税 不動産所有期間中支払い続ける税
  • 贈与税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

支払い続けなければならない税金は、空き家を取得する際に特に細かく割り出したいものです。固定資産税は支払う税額の中でも占める割合が大きいものなので、支払い続けられるかぜひ事前にチェックしておきましょう。

不動産売買後にも支払い続ける固定資産税のハウツーを知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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かかる費用

不動産を取得するときに必要な手続きは失敗の許されないものが多く、特に自分で書類を準備するのであれば細心の注意が必要です。しかし現実的にいって、重要な契約や手続きを素人だけで進めるのはかなりハードルが高く、無理だと感じる人も多くいます。

そこでよく利用されるのが、司法書士や不動産会社に依頼して契約書作成や登記代行、仲介などを依頼するという方法です。それらの依頼にかかる費用相場は以下を参考にしてください。

不動産会社への仲介依頼 行政書士の書類作成 司法書士への手続き依頼
売却金額×3%+6万円+消費税10%〜 1通2万円~ 各手続きにつき1万円~

依頼する際には、これだけの費用がかかるということも念頭に置くようにしましょう。

不動産売買の登記費用を誰が負担するのかについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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無償譲渡は手続きが煩雑になる

無償譲渡時には物件を紹介する不動産会社が間に入らないため、基本的に個人で契約を結ばなければなりません。そのため、契約時に出てくる専門的な内容も自分で調査したり、関係する行政へ手続きをしに行ったりする必要があります。

すでに不動産取得をする方法の知識があれば問題ありませんが、自力で行うと一般的に複雑な手続き内容に頭を抱える人も少なくありません。そういうことに煩わされたくないというときに利用できるのは、契約書の作成や登記手続きの代行を専門家に依頼することです。

無理に手続きを自分で行って引き起こされるトラブルを避けるためにも、賢く専門家の力を借りて取得手続きを慎重に進めましょう。

建物の状態によってはリフォームが必要

空き家の状態によってはリフォームを考える必要もあります。まずは転居を希望する空き家のオーナーが、リフォームを考えているかを購入前に確認しましょう。もし購入後にリフォームが必要であれば、改修にかかる費用や改修中に居住する仮住まいの家賃も考慮に入れた資金繰り計画を立てます。

転居先の自治体によっては、空き家のリフォームで必要になった費用の一部を補助したり、リフォーム後の引っ越し費用を補助する制度を導入していたりするところもあります。したがって、空き家に居住するまでのフォローが手厚い地域を目指して、物件探しをするのも一つの賢い方法です。

害虫などの駆除が必要な場合もある

長く空き家になっている家屋にはシロアリやゴキブリなどの害虫や、ネズミや野良猫が住み着いてしまっていることもあります。インターネット上では直に物件を確認するのが難しいので、目ぼしい空き家を見つけたら直に現地におもむいて確認するほうが賢明でしょう。

すでに害虫や害獣の被害にあっていても、軽い手直しと予防で入居できることもあります。空き家オーナーと密に連絡を取りつつ、どれほどの状態なのかによって購入するかどうかを判断することも可能です。

自治体で利用できる空き家支援がある

特に空き家バンクを取り入れている自治体は、支援制度を導入しているところが多くあります。空き家の改修や引っ越し費用の補助に加え、以下の場合に補助金を給付してくれる自治体も存在します。

  • 空き家内の家財廃棄の補助金給付
  • 改修なしで増築する際の工事費助成
  • ローン利子への補助金
  • 耐震性アップ工事の助成

このような助成や補助がどれほど充実しているかは自治体によって異なるので、あらかじめ確認して利用することをおすすめします。

差し押さえ物件の場合は立ち退きが必要

競売や公売物件の購入で注意すべき点は、差し押さえられた物件は完全に空き家となっているかという点です。これには差し押さえ物件特有の売買方式が関係しています。

POINT! 持ち分売り方式で売却された物件には、前所有者が居住している可能性がある
実は競売や公売にかけられたからといって、前所有者は必ず立ち退かなければならないわけではありません。なぜなら持ち分売りの場合は、共同名義人の一方側所有権のみを差し押さえ対象にしているからです。
例えば兄と弟で不動産の所有権を分けて持っていた場合に、兄の持ち分が2割、弟の持ち分が8割だったとします。差し押さえ対象が兄の2割分だった場合は、所有権の大半を持っている弟がその不動産に居住しているなら、弟を立ち退かせられる理由はありません。こういったケースでは、せっかく所有権を購入しても不動産自体を利用することができなくなってしまいます。
したがって差し押さえ物件を購入検討している場合は、すでに完全空き家となっているか、持ち分売り方式でないかを必ず確認しましょう。

空き家バンクの利用方法

お得な物件を手軽に探せる空き家バンクを利用したいのであれば、まずは利用方法や流れを知っておくとスムーズです。どのような流れで空き家を手に入れられるのでしょうか?

家探し〜契約までの流れ

まずは空き家バンクを利用する大まかな流れを知っておきましょう。

  1. 空き家バンクを利用したい旨を電話・メールで問い合わせる
  2. 登録申請書を提出する
  3. 空き家バンクから好みの空き家を探す
  4. 空き家バンク運営局を通じて所有者と連絡をとる
  5. 売買契約を締結し、空き家の引き渡しを行う

今回ご紹介したのはあくまで一般的な流れです。自治体によっては、空き家バンクを利用する前の利用申請が必要なケースや、所有者と売買契約を結ぶ前に不動産会社と仲介契約を結ばなければならないケースもあります。詳しい契約までの流れは、住みたい地域の自治体へ事前に確認しましょう。

無料の空き家の活用方法

無料の空き家を手に入れたらどのように手を加えようかとワクワクするものです。一般的にどういった活用方法がなされているのか知っておくと、より具体的な計画を立てるのに役立ちます。活用方法ごとに詳しく解説していきますので、参考にしてみてください。

リフォームして住む

空き家をリフォームして活用するときに考えたいのは、リフォームを軽めに行うのかそれとも建て替えに近い形で大規模に行うのかという点です。リフォームを軽めに行う場合は、以下のような箇所が修繕できます。

  • システムキッチンの交換
  • 給湯器やエネルギー発電などの設備交換
  • 壁紙の張替え
  • ドアの取り換え
  • 防水塗装や塗装剥がれの補修

これらのリフォームはメンテナンスがてらに行える工事で、入居前に済ませておけば新築のようなきれいな状態で、次のメンテナンス時期まで長く住めるのでおすすめです。

大規模改修が必要な場合には、自宅として住むだけでなく次のような活用法も行えます。

  • 増築して一部を宿泊施設として利用する
  • 店舗設備を導入し、カフェや雑貨屋などの小規模店舗を併設する
  • 家族構成に合わせ家屋面積を縮小し、余った土地で週末農業を楽しむ

空き家の原型にとらわれずに、自分たちのライフスタイルや今後の人生設計に合わせたリフォームを行うと、今まで夢どまりだったことも叶えられる可能性を広げられます。ぜひ柔軟な発想で空き家ライフを楽しみましょう!

取り壊しをして活用

家を取り壊して新築するなら、自分たちの生活を仕立てやすい間取りや住空間を自由に設計することができます。もちろんその分費用はかかりますが、自由度を考えるととても魅力的な活用方法です。

一例として、建て直し面積ごとの費用相場は次のとおりです。

  • 30坪面積平屋1,700~2,100万円
  • 40坪面積平屋2,500~2,800万円
  • 2世帯住宅3,700~5,000万円

旧家の取り壊し費用で、建て替えに多くの金額を割けられないときに取り入れたいアイディアは、今をときめくタイニーハウスという住居形態でしょう。そもそもタイニーハウスとは移動できるように設計された小さな家で、その使用目的からシンプルな構造になっているものが多く、通常戸建てを建てるよりも安価で建築できます。

デザインもさまざまなテイストがあり、小さいながらも創意工夫されている造りになっているため、必要なものが手に届く場所にすべてそろっています。

独創的なタイニーハウスを提供している企業を以下に挙げてみました。

タイニーハウス提供会社 特徴
TINYHOUSE ORCHESTRA タイニーハウスの体験活動の一環で貸し出し可能
一般社団法人 えねこや 自然エネルギーを利用したタイニーハウスを提案
Tree Heads&Co. 丁寧な話し合いのもとオーダーメイドのハウスを建設

建て替え費用に限度があり、タイニーハウスのミニマムさでも十分だと感じる人は、こういった方法も選択肢として取り入れてみましょう。

まとめ

空き家を無料で手に入れるためには、各種空き家バンクの利用や知人を通しての情報、格安物件サービス、競売・公売情報の活用などさまざまな方法があります。利用する際には、気をつけておきたい注意点や利用する流れもあらかじめ確認して賢く活用しましょう。

そうすることによってお得に空き家を手に入れられるだけでなく、不動産取得後に必要になる納税義務にも首尾よく対処できます。ぜひこの記事内容を参考にして無料の空き家を賢く見つけましょう!

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