不動産売却は時間がかかるし、できるだけ早く行動に移したほうが良いと思われている方も少なくないでしょう。ライバルより少しでも早く売り出したいという気持ちから、不動産屋へ飛び込みで相談したくなる気持ちは十分に理解できますが、売却を成功させたい方には飛び込みはおすすめできません。
スーパーや雑貨屋へ出かけるような気持ちで不動産屋へアポイント無しで行くと、思ったような成果が得られない可能性があります。
今回は、飛び込み相談しに行くことをなぜ控えたほうが良いのか、本当にメリットはないのかを解説するとともに、不動産売却を成功させるために必要なポイントをいくつか紹介しつつ、査定に必要な事前準備や査定の流れについて解説していきます。不動産売却に何が必要になるのかを理解し、失敗のない売却をしましょう。
不動産売却では不動産屋への飛び込みはNG
本記事のタイトルにあるように、不動産売却を成功させたい方には飛び込み相談をおすすめできません。中には、思い立ったらすぐにでも不動産屋への相談を検討したい方もいるかと思います。
しかし、不動産売却を成功させたいのであれば、飛び込みによる相談は特に控えたほうが良いでしょう。この章では、気軽に不動産屋へ足を運ぶことをおすすめできない理由を解説していきます。
売却が得意ではない不動産屋の可能性がある
一つの街の中でも不動産屋は複数ある場合が多いですが、その全てが同じサービスができるわけではなく、不動産屋によって得意分野が異なります。
不動産の仲介業として挙げられる得意分野は以下のような内容です。
- 住宅売買の仲介が得意
- 賃貸物件の仲介が得意
- 店舗用不動産の仲介が得意
- 倉庫物件の仲介が得意
それぞれの分野を専門として取り扱っているため、目的に合わせた不動産屋の選定が大切になります。不動産屋によっては看板など表に得意分野をうたっている店舗もありますが、無い店舗もあります。近場の不動産屋に飛び込みで相談に行ったら、実は賃貸物件の仲介が得意な不動産屋だった、などの事態になりかねません。
下調べをせず安易な気持ちで足を運び、もしそのまま話が進んでしまった場合には、通常より売却に時間がかかるだけでなく、相場より低い金額での取引になってしまう可能性もあります。家の売却時は、住宅売買の仲介が得意な不動産屋を選ぶことが大変重要になります。
混雑時は待ち時間が必要になるケースもある
一般的に、不動産屋を利用する人には担当者が付くことになっています。そのため、担当者に来店予約をしていく人が多く、対応は来店予約が優先になることから、飛び込み相談者への対応はスタッフの手が空いてからになりがちです。
また、不動産屋は年の半分ほどが繁忙期となっており、繁忙期になると通常の倍近い時間待たされる可能性もあり、時間を浪費するだけでなく、気力体力を消耗することになりかねません。そのため、不動産屋へ行く場合は事前の予約などをしていくことをおすすめします。
事前準備できていないためスムーズに話が進まない
不動産の売却には、不動産査定が必須になります。査定をするためには、その売却したい不動産についての詳細な情報を正確に伝える必要があります。他の物件にはないような良い条件があれば、その分査定評価に反映されます。
しかし、不動産屋へ飛び込みで行く場合はそれらの内容を一から全て説明する必要があり、内容を把握して査定するまで時間がかかることで、通常より売却が遅くなってしまう可能性があります。また、上記でも触れた通り担当者は予約客が優先なことから、優秀なスタッフの手が空いていない可能性が高いところも飛び込みのデメリットであると言えます。
複数の不動産屋を比較しにくい
予約もなく飛び込み相談することにより、”無理に時間を空けてもらった”という罪悪感が働いてしまい、親身になって対応してくれる担当者であれば余計に良心が痛みます。「他社でも査定してもらいたいので、保留で。」と言い出しにくい雰囲気でそのまま話が進んでしまう可能性もあり、他社との査定比較が難しくなるでしょう。
しかし、不動産売却では査定の比較が大変重要になります。複数社の査定を比較することで、相場の金額を知るだけでなく、相場より高値で取引できる可能性があります。
複数社で査定額を比較をするために、あらかじめ比較ができる方法を検討されることをおすすめします。次の章では、おすすめの査定依頼の方法について解説していきます。
不動産売却時はWebサイトの査定依頼がおすすめ
不動産の売却においてまず行うべきことは、直接不動産屋へ出向いて窓口相談することではなく、手軽に相場を把握できるWebサイトでの査定依頼から始めることです。
ここでは、不動産屋へ依頼する際のポイントやおすすめの査定方法について解説していきます。Webサイトをうまく活用し、査定価格の相場感覚を掴みましょう。
査定は複数の不動産屋に依頼する
前述でも、複数社の不動産屋に査定依頼をして金額を比較することが重要と説明しましたが、なぜ複数社の依頼が必要になるのでしょうか。
複数社へ査定依頼する際は全く同じ情報を提供しますが、基本的に査定額の算出根拠は不動産屋によって異なります。提示された査定額がなぜその金額になるか説明を受けることで、その物件の適正な相場感覚を掴むことに繋がります。
大手だけでなく地域密着の不動産屋など、規模や得意分野の異なる不動産屋と数多く比較することでより良い不動産屋との出会いの可能性が高まります。査定依頼サイトを利用する際は上記のことを踏まえて利用してみましょう。
査定依頼サイトについて詳しく知りたい方は、下記の記事もおすすめです。
複数社に依頼するなら一括査定サイトの利用が便利
不動産査定はWebサイトでの査定依頼がおすすめと説明しましたが、その中でも一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトの場合、売却したい不動産の内容を一度入力するだけで、該当する複数の不動産屋へ一括で査定依頼を行うことができます。
何度も入力する手間が省け、物件のエリアを管轄する不動産屋を調べる必要がありません。一括査定のサービスを利用することで、各社の査定内容や営業の対応を比較することができます。
また、一括査定サイトは無料で査定依頼ができるうえ、情報の提供のみで契約は必要なく、サイトによっては匿名で依頼を行うことも可能です。査定依頼の回答によって営業の対応の速さや相性の良し悪しを測ることもできるため、より良い不動産屋との出会いを促進することができます。
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
すまいステップはこんな人におすすめ
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
すまいステップの特徴
すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。
その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となるため、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです！
また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で売買実績が豊富なエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
不動産屋へ査定を依頼する前にしておくこと
不動産査定の前に準備しておくことで、不動産屋を選んでからの対応もスムーズに進み、売却を早めることが可能になります。
この章では、不動産査定の依頼前にしておくと良い準備について紹介します。
不動産の売却理由を明確にする
不動産を売却する際に、不動産屋から必ずと言っていいほど確認される内容の一つが、不動産を売却する理由です。売却理由でよくある内容については以下の通りです。
| ポジティブな理由 | ネガティブな理由 |
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売却理由を問われるわけとは、理由がポジティブなものかネガティブなものかによって売却活動の方針や売り出し方を変える必要があるからです。
また、不動産の購入は高額なため、買い手側もなぜ売りに出されているか気になるものです。ネガティブな理由は言い出しにくいものですが、正直に伝えることで買い手もその情報を踏まえたうえで購入を検討してくれます。
住宅ローンの状況を確認する
売却したい不動産に住宅ローンが残っている場合は、売却の際にローンを完済したうえで引き渡す必要があります。もし不動産の売却額で住宅ローンがまかなえない場合は、別途資金を調達する必要があります。
査定にて売却相場を知ることも大切ですが、住宅ローンの残債額がいくら残っているのか査定前に把握しておくことで、希望の売却額と売却想定額をすり合わせることができます。また、あらかじめ残債額を知っていると補填するための資金計画も立てやすく、今後の売却活動もスムーズに進みやすくなります。
住宅ローン状況の確認方法
住宅ローンの返済状況を確認する方法はいくつかありますので、ここでは確認方法について紹介していきます。確認方法は主に以下の3種類です。
- 融資を受けている金融機関のWebサイト
- 金融機関から郵送される残高証明書
- 金融機関から郵送される返済予定表
上記の中で一番無難な確認方法が返済予定表での確認です。住宅ローンの契約時に作成される計画表のため、保管している限りはこの書類から確認することができます。
売却する不動産の情報を集める
不動産売却に関わる書類を事前にまとめておくことで、取り寄せに時間をかけることなく査定に備えることができます。査定前に集めておくと良い書類について紹介します。
- 登記権利書
- 登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- （購入時の）売買契約書や重要事項説明書
- 土地測量図や境界確認書
- マンション管理規約や維持費が分かる書類
- 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書
- 不動産の建物図面
- 印鑑証明書
- 住民票
不動産に対する情報量や書類が多いほど、十分に管理されていることが分かり、査定にも少なからず影響します。
他にも、不動産の売却の際に必要になる書類について知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
不動産売却の相場を調べる
不動産の査定依頼で相場を把握することも大変重要ですが、査定前に自分自身で不動産の相場を把握しておくことも大切です。不動産相場には、物件の状態や環境が査定に大きく影響します。
自身で事前に調べておくことで、査定で提示された金額が適正な価格であるかを比較することができます。相場を把握しておくことで、高すぎる金額を提示する悪徳業者への依頼を未然に防ぐこともできます。
また、相場の調査は売り出し価格の決定にも大いに役立ちます。相場から安すぎると損になり、相場より高すぎる価格で売却すると売れ残ってしまう可能性があります。前述した通り、資金計画を立てる際の一つの目安にもなります。スピーディーな売却を希望する場合は、相場を踏まえた売り出し価格を設定する必要があります。
マンションや土地を売却する際の相場について知りたい方は以下2つの記事もおすすめです。
不動産の相場を調べる方法
不動産の相場価格を自身で調べる際には以下の情報を最初に把握しておきましょう。
- 最寄り駅
- 最寄り駅からの距離
- 築年数
- 面積、延床面積
- 建物の間取り
この情報を把握したら、以下のサイトを利用して調べてみましょう。
| 調査方法 | サイト内容 |
| レインズマーケットインフォメーション | 国の指定する不動産流通機構が運営しているサイトで、過去一年間に取引された価格の情報が検索できる。 |
| 土地総合情報システム | 国土交通省が、不動産取引をした人を対象に行ったアンケート結果をデータベース化したサイトで、実際の売買価格を閲覧することができる。 |
| 各不動産屋のサイト | 近隣の物件が今現在いくらで売りに出しているかを見ることができる。 |
不動産屋へ査定を依頼した後の流れ
最後に、査定サイトを利用して不動産屋へ査定依頼した後の流れを紹介します。主に以下のような流れで売却を行います。
- 不動産会社を比較して選択：1～2週間
- 媒介契約を結ぶ：1～4週間
- 売却活動を行う：1～3ヶ月
- 売買契約の締結後に引渡し：1～2ヶ月
売却までの流れは、媒介契約の内容や売却活動の進捗によって前後しますが、一般的にはリストのような期間を要します。では、各流れについて解説していきます。
1.不動産会社を比較し選ぶ
売却の出だしでもある不動産屋選びは、そのまま売却が成功するかどうかへ直結するため、十分に検討する必要があります。焦って決めてしまうと、後悔する結果になりかねません。
ここでは、不動産屋を選ぶ際に押さえておくと良いポイントについて解説します。
査定額の高さで選ばない
不動産の売却は、少しでも高値で売却したいのが本音かと思われますが、査定額を相場よりはるかに高い金額で提示してくる業者には注意が必要です。査定額がそのまま売却額となるわけではないのです。あくまで査定額になり、実際の売り出し価格は異なる場合もあります。
そこで、前述したように、金額に対する根拠を説明できるかどうかが大変重要になります。金額の根拠を確認することで、契約ノルマなどのために高額の査定額を提示してくる悪徳業者を見抜くことができます。
査定額の高さで選択するのではなく、整合性のある内容を説明できる不動産屋を選択肢に入れることをおすすめします。
不動産屋の売却力で選ぶ
不動産屋の過去の実績など、不動産を売却する際の力量があるかを確認しておきましょう。不動産の売却には、競合物件がある可能性があります。その中で売却していく力がないと、売れ残って売却に時間がかかるか、値下げをせざるを得ない状況になる可能性もあります。
大手だから売却力がある、地域密着型の不動産は規模が小さいから弱い、というわけではありません。売却実績があれば、所有している不動産のエリアの事情に詳しくなります。なるべくその地域の情報に精通している不動産屋を選んだほうが得策です。
担当者の質で選ぶ
購入者との金額交渉や売却のアピールは不動産屋の担当者が窓口になります。そのため担当者には、不動産の魅力やアピールポイントをうまく伝えるコミュニケーション能力や交渉する姿勢が問われます。
そこで、質の高い担当者であるかどうかを判断する基準を以下のリストで紹介します。一つの目安として参考にしてください。
- 親身な対応か
- 専門知識を分かりやすく丁寧に説明できるか
- 仲介経験が豊富か
- 業界歴が3年以上か
- 査定の算出根拠を説明できるか
売主への対応は、そのまま購入検討者への対応と思って見てみると良いでしょう。提案力や専門知識が豊富でも、対応の感じが悪かった場合や相性が合わない場合はその不動産屋の選択を避けたほうが無難でしょう。
不動産屋を決める際のおすすめな選び方について詳しく知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
2.媒介契約を結ぶ
不動産屋に売却の依頼をするためには、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3種類の契約があり、それぞれに特徴やメリットがあります。仲介料や仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためにも、事前に契約内容を決めておくことで納得のいく売却活動が可能になります。
大切な家を売るなら、なるべく高値かつ素早い行動で売却を行いたいものです。売却を成功させるためには、この媒介契約の種類も非常に重要になります。目的や売却方針に合わせて契約内容を検討してみましょう。
では次に、契約の種類について見ていきましょう。
媒介契約の種類
媒介契約3種類の特徴が比較できるよう、表にまとめましたので一覧ください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 複数の不動産屋との媒介契約 | ✖（契約は1社のみ） | ✖（契約は1社のみ） | 〇（複数社との媒介契約可能） |
| 売主自身で購入希望者を見つけた場合の取引 | ✖（不動産屋の仲介が必要） | 〇（仲介無しで販売可能） | 〇（仲介無しで販売可能） |
| レインズへの登録義務 | 〇（契約締結から5日以内） | 〇（契約締結から7日以内） | ✖（登録の義務なし） |
| 売主への活動報告義務 | 〇（7日に1回以上） | 〇（14日に1回以上） | △（規定なし：自己申告制） |
| 契約の有効期限 | 最長3ヶ月（更新は自己申告制） | 最長3ヶ月（更新は自己申告制） | 規定なし（基本三ヶ月で自動更新） |
所有する不動産を売却したい場合は、上記3種類の媒介契約の中で唯一複数社との契約ができ、自分で見つけた購入希望者への直接の声掛けが可能な一般媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約であれば、レインズへの登録義務が無いため登録の手間が無く、契約の有効期限に縛りが無いため、焦って期限内に売却することもありません。また、一社限定の契約では両手取引になりがちで、不動産屋の囲い込みによって売却に時間がかかってしまう恐れもあります。
両手取引についての詳細を知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
3.売却活動を行う
媒介契約を締結した後は、不動産屋の営業担当者が打ち合わせした売却計画に従って、売り出すための活動を行います。下記でも解説しますが、売却を検討する購入希望者は不動産の内覧を希望します。内覧の準備や、売却に必要になる書類などもこの段階で準備を並行して進めておきましょう。
また、売却活動のすべてを営業担当者に任せきりにするのではなく、自身でも買主を探すなどして少しでも早く売却ができるよう行動に移しましょう。
内覧の準備
購入希望者が内覧を希望したら、事前に必ず掃除や整理をしておきましょう。気を付けておくべき点は以下の内容になります。
- 不要な家具や背の高い家具を減らし、床や天井が広く見えるようにする
- 水回りなど生活感が出ないよう清掃しておく
- 壁紙やクロス、床のフローリングの傷みがひどいところの修繕
- 収納スペースの整理、もしくは中身の撤去
- 空調温度や生活臭などのにおいを気を付けておく
- 汚れがひどい場合はハウスクリーニング
内覧者は不動産が大切に使われていたかを物件を見て判断します。モデルルームのような雰囲気を意識して家具や設備を整理、清掃し、内覧者の購入後の生活イメージが膨らむよう、なるべく物を減らしておきましょう。
中古住宅の内覧注意点について詳しく知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
契約前に書類の準備
購入者が見つかり、契約に至るまでに書類を前もって用意しておきましょう。あらかじめ用意しておくことで、契約を結ぶ際の準備期間を短縮できます。契約時と引渡しにあると良い書類を以下にて紹介します。
- 印鑑証明書：役所で入手
- 身分証明書
- 住民票：役所で入手
- 建築確認済証、検査済証（建物がある場合）
- 銀行口座の通帳（銀行振込先情報のため）
- ローン残高が分かる書類
- 物件のパンフレット
4.売買契約の締結後に引渡しを行う
購入を検討している購入希望者と売却価格や条件を交渉し、お互いが納得いく内容で売買契約を結びます。売買契約締結時には、買主から売主へ売却額の一時金が支払われ、売主は仲介を頼んだ不動産屋へ仲介手数料の半分を支払う流れになります。行うべき事柄が難しく煩雑になりがちですが、ベテランの不動産屋を挟むことで売却手続きを任せることができるので安心です。
契約時には引渡しの日時を設定し、売主側はその期日までに退去しておく必要があります。引渡し日までに住宅ローンが残っている場合は、この引渡し手続き時に売却金額の残額を受け取り、その金額を住宅ローンの一括返済に充てて不動産の抵当権等を抹消する手続きを同時に行います。
そのため、状況よっては引渡し時に売主や買主、不動産屋の営業担当者だけでなく、金融機関の担当者や司法書士が立ち会う場合もあり、大勢の人たちを介して不動産売買が完了することが分かります。
無事に不動産の引渡しが完了したら、不動産屋へ残りの仲介手数料を支払い、取引が終了する流れになります。
まとめ
ここまで不動産屋への飛び込みは避けたほうが良い理由について解説してきましたが、より良い不動産屋を選択する目を養うためにも、売却を検討する場合は不動産屋へ飛び込むのではなくWeb査定で一度査定依頼を行ったほうが良いでしょう。
不動産屋にも得意不得意のジャンルがあり、対応や提案力も様々です。売却には担当者との相性や、自分の不動産に対して強い売却力がある不動産屋を見つけることが大切です。最適な不動産屋を見つけ出すためにも、飛び込み相談をして一社で売却を決めるのではなく、複数の不動産屋へ依頼してから決めたほうが、満足のいく取引ができる可能性がより高まるでしょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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