離婚が決まると、財産分与のために自宅を売却するケースは多いです。しかし自宅を売却しても、住宅ローンが残ってしまう場合は財産分与ができません。さらに住宅ローンを完済しないと抵当権が外されないため、通常の売却も不可能です。
このように住宅ローンの残債が売却金額を上回る場合には、自宅は任意売却します。任意売却で住宅ローンを利用している金融機関の許可をもらえば、自宅の売却は可能です。また競売によって売却されるよりも、自宅が高値で売れる可能性があります。一方、任意売却すると信用情報に滞納歴が残ってしまうなど、デメリットもあるので注意が必要です。
この記事では、離婚で自宅を任意売却するときのメリットとデメリットを紹介し、任意売却したほうがよいケースをわかりやすく解説していきます。離婚で自宅を任意売却するべきなのか悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。
任意売却とは
任意売却とは住宅ローン残債がある不動産の売却方法で、金融機関の許可を得て行います。離婚の際はこの方法で自宅を売却し、財産分与するケースが多いです。
ただし任意売却するためには次のような条件があります。
- 住宅ローンを利用している金融機関の許可があること
- 住宅ローンが滞納状態であること
- 税の滞納などで物件が差し押さえの状態にないこと
- 共有者・連帯保証人の同意があること
- 市場価値が認められる物件であること
任意売却の条件に住宅ローンの滞納状態があるのは、金融機関による保証会社への代位弁済請求が必要なためです。代位弁済請求は、金融機関が債務者の滞納期間を確認しないと行われません。そのため、通常3ヶ月～半年くらいの滞納期間が必要です。
離婚で自宅を任意売却するメリット
離婚の際に自宅を任意売却するメリットは次の通りです。
- 競売よりも高値で売れる
- プライバシーが守れる
- 引越し費用を捻出できる
- 住宅ローンが残っている自宅を売却できる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
競売よりも高値で売れる
任意売却の売買方法は通常物件の場合と変わりません。金融機関の許可が必要なこと以外は一般の物件と同じ扱いになり、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
しかし、任意売却せずに住宅ローンを滞納し続けると物件は競売によって売却され、その際の売却価格は通常の8割以下になることも少なくありません。競売で扱われる物件の多くは、立ち退きが行われていないなどの問題を抱えている物件です。そのため売却標準額は安く設定され、市場価格よりも低い金額で落札されてしまいます。
プライバシーが守れる
任意売却は、近隣住民に事情を知られることなく進められます。しかし、競売となると、離婚や売却の事実を知られる可能性が高いです。金融機関が競売の申し立てを行うと、裁判所の執行官や鑑定人が自宅に来て調査を行います。
さらにその調査結果がインターネットなどで公開されると、入札を希望する不動産会社が対象物件の使用状況などを、自宅周辺の住民に聞くことがあります。そのため競売になると、任意売却よりもプライバシーを守ることは難しいでしょう。
引越し費用を捻出できる
任意売却の場合は、住宅の売却金から引っ越しのための費用を受け取れます。そのため住宅の売却後はすぐに引っ越しができ、離婚後の生活環境を整えることが可能です。
しかし、競売になってしまうと、売却金はすべて住宅ローンの返済に使われます。その場合、引っ越しまでに時間がかかったり、債務を増やしたりすることにもなりかねません。
任意売却では、売買契約を成立させることで金融機関の債権が回収されます。債務者が費用の捻出に困って引っ越しを遅らせると、売買契約は結べません。よって金融機関は債権回収がスムーズに行えるように、売却金から引っ越し費用を債務者に提供するのです。
そして住宅の売却が終われば住宅ローンの負債額が正確になるため、財産分与もしやすくなるというメリットもあります。
離婚の際に住宅を売却して財産分与する方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
住宅ローンが残っている自宅を売却できる
任意売却は、住宅ローンの残債を一括で返済できなくても売却できます。通常、住宅ローンが残っている自宅を売却する場合は、残債を一括で払わなければなりません。住宅ローンが完済されることで設定された抵当権が外され、自宅を売却できるようになります。ただし住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、一括返済できない場合が多いです。
しかし任意売却であれば、金融機関の許可によって抵当権が外されて自宅の売却が可能になるため、離婚前に住宅ローン問題を精算できるかもしれません。
また、自宅を売却したあとも買主との間でリースバック契約をして、どちらかが住み続ける方法もあります。任意売却後のリースバックについては、こちらの記事を参考にしてください。
離婚で自宅を任意売却するデメリット
任意売却にはデメリットもあります。
- 信用情報に滞納歴が残る
- 希望する価格で売れる保証はない
- ローンが残る場合もある
- 連帯保証人の同意が必要になる
離婚時の住宅ローン問題を解決するために任意売却を検討するときは、このデメリットも必ずチェックしましょう。
信用情報に滞納歴が残る
任意売却すると、信用情報に滞納歴が残ってしまいます。任意売却を行うためには債務者の滞納期間が必要です。しかし、基本的に住宅ローンなどの借り入れを61日以上または3ヶ月以上滞納すると、金融機関は信用情報機関に滞納の事実を報告することになり、これで信用情報に滞納歴が残るのです。
こうなると住宅ローンの滞納から5～10年間は、新規に融資を受けることや新しいクレジットカードを作ることが難しくなります。
希望する価格で売れる保証はない
任意売却は競売よりも高値で売れる可能性はありますが、希望通りの価格ですぐに売却できるとは限りません。エリアや建物の状態によっては、値引きせざるを得ない場合もあるでしょう。
また、任意売却には期限があり、売れない状態が長く続くと金融機関は競売を申し立てます。そのまま入札期間を迎えて開札が行われた場合には、任意売却はできません。
ローンが残る場合もある
任意売却しても住宅ローンの返済が終わるわけではなく、オーバーローンであれば売却後もローンが残る可能性は高いです。ローンが残った場合は、離婚後にお互いがいくら負担し合うのかを話し合う必要があります。
また、金融機関と相談して、残ったローンの金額や離婚後の経済状況に応じた返済計画の組み直しも必要です。
任意売却後の住宅ローンの残債を完済するための対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。
連帯保証人の同意が必要になる
任意売却は自分の意思だけでは行えず、連帯保証人の同意が必要です。任意売却後にも住宅ローンが残る場合は、残債の請求が連帯保証人にいく可能性もあります。例えば、債務者が自己破産などで支払い能力がなくなると、連帯保証人に支払い義務が生じます。そのため任意売却には連帯保証人の同意が必要なのです。
配偶者が連帯保証人の場合は、離婚後に任意売却の同意をとることは難しいケースもあります。そのため任意売却など住宅ローンの問題は、できるだけ離婚前に行うことがおすすめです。
離婚で自宅を任意売却するときの流れ
離婚による自宅の任意売却は次のような流れで行います。
- 住宅ローンの残高を確認する
- 債権者から任意売却の同意を得る
- 任意売却の手続きを開始する
- 売買契約を締結する
それぞれ順番に詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの残高を確認する
現在の住宅ローンの残高を調べるためには、住宅ローン借り入れ時や金利の見直し時に金融機関から受け取る「返済予定表」や、年に1回届く「残高証明書」などで確認します。無くしてしまった場合は、再発行依頼も可能です。
そして、住宅の売却価格を予想するために不動産会社に査定を依頼します。この査定結果を参考に住宅の売却をシミュレーションしましょう。
住宅の売却価格が住宅ローン残債を上回ればアンダーローンとなり、自宅の売却で住宅ローンは完済できるので任意売却は必要ありません。逆にローン残債が売却価格を上回ればオーバーローンとなり、自宅を売却しても住宅ローンは完済できません。
ただし、査定はあくまで売却の予想額です。実際の売買が査定金額で成立するとは限らないため、参考する程度にしてください。
離婚で住宅の査定を行う方法については、こちらの記事も参考になります。
内部リンク：https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/1150
債権者から任意売却の同意を得る
オーバーローンとなる場合は、金融機関(債権者)に任意売却を申し出ますが、その際には不動産会社の査定結果の提示が必要です。金融機関も債務者も、できるだけ高い売却価格を望みます。しかし、売却価格を高く設定しすぎると、買主は見つかりにくくなります。
任意売却には期限があるため、長い時間をかけて買主を見つけることはできません。そのため、金融機関と任意売却の価格を協議するときは、不動産会社の査定結果を参考に慎重に行う必要があります。
任意売却の手続きを開始する
金融機関(債権者)の同意を得られたら、不動産会社と仲介契約を結びます。仲介契約は専任契約、専属専任契約、一般契約の3種類ありますが、任意売却で行われる仲介契約は一般的に専任契約か専属専任契約です。
それぞれの仲介契約の内容や特徴を以下にまとめました。
| 仲介契約の種類 | 有効期限 | 契約できる不動産会社数 | 契約内容の特徴 |
| 専任契約 | 3ヶ月 | 1社のみ |
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| 専属専任契約 | 3ヶ月 | 1社のみ |
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| 一般契約 | 法律上の規定なし | 複数社可能 |
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任意売却は通常の不動産取引と異なり、複数の不動産会社に売却の依頼ができないことが多いです。任意売却では、不動産会社と金融機関との話し合いや交渉が必要なため、窓口は一つに限定したほうが効率よく進められます。そのため金融機関や不動産会社から、専任契約や専属専任契約を指定されるケースがほとんどです。
仲介契約の締結後は、通常の不動産売買と同様に物件情報がインターネットや広告に掲載されます。その後は内覧の申し込みに応じられるように、部屋の掃除やスケジュール調整を行います。
売買契約を締結する
購入を希望する人が見つかった場合は売買契約を結び、買主から手付金が支払われます。任意売却では、不動産会社が手付金を決済日まで預かることが一般的です。そして売買契約書には、任意売却ならではの特約が盛り込まれることがあります。
売主がオーバーローンの状態で行われる任意売却では、引き渡し後の住居に問題点があっても、補修費用を売主が支払うことは困難です。そのため売買契約書には、売主の契約不適合責任の免責が特約として加えられることがあります。
また、もし金融機関(債権者)が抵当権抹消に同意せず契約が白紙になった際に、売主が損害賠償を請求されないために、債権者の抵当権抹消についての同意の記載を入れる場合もあります。売買契約が締結されると決済が行われ、自宅が引き渡しされるのは約1ヶ月後です。
離婚で自宅を任意売却したほうが良いケース
離婚時に住宅ローンが残っている自宅を売る方法として、任意売却の検討をおすすめするケースは次の通りです。
- 住宅ローン返済の負担が大きい
- 連帯保証人になっている
- 夫婦のどちらも自宅に住む予定がない
それぞれ詳しく解説します。
住宅ローン返済の負担が大きい
離婚によって別々に生活を始めることで、ローン負担が大きくなる恐れがあります。もともと住宅ローン返済の負担を大きく感じている場合は、離婚後に返済できなくなる可能性が高いでしょう。
しかし自宅を任意売却すれば、住宅ローンの残債を少なくできます。そして月々の返済額も減らせるので、離婚後の生活が苦しくなることを防げます。
連帯保証人になっている
住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、自宅を任意売却することで離婚後のトラブルを防ぐことができます。金融機関から融資を受けた債務者が住宅ローンを支払えなくなった場合は、支払いの義務を負うのは連帯保証人です。金融機関との契約で連帯保証人になることは、自分が融資を受けたのと同じで返済の義務は離婚しても継続します。
自宅を任意売却しても住宅ローンが残る場合は、連帯保証人から外れることはできません。ただし、残ったローン残債をどちらが払うかの取り決めができます。また任意売却によって、できる限り住宅ローンの残債を減らしておくことで、連帯保証人のリスクも減らせるでしょう。
夫婦のどちらも自宅に住む予定がない
離婚後にどちらも住むつもりがない自宅は、任意売却することがおすすめです。現金化することで財産分与しやすくなります。
基本的に住宅ローン残債のようなマイナス財産は、夫婦の返済能力が同等でないことを理由に、離婚時に折半することはないです。債務者自身が離婚後も自宅に住み続け、住宅ローンの返済を継続すれば問題ありません。
ただし、離婚後にどちらも引っ越しする場合は、住宅ローン残債も財産分与の対象にすることが多いです。住宅ローンの残債が自宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合でも、任意売却すれば住宅ローンの負債額が明確になるため財産分与しやすくなります。
また、住宅ローン残債のマイナス財産を預貯金などのプラス財産と合わせて計算し、残った財産を分ける場合もあります。
離婚で自宅を任意売却する場合のQ＆A
ここでは離婚で自宅を任意売却する場合に、よくある質問とその答えを紹介します。
任意売却のタイミングは？
任意売却は、基本的に離婚前に行うのがおすすめです。自宅が共有名義になっている場合やどちらかが連帯保証人になっている場合などは、任意売却の手続きを夫婦二人で行う必要があります。また離婚後には、元夫や元妻と連絡を取ることが難しくなるケースも多いためです。
任意売却に適さないケースは？
次のようなケースでは、自宅を任意売却しないほうがよいでしょう。
- 夫婦のどちらかが住む予定である
- 住宅ローンの返済負担が小さく、単独でも完済できる
任意売却すると、買主とリースバック契約をしない限りは、そのまま自宅に住み続けることはできなくなります。なお夫婦のどちらかが住宅ローンを完済できる見通しがある場合は、任意売却する必要はありません。
任意売却の期限は？
任意売却は、並行して行われる競売の開札までに行う必要があります。具体的には住宅ローン残債を、競売の開札日の前日までに支払い終えなければなりません。
滞納してローンの分割返済の権利がなくなることを、期限の利益喪失といいます。任意売却ができる期間は、期限の利益喪失から競売の入札が始まるまでの間で、目安は滞納から3～12ヶ月くらいです。
期限の利益を喪失すると、金融機関によって競売の申し立てが行われ、裁判所から競売の入札期間と入札の開札日が記載された競売の期間入札通知書が届きます。そのまま入札期間を迎えて開札が行われた場合は、競売の取り下げは不可能で任意売却はできません。
まとめ
離婚の際に住宅ローンが残っている自宅は、任意売却するのがおすすめです。競売よりも高値で売れる可能性があり、離婚後の住宅ローン返済に関するトラブルも防ぐことができます。
さらに任意売却は通常の不動産売買と同様に進められるため、プライバシーを守ることが可能です。ただし、金融機関の同意や支払いの滞納期間などの条件があることは覚えておきましょう。
任意売却はメリットだけでなく、信用情報に滞納歴が残ることや希望価格で売れる保証がないなどのデメリットもあるため、慎重に進めることも重要です。離婚後の住宅ローンの支払いに不安がある場合は、ぜひ任意売却を検討してみてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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