所有するマンションに住み続けながら、売却してまとまった資金を得る方法に「リースバック」があります。
しかし、リースバックに対応できる業者は限られているうえ、ほとんどの業者は戸建てのリースバックをメインに扱っているため、マンションのリースバックを検討している方にとっては不安を感じることでしょう。
マイナビニュース不動産査定ガイド運営「マンションも対応可能」と謳っている業者でも、区分マンションの取扱い実績が豊富とは限らず、実際は対応不可となったり、満足のいかない価格設定で損をしてしまう可能性もあります。
そこで本記事では、区分マンションのリースバックを得意とする業者6選を比較表付きで紹介します。
後半では業者の選び方やトラブル事例7選、失敗しないためのポイントなども詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
- マンションリースバックは、所有するマンションを売却し賃貸契約を結ぶことで、同じ家に住み続けながらまとまった資金を得られるサービス
- マンションは戸建てと異なり管理費・修繕積立金の負担があるため、対応できる業者は資金力とノウハウのある大手に限られる
- 業者選びでは「マンション取扱い実績」「買取価格と家賃のバランス」「契約形態（普通借家 or 定期借家）」の3点を重視し、必ず複数社を比較検討する
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リースバックとは？仕組みをわかりやすく解説
リースバックとは、自宅をリースバック業者に売却し、同時にその業者と賃貸借契約を結ぶことで、売却後もそのまま同じ家に住み続けられる仕組みです。
「急にまとまった資金が必要だが、今の家を離れたくない」「住宅ローンの返済が厳しいが、引っ越しはしたくない」といった事情を抱える方に利用されています。
リースバックの仕組み（売買契約＋賃貸借契約）
リースバックでは、業者との間で「売買契約」と「賃貸借契約」の2つの契約を同時に締結します。
| 契約 | 内容 |
| 売買契約 | 自宅をリースバック業者に売却し、売却代金を一括で受け取る |
| 賃貸借契約 | 売却した自宅について業者と賃貸契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける |
売買成立後は所有権がリースバック業者へ移転するため、固定資産税や修繕積立金などの所有者負担はなくなります。一方で、賃借人としての家賃支払い義務が発生します。条件によっては、将来的に買い戻すことも可能です。
マイナビニュース不動産査定ガイド運営一部の業者では、住居用の不動産だけでなく事務所や工場などの事業用不動産もリースバックの対象としています。
リースバックの流れ（5ステップ）
複数社に依頼するのがおすすめです。
机上査定→訪問査定の流れが一般的です。
2つの契約を同時に結びます。
抵当権がある場合は抹消手続きも実施します。
更新・買い戻し・退去のいずれかを選択します。
資金化までの期間は業者によって異なりますが、最短で即日〜1週間程度、標準的には2週間〜1カ月程度です。
リバースモーゲージ・任意売却との違い【比較表】
リースバックと混同されやすい制度との違いを整理します。
| 比較項目 | リースバック | リバースモーゲージ | 任意売却 | 不動産担保ローン |
| 仕組み | 売却＋賃貸 | 自宅を担保に融資 | ローン残債がある状態で売却 | 自宅を担保に融資 |
| 所有権 | 業者に移転 | 本人が保持 | 買主に移転 | 本人が保持 |
| 住み続けられるか | ○（賃貸として） | ○（所有者として） | ×（退去が必要） | ○（所有者として） |
| 資金の受け取り | 一括 | 年金形式または一括 | 一括 | 一括 |
| 資金使途の制限 | なし | あり（原則、生活費等） | なし | なし |
| 年齢制限 | なし | あり（55〜65歳以上が多い） | なし | なし |
| マンション対応 | 業者による | 制限あり | ○ | 業者による |
| 返済義務 | なし（家賃のみ） | あり（死亡時に一括返済） | なし | あり（毎月返済） |
それぞれ仕組みがまったく異なるため、自分の目的や状況に合った方法を選ぶことが重要です。
マンションのリースバックは可能？戸建てとの違い
リースバックと聞くと戸建てのイメージが強いかもしれませんが、マンション（区分所有）でもリースバックは可能です。ただし、対応できる業者は限られるため、マンションの取扱い実績がある業者を選ぶ必要があります。
マンションでリースバックできる条件
マンションのリースバックに対応している業者でも、以下の条件によって取扱いが制限される場合があります。
| 条件 | 内容 |
| 築年数 | 築40年超など、老朽化が進んだ物件は対応不可の場合あり |
| 所在エリア | 主要都市圏以外は対応外となることが多い |
| 専有面積 | 狭小物件（20㎡未満など）は対象外となる場合あり |
| 管理状況 | 管理費・修繕積立金の滞納がある場合は対応不可 |
| 住宅ローン残債 | 残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合は困難 |
「マンションに対応しているか」だけでなく、「自分のマンションに適切に対応できるか」をチェックすることが重要です。
マイナビニュース不動産査定ガイド運営業者選びに迷ったら、一括査定サイトを活用して複数社の査定結果を比較し、数社に絞ったうえで訪問査定を依頼するのがおすすめです。
戸建てリースバックとの違い
マンションと戸建てでは、リースバックの条件や注意点が大きく異なります。
| 比較項目 | マンション | 戸建て |
| 資産価値の構成 | 建物＋土地の持分（敷地権） | 建物＋土地（土地の比重が大きい） |
| 経年劣化の影響 | 建物の劣化により資産価値が下がりやすい | 土地は劣化しないため価値が残りやすい |
| 管理費・修繕積立金 | あり（売却後は業者負担） | なし |
| 大規模修繕リスク | あり（業者が買取価格に織り込む） | なし |
| 対応可能な業者数 | 少ない（資金力のある大手中心） | 多い |
| 賃貸借契約の傾向 | 普通借家契約が比較的多い | 定期借家契約（2〜3年）が多い傾向 |
マンションの場合、業者は管理費・修繕積立金の月額負担や将来の大規模修繕の計画も考慮して買取価格を設定します。そのため、提示された賃料が高いと感じるケースもあります。
マンションリースバックのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
| ・修繕積立金・管理費・固定資産税の支払いがなくなる ・売却後も住み続けられる ・現金化までの期間が短い（最短1週間程度） ・売却代金でローンを完済できる可能性がある ・将来買い戻せる可能性がある ・売却したことが周囲に知られない | ・マンション対応の業者が少なく選択肢が限られる ・毎月の家賃支払いが発生する ・所有権がなくなるため相続の対象にならない ・買い戻しには売却価格以上の資金が必要 ・自由にリフォーム・改修ができなくなる ・消耗設備の交換費用は自己負担の場合がある |
マンションリースバックの大きなメリットは、修繕積立金や管理費などの支払いがなくなることです。一方で、対応業者が限られる点はデメリットといえます。
マンションのリースバックでおすすめの業者6選
マンションのリースバックの実績が豊富な業者を6選紹介します。まずは一覧表で比較してみましょう。
| 会社名 | 穴吹興産株式会社 | 一建設株式会社 | 株式会社And Do ホールディングス |
スター・マイカ株式会社 | 株式会社セゾンファンデックス | SBIスマイル株式会社 |
| サービス | あなぶきのリースバック（PR） | リースバックプラス+ | ハウス・リースバック | マンションリースバック®️ | セゾンのリースバック | ずっと住まいる |
| 対応エリア | 東京・神奈川・千葉・埼玉・ 名古屋（一部除く）・四国全県・ 大阪・京都・兵庫・ 広島・岡山・福岡 |
東京都・神奈川県・埼玉県・ 千葉県・茨城県・栃木県・ 群馬県・宮城県・福島県・ 新潟県・静岡県・愛知県・ 長野県・岐阜県・三重県・ 滋賀県・京都府・奈良県・ 大阪府・兵庫県・岡山県・ 広島県・香川県・山口県・ 福岡県・佐賀県・熊本県・沖縄県 |
全国 | 東京・神奈川・埼玉・千葉・ 名古屋・大阪・京都・兵庫・ 広島・福岡・鹿児島・沖縄・ 仙台・札幌・北広島 |
全国 | 全国主要都市 |
| 年齢制限 | なし （70歳以上で追加条件あり） |
なし | なし | なし （諸条件あり） |
なし | なし （一定の基準あり） |
| 資金化までの日数 | 最短1週間 （抵当権がない場合） |
最短即日 | 最短5日、標準40日 | 査定から最短1週間 | 最短2週間 | 最短1週間 |
| 借家契約 | 普通借家契約 | 普通借家契約 定期借家契約 |
普通借家契約 定期借家契約 |
普通借家契約 定期借家契約 |
普通借家契約 |
普通借家契約 |
| 諸費用 | 登記費用・賃貸保証会社保証料 ・火災保険費用など |
なし | 事務手数料・登記費用など | 登記費用・賃貸保証会社加入料 ・家財保険加入費用・敷金 |
賃貸借保証委託料など | 保証料 |
| リンク | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト |
マンション実績豊富！大手穴吹興産の「あなぶきのリースバック」(PR)
| 会社名 | 穴吹興産株式会社 |
| 本社所在地 | 香川県高松市鍛冶屋町7-12 |
| 設立年月日 | 1964年５月25日 |
| 資本金 | 755百万円（7億5,500万円） |
| 対応エリア | 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・名古屋市（一部除く） ・四国全県・大阪府・京都府・兵庫県・広島県・岡山県・福岡県 |
| 年齢制限 | なし（70歳以上の方にはセコムホームセキュリティにご加入いただきます） |
| 資金化までの日数 | 最短1週間（抵当権がない場合） |
| 借家契約 | 普通賃貸借契約 |
| 諸費用 | 登記費用・賃貸保証会社保証料・火災保険費用など |
| URL | https://www.anabuki.ne.jp/kaitori/leaseback/ |
穴吹興産は1985年以来、ブランドマンションシリーズ「アルファ」をはじめとする分譲マンション事業を手掛けてきたマンションのプロです。アルファシリーズの分譲実績は、2025年6月時点で870棟（47,504戸）に登ります。
2013年に東証一部上場を果たしており（現在の区分は東証スタンダード市場）、拠点を拡大しながら地域密着型の事業を展開しつづけています。本社は香川県にありますが、首都圏や関西都市部など幅広いエリアに対応しています。
2年更新の普通賃貸借契約が基本で、売主に無理のない家賃設定を強みとしています。家賃の変動がなく、周辺の賃貸相場よりも安い家賃で住み続けることも可能です。さらに、マンションのプロならではのサービスとして、賃貸期間中の室内設備の故障にも原則、穴吹興産負担で対応してくれます。
穴吹興産株式会社はこんな人におすすめ！
- マンションのリースバックの実績が豊富な大手企業を探している人
- 周辺の家賃相場が高いことを懸念している人
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マイナビニュース不動産査定ガイド運営では、リースバックで失敗しないためのポイントを、穴吹興産の担当者にインタビューしました。
最短即日で現金化可能！一建設の「リースバックプラス+」
| 会社名 | 一建設株式会社 |
| 本社所在地 | 東京都豊島区南池袋2-25-5 藤久ビル東5号館 |
| 設立年月日 | 1967年2月13日 |
| 資本金 | 32億9,850万円 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、宮城県、福島県、 新潟県、静岡県、愛知県、長野県、岐阜県、三重県、滋賀県、京都府、奈良県、 大阪府、兵庫県、岡山県、広島県、香川県、山口県、福岡県、佐賀県、熊本県、沖縄県 |
| 年齢制限 | なし |
| 資金化までの日数 | 契約から決済まで、最短即日 |
| 借家契約 | 普通借家契約、定期借家契約 |
| 諸費用 | なし |
| URL | https://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/ |
住み続けるための「標準プラン」と、最大1年間賃料が0円になる「定期プラン」があります。
標準プランは将来の買戻しも想定したプランです。一般的に、再購入価格は売却金額よりも高くなりますが、リースバックプラスには賃貸期間中に再購入価格が下がっていくシステムがあるため、再購入の負担を軽減できるでしょう。
また、売却代金の一部を敷金として預け入れることで、家賃を最大50%減額できる制度もあります。
預け入れた金額はいつでも引き出し可能（引き出し額によって賃料変動）で、退去時には全額返還されます。
リースバックプラス+はこんな人におすすめ！
- 再購入を目指す人
- 月々の負担軽減を重視する人
- 一時的なリースバックを検討している人
業界屈指のネットワークの広さ！「ハウス・リースバック」
| 会社名 | 株式会社And Doホールディングス |
| 本社所在地 | 東京都千代田区丸の内1丁目8番1号 |
| 設立年月日 | 2009年1月 (創業 1991年) |
| 資本金 | 33億7,645万円 |
| 対応エリア | 全国 |
| 年齢制限 | なし |
| 資金化までの日数 | 最短5日、標準40日 |
| 借家契約 | 普通借家契約 |
| 諸費用 | 事務手数料・登記費用など |
| URL | https://www.housedo.co.jp/leaseback/ |
2022年1月にハウスドゥからAnd Doに商号が変更されました。
不動産業を幅広く手掛けるグループで、リースバックだけでも全国735店舗を超えるネットワーク（2026年1月末現在）を持っています。また現金化が最短5日、標準でも40日と迅速であることも特徴です。
日本国内におけるリースバックサービスのパイオニアであり、女性チーム対応・安心コールサービス・定期訪問サービスなど、独自のサービスを展開しています。
100%子会社による管理体制によって、不足の事態にもスピーディーに対応しており、顧客満足度は94.6%（自社調べ、2022年7月調査）です。
ハウス・リースバックはこんな人におすすめ！
- 近隣の店舗で相談したい人
- マンションの現金化を急ぐ人
- 賃貸契約中のサポートを重視する人
上場企業のスター・マイカはマンション特化！「マンションリースバック®️」
| 会社名 | スター・マイカ株式会社（STARMICA） |
| 本社所在地 | 東京都港区虎ノ門四丁目3番1号城山トラストタワー28階 |
| 設立年月日 | 2001年（平成13年）5月 |
| 資本金 | 3億円 |
| 対応エリア | 東京・神奈川・埼玉・千葉・名古屋・大阪・京都・兵庫・広島 ・福岡・鹿児島・沖縄・仙台・札幌・北広島 |
| 年齢制限 | なし（諸条件あり） |
| 資金化までの日数 | 査定から最短1週間 |
| 借家契約 | 普通借家契約、定期借家契約 |
| 諸費用 | 登記費用・敷金・賃貸保証会社加入料・家財保険加入費用 |
| URL | https://www.starmica.co.jp/ |
スター・マイカ株式会社は、東証プライム市場に上場するスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ会社です。
マンションのオーナーチェンジ物件の買取を20年以上おこなってきたノウハウを活かし、マンション専門のリースバックサービスを全国主要都市9拠点で展開しています。建物管理と適正な賃料設定に長けているのがスター・マイカの大きな特徴です。
賃貸期間中はグループ会社がサポートします。70歳以上の単身者であれば、緊急時の駆け付けや相談のサポートを受けられる「HOME ALSOK みまもりサポート」を無料で利用できます。
マンションリースバック®️はこんな人におすすめ！
- 賃貸期間中のサポートを重視する人
- 短期間の賃貸契約も視野に入れている人
- マンションの現金化を急ぐ人
大手融資グループだから資金力が違う！「セゾンのリースバック」
| 会社名 | 株式会社セゾンファンデックス |
| 本社所在地 | 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 サンシャイン60 37階 |
| 設立年月日 | 1984年2月1日 |
| 資本金 | 45億9万8,000円 |
| 対応エリア | 全国 |
| 年齢制限 | なし |
| 資金化までの日数 | 最短2週間で契約・支払い |
| 借家契約 | 普通借家契約 |
| 諸費用 | 賃貸借保証委託料など |
| URL | https://www.fundex.co.jp/?PHPSESSID=6kk1ta45jmt02t8srd90pm1hv3 |
「永久不滅ポイント」が特徴のクレジットカード「セゾンカード」を提供している、クレディセゾンのグループ企業です。
契約者限定のサービスが豊富で、ホテルや旅館、飲食店、テーマパークなどを割引価格で利用できます。また、玄関や水回りのトラブル対応を24時間受けつける、駆けつけサービスもあります。
その他、セコムのホームセキュリティやALSOKのみまもりサポート、象印のみまもりほっとライン、くらしのセゾンのハウスクリーニングなど特典も豊富です。
介護サービスや身元保証を取り扱う企業とも連携しているため、老後に備えられるでしょう。
セゾンのリースバックはこんな人におすすめ！
- 旅行や外出を楽しむことが多い人
- セキュリティやハウスクリーニングを利用したい人
- 老後の備えを考えている人
良心的な賃料を提案！SBIグループ「ずっと住まいる」
| 会社名 | SBIスマイル株式会社 |
| 本社所在地 | 東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル22階 |
| 設立年月日 | 2012年 |
| 資本金 | 9,500万円（資本金準備金を含む） |
| 対応エリア | 全国 |
| 年齢制限 | なし（一定の基準あり） |
| 資金化までの日数 | 最短1週間 |
| 借家契約 | 普通借家契約 |
| 諸費用 | 保証料 |
| URL | https://www.sbismile.co.jp/ |
東証プライム市場に上場するSBIホールディングスのグループ企業で、資金力と安定感に強みがあり、最短1週間で現金化できます。
相場より安い家賃設定に加え、変動もありません。普通賃貸借契約期間終了後は更新も可能ですが、引っ越す場合は引っ越し費用相当額を負担してくれます。
また、建物検査を一級建築士がおこなうため、売却時の資産価値を正確に見てもらえるのも大きな特徴です。
検査結果によっては、取引前に必要な修繕をおこなうサービスもあります。
ずっと住まいるはこんな人におすすめ！
- 現金化を急いでいる人
- 周辺の家賃相場の高さを懸念している人
- 長く住むための検査・修繕をしてほしい人
マンションのリースバック業者の選び方6つのポイント
マンションのリースバック業者を選ぶ際は、以下の6つのポイントを押さえましょう。
ポイント1：マンション取扱い実績が豊富か
「マンションも対応可能」と謳っている業者でも、実際は取扱いに慣れておらず、希望条件での契約が難しい場合もあります。
- マンション（区分所有）のリースバック実績件数
- 自分のマンションと同じエリア・タイプでの実績
- マンション管理に関する知識の有無
公式サイトで実績が詳しく記載されていない場合は、一括査定や直接問い合わせで確認しましょう。
ポイント2：対応エリアと地域密着度
エリア外でも相談に応じてもらえることはありますが、地域事情に精通していない業者ではスムーズな交渉が期待できない可能性があります。
自分がリースバックを希望する地域のネットワークが深く、そのエリアでの実績が豊富な業者を選びましょう。
ポイント3：買取価格と家賃のバランス【計算シミュレーション付き】
リースバックでは、買取価格が高いほど家賃も高くなるため、バランスを考える必要があります。
買取価格 ＝ 市場価格 × 60〜80%
家賃（月額）＝ 買取価格 × 期待利回り（7〜13%） ÷ 12カ月 ＋ 物件の必要経費
以下は市場価格3,000万円のマンションの場合のシミュレーションです。
| 条件 | 買取価格（市場価格の70%） | 買取価格（市場価格の80%） |
| 買取価格 | 2,100万円 | 2,400万円 |
| 家賃（利回り7%） | 約12.3万円/月 | 約14.0万円/月 |
| 家賃（利回り10%） | 約17.5万円/月 | 約20.0万円/月 |
| 家賃（利回り13%） | 約22.8万円/月 | 約26.0万円/月 |
買取価格が高くても家賃負担が重ければ本末転倒です。「まとまった資金がいくら必要か」と「毎月いくらまでなら払えるか」の両面から検討しましょう。
ポイント4：普通借家契約 vs 定期借家契約の違い
リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、住み続けられる期間に直結する重要なポイントです。
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
| 契約期間 | 通常2年（更新あり） | 2〜3年（更新なし） |
| 更新の可否 | 借主が希望すれば原則更新可能 | 期間満了で終了。再契約は貸主の同意が必要 |
| 住み続けやすさ | ○ 長期間住み続けやすい | △ 退去を求められるリスクあり |
| 借主の保護 | 借地借家法で手厚く保護 | 保護は限定的 |
長期間住み続けたい方は、普通借家契約に対応している業者を選ぶことが重要です。本記事で紹介した6社のうち、穴吹興産・セゾンファンデックス・SBIスマイルは普通借家契約を基本としています。
ポイント5：付帯条件・独自サービスの比較
業者によって付帯条件や独自サービスが異なります。
- 敷金・礼金・保証人の有無
- 賃貸保証会社の利用（高齢者の場合は特に重要）
- 設備故障時の修繕費負担（業者負担 or 自己負担）
- セキュリティ・見守り・介護サポートの有無
- 契約者限定の特典やサービス
生活や将来設計に合ったサービスを利用できる業者を選びましょう。
ポイント6：企業の資金力・口コミの見方
大手グループなど資金力のある業者であれば、売却後の現金化もすばやく、賃貸中に経営悪化や倒産するリスクも低いため安心です。
口コミは公式サイトだけでなく外部サイトもチェックしましょう。ただし、売却直後の声だけでなく「売却から数年後の声」も参考にすることが重要です。ネット上の口コミはすべてを鵜呑みにせず参考程度にとどめましょう。
リースバックはやばい？よくあるトラブル事例と回避策
「リースバックはやばい」「怖い」という声を見聞きしたことがある方もいるかもしれません。実際に国民生活センターにもリースバックに関する相談が寄せられています。ここでは、よくあるトラブル事例と回避策を解説します。
トラブル1：家賃を引き上げられた
契約更新時に家賃の引き上げを宣告され、住み続けることが困難になるトラブルは多く報告されています。
- 家賃が固定であることを契約書に明記してもらう（口約束はNG）
- 家賃改定の条件を事前に確認する
- 家賃固定を基本とする業者を選ぶ（穴吹興産・SBIスマイルなど）
トラブル2：知らぬ間に第三者へ売却された
リースバック業者が物件をオーナーチェンジ物件として第三者に売却。新しいオーナーから家賃の値上げや退去を求められたというトラブルです。
- 賃貸中の転売をしない方針の業者を選ぶ（穴吹興産は転売実績ゼロ）
- 売却を急ぐ必要がない資金力のある業者を選ぶ
- 普通借家契約であれば、オーナーが変わっても借主の権利は保護される
トラブル3：買い戻し価格が想定より高額だった
買い戻しを予定していたが、実際の買い戻し価格が当初の説明よりも大幅に高くなり、資金不足で買い戻せなかったケースです。買い戻し金額の相場は売却代金の1〜3割増しになります。
- 買い戻し金額・条件を契約書面に明記してもらう
- 一建設のように「賃貸期間が長くなるほど再購入価格が下がる」仕組みの業者も検討
- 買い戻しまでの計画的な資金準備をおこなう
トラブル4：定期借家契約で更新を拒否された
定期借家契約でリースバック契約を結んだが、期間満了時に再契約を拒否され退去せざるを得なくなったトラブルです。定期借家契約では借主の更新権が保護されません。
- 長期間住み続けたい場合は普通借家契約の業者を選ぶ
- 定期借家契約を選ぶ場合は、再契約の条件を事前に書面で確認
- 「再契約可能」と説明されても、それが保証されるものではないことを理解しておく
トラブル5：高額な違約金を請求された
リースバック契約の途中で解約を申し出たところ、高額な違約金を請求されたケースです。特に定期借家契約では中途解約に違約金が設定されていることがあります。
- 契約前に中途解約条項と違約金の有無・金額を必ず確認
- 不明点があれば契約前に質問し、納得してから契約する
トラブル6：修繕費やリフォーム費用を自己負担させられた
設備が故障したため修繕を依頼したところ、「消耗品は賃借人負担」として自己負担を求められたトラブルです。
- 修繕費の負担範囲を契約前に確認する
- 設備故障時の対応を原則業者負担としている業者を選ぶ（穴吹興産など）
トラブル7：相場より大幅に安い買取価格だった
急いで資金が必要だったため1社のみに相談したところ、相場より大幅に安い価格で買い取られてしまったケースです。
- 必ず複数社（最低3社以上）に査定を依頼し、買取価格を比較する
- 一括査定サイトを活用して効率的に複数社の査定を受ける
- 市場価格をあらかじめ調べておき、提示された買取価格が妥当か判断する
リースバックで失敗しないための5つのポイント
リースバックは特別な事情をもつ利用者も多く、業者側が優位な条件をつけやすい取引です。リースバックは慈善事業ではなく、業者にとっては「安く買い取って高く貸すビジネス」である点を理解したうえで、以下のポイントを押さえましょう。
ポイント1：複数社に相見積もりを取る
最低でも3社以上に査定を依頼し、買取価格・家賃・契約条件を比較しましょう。一括査定サイトを利用すれば複数社の査定を効率的に受けられます。
ポイント2：契約書の重要条項を必ず確認する
- 賃貸借契約の種類（普通借家 or 定期借家）
- 家賃の金額と改定条件
- 買い戻しの可否と金額
- 中途解約の条件と違約金の有無
- 修繕費の負担範囲
- 転売に関する制限
ポイント3：賃料・買い戻し条件は書面で残す
リースバックのトラブルの多くは、口約束と実際の契約内容の食い違いから生じます。「家賃は上げません」「将来買い戻せます」といった説明を受けても、契約書に記載されていなければ法的な拘束力はありません。
ポイント4：リースバック以外の選択肢も検討する
リースバックが最適な選択とは限りません。以下のような代替手段も検討しましょう。
| 方法 | 向いている人 |
| リバースモーゲージ | 所有権を手放したくない高齢者（マンションは利用制限あり） |
| 不動産担保ローン | 一時的な資金需要があるが住宅を手放したくない人 |
| 任意売却 | 住宅ローンの返済が厳しく引っ越しも可能な人 |
| 通常の売却＋賃貸住み替え | より高い売却価格を求め、新たな賃貸物件を探せる人 |
ポイント5：国民生活センターの注意喚起を知っておく
国民生活センターは、リースバックに関する注意喚起を公表しています。
- 自宅の売却はクーリング・オフの対象外であり、契約成立後は無条件で解除できない
- 一人で判断せず、家族や信頼できる人に相談すること
- 不安や疑問があれば、消費生活センター（局番なし188）に相談できる
リースバックがおすすめの人・おすすめでない人
リースバックがおすすめの人
- 急にまとまった資金が必要だが、今の家に住み続けたい人
- 住宅ローンの返済が厳しく、売却して一括返済したい人
- 家を売却しても子どもの学区や職場を変えたくない人
- 家を売ることを近所に知られたくない人
- 固定資産税・修繕積立金・管理費の支払いが困難になってきた人
- 将来まとまった資金が入る見込みがあり、買い戻し前提で売却したい人
- 相続人がいない家を手放したいが、高齢のため賃貸の受け入れ先が見つからない人
- 老後の生活費を確保したい人
リースバック以外の方法を検討すべき人
- 家の維持費よりも賃料のほうが高くなる場合：リースバックの賃料は通常相場より高め
- 買い戻し資金の見込みがない場合：買い戻し価格は売却価格の1〜3割増し
- 今の家に一生住み続けたい場合：定期借家では退去リスクあり
- 家をリフォーム・改修したい場合：所有権を失うため自由にリフォームできなくなる
- 家を相続させたい場合：所有権がないため相続の対象にならない
穴吹興産（株）担当者インタビュー
穴吹興産（株）担当者インタビュー
今回マイナビニュース不動産査定ガイド運営では、業界をよく知る穴吹興産株式会社の担当者にインタビューしました。
マンションのリースバックの実績を誇る「あなぶきのリースバック」ならではの魅力をお伝えします。
「あなぶきのリースバック」の強み（PR）
他社にはない、あなぶきのリースバックならではの魅力を教えてください。
あなぶきのリースバック担当者：「普通賃貸借契約が可能なこと」「柔軟な家賃設定」の2つが当社の大きな強みです。
お問い合わせをいただくお客様の傾向として、会社員から退職の世帯の方と幅広く、最近では70歳以上で年金暮らしの方も多くなっています。皆様共通しているのは、「賃貸の期限を定めずに長期的に住み続けたい」という思いです。特に70歳以上の方にとっては、「高齢者施設に入るまでの間は今の自宅を離れたくない」と感じているケースがほとんどです。
リースバック業者の多くが賃貸の期限がある「定期賃貸借契約」のみの取扱いとしていますが、弊社のリースバックは住み続けることを前提とした「普通賃貸借契約」が基本のため、ご高齢の方を中心に広く長くご利用いただいています。
家賃設定については買取価格に基づいて算出されるのが一般的ですが、弊社では買取価格を調整することでご希望に近い賃料設定をおこなっています。これにより一括見積もりサイトなどで比較された際、他社様よりも2〜3万円程低い設定でご契約に至った実績もあります。
「賃料が高くても良いので、売買価格を高くしてほしい」といったご要望にはもちろん、「安心できる生活を送りたいので、多少売買価格が下がっても構わないから賃料を低くしてほしい。」などの多様なニーズにお応えできる柔軟さも、お客様にご評価いただいている点だと感じています。
買取価格や賃料はどのような目安で設定されているのですか？
あなぶきのリースバック担当者：通常の仲介売却と比べどうしても買取価格は低くなることもありますが、弊社ではリースバックだからといって極端に安くなるような査定はしておりません。利回りや賃料設定額といった外的指標を基準にするのではなく、賃借人退去時の売却金額、つまり”そのマンションの資産価値”に基づいた査定をおこなっています。
また「家賃収入よりもマンションとして資産価値が高いものを購入する」という姿勢で事業をおこなっているため、条件によっては相場家賃の半額など、利回りよりもお客様のご事情を優先し、安心して長く支払っていくことが可能な賃料プランの提案をさせていただいています。無理のない家賃設定額とさせていただくくことで、これまでに賃貸中に家賃の支払いを理由に退去された方はいらっしゃいません。
高齢者の場合、特に単身での賃貸入居は断られるケースが多いのが実情です。貴社では70歳以上の利用者も多いということでしたが、高齢者でも前向きにリースバックを検討できる対応策などがあるのでしょうか？
あなぶきのリースバック担当者：はい。弊社では家賃保証会社と提携して独自の保証審査をおこなっております。これにより、家賃保証の審査が通らないことを理由にやむなくリースバックを断念される方の数を大きく減らすことが出来ました。
リースバック業者を探す際に気をつけるべき点を貴社ではどのように考えていますか？またそのポイントに対する貴社の取り組みや実績を教えてください。
あなぶきのリースバック担当者：リースバックの取引をする方が最も気にされていることは以下の3つです。
- 途中で退去も求められること
- 家賃を値上げされること
- 途中で転売されて所有者が変わること
リースバックの場合は売却後にリースバック業者との賃貸借関係が始まります。そのため、取引するリースバック業者が今後も長期でマンションの保有ができそうか、安心して付き合える会社かどうか、しっかり判断する必要があると思います。
具体的には、会社規模・資金力・リースバック取組年数などを、事前に確認することが重要だと考えております。
弊社ではリースバックをマンション限定でおこなっておりますが、対象エリアが一都三県、名古屋、関西、中国、四国、九州エリアと広く活動していることもあり、年間1000件以上ものご相談をいただいております。これまでに賃貸中の転売したことは1度もなく、今後も賃貸中に転売することも考えておりません。「将来引越ししたくない」「退去の予定が立てづらい」という方は是非弊社のリースバックをご検討いただければと思います。
貴社のリースバックサービスの申し込み手順や、かかる日数など教えてください。
あなぶきのリースバック担当者：リースバックのご依頼からご契約までの流れは次の通りです。
査定額については現場調査前の机上査定となりますので、管理費・修繕金などの条件によっては査定内容が変更となる可能性もございます。
資金化までの日数目安としては、抵当権の設定がある場合は抵当権抹消に関わる手続きが必要となるため、金融機関との相談内容にもよりますがだいたい2週間～1カ月程度が一般的です。抵当権がない場合は最短1週間程度で決済することも可能です。
通常、ご契約時は手付金のみのお支払いで、その1ヶ月後を目安に決済完了となりますが、ご希望決済日までにお時間がない場合には、売買契約と決済を同日でおこなうこともございます。
あなぶきのリースバックでは、期間を決めずに安心して住み続けたいというニーズに本気で応える仕組みや、家賃や買戻し金額など条件を汲みながら柔軟に対応できる点など、他社にはない強みが多数あります。
電話・オンライン相談も可能なので、リースバックについて少しでも悩みや不安がある場合は、気軽に問い合わせてみるとよいでしょう。
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専門家に聞いた！リースバックについて直撃インタビュー
★本記事のインタビューご協力者
2008年、数字主義の不動産仲介業者に就職し、不動産営業の厳しさや独特の世界観を経験。その後フリーランスとして独立。不動産売買、賃貸、管理、リノベーション、住宅ローン斡旋を主な業務としている。自身は「押し」の営業ではなく「引き」「待ち」の営業を心掛けている。所謂ギラギラ系営業が苦手。
マイナビニュース不動産査定ガイド運営では、不動産のスペシャリストとして日々活躍する土井雄介さんに直接オンラインインタビューをおこない、リースバック業界の実情について詳しくうかがいました。
リースバックは「怖い」「怪しい」といわれる理由は？
リースバックの一番のメリットは「世間体」で、近所付き合い、子供の学校、勤め先などに知られずに売却でき、今まで通りの暮らしを続けられる点です。
そういう顧客は、いくら家賃が高くてもそこに住みたいと思う傾向にあるので、どうしても業者側が優位に立つビジネスではあります。
安く買いたたいて高く貸すという、あまりユーザー目線でない業者も少なからずあるのが現状ですが、リースバックという仕組みが少し複雑で、業者によって条件もかなり違うので、顧客は自身のデメリットやリスクに気付かないまま契約してしまうことがあるようです。
後々、家賃が払えなくなった、自由にリフォームできないといった後悔を感じる人が多いので、それが怖い・怪しいと言われる理由ではないでしょうか。
リースバック業者の公式サイトで掲載している利用者の声など見ると良い口コミばかりが挙がっていますが、これらの声はどの程度信頼できるといえるでしょうか？
リースバックは賃貸契約後に後悔したという人が多いです。
売却が完了したばかりの利用者の口コミはまだ本音とはいえないので、売却から数年後の声なども参考にしたほうがよいでしょう。
リースバックでありがちな誤解や注意点は？
売却後もそのまま住めるという言葉に敷居の低さを感じますが、勝手にリフォームできなくなるなど、自分の家であって自分の家でなくなるという線引きは難しいと思います。
また住宅ローンや固定資産税はなくなりますが、家賃など毎月の支払いは当たり前にあるのでよく数字をチェックする必要はあります。
戸建てとマンションリースバックの大きな違いは？
マンションの場合、区分所有者は通常、毎月の管理費及び修繕積立金を払わなければなりません。
リースバック業者はそれを計算しながら、今後の値上がりリスクも加味したうえで賃料設定をします。
そのため、業者から提示された賃料が高くて驚いたというお話もたまに聞きます。
戸建てに比べるとその点が注意ポイントかもしれません。
失敗しないためのリースバック業者の選び方は？
リースバックは売主にとっての制限やデメリットも多いので、良いことばかりではなくきちんとリスク面についても説明してくれる業者を選びましょう。
さらにマンションのリースバックの場合は、マンションの取扱い実績の多さもチェックすべき点ですね。
★マイナビニュース不動産査定ガイド運営コメント
リースバックとは、住んでいる家を離れずに売却して資金を得られるメリットがありますが、相場よりも賃料が高くなる・所有権を失うなどのデメリットもあります。
リースバックを依頼する際は、リスク面までしっかりと説明してくれるユーザー目線の業者を選ぶことが重要です。
特にマンションの場合は戸建てと条件も異なるため、マンションのリースバックに特化した業者であればより安心です。
本記事でもマンション専門のリースバック業者を紹介しているので、ぜひ参考にして最適な業者選びをしてください。
マンションのリースバックでよくある質問
最後に、マンションのリースバックにおいてよくある質問をFAQで紹介します。
まとめ
戸建てと違い、マンションのリースバックは取扱い可能な業者が限られますが、そのぶん対応できる業者は資金力やノウハウをしっかり持っている大手に絞られています。
本記事で紹介した6社は、いずれも実績・年数・資金力ともに体力があるため、知らない間に売却されたり、賃料を急に引き上げられたりするリスクは少ないといえるでしょう。
ただし、得意とするサービスは業者によって異なります。
| こんな人は | おすすめの業者 |
| 無理のない家賃で長く住みたい | 穴吹興産「あなぶきのリースバック」 |
| 将来の買い戻し負担を軽減したい | 一建設「リースバックプラス+」 |
| 全国対応で対面相談したい | And Doホールディングス「ハウス・リースバック」 |
| マンション専門の業者に任せたい | スター・マイカ「マンションリースバック」 |
| 特典・見守りサービスを活用したい | セゾンファンデックス「セゾンのリースバック」 |
| 建物検査・修繕もしてほしい | SBIスマイル「ずっと住まいる」 |
いずれの業者も相談は無料です。必ず複数社に査定を依頼し、買取価格・家賃・契約条件を比較検討したうえで判断しましょう。
リースバックは「自分の家ではなくなる」という大きな決断を伴う取引です。メリットだけでなくデメリットやリスクも十分に理解し、家族や信頼できる人にも相談したうえで、慎重に検討することをおすすめします。
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※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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