「住宅ローンを滞納しているが、何とかして今の家に住み続けたい」と思っていませんか？
住宅ローンを滞納し続けると、債権者である金融機関から一括返済か任意売却かの選択を迫られることになります。ローンが返済できないと最終的に家を手放す必要が出てきますが、リースバックを利用すれば任意売却後も同じ家に住み続けることが可能です。
本記事では、リースバックの概要と任意売却との違いについて説明するとともに、両者を組み合わせるメリットやデメリット、利用にあたっての注意点について解説します。いま現在、住宅ローンを滞納している人や、将来的にローンが返済できなくなる可能性のある人は必見です。
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そもそもリースバックとは何か
リースバックとは自宅を売却した後に、物件を購入した買主とリース契約を結ぶことで、その家に住み続けるためのサービスです。
日本では長引く経済の停滞により、せっかくマイホームを購入しても、ローンを滞納して手放さざるを得なくなってしまう人が少なくありません。しかし、リースバックを上手く利用することで、手に入れたマイホームを手放さずに住み続けることが可能です。以下で詳しく見ていきましょう。
売却した家に賃貸で住むサービス
リースバックは一度購入した住宅を売却し、賃貸物件として住み直すためのサービスです。ローンを滞納中の住宅を売って現金化した後、さらに買主となった不動産業者や投資家などに賃貸料を支払うことで同じ物件に住み続けることができます。
住宅ローンの返済が滞ると、ローンを一括で返済するか物件を任意売却するかの選択を迫られることになり、それでも返済ができない場合、最終的には債権者の金融機関が裁判所を通じて住宅を競売にかけてしまいます。
そうなると強制的に住宅を手放すことになりますが、リースバックをうまく利用することで、住宅の売却資金が手に入るのに加え、家から引っ越さずに済むようになります。
リースバックと任意売却の違い
任意売却は住宅の競売を免れてローンを返済するための手段と位置づけられますが、通常の不動産売却と変わらないので、売却後の物件に住み続けることはできません。それに対して、リースバックは物件の買主に賃貸料を支払うことで引き続き居住が可能です。
そのため、ローンの返済が滞った時点で、任意売却ではなくリースバックを選択した方がよいと思われるかもしれませんが、任意売却の検討が可能な段階でリースバックを選択できるわけではありません。
両者は並立する選択肢ではなく、任意売却の手続きを進める話し合いの結果、リースバックという手段で家に住み続けられる可能性があるということです。
リースバックの制度や、実際に家を売る手順について詳しく知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
どのような立場の人におすすめなのか
リースバックは次のような立場の人におすすめです。
- すぐにまとまった資金が必要な人
- 子供のために居住場所を変えたくない人
- 今の住宅に特別な思い入れがあって退去したくない人
- 近所との人間関係を壊したくない人
- ビジネス上の理由で、今の居住場所を離れられない人
- 引っ越し費用を含めた退去後の生活資金が不安な人
- 老後の暮らしを安定させたい人
リースバックを利用できれば、住宅を売却して現金化した後も、さらにその物件に住み続けられるだけでなく、売却代金の使い道も特に制限されません。そのため、すぐにまとまった資金が必要な人や、特別な理由があって今の家に居住し続けたい人におすすめです。
また、住宅を所有していると毎年固定資産税がかかりますが、リースバックによって賃貸住宅に切り替えれば、固定資産税の納付も不要になります。
任意売却とリースバックを組み合わせる3つのメリット
すでに説明したように、リースバックは任意売却の延長線上にある手段です。両者を組み合わせることによって、次のメリットを享受できます。
- 任意売却しても引っ越さなくてよい
- 任意売却した家を買い戻せる
- 住み続けるのに必要な費用は家賃だけにできる
住宅ローンの返済に困っている人にとっては、引っ越しをせずに済むようになったり実質的に支払額が安くなる可能性があるなど、非常に魅力的な内容といえるでしょう。それぞれ説明していきます。
任意売却しても引っ越さなくてよい
繰り返しになりますが、リースバックを利用すれば任意売却後も引っ越さず、家に住み続けることができます。生活環境を変える必要がないため、特に子供がいる場合は転校させることで学業に悪影響を及ぼしたり、友人関係をリセットさせずに済みます。
また、家の所有者が変わっても、契約の当事者以外は何も変わっているように見えないため、近所の目を気にする必要もないでしょう。引っ越し費用もかからないので、家計に余計な負担をかけることもありません。
任意売却した家を買い戻せる
任意売却後に、再び住宅を買い戻せるのも大きなメリットです。リースバックでは物件の売却時に再売買の予約をつけることで、将来的に物件の買い戻しが可能になります。
当然、買い戻し価格は売却価格よりも高くなってしまいますが、少し割高で買い戻すことになったとしても、一時的にまとまった資金が入るのは売主にとって魅力です。特に、一時的な収入の低下によって住宅ローンを滞納してしまい、自宅を売却せざるを得なくなっている人におすすめできます。
住み続けるのに必要な費用は家賃だけにできる
任意売却前は住宅ローンの支払いだけでなく、不動産の維持費として毎年の固定資産税の支払いに加えて、マンションの場合は管理費や修繕積立金なども負担しなければなりません。
しかし、リースバックによって賃貸契約に切り替えれば、固定資産税といった不動産の維持費を支払う必要がなくなり、毎月の家賃のみ負担すればよくなります。事実上、それまで金融機関に返済していた住宅ローンが月々の家賃支払いに変わり、不動産の維持費は買主の負担になるわけです。
それまで固定資産税を滞納してしまっていた場合も、任意売却の際にまとめて精算できる場合もあります。さらに任意売却の価格によっては、ローンの支払額よりも月々の家賃支払いが安く済むケースも多いので、生活の立て直しが楽になるでしょう。
おすすめは一建設の「リースバックプラス」
どの業者のリースバックが良いか迷っている方には、一建設の『リースバックプラス』がおすすめです。
リースバックプラスは、賃貸契約の更新が可能な「標準プラン」と、賃貸期間が定められた「定期プラン」の2種類を用意しており、将来の計画に合わせて最適な選択ができるのが強みです。
それぞれのプランにどのような特典があるのか表にまとめました。
| 標準プラン |
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| 定期プラン |
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| 両プラン共通 |
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中でも定期プランは、「売却後に最大1年間賃料が無料」「売却金の一部を敷金として預けると賃料がさらに最大で半額になる」など、支出を少しでも抑えたい方に向いています。興味がある方は検討してみましょう。
任意売却とリースバックを組み合わせる5つのデメリット
任意売却とリースバックの組み合わせは多くのメリットがあるものの、次のようなデメリットがあることも知っておく必要があります。どちらも理解したうえで、計画的に手続きを進めることが重要です。
- 買い戻す価格は売却価格より高額
- 賃貸なので自由にリフォームはできない
- 賃貸契約の種類によっては住み続けられない可能性あり
- 債権者が任意売却を認めない可能性がある
- リースバックでの売却先が見つからないことがある
買い戻す価格は売却価格より高額
上述のように、リースバック後に住宅を買い戻す場合、価格は売却時よりも1.1～1.3倍ほど高額になってしまいます。
実際の買い戻し価格はリースバックの契約時、再売買の予約をつける際に決めることが可能です。契約時に決めておかなければ、後から買い戻しを願い出ても拒否されてしまう可能性があるので注意しましょう。
また、再売買の予約権を行使できるのはリース契約の内容を確実に履行している場合のみです。たとえば賃貸料を3ヶ月以上滞納してしまった場合、住宅を買い戻す権利を失うだけでなく、賃貸契約すらも無効にされてしまう可能性もあります。
賃貸なので自由にリフォームはできない
リースバックを利用すると住宅の所有権がリースバックの運営会社に移ります。そのため、運営会社から許可を貰わなければ、当該住宅のリフォームやリノベーションを自由にすることはできません。
任意売却後に持家感覚で手を入れてしまうと、後からトラブルに発展する可能性があるので注意してください。どうしてもリフォームしたければ、事前に許可をとるか、買い戻し後に行うようにしましょう。
賃貸契約の種類によっては住み続けられない可能性あり
リースバックは任意売却後も自宅から引っ越さずに済むのが大きなメリットですが、賃貸契約の種類によっては、そのまま住み続けられない可能性があるので注意が必要です。
具体的には、運営会社と定期借家契約を結んでいる場合、その会社の事情によって契約期間終了後に再契約を拒否される可能性があり、売却から数年で立ち退きを迫られるケースが考えられるのです。
契約期間に縛られずに住宅に住み続けたい場合には、数年おきに契約をし直す必要のある定期借家契約ではなく、普通借家契約を結べるリースバック運営会社を選びましょう。
債権者が任意売却を認めない可能性がある
リースバックは任意売却の延長線にある手段の一つですが、そもそも住宅ローンの債権者である金融機関が、物件の売却を認めてくれなければ利用できません。任意売却は原則として債権者の合意が必要だからです。
住宅ローンの滞納を理由に任意売却をする場合、債権者と売却後の返済について交渉し、リースバックの利用を含めて物件の売却に同意してもらう必要があります。特に住宅の売却額がローンの残高よりも低いオーバーローンの場合、売却額と残債の差があまりにも大きいと同意が得られない可能性が高いです。
任意売却の手続きの流れについては以下の記事で解説しています。こちらも参考にしてください。
リースバックでの売却先が見つからないことがある
任意売却の価格決定権をもっているのも、債権者たる金融機関です。そのため、金融機関側が一方的に高額な価格設定をすることにより、リースバックに対応できる不動産会社や、投資家などの買主が見つけられない可能性も出てきます。
すると通常の不動産売却になってしまうため、住宅を手放して引っ越さなくてはなりません。そうならないためにも、事前に金融機関としっかり交渉して、リースバックしやすい価格帯にしてもらう必要があります。
リースバックで買い戻す時の注意点
次に、リースバックで住宅を買い戻す場合の注意点について挙げておきます。場合によってはリースバックを利用できなくなるケースもあるので、以下のポイントは必ず押さえておきましょう。
- 家賃の滞納はしない
- 買い戻しで住宅ローンが使えない可能性も考える
- 家の所有者が変わることがある
- 契約した期間内での貯蓄は必須
家賃の滞納はしない
リースバックを利用するためには、賃貸契約上の義務である家賃の継続支払いが必須です。毎月支払う家賃（リース料金）は住宅の売却額を基準に計算されるので、近隣の家賃相場より高額になる傾向がありますが、滞納せずに支払い続けなければいけません。
現在の収入状況でしっかりと支払いが継続できるのか、契約前に将来の収入見込みを含めて、自分の経済状況を確認しておきましょう。
また、賃貸契約の更新時に家賃を上げられてしまう可能性もあるので、負担額が上がっても対応できるように経済的な余裕をもっておくことも大事です。
買い戻しで住宅ローンが使えない可能性も考える
任意売却した物件を売主の親族が買い戻す場合、親族間売買とみなされて住宅ローンが利用できない可能性があるので注意してください。
任意売却に付随したリースバックでは、物件の所有権は売主から不動産会社や投資家などの第三者に移りますが、数年後に当該物件を親族が買い戻す際に、金融機関が元の売主と親族間の売買とみなすケースがあります。その場合は親族間売買の扱いとなり、住宅ローンの審査に通らなくなってしまうのです。
このあたりは金融機関によって審査の基準が変わってくるため、事前に金融機関に問い合わせたり専門家に相談したりして、住宅ローン利用の可否について確認しておくことをおすすめします。
家の所有者が変わることがある
リースバックを利用する場合、再売買の予約をつけて契約を結ぶケースがほとんどなので、通常は買主側が売主に無断で第三者に住宅を売却することは考えられません。
しかし実際には、売主への通知や相談なしに、買主は合法的に当該住宅の売却ができてしまいます。契約内容は新しい買主に引き継がれるため、物件の買い戻しは可能であるものの、知らないうちに所有者が変わっているので、元の売主は買い戻せなくなるリスクを抱えることになります。
契約した期間内での貯蓄は必須
任意売却後の住宅所有者が賃貸の再契約をしてくれる保証はありません。リースバック期間の終了後、売主が物件を買い戻す資金を用意できていなければ、結局は住宅を手放すことになってしまいます。
最終的に住宅を買い戻す予定の人は、契約期間内に確実に買い戻し資金を確保できるように、しっかりと貯蓄しておくことが重要です。
後悔しないローン滞納の対応
住宅ローンの返済が苦しい人にとって、任意売却後にリースバックする方法はとても有用ですが、売却前にできる限りの手段を講じるという点で、以下の項目を見直すことも重要です。
- 早急に金融機関と相談をする
- 生活の固定費の見直し
- 任意売却とリースバックの組み合わせは専門家に相談
早急に金融機関と相談をする
ローンを滞納し続けていると、最終的に住宅は裁判所を通じて競売にかけられ、入札された時点で強制的に差し押さえられることになります。
そのため、できるだけ早期に金融機関と住宅ローンの返済について相談することが重要です。早期に相談をすれば、住宅ローン特則の適用によって返済期間の見直しや、毎月のローン返済額を利息のみにしてもらう元金据え置きといった方法もとれます。
もともと住宅ローンは借り入れ利率が低めに設定されているため、返済スケジュールを見直してもらうことで、月々の負担額を大きく減らすことも可能です。
生活の固定費の見直し
優先的に住宅ローンの返済ができるように、生活の固定費を見直すことも大事です。金額が大きいものから削っていき、できるだけ毎月の支出を減らしましょう。
各種保険内容の見直しや、毎月自動で一定額の支払いが設定されているサブスクリプション（継続課金）の停止などは、簡単な手続きで支出を減らせるのでおすすめです。
任意売却とリースバックの組み合わせは専門家に相談
任意売却とリースバックを組み合わせるためには、債権者である金融機関との交渉をはじめ、多くの調整が必要となります。当然、債務者本人がすべての手続きをすることも可能ですが、スムーズに進めるには任意売却に関する専門的な知識が不可欠です。
したがって、個人で進めるよりも任意売却の実績のある専門家に相談することをおすすめします。無料相談に応じている専門業者も多いので、まずは気軽に相談してみましょう。
任意売却に強い不動産業者を探すときは、一括査定サイトを利用するのが便利です。
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まとめ
任意売却後も家に住み続けるための手段であるリースバックの概要と、任意売却との違い、そして両者を組み合わせるメリットやデメリットについて解説しました。
リースバックは住宅ローンの返済が難しいけれど住む場所を失いたくない人にとって、非常に便利な制度であることは間違いありません。引っ越す必要がなく、経済的に余裕ができたら家を買い戻せるなど、数多くのメリットがある一方で、利用にあたって注意すべきポイントもいくつかあります。
どちらもよく理解したうえで、任意売却でリースバックが可能かどうか、まずは専門家に相談してみましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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