相続された物件や、親の持っている不動産など、処理に困っている空き家はありませんか？売却されたり、新たに利用されることなく放置されてしまう空き家も少なくありませんが、空き家をそのままにしているとさまざまな問題が生じてしまいます。
リスクなく空き家を処理するなら、まずは空き家問題がどうしておこっているのか、その原因を知る必要があります。
本記事では、空き家の問題点とその解決方法について、具体策からそれにかかる税金や費用まで詳しく解説しますので、空き家問題をトラブルなく解決することにお役立てください。
- 空き家放置による問題は、景観の悪化、不法侵入といった犯罪のリスク、近隣住民からの苦情などが発生する点です。また長期間の放置や倒壊の危険があるなどで特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の減税措置が受けられなくなります。
- 空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税に加え、光熱費の基本料や管理費などコストがかかります。地域や不動産の大きさによって、費用が年間で50万円もかかってしまうため放置せずに対処しましょう。
- 空き家問題を解決するには、売却、空き家バンクや管理サービスの利用、シェアハウスや賃貸への転換、クラウドファンディングでの活用、などといった対処法を取るといいです。
空き家問題とは
そもそも空き家問題とはどういったものなのでしょうか。空き家問題は年々深刻化しており、社会問題に発展しています。その状況は地域ごとにも異なります。問題の概要と、地域ごとの空き家問題を見ていきましょう。
空き家問題の概要
全国の空き家は年々増え続け、昭和38年から常に増加の一途をたどっています。総務省によって3年ごとにおこなわれている住宅・土地統計調査では、空き家率も毎年過去最高を記録しています。
平成30年の調査では空き家率は13.6％となりました。調査が始まった昭和38年と比較すると、空き家の数は約15倍、空き家率は約5倍に増えています。
空き家は今後も増加していくと見られており、空き家問題は社会的にも問題視されるようになり、さらなる対策が求められています。
地域ごとの空き家問題
空き家問題は全国的に深刻ですが、都市部と地方都市ではその状況や原因が異なります。
地方都市では、人が都市部に流れることによって人口が減少することで空き家問題が深刻化しています。特にここ最近の記録によると、高い空き家率となっているのは甲信地方や四国地方です。
地方都市は都市部に比べて物価が安いため、新築物件を購入する人が多い傾向にあります。そのため中古物件の需要が低く、空き家を売却しようとしてもなかなか成約に至らないため、空き家問題が進行してしまうのです。
対する都市部では、人口は多いものの、地域によって土地の価格が上昇しているところと減少しているところとで価格が大きく異なります。価格が上昇している地域では比較的短い期間で売却することができますが、価格が落ち込んでいる地域では売却が難しく、利用されず放置されてしまうことも少なくありません。
また、地方の土地と比べて借地利用が多いため権利関係が複雑になってしまうことや、登記漏れで所有者が分からず、土地活用が進まないことも原因の一つです。
空き家問題の原因
空き家の数や空き家率は年々増加しています。空き家の増加はなぜ起こってしまうのでしょうか？
空き家問題の主な原因は、少子高齢化や地方の人口減少だと言われていますが、他にもさまざまな要因が問題の深刻化を引き起こしています。空き家問題の主な原因は以下の通りです。
- 高齢者が住む場所を移転するため
- 中古住宅の需要が少ない
- 固定資産税の優遇措置があるため
- 空き家の活用方法に悩んでいる
- 相続の問題
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
高齢者が住む場所を移転するため
少子高齢化は空き家問題にもつながっています。それは、住居として家を所有していた高齢者が加齢のため老人ホームや介護施設に入ったり、子どもの家などに住まいを移すことで空き家が増えてしまうためです。
このように地方に住んでいた高齢者が家を空けて、都市部に住む子どもの家に移り住んだり、都市部の老人ホームに移ったりするため、その地域の活気がなくなって、インフラ整備の維持も難しくなってしまうという問題も起こるのです。また、空き家と距離ができることで空いた家が適切に管理されないことも問題視されています。
中古住宅の需要が少ない
新築住宅の方が中古住宅よりも需要が高いことも空き家問題を深刻化させる要因のひとつです。需要が高ければ高いほど、新築住宅の供給も多くなります。数字でみると、住宅全体に対して中古住宅の比率は14.7％と低く、中古住宅の需要が少ないことが分かります。
住まなくなった物件を売ろうと思っても、中古住宅の需要が低いと売却することが難しくなり、空き家のままになってしまうのです。また、戦後の日本では新築住宅の購入を勧めるような政策がとられていることも中古住宅の需要低下にもつながっています。
現在でも新築住宅なら住宅ローンの控除が受けられたり、住まい給付金をもらえるなど、中古住宅を購入するよりも新築住宅を購入する方が優遇される傾向にあるのが現状です。そういった傾向も、新築住宅の需要増加につながっています。
固定資産税の優遇措置があるため
家を所有すると固定資産税の納税が義務付けられます。固定資産税は決して安い出費ではありません。
住宅でも土地でも固定資産税がかけられますが、土地に居住用の建物が建っていると固定資産税が最大1/6に減額される優遇措置があるため、空き家は取り壊さずにそのままにしておいたほうが税額が安くなります。
| 住宅の種類 | 課税基準の特例 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 1/3に減額 |
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 1/6に減額 |
土地利用を促すための政策ですが、結果的に固定資産税を節税するために利用されず空き家になってしまうケースも併発しているため問題視されています。
空き家の活用方法に悩んでいる
住まなくなった住居をどうにかしたいと思っても、活用方法が分からず結果的に空き家になってしまうケースもあります。特に親から相続した住居は、自宅から離れていて売却活動が大変だったり、利用方法が分からなかったり、どこに相談して良いものか分からないことも空き家になってしまう要因です。
また、きょうだい間でどう利用するか揉めてしまうなどの問題に発展しやすい傾向にあります。親が住居をどのようにしてほしいのか明確に提言しないまま亡くなってしまうと、処分するか活用するのか考えをまとめるのが困難になります。
NPO法人の空家・空地管理センターなど、空き家の処理について気軽に相談できるようなサービスを利用することも選択肢の一つです。
相続の問題
相続される財産の中でも、不動産は特に分配が難しい資産です。均等に分けやすい資産と違い、不動産は見ただけではどのくらいの価値があるか分からず、価値があっても売却や活用ができるかわからないためです。
そのため、きょうだい間など複数人間で財産分与する場合、不動産の分配がトラブルに発展する可能性があります。相続した不動産を売却する際には相続人全員の同意が必要になるため、財産分与でトラブルになってしまうと売却もできず、結果として空き家になって放置されてしまいます。
不動産の価値を評価するには不動産鑑定士による査定が必要です。トラブルを避けるために費用を惜しまず、正確な資産価値を算出すると良いでしょう。
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空き家にしておく問題点
家を売却するのには手間や時間、費用が必要になるため、そういったものを避けるために誰も住んでいない家を放置してしまう人も少なくありません。
しかし、空き家を放置してしまうとさまざまなデメリットが発生します。空き家問題は外部不経済（景観、犯罪の発生、価値の低下など）と機会損失のリスクなどを抱えています。空き家を放置することで起こるリスクをまとめました。
景観の悪化
人が住んでいないと住居はどんどん老朽化していきます。雑草が生えたり、掃除されず不衛生になったり、老朽化して倒壊の危険性が発生したりと、空き家を放置していると、適切な管理がなされないことで景観が悪化するというリスクもあります。
不衛生な住居は害虫が発生したり、ネズミや野良猫が繁殖してしまうことにもなりかねません。
不法侵入や不法投棄のリスク
人が住んでいない家は安全面でも問題が発生します。住んでいない家でセキュリティ対策をすることは難しいことです。電気を常に点けておいたりセキュリティ会社に依頼したりするなどがありますが、それには少なからずコストがかかってしまいます。
明らかに空き家と分かるような住居では、ホームレスが住み着いたり、不審者が侵入して犯罪の温床になってしまう恐れがあります。空き家になって夜でも家に明かりが灯らないと、近隣で暗いところが増えて危険が大きくなる可能性もあるでしょう。
また、粗大ゴミを不法投棄されたり、最悪の場合放火など事件に発展することも考えられます。
近隣住民からの苦情
上記のように管理されない住居では、雑草が伸び、スズメバチなどの害虫や、野良猫の巣になったりネズミが繁殖して悪臭が発生したり、枝木が伸びて近隣住居や私道に侵入してしまうことがあります。
また、景観が悪化することで地域の評価が下がってしまうというデメリットもあります。それによって人口の減少、さらにはインフラ事業の縮小など、さまざまな問題に発展してしまいます。
このようなリスクのことを外部不経済と言いますが、外部不経済によって被害が出ると、近隣住民から苦情が発生したり、自治体から指導を受ける恐れがあります。近隣住民とトラブルが起こると、最悪裁判沙汰に発展してしまったり、大きなリスクを負うことにもなりかねません。
機会の損失
空き家をそのままにしておくと、本来は有効に活用できたはずの機会を損失してしまうリスクがあります。住居を売却したり建物を解体して再利用すれば、新たな居住者に渡ったり新たに活用することができる可能性がありますが、空き家のまま放置していては利用されることもなくなってしまうでしょう。
放置して時間がたつことで家自体の価値が下がってしまうと再活用できなくなり、売主にも地域にも大きな損失につながるのです。
特定空き家に指定されると税金が上がる
特定空き家に指定されると税金の支払いを損することになりかねません。この特定空き家とはどのようなものなのでしょうか？
特定空き家とは
特定空き家に指定されるのはどのような空き家なのでしょうか。空家等対策特別措置法には、特定空き家について以下のような条件が定義されています。
- 1年を通して建築物の使用実績がない
- 倒壊などの危険がある
- 著しく衛生上有害となるおそれがある
- 著しく景観を損なっている
- 周辺環境の保全を図るために不適切な状態にある
この特定空き家に指定されてしまうと、納税にどのような影響があるのでしょうか？
特定空き家はどれほど損をする？
家や土地を所有すると固定資産税がかかりますが、前述のように建物があれば最大1/6になる減税措置が受けられます。しかし、特定空き家に指定されてしまうと減税されず本来の税額が課せられることになります。
これは2015年に成立した空家等対策特別措置法によって決定され、深刻化する空き家問題の対策として定められました。特定空き家に指定された後、自治体から勧告を受け、命令に応じないと罰則が科せられる可能性もあります。
特定空き家指定の流れは以下の通りです。
- 自治体による空き家の調査
- 特定空き家に指定
- 自治体による助言・指導
- 住宅用地特例による減税対象から除外が勧告される
- 命令（違反すると50万円以下の過料）
- 行政代執行で解体・回収
万が一特定空き家に指定されてしまったら、指定される要因となった不適切な個所を改善することで指定解除をすることができます。しかし一番良いのは特定空き家に指定されないよう対策することです。
まずは自分の所有する空き家が特定空き家の条件にあてはまっていないかチェックしてみましょう。
空き家にかかる費用がある
固定資産税については触れましたが、空き家にしておくことで他にも光熱費の基本料や管理費がかかります。空き家を所有することでかかるのは、固定資産税・都市計画税・光熱費の基本料・管理費（修理費や手入れ料）などです。
費用はその地域や不動産の大きさによって異なりますが、年間で50万円かかる場合もあります。しかし放置せずに売却するなどして手放したほうが、手間や時間はかかりますがコストが少なくて済む可能性があります。
空き家問題を解決する方法
これまで見てきたように、空き家のまま放置することはさまざまなリスクを引き起こします。リスクを避けるためには早急な対策が必要です。近年問題になっている空き家問題には、解決方法が売却するほかにもさまざまあります。以下にその主な解決方法をまとめました。
- 売却する
- 空き家バンクの利用
- 空き家管理サービスを利用する
- シェアハウスや賃貸にする
- クラウドファンディング材料として利用する
このような方法のなかから、それぞれの状況に合わせてより良い解決方法を選択しましょう。
売却をする
最も選択される解決方法のひとつとして、売却をすることが挙げられます。その方法は主に以下の2種類です。
- 家をそのまま売却する
- 解体して土地売却する
売却することができれば不動産維持にかかるコストも支払う必要がなくなります。不動産を売却するなら不動産業者に仲介を依頼するとスムーズです。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、どの不動産業者と契約を結ぶかを検討しましょう。信頼のおける不動産会社と契約を結ぶことが、納得のいく取引をする近道になります。
近年では購入希望者がVR・ARで内覧できるようなサービスを提供している不動産業者もあります。地方にある物件を売却する場合や、購入希望者の都合がつきにくいような場合でも内覧することができるため、そういったサービスがあると成約につながりやすい可能性が高くなります。不動産会社のサービス内容も併せて検討しましょう。
信頼がおける不動産会社を選ぶときは、一括査定サイトを利用すると便利です。特に優良な不動産会社に特化して査定依頼ができるすまいステップはおすすめできます。
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後悔しない不動産選びの方法を知りたい方は、こちらの記事もチェックしてみてください。
空き家バンクの利用
空き家の所有者と購入希望者をマッチングする仕組みとして、空き家バンクがあります。空き家バンクは自治体や、自治体から委託された団体によって運営されています。
不動産業者と違い、営利目的ではないため、所有者も購入希望者も利用しやすいという特徴があります。空き家の情報がより多くの人に受け取られるというメリットもあります。
近年では、AIを導入してよりスピーディにマッチングすることができる仕組みを利用している会社も登場しています。そういったサービスを利用している会社を利用することも検討しましょう。
空き家管理サービスを利用する
空き家問題には管理の難しさも含まれます。管理体制の問題を解決するなら、NPO法人が運営する空家・空地管理センターの利用も検討しましょう。
空家・空地管理センターでは、空き家管理サービスを提供しています。
| 主なサービス内容 | 価格 |
|
月額100円～ |
他にも空き家についての相談を受け付けているため、空き家問題に悩んでいるのなら相談してみると良いでしょう。空家・空地管理センターの他にも、民間企業でも空き家を管理するサービスを提供している企業もあるため、必要に応じてサービスを選択するのもおすすめです。
シェアハウスや賃貸にする
売却して手放すのではなく、家を貸し出して運用するという方法もあります。ハウスクリーニングやリフォームや建て直しをおこなうことで、人に貸し出すシェアハウスや賃貸物件にすることができます。
リフォームするなら、利便性が高いようにさまざまな機能や設備を整えることで利用者を増やすことができます。スマートフォンで開錠・施錠をおこなうことができるスマートロックや、家の照明やエアコンを遠隔で操作できるIoTなどを導入することも検討しましょう。
クラウドファンディング材料として活用する
プロジェクトに対して投資者から資金を募り、プロジェクトが成功した場合に投資者にリターンを提供する仕組みをクラウドファンディングと言います。近年クラウドファンディングはあらゆる場面で利用されていますが、不動産業界でも活用されています。
不動産のクラウドファンディングでは、空き家を活用したプロジェクトを提案することで、個人から資金を集めることで空き家を投資用物件として活用することができます。
例えば、古い空き家を古民家カフェにするプロジェクトを提案し、貸切営業やカフェ利用が割引になるなどのリターンを提供するような活用がなされています。
空き家に関する税金や法律
空き家にかかる税金や、空き家に関する法律を理解しておくことは、空き家を管理するにも売却するにも、大いに役立ちます。以下で空き家にかかわる税金と法律をまとめました。
空き家にかかる税金
空き家にかかる税金には、固定資産税と都市計画税の2つがあります。
固定資産税は持っている土地に対してかかる税金のことで、前述の通り土地に居住用物件があることで減税措置がかけられるというのも特徴の一つです。
1月1日の時点で所有していた人に課せられるため、売却などをして手放した場合にも課せられる可能性もあります。固定資産税は以下のように計算することができます。
不動産評価額は不動産鑑定士に依頼してはじめて正確な金額がわかりますが、個人で目安を算出するなら、不動産の実勢価格（実際に売却が成立する価格）の70％ほどとして考えると良いとされています。
都市計画税とは、市街化区域と定められている地域の土地に課せられる税金で、都市計画事業や土地区画整理事業の費用として利用されます。都市計画税も固定資産税と同じく1月1日に所有していた人に課せられる税金です。
都市計画税は以下のように計算することができます。
ただ注意したいのは税率は自治体によって異なる場合もあるということです。事前に各自治体へ確認し計算しておくことで、費用の資金繰りをおこないやすいというメリットがあります。ある程度の金額を計算して把握しておくと良いでしょう。
不動産売却時の固定資産税についても知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
空家等対策特別措置法
深刻な空き家問題に対して、自治体は長い間その対処を独自でおこなわなくてはなりませんでした。とはいえ、対処しないままにしておけばその地域の評価の低下にもつながってしまいます。そのような状況を受けて、2015年に空家等対策特別措置法が制定されました。
この措置法施行により、自治体は以下のことを行います。
- 空き家の実態を詳しく調査
- どう上手に管理できるかの指導
- 更地にした後の活用促進活動
- 特定空き家の認定
- 特定空き家へ助言や指導、勧告、命令などで改善を図る
- 特定空き家へ罰金の請求や所有者の代わりに強制対策をとる
たびたびの勧告でも改善が見られない場合に行われる強制対策ですが、その費用は所有者負担となるため高額な解体費用を支払わなければならない場合もあります。
空き家で利用できる補助金制度
空き家問題は地域によっても異なるため、空家等対策特別措置法で基準は設けられているものの、空き家への対応はそれぞれの自治体に委ねられています。そのため、地域によっては空き家に対する補助金制度が設けられている場合があります。主に以下のような補助金が例として挙げられます。
- 耐震診断・耐震改修費用の補助
- 空家除去支援
- 改修工事費用の補助
- 家財の撤去費用の補助
- 転居費用・仲介手数料などに対する補助
- 外装塗装に対する補助
このように、空き家を有効的に活用するための工事などを補助することで、空き家を減らすことを促しています。
まとめ
空き家の数は全国的に増加を続け、社会問題と化しています。家は築年数が浅いほど売却しやすくなります。なるべくはやく売却活動をおこなう方が短い売却期間での成約を目指せます。
空き家のままにしておくと、その空き家の持ち主に固定資産税などの維持費や、特定空き家に指定されるとさらに費用がかかってしまう可能性があります。
管理が大変だからと放置してしまうと犯罪の拠点になったり、放火被害に遭うだけでなく大きな近隣トラブルに発展してしまいかねません。トラブルに発展する前に、空き家を売却したり新たに活用したり、またきちんと管理をおこなうなど状況に合わせた適切な対処をおこないましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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