家を売る手順を徹底解説!何からスタートすればいい?に答えます

不動産売却

家を売る際に必要な期間は、およそ6ヶ月といわれています。しかし実際は6ヶ月もかけられなかったり、時間がかかっても高い金額で売りたかったり、人によって事情はさまざまです。

そのため初めて家を売る人は、何からスタートすべきか迷ってしまうことも少なくありません。

結論から言うと、細かい事情に合わせ、納得のいく売り方をしてもらうには、信頼できる不動産業者を見つけることが一番の近道です。

ここでは家を売る手順を踏まえたうえで、信頼できる不動産業者を判断するポイントや家を売る際に必要なものを紹介します。この記事を読むことで、納得のいく売り方をしてくれる不動産業者を探し始められるようになるでしょう。

家を売る手順

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家を売るためにはまず、家が「一体いくらで売れるのか」をプロの目による査定を受けることが大切です。そして信頼できる不動産業者と契約を結ぶことで、自分の代わりに買ってくれる人を探してもらい、価格交渉をしたうえで契約する、と段階を踏んでいきます。

ではそれぞれの段階で、どのように動いていけばよいのでしょうか?

査定の前に事前準備を

まず査定を受ける前に、売却の目的や希望条件、売却したい不動産の詳しい情報を整理します。

売却の目的は、相続した畑を手放したい、転勤で引っ越すため今の家を売りたい、など、人によりさまざまです。目的を明確にすることで、どんな風に家を売るのが自分にとってベストか、判断しやすくなります。

たとえば3月までに次の転勤先へ引っ越したいなら、引っ越しの準備も踏まえて遅くとも2月には家を売りたいところです。一方で、家を売ったお金で残っているローンを相殺したいと考えている場合は、目標金額の設定が必要となります。

家を売る目的をはっきりさせ、こうした細かな希望条件を明確にしていきましょう。

必要書類を確認しておく

売却したい不動産の正確な情報が分かる、次のような書類を用意しておくと、その後の売却がスムーズに進みます。

  • 登記簿謄本
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書

あわせて、家を売りたい人は「図面・仕様書」を、土地を売りたい人は「測量図・境界確認書」を用意します。

こうした書類を用意することは、査定そのものに必須ではありません。しかしあらかじめ確認しておくことで、いざ売却に向けて活動するときに慌てずに済みます。

特に家と土地も合わせて売却を行いたい人は「測量図・境界確認書」の有無を調べましょう。境界確認書とは、隣接する土地と自分の持つ土地との境界線やいつごろ正確に定めたかなど示す書類です。

万が一、境界が確定しておらず、境界確認書がない状態だと、売却先が見つかりにくいだけでなく、隣の家の土地も一緒に売ってしまうなど、トラブルの原因になる可能性があります。

境界の確定には、短くても3ヶ月前後と時間が必要です。もし境界が定まっていない、境界確認書がない、と判明した時は、先を見据えて早めに行動を開始しましょう。

周辺の家はいくらで売れているのか調べておこう

査定を受ける前に、自分でも周辺の家はいくらで売れているのか調べ、売却査定の判断材料を増やしておきます。

売却査定によって不動産業者から示される査定額は、時に契約を結ぶために妥当ではない価格が付けられていることがあり、相場を知っておかないと結果の判断が難しくなるためです。

相場の調べ方にはさまざまな方法がありますが、主な方法は次の3つです。

調べ方 ポイント 注意点
物件情報サイトを活用する 最寄り駅や広さ、築年数、間取りなどが同じくらいの家をネットで調べる 必ずしも似たような家が見つかるとは限らないため、参考にならない場合がある
不動産取引情報検索サイトを利用する 地域の絞り込みが明確で、実際に売れた価格が分かる アンケート調査に基づくため、全てのデータがそろっているわけではない
不動産一括査定サイトを利用する 複数の不動産業者へ一括で依頼でき、自分で調べる手間が省ける 営業活動の一環として不動産業者がサイトを利用しているため、営業を受ける可能性がある

簡単に相場を知りたい時は物件情報サイト、より詳しく周辺情報を把握したい時は、不動産取引情報検索サイトがおすすめです。

また急いでいる時は、不動産一括査定サイトを利用し、不動産業者の絞り込みを進めていくのもよいでしょう。

一括査定に出して不動産業者を探す

不動産業者探しは、家を売る際の重要なポイントです。

実は家を売ることそのものは、個人でも行えます。しかし不動産業者へ依頼すると、次のようなメリットがあるからです。

  • 効率よく全国各地から買主(家を買いたい人)を募ることができる
  • 売り方の工夫で希望価格どおりに売れる可能性が高まる
  • 買いたい人との契約内容の交渉や必要書類の用意など手続きのサポートを受けられる
  • 売却に伴う税金の扱いについてプロの視点からアドバイスやサポートを受けられる

しかし不動産業者ごと対応力や知識量に差があるだけでなく、買主との交渉や契約書の用意などをお任せする分だけ、仲介手数料がかかります。

だからこそ査定を活用して、業者をしっかり見極めることが大切です。

不動産業者から受けられる査定方法は、簡易査定と訪問査定の2種類があります。

査定方法 メリット デメリット
簡易査定 データのみで行う査定のため、スピーディーに査定価格が分かる 実際の家の状況を見ていないため、大まかな査定価格しか分からない
訪問査定 実際に家に営業担当がやってきて査定を行うため、家の周辺環境や魅力を考慮した査定価格が分かる 簡易査定より時間がかかるほか、実際に家を見てもらうため対応の手間がかかる

一般的にはまず、簡易査定で一度に複数の不動産業者から査定を受けます。理由は、簡易査定には、実際の家の状況が反映されていないためです。

簡易査定をまとめて依頼するには、不動産一括査定サイトの利用が便利とされます。さまざまな不動産業者を探す手間を省きつつ、簡易査定も複数社まとめて依頼できるためです。

一方、訪問査定は実際の家の状況が反映されているだけでなく、営業担当の態度や説明、質問への返答などから、業者との相性の良さも分かります。

より詳しい不動産業者の選び方についてはよい不動産業者の見つけ方でも解説しているため、参考にしてください。また、以下の一括査定サイトを使うと、複数社の査定結果を効率よく知ることができるため、おすすめです。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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さらに豊富なラインナップから一括査定サイトを選びたい人には、以下の記事もおすすめです。

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不動産業者と媒介契約を結ぶ

訪問査定を通じよい不動産業者が見つかったら、媒介契約を結びます。不動産業者からどのようなサービスを受けられるか、対価である仲介手数料はいくら必要なのか、明確に示すための決まりです。

宅地建物取引業法第34条の2に基づき、次の3種類に分けられています。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

媒介契約の種類は3つ

それぞれの契約の特徴を、以下の表にまとめました。

契約名 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
契約期間 最長で3ヶ月 最長で3ヶ月 規定なし
複数の不動産業者との契約 不可、契約できるのは1社のみ 不可、契約できるのは1社のみ 同時期に複数の不動産業者と契約できる
売却活動の報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 規定なし
自分で買ってくれる人を見つけることについて 見つけても良いが、その場合も仲介が必要 不動産業者の仲介なしで売却可能 不動産業者の仲介なしで売却可能
不動産流通機構(レインズ)への登録義務 媒介契約締結から5日以内 媒介契約締結から7日以内 登録義務なし(依頼しないと登録してもらえない)

3つの契約のうち、売主(家を売りたい人)であるあなたにとってメリットが大きいのは、複数の不動産業者と契約できる一般媒介契約です。

理由は、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できず、あなたの選択肢を狭めてしまうからです。もし後からより良い条件の業者と出会えても、契約できなくなってしまいます。

気に入った業者であればまだしも、専属専任媒介契約や専任媒介契約ばかりおすすめしてくる業者は避けた方が賢明です。

媒介契約を結ぶ際の書類にも、不利な契約内容が盛り込まれていないか、不動産ジャパンの提供するチェックリストを活用して確かめておきましょう。

売却活動開始と内覧の対応

媒介契約を結んだ後、家を買いたい人が現れたら、実際に家の中を見学してもらう「内覧」が行われます。

家や部屋を借りた、あるいは、購入した経験がある人は、実際に現地へ足を運び、周辺の様子や物件の状態を確かめてから契約を行ったのではないでしょうか。つまり内覧がうまくいかないと、売れる可能性を逃すことにつながります。

売れる可能性を高めるポイントは、次の3つです。

  • 掃除を行って生活感を少なくする
  • できるだけ内覧希望者のスケジュールに合わせる
  • 臭いが残らないように対策する

あなたがマンションの1室を借りると想定して、考えてみましょう。もし前の住人の荷物が多く残されていて、水回りやキッチンにも汚れが付いたままだったとしたら「住みたい」と思えなくなってしまうかもしれません。

もし自力での掃除が難しければ、ハウスクリーニングを依頼するのも手です。

また内覧希望者の多くは、家を見るときに「日当たりの良さ」や「日中の人通り」といった、時間帯による周辺状況も気にします。そのためできるだけ内覧希望者のスケジュールへ合わせ、対応できるように調整しましょう。

そして意外と忘れがちになるポイントが、臭いです。自分は慣れていて気が付かなかった臭いでも、はじめて家に来る内覧希望者にとっては、購入意欲を失う原因となる可能性があります。消臭剤や換気を行い、臭いを減らしましょう。

内覧希望者がやってきたら、できるだけ声はかけず自由に見てもらい、質問にしっかり答えることを心がけます。アピールポイントを事前に書き出しておくと、家の良いところを聞かれた時にスムーズです。

買主が見付かったら売買契約を結ぶ

売買契約とは、売主と買主が納得しあったうえで結ばれる契約です。提示された条件や価格など、さまざまな点に双方が納得し、売買契約書に捺印と署名を行うことで成立します。

必要書類は不動産業者からも指示がありますが、一般的に次のような書類が必要となります。

  • 実印
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 権利証
  • 契約印紙代
  • 仲介手数料の半金(税別)
  • 設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税納税通知書
  • 土地測量図および境界確認書
  • その他(建築確認済証など買主と取り決める)

マンションの売却を行う際には、マンションの管理規約や維持費を示す書類が求められます。こうした書類に不足があると売買契約が結べなくなる可能性もあり、注意が必要です。

また、後から解約しようとしても、売買契約はすぐに解約できません。売主と買主、お互いの状況をしっかり把握したうえで、解約のリスクについても不動産業者からアドバイスを受けておきましょう。

決済と引き渡し

売買契約が成立した後は、スケジュールを調整したうえで、決済と引き渡しが行われます。大きな金額が動くため、事前準備が重要です。

こちらも必要書類は不動産業者から指示がありますが、次のような書類の用意が求められます。

  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
  • 物件や駐車場などの鍵
  • 抵当権移転登記に関する書類
  • 抵当権抹消に関する書類
  • 建築確認に関する書類
  • 設備の取扱説明書
  • 設備の保証書
  • 仲介手数料
  • 代金など領収書

現在、家に住んでいる方は引き渡し時に、家の中を完全に空にする必要があります。売買契約によっては荷物をそのまま残すケースもありますが、基本は引っ越しが必要です。

引き渡し時に荷物が残っていることがないように、スケジュールを不動産業者とよく話し合い、手続きを進めていきましょう。

良い不動産業者の見つけ方

自分の代わりに家を買ってくれる人に向け、効果的な宣伝や売却に必要な手続きを行う役目を依頼する不動産業者は、重要な家を売るためのパートナーです。

しかし業者によって、得意とする物件や提案、知識の量などに差が出ます。良い不動産業者か見極めるために注目したい4つのポイントを紹介します。

販売実績から得意な物件を知ろう

不動産業者が得意とする物件を知ることは、実際の売却活動を有利に進めるために重要なポイントです。

たとえばマンションを売却したいのであれば、マンション売却における注意点やマンションの管理組合とのやり取りなど、詳しい情報やノウハウを心得ている業者の方がスムーズです。

またすでにあなたの売りたいマンションを欲しがっている顧客を抱えている場合もあるため、より高く、早く売れる可能性も高まります。

不動産業者ごとの得意な物件を把握するには、不動産業者のホームページや店頭で「販売実績」の確認がおすすめです。そして、マンションや戸建て、土地など、販売実績の中でも数が多く掲載されている物件を探しましょう。

両手仲介の危険性のない業者を選ぼう

両手取引とは、1つの不動産業者が売主と買主双方を仲介することです。

不動産業者が媒介契約を結んで仲介業務を請け負った場合、仲介手数料が発生します。つまり売主と買主両方を仲介できれば、どちらからも仲介手数料をもらえるため、業者にとってお得な取引といえます。

両手取引そのものは、現状違法ではありませんが、業者が買主を探すまでに時間がかかるかもしれません。少しでも高く売るために、時間をかけて売りたい人ならまだしも、売るタイムリミットがある人にはデメリットです。

もしその不動産業者が買主を見つけられなければ、いつまで待っても売れない可能性があります。

一方で、売主と買主をそれぞれ、別の不動産業者が仲介する片手取引はどちらにもメリットがあります。理由は、売主と買主それぞれの事情を知る業者が、自分の顧客側の希望をかなえるために努力してくれるからです。

片手取引かどうか確かめるには「囲い込みを行いませんか?」と尋ねてみましょう。

媒介契約を交わした業者には、売主から「物件の囲い込みが行われていないか?」と確認された場合、報告するよう義務付けられています。そのため囲い込みが行われていないか、担当者に確かめても問題ありません。

提案内容によって比較しよう

不動産業者には大手や中小など、さまざまな規模があります。しかし大手だからといって、売主の希望をかなえてくれるとは限りません。

現在、日本では不動産業者同士が物件情報をネット上で共有できるシステムが利用されています。つまり業者ごとに得られる情報は大きな差がありません。

そのため注目したいのは規模ではなく、業者側が提案するサービス内容や査定価格の妥当性です。

業者側の提案するサービスには、家の売却に直接かかわるものが多くあります。たとえば、家が古く、設備に問題がある可能性があるならば、設備保証をサービスとして提供している業者に依頼しましょう。万が一、引き渡し後に不具合が生じたときにも安心です。

また事前に調べた相場と比較して、査定価格が妥当かどうかも注目点となります。

もし相場よりも高額であれば、理由を聞いてみましょう。家を初めて売る人も納得できる説明を受けられたのなら、その営業担当は信頼できる可能性が高いです。

反対に納得できない理由や、あやふやな理由で高い査定価格をつけてくる場合は、注意しましょう。契約を結ぶためだけに、あえて高い金額を提案している可能性があるからです。

宅建士の資格を持った営業を担当にしてもらおう

宅建士とは、宅地建物取引士の略称です。物件の取引に関する専門的な知識を持っていることを証明する資格であり、売主や買主の権利を守る公正な事務を行う専門家といえます。

営業担当が宅建士の資格を持っていれば、物件の取引についてより知識が豊富と判断できます。

また売上実績が分かるようであれば、しっかりと実績を積んでいるか確認してみましょう。ベテランの営業担当であれば、より、売却したい家やあなた自身の状況に合わせた売り方を提案してくれる可能性が高まります。

ただし資格は持っていても、人として相性が悪い可能性はゼロではありません。売却活動中、気軽に質問できるイメージが浮かばなかったり、訪問査定で良い印象を受けなかったりした場合は、営業担当を変えてもらうのも手です。

家を売る際に必要なもの

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買主にとって、売主から提供される書類は重要な物件の詳細が分かる資料です。取引直前になって「あの書類がない!」なんてことのないように、必要なものをおさえておきましょう。

売買契約書

売買契約書とは、持ち主のいる家を購入した際に交わされる契約書です。契約、および、引き渡した日付や売却した代金など、基本的な情報が掲載されています。

また相続した家を売った場合も、支払う税金を計算するために、家を購入した人が買ったときの金額を知る必要があります。いくらで売れたかによって税金の額が大きく変わるため、売買契約書の所在は必ず確かめておきましょう。

登記簿謄本

登記簿謄本は、家など不動産の広さや持ち主、住所などの情報が記載された証明書のことです。この元となる登記簿は法務局によって管理されており、誰でも自由に閲覧できます。

同じ内容を証明している書類を、登記事項証明書といいます。同じ内容を証明しているのに名称が違う理由は、登記簿謄本は昔から管理されている紙製の登記簿を写したものであるのに対し、登記事項証明書は登記簿をデータ化した内容を証明したものだからです。

近年は登記簿のデータ化が進んでいるため、登記事項証明書が用いられる場面が多くなっています。

登記済権利書

登記済権利書とは、物件を所有している人が誰か証明する書類です。

登記が完了したことを受け、業務を担っている登記所より登記名義人(物件の所有者)に対し交付されます。つまり物件の所有者が誰か、明確に示してくれる書類です。

現在はインターネットを通じ、登記申請が行えるようになったことを受け、書面かネットから登記識別情報を受け取れるようになっています。

ただし以前の登記済権利書の効力が失われたわけではないため、新しく発行せず以前の登記済権利書を利用しても問題はありません。

固定資産税納税通知書

毎年4月頃に、その年の1月1日時点で不動産の所有者となっている人に郵送される、固定資産税の税額や納税期限などを伝える通知書です。

家を売った場合、年の途中で所有者が変わるため、所有していない月分の固定資産税は買主へと返金されます。

また、登録免許税や相続税、贈与税など、各種税金の計算にも使われるため、早めの確認がおすすめです。

万が一紛失していた場合は、固定資産税評価証明書を納税先の市区町村に申請することで受け取れます。申請方法はそれぞれの市区町村によって異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

その他物件に関する情報書類全般

物件の情報をより詳しく示すために、その他にも次のような書類が求められます。

物件ごと、〇のついている書類が求められる可能性が高いです。

書類名 家(一戸建て) マンション 土地
物件の図面
設備の仕様書
建築確認済証
重要事項説明書
土地測量図・境界確認書
建築設計図書 あれば用意する
管理規約や使用細則
マンション維持費関連書

このほかにも、あれば耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書も提出しましょう。

もし取得してあるか分からない、どこにあるか分からないといった場合には、不動産業者へ相談して早めに対応のアドバイスを受けることが大切です。

売却後に必要な手続きについて

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売却が完了した翌年は、確定申告を行うことをおすすめします。

理由は、確定申告は、購入時より家が安く売れた際、その損失額を通常の所得と合わせて相殺することで、税金がお得になる損益通算を行う条件の1つだからです。

また購入時よりも家が高く売れた場合は、適切な税金を納めるために確定申告が必須です。家が高く売れたことによる所得を、譲渡所得といいます。

税金がかかる課税譲渡所得の計算は「譲渡価額-(取得費+譲渡費用+特別控除)」です。税額を計算する際は、その家を所有者が何年所有していたかも関係します。正しく計算を行う必要があるため、不安な場合は税務署で詳しく聞いておくと安心です。

また、確定申告が必要であったとしても手続きを行わなかった場合、税務署から調査が行われ、本来払う税額よりも高い税金を支払うことになってしまいます。

会社勤めで確定申告の経験がない人や、時間がなくて確定申告をしている暇がない人は、税理士に確定申告の代理を依頼するのも手です。

まとめ

家を納得のいく形で売却するには、依頼する不動産業者とのコミュニケーションや関係性が重要です。

不動産業者を選ぶ際は、かならず複数の業者から査定を受け、質問への対応や専門用語をかみ砕いて使ってくれるかなど、営業担当の対応をチェックしましょう。ホームページを検索して、得意な物件を調べることも大切です。

希望する条件や目的を達成できるよう、まずは一括査定を通じて不動産業者を選ぶことから始めていきましょう。

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