不動産業界や都市部の農業従事者の間で話題になっている、2022年問題を知っていますか？
2022年に「生産緑地」全体の約8割にあたる面積の営農義務が終了することで、短期間で多くの土地が売却される可能性があり、土地価格の急激な下落や、周辺の中古マンションの価値の下落などの影響が懸念されています。これが生産緑地の2022年問題と呼ばれるものです。
本記事では、2022年問題の概要や、不動産売買で損をしないための対策について解説します。生産緑地の所有者はもちろん、近い将来に住宅の購入・売却を検討している人は、ぜひこの機会に理解しておきましょう。
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2022年問題とは？
冒頭で説明したように、2022年問題とは多くの生産緑地が2022年で営農義務が終了するとともに、固定資産税・相続税の優遇措置がなくなることによって、土地が一斉に売却されて価格が急落するという仮説のことをいいます。先では生産緑地の概要を含めて、2022年問題を詳しく解説していきます。
生産緑地の2022年問題
2022年問題とは、より具体的にいうと「生産緑地の2022年問題」となります。
都市圏の市街化区域にある農地は、生産緑地法により農地として認定される「生産緑地」と、宅地に転用する「宅地化農地」に分けられています。各自治体から生産緑地としての指定を受けた土地は、固定資産税が一般農地の水準になり、相続税の納税猶予が与えられるメリットがありますが、終身営農が条件となっています。
生産緑地としての指定を受けると、土地所有者の死亡などの理由で農業を廃業するか、指定日から30年経過するまでは土地を売りに出すことができません。裏を返せば、指定日から30年経過すれば、その土地を売却できるわけです。
生産緑地の指定は1991年から開始されました。2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、条件を解除された農地が戸建てやマンション用の土地として大量に売りに出される可能性があります。結果として不動産の地価が暴落し、賃貸不動産などは空室が増える可能性があることが指摘されています。これが2022年問題と呼ばれるものです。
2022年問題の原因は生産緑地の指定解除
2022年問題は生産緑地が一定年数の経過によって指定解除されることが原因です。
生産緑地は税制上の優遇が受けられる農地ですが、指定が解除されると宅地と同水準の高額な固定資産税がかけられるため、土地を手放したいと考える所有者が出てきます。特に2022年には全体の8割の生産緑地の指定期限がやってくるため、多くの土地が売却され、周辺地域の不動産価格が下落することが懸念されるわけです。
では、そもそも生産緑地とはどういうものでしょうか？生産緑地制度が始まった背景とともに解説します。
生産緑地制度とは？
生産緑地とは、土地所有者による農業の継続を条件として、固定資産税や相続税など税制上の優遇を受けられる農地で、次の条件を満たすものです。
- 公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全など良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設などの敷地の用に供する土地として適しているもの。
- 500平方メートル以上の規模の区域であること。
- 用排水その他の状況を勘案して、農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるもの。
引用：e-Gov「生産緑地法第3条第1項」（※一部記載を変更）
市街化区域とは土地計画法によって定義された土地区域で、「すでに市街地を形成している区域および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（※都市計画法第7条第2項）」のことをいいます。つまり、すでに都市化されていたり、将来的に都市化が進むであろう市街地の一部を生産緑地として農地化しているわけです。
生産緑地では税の優遇を受けられる代わりに、次のことを守らなければなりません。
- 当該土地を農地として管理する。
- 生産緑地であることを掲示する。
- 生産緑地地区において、建物やその他の工作物を造成したり、土地に手を加えたりしない。
引用：e-Gov「生産緑地法第7条・第8条」（※一部記載を変更）
生産緑地の指定を受けた土地所有者は税制面で優遇を受ける条件として、自ら農業を継続する必要があります。
生産緑地制度が開始された理由
市街化区域のなかに生産緑地が指定された背景として、緑地や農地による環境保全機能や都市災害の防止があります。
日本では1970年代のはじめより、市街地の人口増加によって多くの土地が農地から宅地へと転用されるようになりました。急速な都市化が進む一方で、緑地減少による環境悪化や地盤保持の問題、保水機能の損失などの問題が起こり、実際に、自然災害の発生によって都市部が大きな被害を受けたため、市街地にも一定の緑地を残すべきだという声が上がっていたのです。
これを受けて1972年に生産緑地法が制定され、農地の宅地転用に対する抑止策がとられました。しかし、それでも農地の宅地化が進んだため、1992年に同法が改正されて市街化区域の農地が「生産緑地」と「宅地化農地」に分けられるようになったのです。前者は農地として保全する土地であり、後者は宅地化を進める農地として各市町村が指定することになっています。
生産緑地と宅地化農地に分けることで、一定の宅地転用を認めるとともに、市街地の環境保全に寄与する土地の維持を図ったわけです。
生産緑地に認定されている土地の広さ
現在、市街化区域内にある農地は全国で約6.6万ヘクタールで、そのうち三大都市圏特定市内の生産緑地は約1.2万ヘクタールとなっています（※国土交通省：農地面積の現状）。
三大都市圏特定市とは東京23区を中心とした首都圏・中部圏・関西圏の政令指定都市のことです。それ以外の制度導入都市の生産緑地は100ヘクタール程度しかないため、生産緑地のほとんどが三大都市圏特定市に集中していることになります。
そして、特定市内の生産緑地の8割程度が2022年に指定期限がやってきます。主要都市部の生産緑地が一斉に指定解除されて売却が可能になるわけです。これが2022年問題がさかんに議論される原因です。
農地だった土地の売却方法に関して詳しくはこちらの記事をお読みください
2022年問題で予想される不動産への悪影響
では、2022年問題が現実化した場合の不動産への影響について考えてみましょう。現在、指摘されている影響としては主に次の2つです。それぞれみていきましょう。
- 宅地の過剰供給による地価の下落
- 中古マンションの価値の下落
宅地の過剰供給で地価が下がる
すでに説明したように、生産緑地の指定が解除されることにより一斉に土地が売却された場合、宅地の過剰供給が発生して地価が下がってしまう可能性があります。
指定解除された農地がすべて宅地として売りに出されるということは現実的には考えられませんが、通常よりも土地の供給量が増えることは間違いありません。さらに価格の下落を懸念して土地を早く売りたいと考える人が増えるため、値下げ競争が起こる可能性があります。
一方で、固定資産税が高くなっても、先祖代々受け継いできた農地を大切に保有したいと考える人や、貸家を建てるなどして節税対策を行う人も出てくるでしょう。後述しますが、市町村に時価で買い取ってもらう選択肢も可能性としてはあります。
それでも、生産緑地の所有者には高齢者が多く、農業を継続できないケースも考えられます。土地を所有し続けるよりも、高額な固定資産税の支払いを避けるために土地を売りに出す人が増えてもおかしくはありません。
中古マンションの価値が下がる
地価だけではなく、周辺の中古マンションの価値が下がる可能性もあるでしょう。
生産緑地の指定解除後、土地所有者は原則として市町村に土地の買取を依頼するか、不動産会社などを通じて第三者に売却を依頼することになります。
本来は生産緑地として指定を受けている農地が営農をやめる場合、原則として市町村が時価で土地を買い取ることになっていますが、財政的に余裕がない市町村が多いため、すべての土地を買い取ることは現実的に不可能です。
市町村が買い取れない場合、農業従事者に対して売買の斡旋がなされることになっていますが、農地としては買い手がつかないことも十分に考えられます。
したがって、土地所有者は業者を通じて個人や企業など第三者への売却を検討するケースが増えるでしょう。結果として多くの土地が市場に出回ることになり、数年後には購入された土地に多くの新築マンションが建てられて周辺の中古マンションが売れにくくなる可能性があるわけです。
国による2022年問題への対策
2022年問題の影響について解説しましたが、国も問題を放置していたわけではありません。税制改革に合わせ、農地が一斉に売り出されるリスク軽減のため、主に次の対策を行いました。ここではそれぞれの対策について説明していきます。
- 生産緑地法の改正で優遇の延長
- 都市農地貸借法で生産緑地を貸しやすくする
- 建築規制の緩和で営農以外の選択肢を増やす
生産緑地法の改正で優遇の延長
政府は2017年に生産緑地法を改正し、生産緑地の一部を「特定生産緑地」として税制優遇措置を10年間延長することを決定しました。つまり、解除される時点で再び生産緑地として指定されれば、さらに10年間の税制優遇が受けられるということです。
よって上述した「土地を売却する」あるいは「（固定資産税を負担して）土地を所有し続ける」という2つの選択に加えて、「再び生産緑地として10年間営農を行う」という3つ目の選択肢が増えたわけです。
都市農地貸借法で生産緑地を貸しやすくする
2018年に都市農地貸借法（都市農地の貸借の円滑化に関する法律案）を制定し、第三者に対する生産緑地の貸付の便宜を図りました。これにより、生産緑地を第三者に貸しつけても納税猶予が継続するように変更され、所有者による土地の貸し付け運用がしやすくなったのです。
以前は生産緑地を相続した場合、相続税の納税の猶予を得る代わりに、終身営農が求められていました。つまり、所有者が死ぬまで生産緑地を農地として管理しなければならなかったわけです。
また、相続税の猶予を受けている生産緑地を第三者に貸しつけた場合も、すぐに相続税を納付しなければならないうえに、税額も増す場合がほとんどであり、生産緑地の貸し付けを希望する人がいませんでした。
しかし新制度により上記の問題が解決されただけでなく、今後都市農地を多機能化して都市部の住民に新鮮な農作物を共有したり、災害時の避難場所を確保したりすることも期待されています。
また、農地の賃貸借契約は自動更新されるため、一度貸し出すと所有者が必要なタイミングで返ってこない可能性も懸念されていましたが、新制度では生産緑地に法定更新制度が適用されないことになり、所有者は安心して土地を貸し付けられるようになっています。
建築規制の緩和で営農以外の選択肢を増やす
これまで生産緑地では農業用施設のみ建築が許されていましたが、建築規制の緩和によって農産物の直売所やレストラン、農産物を加工するための専用施設などの建築が可能になりました。
宅地にしなくても農地としての選択肢が増えたため、農業従事者の高齢化や後継者問題への対策としても有効です。また、土地の所有者が新しいビジネスを立ち上げたり、地域コミュニティの活性化を図る施設を運営するなど、営農以外の活動の可能性が期待されています。
2022年問題で損をしない6つの対策
生産緑地に関する制度変更や規制緩和によって、懸念されていた2022年問題の影響は小さいと考える不動産専門家が多くなっていますが、それでも影響を受けないとは限りません。そこで、次に不動産売買で損をしないための対策を6つ紹介します。
- 不動産の下落が始まる前に売却を開始
- 一括見積もりをして最新の相場で不動産を売却
- 売却の依頼先は信用できる業者にする
- 地方では不動産の売却を焦らない
- 不動産の購入を待ってみる
- 情報に振り回されない
不動産の下落が始まる前に売却を開始
2022年問題は生産緑地の農業従事者はもちろん、三大都市圏特定市で不動産の売却を考えている人にも影響があると予測されています。すぐに影響が出るとは限りませんが、将来的に不動産の売却を考えているのであれば、価格が下落する前に売却することをおすすめします。
日本の都市圏のうち、生産緑地として指定されている農地が多いのは関東圏で、特に東京都内の11区に集中しています。
| 該当地区 | 生産緑地面積（ha：ヘクタール） |
| 目黒区 | 2.6 |
| 大田区 | 2.3 |
| 世田谷区 | 91.1 |
| 中野区 | 2.4 |
| 杉並区 | 34.7 |
| 北区 | 0.3 |
| 板橋区 | 10.8 |
| 練馬区 | 187.1 |
| 足立区 | 33.2 |
| 葛飾区 | 26.9 |
| 江戸川区 | 36.6 |
| 東京都全体 | 3,227.3 |
上表は国土交通省の「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」のデータより抜粋したものですが、練馬区と世田谷区の生産緑地が特に多いことがわかります。2022年ごろに該当地区で不動産の売却を考えている人は、生産緑地による影響をリサーチした上で、売却のための準備を進めておきましょう。
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また、おすすめの不動産一括査定サービスを紹介したこちらの記事も合わせてご覧ください。
売却の依頼先は信用できる業者にする
売却依頼の際は、しっかりとした売買の実績があり、営業力の高い不動産会社を選ぶようにしましょう。
一括査定は不動産相場を知るのに非常に便利なサービスですが、査定結果だけで売却を依頼する業者を選ぶのはリスクが高いです。
業者によっては不動産売買が専門でない場合もあるので、専門性が高く信頼性のある不動産会社を選びましょう。質問に親身に答えてくれるかどうか、こちらの要望を汲み取ってくれるかどうかを見極めつつ、担当者の不動産仲介経験の長さもチェックすることをおすすめします。
信頼できる不動産業者の選び方は以下の記事で詳しく解説しています。こちらも参考にしてください。
地方では不動産の売却を焦らない
地方でのマンション売却を考えている場合、まず心配する必要はありません。
2022年問題は、生産緑地やその周辺地域での不動産相場に関わる話です。上述のように、三大都市圏特定市以外の地域の生産緑地はわずか100ヘクタール程度しかありません。
地方は生産緑地自体がないところがほとんどなので、2022年問題による影響はほとんどないと考えても良いでしょう。
不動産の購入を待ってみる
不動産を売る場合は価格の下落を心配しなくてはなりませんが、逆に不動産の購入を検討している場合、2022年まで購入を待つのも1つの手です。
特に都市郊外はすでに住宅が過剰供給気味になっており、さらに2022年問題の影響で住宅の供給が増えた場合、売れ残った新築物件が値下げする可能性があります。
ただし、あくまでも無理のない範囲で購入を待つようにしましょう。安く買える可能性があるからといって当初の購入計画を大きく変更してしまうと、必要な時期に住宅の買い替えができなくなります。生活状況やライフステージを考慮したうえで慎重に購入時期を検討してください。住宅価格は判断要素の一つでしかありませんから、長期的かつ全体的な視点で決めましょう。
情報に振り回されない
ここまで2022年問題の影響について解説してきましたが、あくまでも不動産業者や農業関係者の間で囁かれている推測・仮説であって、実際に不動産価格に影響が出るとは限りません。いくらか予測は立てられるものの、実際にどうなるかはわからないのです。偏った情報に振り回されないようにする必要があります。
実際、2022年になっても生産緑地の急激な宅地化は進まないという説も濃厚であり、専門家によって予測が違っていることは珍しくありません。深刻な問題にまで至らない可能性が高いので、万が一に備えての対策だけはしておくというスタンスでよいでしょう。
将来価値の下落を避けやすい不動産とは？
最後に、2022年問題を踏まえたうえで、将来的に価値が下落しづらい不動産について知っておきましょう。不動産価格は常に変動するものですが、次の条件をもつ物件は価格変動が小さいと考えられます。
- 周囲の開発が予定されている
- マンションよりは戸建て
- 災害に強い地域にある
- 周辺地域で人口減少が続いていない
不動産売買をする予定のある人は、参考にしてください。
周囲の開発が予定されている
商業施設が増えていたり、交通機関が充実したりして、周辺地域の利便性が高まると予想される場合、不動産の価値の上昇が期待できます。たとえ不動産の供給量が増えていたとしても、地域の居住希望者も増えるため、価格の急激な下落は起こりづらいです。
マンションよりは戸建て
マンションより戸建ての方が価格が下落しづらい傾向があります。建物が古くなっても土地自体の価値が必ず残るからです。土地の相場で価格を判断するため、建物の築年数はあまり考慮しないという不動産業者もいます。
一方、マンションの場合は価格の上昇・下落が大きく、経年劣化によって一気に価値が下がる可能性があるので注意しましょう。ただし、大規模マンションの場合は世帯数が多く、管理費や修繕費も安いので小規模なマンションに比べると価値は下がりづらいです。
災害に強い地域にある
災害に強い地域や、そもそも災害が起こらない（起こりづらい）地域にある物件はニーズが高いため、価格が安定する傾向にあります。逆に、台風や豪雨などで大きな被害を被った地域は住宅需要が減るため、不動産価値が下落する傾向があります。
特に日本は頻繁に地震や水害が起こる国であるため、ハザードマップなどを参考にして災害が起きにくい地域を選ぶことで、物件の急激な値崩れを防ぐことができます。
周辺地域で人口の減少が続いていない
地域の人口が減ると周辺施設も閉店や撤退が増えるため、不動産の価値が落ちやすくなります。また、人口減少によって高齢化が進みやすく、それにともなって周辺の地価も下落してしまいます。
逆に、一定の人口を保っている地域や再開発などによって人口が増加している地域は安定した不動産価格を維持できます。特に地方で不動産を売買する場合には、地域の人口動態をしっかりチェックしておくことが重要です。
まとめ
不動産業界や農業関係者の間で話題の2022年問題の概要と生産緑地制度、そして実際に2022年問題が発生しても損をしないための対策について解説しました。
専門家によってもさまざまな議論がなされるこの2022年問題ですが、偏った情報に注意しながら冷静に時期を判断することが重要です。上述の生産緑地に関する概要を認識したうえで、今後の動きにアンテナを立てながらより良いタイミングで土地の売買を進めていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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