2021年マンション価格推移をグラフ化!5大都市の動向と買い時も解説

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マンションの売却・購入を検討しているなら「マンションの価格推移が知りたい」「2021年は買い時なのかを知りたい」と考える方も多いと思います。マンション価格はその年によって変動するため、価格が高いときに購入するのは損だと考えるのは当然です。

そこで本記事では、2006年~2001年までの東京の中古マンション価格の推移と合わせて、全国5大都市のデータを用い、今後の推移予測を解説していきます。

2021年以降のマンションの買い時や、価格に影響をもたらす要因についても解説しているので、マンション買い替えの知識としてお役立てください。

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2006年~2020年のマンション価格の推移

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今後のマンション価格を予想するために、まずは過去のマンション価格の推移を見ていきましょう。2006年から2020年までの東京都全域における中古マンションの平均価格は以下のように推移しています。

国土交通省不動産取引価格情報ダウンロード」のデータを基にグラフを作成(2020年第4四半期まで)

2008年前後までミニバブルで価格は高騰

1990年代のバブル崩壊後、低い水準で横ばい状態を続けていた日本の不動産業界ですが、2005年~2008年頃まで急激な価格の高騰が見られました。当時の経済自体はデフレ傾向でしたが、法律の施行や改正により、不動産投資信託(J-REIT)の仕組みが日本でも認められました。それにより外資系や国内の不動産ファンドが、不動産を購入できる機会が増えたため価格が高騰しました。

高収益につながりそうな物件が新築・中古関係なく大量に買い漁られ、都心部を中心に著しく価格が上昇しました。これは1990年代のバブルに対して不動産ミニバブルと呼ばれ、それに乗じて利益を得ようと、多くの新興不動産業者が立ち上がったのです。

リーマンショック後は2010年から下落

残念ながら不動産ミニバブルも、90年代のバブルと同様にはじけてしまいました。原因は2008年のリーマンショックでした。アメリカの投資銀行リーマン・ブラザーズの破綻により、世界経済が大きく揺らぎ、それまで日本の不動産を買い漁っていた外資系ファンドや有力な日本不動産ファンドも不動産から一気に手を引くことになったのです。

するとそれを当てにして不動産を仕入れたり、新築マンションをたくさん建てたりしていた新興の不動産業者は引き渡し先を失って破綻しました。結果としてマンション価格も大きく下落することとなりました。新築マンションの価格下落を追って、中古マンションでも2010年頃より価格が下落しております。

2013年から国の政策やオリンピック誘致で上昇

2013年から始まったアベノミクスや、2016年からのマイナス金利政策をはじめとする金融緩和政策、また東京オリンピックの開催が決定したことなどを受けて、海外でも利回りが期待できる日本の不動産投資が再び盛んになり、2013年頃から大きく回復していった不動産の価格は、2018年からは大きな上昇傾向に転じました。東京都の中古マンションの価格は一足先に右肩上がりの上昇となっていました。

2019年はバブル期に次ぐ水準まで上昇

その後、2019年でも価格上昇は続き、新築マンションの平均価格は1990年のバブル期のさなかで記録された6,123万円に次ぐ5,980万円(前年比+1.9%)まで高騰し、史上2番目の水準までに上昇しました。

ただマンション価格が高騰する一方で、その数が景気の良さを示すともいわれている供給戸数は2019年が2000年代で最も少なく、過去3年で比較すると最も大幅な減少となりました。量より質を求めた不動産会社の方針と、地価の上昇と建築コストの高騰で新築マンションの分譲がより困難になってきていることが、戸数減少につながっています。

2020年はコロナの影響化でも価格上昇

2020年は新型コロナが本格的に感染拡大した年で、マンションの価格にも影響を及ぼしました。緊急事態宣言が初めて出された時は、購入する側も分譲をする側も自粛をしたこと等により、2020年の4~6月は1~3月より価格が下落しました。

しかし2020年の7月以降は、入場制限をしたモデルルーム見学やオンラインでの販売など感染予防対策が広まり、平均を取ると前年より価格は上昇しています。新築の供給は回復が鈍く、都心部では築浅のマンションのニーズが高まっている状況です。

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2021年以降のマンション価格の推移

それでは、今後のマンションの価格はどう推移していくのでしょうか?マンション価格に影響を与えそうな以下の5つの観点から探っていきます。

  • 2021年上半期は右肩上がりに高騰中
  • 生産緑地問題での急な価格の下落も想定しづらい
  • 東京オリンピックの開催による値下がりはない
  • 相続税対策として不動産の需要は増える
  • 中古マンションは管理や修繕問題で価格の下落

2021年上半期は右肩上がりに高騰中

コロナショックにより2021年以降のマンション価格推移は不透明だと思われていましたが、2021年上半期(1月~6月)の中古マンションの価格は東京23区中22区で価格が高騰していることがわかりました。2001年以降上昇傾向にあった価格が、2021年の上半期はさらに右肩上がりになっています。

新型コロナウイルス感染拡大の影響により、マンションを手放す人が減ったことで供給量も減りましたが、マンション購入の需要が増えたため成約価格が上がりました。

東京都千代田区以外の22区で前年比がプラスに転じていますが、千代田区は2020年の前年増減率が8%を超えているため、2021年度上半期は微減に落ち着いたと思われます。品川区や江東区、荒川区では前年増減率が10%を超えているため、下半期もこのペースが持続しそうです。

生産緑地問題での急な価格の下落も想定しづらい

1992年に制定された生産緑地法は、30年間の営農義務を課す代わりに税制を受けられるというものでした。生産緑地法による利用用途の規制が、2022年から解除されていきます。解除によって土地の転用が可能になり、マンションを建てられる土地が市場にあふれ地価の下落につながるのではないかと警戒されています。

しかし、過度な影響を避けるため、国土交通省がいくつかの対策措置を検討しているため、心配されているような急激な価格下落は想定しづらいのが現状です。

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東京オリンピックの開催による値下がりはない

一般的にオリンピックは開催後景気が低迷すると言われていますが、一方でプラスに影響するという意見も見られます。オリンピック開催で景気のピークが訪れることは確かですが、それに向けておこなわれたインフラ整備は付近のマンション価格にプラスにはたらきます。オリンピックが一過性のイベントごとであるのに対し、インフラ整備はそこに残って大きな価値を生むため、開催後マンション価格が下がるとは一概に言えない状況です。マンションを購入するなら付近のインフラ整備や発展状況を確認することも必要です。

相続税対策として不動産の需要は増える

2015年に相続税が改正されて増税となりました。多くの人が少しでも節税をと考えるなか、現金のまま相続するよりも、不動産を相続したほうが節税につながると考えだします。生前に賃貸アパートを経営したり分譲マンションを購入したりするなど、不動産を所有しようと考える人が増えてきました。今後相続税が再び改正され課税が検討されるまでは、この増加傾向は続くとみられています。

中古マンションは管理や修繕問題で価格の下落

マンションは建物の劣化を防ぐため、日々の管理と定期的な修繕が必要です。人気があり空室の少ないマンションであれば十分な管理費や修繕費が集まりますが、立地が人口減少の進む地域であったり、住民の高齢化で空室が目立ったりするマンションだと、資金不足が起きます。

そのようなマンションは入居者の負担が増え、売却をしようとする人が増えます。しかし管理や修繕で問題を抱えるマンションに魅力はなく、価格を下げないと売却が困難です。限界マンションと呼ばれ、安く購入できても手放すのに苦労をしてしまいます。

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東京以外の全国4大都市の価格推移

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ここまで東京のマンション価格の推移を見てきましたが、東京以外の以下4つの主要都市はどうだったのでしょうか。

  • 大阪市
  • 福岡市
  • 札幌市
  • 名古屋市

お住まいの地域により近い都市、似た特徴をもった都市の価格推移を参考にしてみてください。

大阪市のマンション価格の推移

国土交通省不動産取引価格情報ダウンロード」のデータを基にグラフを作成(2020年第4四半期まで)

東京23区ほどではありませんが、大阪市も日本の主要都市として人気が高い都市です。2025年の国際博覧会開催が決定して都市開発が進んでいること、人件費の増加による地価の上昇などの理由で価格は上昇を続けています。2025年に向けてインフラ整備が進めば、さらなる価格の上昇も見込まれています。

福岡市のマンション価格の推移

国土交通省不動産取引価格情報ダウンロード」のデータを基にグラフを作成(2020年第4四半期まで)

九州の最大都市と言われる福岡市でも、直近の10年で価格の上昇傾向が見られました。リーマンショック後の2008年から2011年までは福岡にも影響があったようで、新築マンションの価格は低下が続きましたが(中古マンションでも横ばい)、翌2012年から2019年までは右肩上がりの上昇が続いています。

なかでも中心部の中央区では不動産価格も安定傾向にあり、主要地下鉄の地下鉄七隈線の延伸工事中です。2020年は第3四半期までの平均で前年より下降していますが、さらなる物価上昇に期待がかかっています。

札幌市のマンション価格の推移

国土交通省不動産取引価格情報ダウンロード」のデータを基にグラフを作成(2020年第4四半期まで)

北海道札幌市でもマンション価格の上昇傾向が記録されています。2007年に一度は大きく減少はしましたが、アベノミクスや建築費の増加によって、2013年頃から新築・中古マンションの価格が上昇傾向に転じました。

中央区を中心として都市開発が活発におこなわれていることや、観光地として海外観光客からの人気が高いことが評価され、道外・海外の投資家たちによる購入も増えています。2020年はコロナの影響などで景気が悪化し、最新の第3四半期までの平均では、前年より下降してしまっています。

名古屋市のマンション価格の推移

国土交通省不動産取引価格情報ダウンロード」のデータを基にグラフを作成(2020年第4四半期まで)

愛知県名古屋市では2011年ごろからマンション価格が減少傾向にありましたが、2013年1月に日銀の金融緩和が発表されたことにより徐々に価格が回復しています。それから8年半の時間をかけて価格が57%も回復しました。

順調に価格は上昇していましたが、2020年4月にコロナウイルスの影響による買い控えで急減します。しかし6月以降は前年並みの価格帯に回復し、売り出し戸数は減っているものの、マンションを購入する人が増えてきました。今後も高値を更新しそうな勢いです。

マンションの価格推移から予測する買い時は?

マンション価格の推移と今後の予想を説明してきましたが、次はそのデータから見えてくるマンションの買い時を考えていきます。直近の状況からオリンピック後の動向を解説します。

2021年以降はコロナの収束を待ってから

2020年1月~2月にファイナンシャルプランナーを対象としたアンケートによると、2020年は買い時という結果が出ました。理由の多くは2016年に導入されたマイナス金利政策導入後、住宅ローン金利が低水準を維持しているためというものでした。2020年12月末までの購入なら、住宅ローン減免期間が通常の10年から13年に延長されることも理由として挙がっています。対して、買い時ではないと答えた意見の多くは、住宅価格が上昇していることを理由としています。

現在はコロナウイルス感染拡大の影響で物価についてさまざまな意見が飛び交っており、より慎重に買い時であるか否かを見定める必要があります。もしこのまま感染の影響が続いていくと、購入促進のキャンペーンやローン返済に困窮した売却で、マンションを購入したい人には嬉しい動きが出てくる可能性があります。

しかし、今から数ヶ月後に突然安くなったり物件が増えたりするわけではなく、徐々に変化していくようなものであることに加えて、経済が回復すれば物価回復も見込まれているので、コロナウイルスの影響を軸にマンション購入や売却を考えることは避けたほうが無難です。

オリンピック後は自分の収入で判断する

オリンピックの開催が決まると、オリンピックに向けてインフラ整備や事業拡大が進み、物価は総じて上昇します。しかし、その上昇はオリンピック開催年をピークとして、その後は価格が下落することがほとんどです。東京オリンピックに関しても同じように価格の下落が予想されています。

マンション購入を考えている場合、開催後の価格が下がったときが買い時と考えるかと思いますが、マンション価格のみではなく景気全体が低下していきます。景気が低迷すれば、自身の収入が減るという可能性も考えられます。オリンピック開催後の収入面の予想も含め、購入を判断すると良いでしょう。

また、オリンピック後の価格の下落も著しいものではなく、緩やかになることが予測されています。加えて、オリンピックに向けておこなわれたインフラ整備や都市開発のおかげで付加価値がつき、下落したとしてもオリンピック前よりプラスの価値を持った物件になっていることがほとんどです。オリンピック後にも利用価値が高い施設が近くにあったり、都心からアクセスが良かったりすると、オリンピック前後でも価格の変動がほとんどない場合もあります。

このように、オリンピック開催前後でのマンション売買については専門家でも意見が分かれ、価格が上がるか下がるかは断言するのが難しいです。周囲の環境にも注目して考えたうえで、オリンピックの後だから買うと決めつけてしまうのではなく、自分の人生プランでタイミングを決めることをおすすめします

マンション価格の推移に影響がある6つの要因

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ここでは視点を少し変えて、マンションの価格が何によって変化するのかを見ていきます。価格推移に影響を与える要因をまとめました。

  • 建物部分にかかるコスト
  • マンションの敷地内にある設備コスト
  • 金利や経済の動向
  • 投資や利回りの動向
  • 政策や国際情勢
  • マンションがある地域のニーズ

建物部分にかかるコスト

まず、建物にかかる要因として、建築年次・建物の面積や高さ・材質など、建物をつくる際に必要になるコストが大きく影響します。それに加えて設計や設備の機能性などが人件費や工事費といった費用につながり、重ねてかかっていきます。近年は人手不足による人件費の高騰が問題になっており、マンションを建てる際にかかるコストも高騰し、マンション価格の上昇につながっています。

マンションの敷地内にある設備コスト

建物自体ももちろんですが、それを構える敷地にもコストがかかります。例えば敷地内の建物・附属する施設の配置、その規模の対応関係、長期の修繕計画や修繕積立金といったものなどが挙げられます。最近ではマンション敷地内に子どもが遊べるようなスペースが設けられているマンションや、集合施設と併設されたタワーマンションなど、住居としての機能と、施設運営としての機能を併せ持った物件も増えています。

金利や経済の動向

建物や敷地にかかるコストのほかに、金利と経済は不動産価格の推移と密接な関係を持っています。具体的に言えば、高金利・好況で不動産価格は上昇し、低金利・不況のタイミングで低下します。現在日本はマイナス金利政策による低金利の影響で、住宅ローンを組むことがより容易になり需要が高まったことや東京オリンピックの開催の影響で、低金利状態でありながら価値は上がっている状態になっています。

投資や利回りの動向

不動産には住居としての利用の他に、投資として価値を持って利用されているものも多くあります。むしろ一生に一度の個人的な住居購入よりも、頻度が高い投資目的の売買の方が価格変動に大きな影響を及ぼします。投資家の動きはさまざまな要因で変化しますが、基本的には利回りが上がると購入需要が増えていく傾向にあります。物価は、相場よりも少しでも高い額で購入すれば上昇し、少しでも低い額で購入すれば減少していきます。このように、相場を見ながら利回りを考えて「少し高く」「少し低く」購入を繰り返す投資家によって相場変動がおこるのです。

政策や国際情勢

政策や国際情勢は不動産価格に大きな影響を与えます。過去の推移をみると、国際情勢で言えばバブル崩壊やリーマンショック、最近で考えると新型コロナウイルスの影響は経済を大きく揺るがしました。政策で言えば、先にも述べたマイナス金利政策や、生産緑地法などの経済にかかわるような政策がそれに当たります。

政策や国際情勢によって経済が不安定になると、不動産価格も下落する可能性が高くなります。マンションは戸建て住宅よりも政策や国際情勢による価格変動が起こりやすい傾向です。それは住宅地が飽和状態にあることで、戸建て住宅の建築量がほとんど増えていないことや、戸建て住宅が投資住宅として購入されることがあまりないことが大きな原因といえます。マンションの売買を考えるなら、国際情勢や政策による経済状況なども見ておくといいでしょう。

マンションがある地域のニーズ

景気がよく設備が充実したマンションであっても、新規の入居者が現れず価格が下がり続けてしまう物件は存在します。以下の3要素に注目してマンションのニーズを分析しないと、購入するときも売却するときもリスクがあります。

  • マンションがある周囲の開発状況
  • 地域の住民の年齢層
  • マンションがある地域の災害の多さ

周辺の開発が進んでいるなら、これからの暮らしやすさが期待でき価格は現在より上昇するでしょう。住民の年齢層が高い場合は、今後さらに人口の減少が起きるためニーズはなく、売りに出しても買い手が見つからないです。ハザードマップで浸水が起きやすい立地のマンションでは、将来の不安から購入を希望する人は少ないです。ニーズのない地域のマンションの売却は急ぎ、購入は控えましょう。

マンション価格の最新情報は一括査定で調査

所持しているマンションの売却を考えているなら、市場全体の推移を見極めることも大切ですが、価格相場も調べておかなければ本当に売り時なのかの判断はできません。

上記で紹介したように、マンション価格の推移に影響する要因はたくさんあります。しかし市場全体でのマンション価格が上昇していたとしても、所有しているマンションの価格が市場に応じて高くなっている保証はありません。

査定の結果は依頼をする不動産会社によって、数百万円の差が出ることは珍しくありません。マンションの売却を検討しているなら、まずは複数社へ簡単に査定依頼が出せる一括査定サイトを使い、最新の相場を調べておくのがおすすめです。

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その他、どの一括査定サービスを使うかで迷っている方には、こちらの記事がおすすめです。

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まとめ

マンション価格の推移からおおよその買い時を予測することは可能です。ただし、新型コロナウイルスのような不測の事態が発生し価格が下落することももちろんあります。2021年現在は価格が回復傾向にあるので、市場の動向を注意深く観察しながら購入を前向きに検討するのが賢明と言えるでしょう。

2021年以降は、生産緑地問題やテレワークの普及による需要変動、金利の底打ち・景気の低迷などでマンション価格の推移に影響がありそうな問題が山積みです。こういった政策や情勢による影響なども含めて総合的に売却・購入を判断していきましょう。

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