不動産を相続する場合には、様々な手続きが必要になります。特に相続財産が多い場合や、相続人が複数存在する場合は手続きが複雑になることから、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
相続の手続きをスムーズに進めるためには、できるだけ早い段階で相続に関しての知識や全体の流れを把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産を相続する際の手続きの流れや相続にかかる費用、また手続き時に必要な書類や相続税を軽減する方法までを徹底解説していきます。ぜひ記事内容から不動産相続をする時に必要な知識を身につけて、ストレスを減らしていきましょう。
不動産を相続するときの流れ
不動産相続前にまず行っておきたいことは、相続までの一連の流れを知っておく事です。
相続財産が多額になる場合や相続人が複数いる場合に、知識を取り入れずに進めてしまうとトラブルが発生する可能性があります。しかし相続までの一連の流れを知っておくならば、後々取り分で揉めたり、手続きで慌てたりすることがありません。
ここでは、不動産を相続する際の全体的な流れや相続財産を明確にするためにやるべきこと、さらに相続した不動産を売却した際に行うべきことについて解説していきます。
相続人と相続財産の調査
まず初めにできることは、財産を相続するべき人を確認することです。相続人を明確にするために、法定相続情報証明制度を活用しましょう。亡くなった人の戸籍謄本や相続人となる人の住民票を法務局に提出することで、相続人の証明書ともなる相続情報一覧図を作成してもらえます。
また、遺言書が残されていないか確認する事も重要。公証人役場に問い合わせて、公正証書が作成されていないかを調べることもできます。相続する人を明確にした後にすべきことは、相続財産となる物を洗い出すことです。一般的に相続財産には、以下のものが含まれます。
- 預貯金
- 現金
- 不動産
- 生命保険
- 株券
- ゴルフ会員券
- 美術品
- 借金
上記に挙げた資産をどれほど保有しているかという点は、各市町村に故人の資産を問い合わせたり、固定資産税の領収証書で確認できます。相続する人と遺産を明確にすることはトラブル防止にもつながるので、必ず詳しい調査を行うようにしましょう。
遺産の分け方を決める
相続人や相続財産を確定した後は、誰が何をどれだけ相続するのかを決める必要があります。トラブル回避のためにもこの点は慎重に確認しなければなりません。亡くなった人が遺言書を残していないか調査し、遺言書の中に相続に関して指定があれば、その遺言書の内容通りに相続分を決定しましょう。
遺言書がない場合には、遺産分割協議書を作成して誰がどの財産を相続するのか確定します。この遺産分割協議書とは全ての相続人が話し合いで合意に至った点を記載した書類で、合意の証拠となるだけでなく、協議した内容を確定する物でもあります。後々財産の取り分で揉めることを避けるためにも、ぜひ作成しておきましょう。
遺産を相続することが負担になる場合には、相続する権利を放棄したいと考えるかもしれません。放棄するのであれば、必ず被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に放棄の手続きを取りましょう。この期限を過ぎてしまうと放棄できなくなるので、注意が必要です。できるだけ早めに分け方を決定し、相続人全員が余裕をもって決定できるようにしましょう。
相続した財産の名義変更をする
遺産の分け方が決まった後は、亡くなった人から相続人へ不動産登記の名義変更手続きを行います。
手続きは登記を管理している法務局にて行う事ができます。名義変更手続きは自分で申請することも可能ですが、法的ルールに沿った書類の作成や複数の公的文書を取得する必要があるため、司法書士や弁護士など法律の専門家に依頼するとスムーズに行えるでしょう。
名義変更の手続きは法的な義務ではなく特に期限の定めもありません。しかし名義変更手続きを終えていなければ、相続した不動産を売却したり担保に入れたりすることができなくなります。その後不動産をどのように扱うか決まっていない場合でも、専門家に相談してできるだけ早めに名義変更を済ませておきましょう。
不動産を売却した場合は確定申告を行う
相続した不動産を売却することで得た利益は収入とみなされるため、確定申告を行う必要があります。
確定申告の期間は、例年2月中旬から3月中旬まで。確定申告には、領収書や生命保険の控除証明書などさまざまな書類が必要になります。申告の時期までに必要な書類や、申告書を準備しましょう。
申告書は不動産がある地域の税務署に郵送するか、直接おもむいて提出します。さらに 国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーを利用して作成し、自宅からインターネットで提出することもできます。
手間がかかる確定申告ですが、売却ケースによっては節税対策になるというメリットも。詳しくは以下の記事で解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産相続にかかる税金を含めた費用
相続によって不動産を取得した際には、相続税だけではなくその他支払わなければならない税金や費用が発生します。税金を含め、どのような費用がどの程度かかるのかをあらかじめ把握しておけば、予期せぬ出費に驚く事を避けられるでしょう。
不動産を相続する際に支払うべき費用を一覧で見ていきましょう。
相続時に支払うべき税金
不動産を相続した際に支払わなければならない税金とその内容、一般的な相場は以下の通りです。
| 税の種類 | 概要 | 税率 |
| 相続税 | 被相続人の遺産を相続で受け継いだ場合にかかる税金（基礎控除額を超えた場合は相続税を納める必要がある） |
|
| 登録免許税 | 不動産の名義人を変更するためにかかる税金 | 0.4％ |
| 固定資産税 | 土地や建物、償却資産などにかかる地方税（相続した翌年の1月1日時点で発生） | 1.4％ |
| 不動産取得税 | 生前贈与や遺言書にある法定相続人以外が相続した場合にかかる税金 | 原則4％ （土地と住宅は2021年3月31日までの取得の場合3%） |
| 印紙税 | 相続した不動産を売却した際に発生する税金 | 税額制であり契約金額によって異なる（200円〜60万円） |
| 譲渡所得税 | 相続した不動産を売却して利益を得た場合に支払う税金 | 長期譲渡所得20.315% 短期譲渡所得39.63% |
| 消費税 | 不動産会社に仲介を依頼して売却した場合、仲介手数料にかかる税金 | 10% |
相続税は主に遺産総額から基礎控除額を差し引いて計算され、各金額に応じてかけられる税率が変わってきます。以下は相続税計算時に用いられる計算式です。
遺産を相続する時には、財産の種類によって税金額の評価方法も異なるという点を把握しておく必要があります。上記の表を参考に、それぞれの違いを確認しておくと、より明確な費用を把握するのに役立つでしょう。
また、不動産の相続税評価額についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を読んでおくとよいでしょう。
不動産相続で発生する費用
不動産の相続手続きを行う時に発生する費用もあります。以下の表で詳しく確認していきましょう。
| 費用種類 | 概要 | 費用相場 |
| 司法書士への報酬 | 必要な書類を作成し、法務局に相続登記の申請をしてもらう際の手数料 | 約6～10万円前後 |
| 必要書類の取得費 | 相続登記に必要な書類を発行してもらうときにかかる費用 | 1通450～750円前後 |
不動産相続の手続きを専門家に依頼すると上記の費用がかかりますが、効率的に登記手続きを進められるというメリットが得られます。自分で手続きを行う手間と依頼する費用を比較考慮して、賢く利用することができるでしょう。
不動産の相続時に必要な書類と取得費用
次に考えたいのは相続で必要になる書類と、書類準備にかかる費用です。必要になる書類には、被相続人に関する書類だけでなく、全ての相続人に関する書類もあります。あらかじめ準備できる書類を把握しておけば、用意する時間短縮につながる可能性も。
遺言書があるケースとそうでないケースごとに、必要な書類と取得費用を一つずつ確認していきましょう。
遺言書がない場合
遺言書がない場合は、ある場合と比べて必要になる書類が多くなります。また、準備すべき書類が多いという事はその分取り寄せる期間が必要になるという事も言えるでしょう。全ての書類を不備なく用意するためには、あらかじめ必要書類をリスト化しておくことです。以下の必要書類と取得費用一覧表を基に、スムーズな書類準備を行いましょう。
| 相続時に必要な書類 | 取得費用 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 1通450円 |
| 印鑑証明書 | 1通200円～450円 |
| 被相続人の生まれたときから死亡時までの戸籍謄本 | 1通450円～750円 |
| 被相続人の住民票の除票（本籍の記載のあるもの） | 1通300円 |
| 遺産分割協議書 | 無し |
| 不動産の登記事項証明書 | 1通500円～600円 |
| 相続人の住民票 | 1通300円 |
| 不動産の固定資産評価証明書 | 1通400円 |
戸籍謄本は、本籍地のある市区町村役所でしか取得することができません。これまで転居を繰り返しているようなケースでは、取得までに時間がかかる可能性があります。戸籍に関係する書類の準備は早めに取り掛かるようにしましょう。
遺言書がある場合
遺言書がある場合は、必要になる書類は少ないです。遺言書には相続分を分ける基準も記されているため、相続する側にとって負担の少ない手続きを行えます。以下の表から、書類と取得費用を確認してみましょう。
| 相続時に必要な書類 | 取得費用 |
| 遺言書 | 無し |
| 被相続人の戸籍謄本 | 1通450円 |
| 相続人の住民票 | 1通300円 |
| 相続人の戸籍謄本 | 1通450円 |
遺言書があっても、遺贈かそうでないかによって準備すべき書類に違いがあります。遺贈の場合、相続する側の戸籍謄本を準備する必要はありません。代わりに印鑑証明書と登記識別情報を用意する必要があるので、あらかじめ相続ケースを確認しておきましょう。
不動産の評価と利用できる特例
先にも挙げたように、不動産の価値はその評価方法によって左右されます。またその評価結果によって利用できる特例も異なります。
ここでは、土地、建物、その他の不動産に分けて各評価方法を解説していきます。また各特例の条件についても詳しく紹介するので、あなたの相続ケースでどのように利用できるか、ぜひ参考にしてみましょう。
土地と建物の評価
不動産相続でよく引き継がれる資産には土地と建物がありますが、それぞれの価値をどのように評価できるのでしょうか？まずは土地の評価方法から詳しく見ていきましょう。
土地の評価方法
土地の価値を評価する方法は、路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。
路線価方式とは、その道路に面する土地1平方メートルあたりに設定された評価額を基にして算出される方法です。一方、倍率方式では、固定資産税評価額に対し国が定める一定の倍率をかけることによって、相続税評価額を算出します。倍率方式は路線価が設定されていない道路に面している土地にも用いられます。以下は、路線価方式と、倍率方式で用いられる計算式です。
相続税評価額=正面路線価× 奥行価格補正率 × 土地の面積倍率方式
相続税評価額＝固定資産税評価額×各地域に定められた倍率
各地域に設定されている路線価は、国税庁が公表している路線価図・評価倍率表で確認できます。表は各都道府県別に公表されているので、相続する不動産のある地域別の詳しい情報を得ることができるでしょう。
建物の評価方法
次に見ていきたいのは建物の評価方法です。建物の評価には固定資産税評価額が用いられます。毎年各市町村から送られてくる固定資産税納税通知書には、課税明細書も添えられており、詳しい建物の評価額を確認する事ができます。
この計算式からもわかる通り、建物の評価額は固定資産税評価額と同額です。納税通知書が大切に保管されているなら、すぐに評価額を確認する事ができます。もし紛失してしまっているなら、各市町村の窓口で問い合わせることができるでしょう。
その他不動産の評価
ここで言うその他不動産とは、他人に貸している土地や建物の事です。建物を建てるという条件で他人に土地を貸し出している場合には、相手が土地を使用する権利、借地権が関係してきます。
この借地権は相続の時に不動産を評価する際にも考慮され、以下の方法で評価額を算出します。
上記の計算式が用いられるのは、借りた土地に建物を立てて使用していた人が亡くなり、その建物と共に土地を借り上げる権利を相続するといったケースです。
では逆に、その土地を貸し出していた地主が亡くなり、貸し出している土地の権利を相続する場合はどうなるのでしょうか？その際は以下の算式で土地の評価額を割り出します。
不動産相続や売却で利用できる特例
不動産を相続した場合や相続した不動産を売却した場合には、一定の税金を納める必要があります。不動産の評価額が高ければ納める税金の額も高くなりますが、特例を上手に活用することができれば納税額を抑えられることも。不動産を相続した際に利用できる特例には、どのようなものがあるのでしょうか。それぞれの相続ケースごとに紹介します。
相続で利用できる特例
相続した不動産の評価額や相続税額そのものを減額できる特例として、以下のものがあげられます。
| 特例 | 対象となる財産 | 条件 | 概要 |
| 小規模宅地等の特例 | 居住目的で使用されている土地 | 同居している配偶者または親族 | 土地の適用限度面積は330㎡、減額割合は80％ |
| 農地相続税の納税猶予 | 被相続人から相続により取得した農地等で遺産分割がされているもの |
|
相続税の納税が猶予され、相続人が死亡した場合には猶予税額が免除 |
| 配偶者控除 | 被相続人の配偶者が相続した財産 | 被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈によって財産を取得 | 遺産額の1億6,000万円まで、または配偶者の法定相続分までの分は免税 |
| おしどり贈与 | 居住用不動産を贈与 | 婚姻期間20年以上の夫婦間 | 最高2,000万円まで贈与税免除 |
小規模宅地等の特例は、住居として住んでいた土地だけでなく、事業用として使っていた土地、人に貸していた土地の3つが小規模宅地等の特例の適用対象となります。条件は、その事業を引き継ぎ、かつ相続税の申告期限まで継続して営む必要があります。人に貸していた土地の場合も同様です。
農地の場合、高い評価額であることを理由に相続税が課税されてしまうと、相続税を払うために農地を売却せざるを得ないという事態が生じます。そのような事が起こらないよう、農業を継続する相続人をサポートするために農地相続税の納税猶予制度が設けられました。特例の対象となる農地は上記の他に、贈与税納税猶予の対象となっていたものや相続の年に被相続人から生前一括贈与を受けたものも該当します。
配偶者控除は、被相続人が亡くなった後、残された配偶者の生活保障へ配慮するために設けられています。夫婦の間で相続が行われる場合、その財産は亡くなった人だけではなく配偶者の助けがあったからこそ築くことができた財産もあるでしょう。また、2人で築いた財産を1人で所有するようになるため、税負担も大きくなることが考えられます。これらの点から、配偶者が相続する場合にはとても有効な特例と言えるでしょう。
おしどり贈与は、夫婦の片方が死亡する前に、所有権を配偶者へと贈与の形で移し、引き続き住み続けられるようにする制度です。一般的に、生前贈与の時には贈与税が課されますが、おしどり贈与の場合は2,000万円まで控除可能。あらかじめこの制度を利用することで、夫婦の一方が亡くなった後の相続分を減らして、相続税を抑えられます。
これらの特例制度を活用するなら、相続をしたのに逆に損をする事になってしまったという事態を避けられるでしょう。ぜひ上手に活用しましょう。
相続して売却で利用できる特例
相続した不動産を売却した際には、譲渡取得税が発生します。以下の特例は、譲渡取得税の軽減に役立てられます。
| 特例 | 対象となる相続物 | 条件 | 概要 |
| 取得費加算の特例 | 相続もしくは遺贈により取得した土地、建物、株式など | 相続後３年10か月以内に相続財産を売却 | 相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税を軽減。 |
| 空き家特例 | 相続もしくは遺贈により取得した居住用家屋や敷地 | 被相続人居住用家屋や敷地を売却 （更地売却も可） |
譲渡所得から最高3,000万円まで控除 |
| 3,000万円特別控除 | マイホーム |
|
譲渡所得から最高3,000万円まで控除 |
| 10年超所有不動産の特例 | マイホーム | 売却した年の1月1日時点で、家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること | 課税譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率が14.21％にまで軽減 |
取得費加算の特例を利用する場合は、遺産分割協議を速やかに行う必要があります。期限は、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内までとなっているので、遺産分割協議がまとまらず期限切れを迎えてしまう可能性も。期限満了日を確認し、早めに協議内容をまとめて売却するようにしましょう。
空き家特例は、空き家が増えると様々な問題が起こるため、空き家を減らすべく設けられた制度です。昭和56年５月31日以前に建築され、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった不動産が適用対象となります。その不動産に住んでいなくても最高3,000万円までの控除を受けることができるのは、かなりありがたい取り決めです。ただ、この空き家特例は2023年12月31日までの期間限定特例となっています。
3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡取得税が全くかからないという可能性も。また、10年超所有軽減税率の特例は3,000万円の特別控除と併用可能なので、条件をよく確認して利用するようにしましょう。どちらの場合も、適用を受けるには確定申告が必須です。以下の記事では、確定申告をする大切さやこれまで紹介した特別控除についても合わせて解説しています。ぜひ参考にしてください。
まとめ
不動産を相続する場面では、複雑な相続手続きに混乱してしまったり、相続財産のトラブルに見舞われたりする可能性があります。この記事で取り上げた流れや準備すべき書類、費用を事前に確認しておくことでストレス軽減を図ることができるでしょう。また、手続きを専門家に手伝ってもらうことで、煩わしい処理から逃れることもできます。その際にかかる費用もきちんと確認し、相続人全員が納得できる手続きを行いましょう。
さらに、節税に繋げることができる特例を知っておくと、損のない相続とすることができます。ぜひ記事で解説した各特例の条件や軽減税率を詳しく確認し、上手に活用しましょう。
できるだけ早い段階で全体の流れや必要なものを把握し、効率的に手続きを進めることを心がけるなら相続する側への負担を緩和することにつながります。記事の内容を参考に、ぜひトラブルや手続きの負担を減らして、円満な遺産相続を行いましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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