不動産の相続税評価額とは?概要から評価額算出方法までご紹介!

相続

不動産を相続した場合には相続税が発生します。相続税はその不動産の価値によって決まることから、価値が高いと評価されると相続税は高くなり、価値が低いと評価されると相続税は低く計算されることになります。

不動産の価値を算出する際には相続税評価額を利用することになりますが、この相続税評価額とはいったいどのような内容なのでしょうか。ここでは、不動産の相続税評価額の内容や具体的な算出方法、相続税評価額を減額するポイントについて解説します。

相続税評価額とは

そもそも相続税は、相続によって取得した不動産などの財産に対して課せられる税金であり、不動産は高額であることから必然的に相続税も高くなる傾向があります。

しかし不動産の価値を低く評価することができれば、相続税の額も低く抑えることができます。その結果納税の負担を小さくすることができることから、不動産の評価は重要なポイントになります。

不動産の評価をする際は、「相続税評価額」が基準となります。この相続税評価額とは具体的にどのような内容になるのでしょうか。以下、相続税評価額について詳しく解説していきます。

相続税・贈与税の計算時の基準になる額

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準になる課税価格のことを指します。

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産の課税価格から、基礎控除額を引いて算出された「課税遺産総額」を基準として計算されます。

不動産の課税価格は家屋と土地では評価の仕方が異なり、家屋の場合には固定資産税評価額を基準として評価されます。また土地に関しては、路線価方式または倍率方式によって評価されています。

相続が発生した時点での評価額が適用される

そもそも相続財産は、相続開始日(被相続人が死亡した日)の時価を基準として評価され、相続が起きる前に計算した額は適用されません。

例えば相続が開始した時点で預金残高が5,000万円あれば、その5,000万円が相続税評価額となります。しかし土地や宅地などの不動産の場合は計算方法が異なるので注意が必要です。不動産の場合は、国税庁が定めた「財産評価基本通達」と呼ばれる評価方式によって時価が算出されています。

この財産評価基本通達では、土地は相続開始時点での換金価値よりも低い額が相続税評価額となります。宅地に関しては、固定資産税評価額を利用して相続税評価額を算出しています。

土地の相続税評価額の計算方法

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土地の相続評価額は国税庁が定めた財産評価基本通達により時価が算出されますが、この財産評価基本通達には「路線価方式」と「倍率方式」という2つの評価方式が定められています。

ここでは、それぞれの評価方式の内容を具体的に解説します。

路線価方式

路線価方式とは、路線価が定められている地域における評価方法です。いわゆる市街地のような形態の宅地の相続税評価額を調べる場合には、この路線価方式が採用されます。路線価とは、その道路に面する土地1㎡あたりの評価額であり、路線価が定められているエリアの土地はその路線価を基準にして評価額が定められます。

路線価方式の計算式は以下の通りです。

相続税評価額=路線価×各種補正率・加算率×土地面積(㎡)

土地の間口、奥行、地形等で利用しにくい土地は一定の方法により評価額が低くなり、一方で、二つの路線に面している角地などは、土地の利用価値が高くなるため評価額も高くなります。しかし、路線価×土地面積だけでは評価額にそのことを反映できません。そこで各種補正率・加算率が使われます。各種補正率・加算率の調整率表は国税庁ホームページに掲載されています。

具体的には、路線価が30万円、各種補正率・加算率が1.0、土地面積が300㎡の相続税評価額は、以下のようになります。

30万円×1.0×300=9,000万円

各地域の路線価は国税庁のホームページの中にある路線価図・倍率表のページで確認することができます。

(参考元)国税庁 路線価

倍率方式

倍率方式とは、路線価が定められていない地域における評価方法です。地価の格差があまりない農村部の土地や郊外の土地の相続税評価額を算出する際にこの方式が採用されます。

倍率方式で計算する際は、路線価図に「倍率地域」と記載されているエリアにおいては、この倍率方式で相続税評価額を算出します。

(参考元)国税庁 路線価

倍率方式の計算式は以下の通りとなります。

相続税評価額=固定資産税評価額×倍率

具体的には、固定資産税評価額が3,000万円、倍率が1.5倍の相続税評価額は以下の通りとなります。

3,000万円×1.5=4,500万円

なお、固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納付通知書の中の「課税明細書」に記載されているので確認しましょう。

土地の相続税評価額が減額になるケース

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相続税をできるだけ低く抑えるためには、土地の相続税評価額がいかに減額になるかがカギになります。大幅に土地の相続税評価額が減額になる場合もあるので、減額評価の可能性が高い土地を事前に把握しておくことをおすすめします。

土地の評価においては、その土地の形状や周辺環境などを考慮しながら総合的に評価額を算出します。土地の相続税評価額が減額になる要因は主に4つあります。

  • 土地の形状
  • 土地のある場所
  • 土地に隣接する道路
  • 広大な土地の場合

以下それぞれの内容を具体的に解説します。

土地の形状

土地の相続税評価額を算出するにあたり、土地の形状は重要なポイントになります。正方形の形が整った土地であれば算出も容易になるのですが、形が悪い不整形地や、入り口が狭く出入りが困難な土地などは算出することが困難になります。

不整形地はその土地の形の特徴から、区画全てを有効的に利用できていない可能性があります。整形地と比較すると利用価値は低くなることから、土地の相続税評価額は自ずと低くなるのです。

不整形地は、その土地が整形地であったものとして評価された金額に対し、その土地の形状や不整形の程度に応じて決まる補正率を乗じて算出した価格で計算されます。最大40%評価額を下げることができるため、相続税を抑えることができます。

斜面のある場所

斜面のある土地の上にそのまま家やマンションを建てることは難しいことから、平らな土地と比較して斜面のある土地は評価が低くなる傾向があります

斜面のある土地に建物を建てる場合は、整地や土盛りなど宅地造成を行う必要があります。しかしそれぞれの土地において宅地造成地を算出することは現実的に困難であることから、財産評価基本通達によって毎年都道府県ごとに一律に決められています。

傾斜の角度ごとに細かく宅地造成費が決まっており、傾斜が大きいほど宅地造成費も高額になるように規定されています。

さらに鉄道路線の近くにあり騒音や振動が激しい土地、上に高圧電線がある土地や下にトンネルがある土地、隣に墓地や斎場がある土地なども相続税評価額を減額できます。

これらの土地は閑静な住宅街にある土地と比べて条件が悪く、なかなか買い手がつかない可能性が高いので、評価額の減額対象になります。

土地に隣接する道路

山林や田んぼなど、土地が道路に面してない無道路地の場合は、建設許可を取らなければ建物を建てることができません。また、正面道路が4m以下の狭い土地の場合は将来道路の拡張工事がある可能性があるため、その部分に建物を建てることができなくなります。

いずれのケースでも通常の土地に比べて利用価値が低くなることから、相続税評価額を減額できます

広大な土地の場合

広大な土地の場合、評価額も土地の広さに合わせて高くなる恐れがあります。しかし「広大地評価」の対象となれば土地の評価額を大幅に減額することが可能になります。具体的には、

  • その地域の標準的な土地の広さと比較して著しく地積が広大な場合
  • 開発を行おうとした場合に、公園や道路などの公共施設を設置する必要があると認められる場合

上記2つのいずれかに該当する場合は、その土地は広大地評価の対象となるのです。広大地の評価は以下の式によって算出されます。

広大地の評価=路線価×地積×補正率×規模格差補正率

三大都市である東京や大阪、名古屋エリアにおいて面積が500㎡以上ある土地や、三大都市以外のエリアにおいて面積が1,000㎡以上あり周囲にマンションや工場も建設されない広大な土地は、広大地評価の対象となり相続税評価額を減額できます。

ちなみに奥行が長大な宅地の場合には、その宅地の奥行距離に対応する奥行価格補正率を路線価に掛けて算出した価額に、「奥行長大補正率表」に定める補正率とその宅地の地積を掛けて相続税評価額を算出します。

土地の評価を減額できる小規模宅地等特例

亡くなった被相続人の土地の相続税評価額に関しては、一定の要件を満たすことにより相続税評価額を減額できる特例がいくつかあります。その中でも重要な特例が、「小規模宅地等特例」になります。

かつて高度経済成長期以後、日本経済が右肩上がりになるとともに土地の価格が上昇し続けた時代がありました。その際、相続財産は少ないにも関わらず膨大な相続税が発生して相続人の生活を苦しめた事例が多発したことを受けて、土地の評価を減額できる小規模宅地等特例が用意されたのです。

以下、小規模宅地等特例の具体的な中身を3つ紹介します。

同居していた土地

配偶者や被相続人と同居していた人が土地を相続した場合、一定の要件を満たすことによって小規模宅地等特例を適用することができ、相続税評価額を減額できるようになります。

具体的には被相続人が居住していた土地に小規模宅地等特例が適用されることになり、限度面積は330㎡、減額される割合は土地の評価額の80%となります。

事業を営んでいた土地

被相続人か、もしくは被相続人と生計が同一となる親族が事業を営んでいた土地を相続した場合、その土地に対して、一定の要件を満たすことにより小規模宅地等特例が適用されます。

具体的には限度面積は400㎡、減額される割合は土地の評価額の80%となります。

貸していた土地

被相続人がアパート経営や駐車場、その他の用途で貸していた土地を相続した場合、その土地に対して、一定の要件を満たすことにより小規模宅地等特例を適用することができます。

具体的には限度面積は200㎡、減額される割合は土地の評価額の50%となります。

なお、特定同族会社事業用地等(相続開始の直前から相続税の申告期間まで一定の法人事業用に用いられた宅地)に関しては、限度面積が400㎡、減額される割合は土地の評価額の80%となります。

借地権の相続評価について

借地権とは、建物を建てて利用することを目的として、賃料を払い土地を借りる権利を指します。したがってただ荷物や資材置き場になっている土地や駐車場として利用している土地などは、借地権の対象にはなりません。

他人の土地を借りて建物を建てた場合、建物の所有者はその土地の借地権を有しています。仮に建物の所有者が死亡した場合には、建物と合わせて土地の借地権も相続税の対象になります。

借地権の相続税評価額の算出式は、以下の式となります。

借地権の相続税評価額=土地の自用地評価額×借地権割合

例えば更地としての評価額が3,000万円、借地権割合が60%の土地の場合、借地権の相続税評価額は以下の通りです。

3,000万円×60%=1,800万円

土地の自用地評価額とは、土地に借地権がない場合におけるその土地の相続税評価額であり、借地権割合は路線価図または倍率表に記載されてます。地価が高い都会になればなるほど、借地権割合は高くなる傾向があります。

(参考元)国税庁 路線価

なお借地権の相続税評価額は、借地権が有償か無償か、また貸主や借主が個人か法人かによって評価方法などが異なるため実際の計算はさらに複雑になります。

さらに通常の借地権とは別に「定期借地権」「一般定期借地権」などがあり、それぞれ相続税評価額の算出方法は異なるため注意が必要です。

私道の相続評価について

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道路には「公道」と「私道」があります。公道は国や市町村が所有者であり相続評価されることはありませんが、私道の場合は個人が所有者となることから、相続評価の対象となります。

私道の相続評価に関しては、その私道が通り抜けできる私道であるのか通り抜けできない私道(行き止まり)であるのかによって評価が変わります。

通り抜けできる私道の場合は、不特定多数の人が利用でき公共性が高いことから評価されないと判断され、相続税評価額は0円になります。第三者が利用することを容認しなければならず、道路内建築の制限によって第三者が通行することを妨害する行為が禁止されていることがその理由となります。

その一方で通り抜けできない私道の場合は、特定の人しか利用できないことから公共性がないと判断され、その私道の用に供されている宅地を自用地として評価した価額の30%相当額によって評価すると決まっています。

具体的には、通り抜けできない私道の路線価が30万円、その長さが10mの場合、30万円×10×30%で90万円がこの私道の相続税評価額となります。

ちなみに不特定多数の者の通行に使用されている私道とは、一定の公共性が認められるものであることが必要であり、道路の幅員の大小によって区別されるわけではないことが重要なポイントになります。

道幅が2mほどの狭い私道であっても公共性が認められれば相続税評価額は0円になるのです。

建物の相続評価額の計算方法

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土地だけでなく建物も相続税の課税対象となりますが、複雑な土地の相続税評価額と異なり建物の相続税評価額は比較的シンプルに算出することが可能です。

建物は大きく分けて3つの種類があります。

  • 家屋
  • マンション
  • 貸家

ここでは、上記3つの建物の相続税評価額の計算方法をそれぞれ紹介します。

家屋の相続税評価額の計算方法

住居やテナント、事務所などのいわゆる「家屋」として被相続人が自ら利用していた場合、家屋の固定資産税評価額に乗ずる倍率は1.0倍となります。したがってその家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

家屋の相続税評価額=家屋の固定資産税評価額×1.0

家屋の固定資産税評価額が2,000万円であった場合、その家屋の相続税評価額も2,000万円となります。

家屋の固定資産税を確認する方法としては、固定資産税の納付書が毎年4月〜6月頃郵送されてくるのでその書面の内容を確認することが最も簡便で正確です。固定資産税の納付書に記載されている固定資産税評価額に着目すると良いでしょう。

なお、固定資産税の納付書が見当たらない場合には、市役所などの役場の窓口で固定資産評価証明書を申請すれば取得できます。郵送でも対応していることから利用しても良いでしょう。取得する際は、本人確認書類や印鑑、発行手数料など、取得に際し必要なものを事前に確認しておくことをおすすめします。

マンションの相続税評価額の計算方法

分譲マンションの場合は、建物と土地を共有しておりそれぞれ計算方法が異なるため注意が必要です。

マンションの敷地部分については、区分所有者として権利を共有しています。マンションの敷地部分の相続税評価額は、マンションの敷地全体の相続税評価額を持ち分割合で按分して算出します。

敷地の相続税評価額は下の計算式にあてはめて導きだします。

敷地の相続税評価額=マンションの敷地全体の相続税評価額×持分割合

例えばマンションの敷地全体の相続税評価額が5億円、持ち分割合が10分の1であった場合、敷地の相続税評価額は5億円×0.1=5,000万円となります。

持ち分割合は法務局に行き登記簿を確認すれば把握することができます。マンションの敷地全体の相続税評価額は路線価や倍率を使い複雑な計算によって算出されます。

マンションの建物部分については家屋の場合と同じく、固定資産税評価額で相続税が算出されます。こちらは毎年送られてくる固定資産税・都市計画税納税通知書の中にある課税明細書で確認しましょう。

貸家の相続評価額の計算方法

貸家の場合の相続税評価額の計算式は、以下の通りとなります。

貸家の相続税評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

借家権とは、家の借主が大家から立ち退きを迫られた場合、大家に主張できる権利を指します。借家権割合は国税局管内で定められており、全国一律で30%となっています。

また賃貸割合とは、貸し出されている部屋の床面積の割合を指しています。この賃貸割合が高ければ高いほど評価額が下がり、相続評価額も下がることから相続税を抑えることができるのです。貸し出されている部屋が満室状態であれば、賃貸割合は1となります。

例えば固定資産税評価額が5,000万円の家屋を第三者に貸し出していた場合の貸家の相続税評価額は以下の通りです。

5,000万円×(1-30%×1)=3,500万円

不動産の相続税評価額はプロに任せるのがおすすめ

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不動産の相続税評価額は、相続税を少しでも節税したいのであれば理解しておきたい内容です。

相続税評価額の計算式や算出方法などは、国税局のホームページを始めネット上にある様々なウェブサイトに掲載されています。それらを参考に計算すれば、自分で算出することは決して不可能ではないでしょう。

しかしながら、素人が自分で算出すると手間や時間が余計にかかり負担が大きくなってしまいます。自分自身で行うよりも、その道の専門家に依頼した方がよっぽど効率的かつ正確に評価額を得ることができるのです。したがって不動産の相続税評価額は、その道のプロに任せることをおすすめします

ここでは、不動産の相続税評価額をプロに任せた方がいい理由を3つ紹介します。

相続税評価額は計算方法で異なる

相続税評価額は決まった額があるわけではなく、計算方法によって金額が異なります。

相続税の知識が豊富な税理士であれば、評価減の規定をうまく適用して相続税評価額を下げられる可能性が高いでしょう。しかしあまり知識がない素人が自分自身で行うと、逆に相続税評価額を高く提出することになりかねないので注意が必要です。

相続税評価額を高く提出したとしても、税務署は相続税評価額を下げられることを教えてくれません。自分で時間をかけて算出しても結果的に高い相続税を払うことになるくらいであれば、お金を払ってでも最初から経験のある税理士に全て任せた方がメリットがあるのです

土地の相続税評価額算出は素人には難しい

建物の相続税評価額の計算に比べて、土地の相続税評価額の算出は複雑であり難しい印象があります。自用地だけでなく、借地権がついた土地や貸家建付地など、個別性が高く計算ルールが専門的であるため素人が計算するにはややハードルが高いのです。

ちなみに土地には、実勢価格や地価公示価格、路線価、固定資産税評価額の4つの評価額があります。この4つの価格は全て同じではありません。さらに土地の相続税評価額を求めるためには、「路線価方式」や「倍率方式」といった計算式を正しく使い分けて計算する必要があることから、なおさら複雑になるのです。

そのため土地の相続税評価額を算出するのであれば、迷わずプロに依頼することをおすすめします

税理士に依頼した場合の報酬額について

不動産の相続税評価額の算出を税理士に依頼する場合は、遺産相続の0.5%〜1%の相場で報酬額を設定している税理士に依頼すると良いでしょう。多くの税理士事務所の報酬が上記相場の範囲内で報酬を設定しており、それ以上の費用が発生する税理士事務所は避けるのが無難です。

現在はホームページで報酬を細かく公表している税理士事務所が多々あります。逆の見方をすれば、ホームページ上に報酬を公表していない税理士事務所の報酬は相場より高く設定している可能性があるので注意が必要です。

契約を交わした後になって、予定していなかった料金の請求をするケースもあります。税理士に依頼する際は、事前に具体的な報酬額をしっかりと確認し、納得した上で契約を交わすと良いでしょう。

まとめ

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不動産の相続税評価額はひとつに決まっているわけではなく、土地の中にも様々な形態の土地がありそれぞれ相続税評価額の算出方法が異なります。さらに建物に関しても一般的な家屋やマンション、貸家などによって相続税評価額は異なることから、素人が正しく計算することは決して簡単ではありません。

不動産を相続した際は相続税の不安があり、多くの方はできるだけ相続税を節税したいことでしょう。最終的にプロである税理士に依頼するとしても、相続税評価額に関する基礎知識は押さえておくことをおすすめします。

今回の記事で相続税評価額の概要から算出方法まで紹介しました。将来不動産を相続する予定があるのであれば、ぜひ今回の記事を読み直して、ポイントを理解しておくと良いでしょう。

 

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