アパート経営の利回りの目安・計算方法・失敗しないコツを徹底解説!

マンション・アパート経営

アパート経営に興味のある人や経営で失敗したくない人は、その利回りについて知りたくないでしょうか。アパート経営の利回りには複数の種類があり、理想となる数値もあります。また、アパート経営を始める前に、都内含めたエリア別の利回りの平均相場を知っておいても損はありません。利回りの最低値や相場はどれくらいかなのか把握しておくことで、アパート経営を成功できるチャンスが広がるでしょう。

このページでは、アパート経営の利回りについてさまざまな角度から紹介します。具体的には、利回りの種類・計算方法やアパート経営の利回りの目安、平均相場、利回りに影響があるものなどを取り上げましょう。気になる質問にも回答しますので、アパート経営を始めようと考えている人などは、参考にしてください。

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アパート経営の利回りとは

アパート経営の利回りは、収益性を判断するための数値であり、あくまでも目安です。ここでは、アパート経営の利回りとは何か詳しく解説しましょう。

収益性を判断するための数値

不動産投資における利回りは、アパート購入費用に対する家賃収入の割合で表されます。例えば利回り10%ならば、投資金額の10分の1を年間利益として得ることが可能です。アパート経営の利回りは、収益性を判断するための数値として認識しておきましょう。さらに後の章で紹介する、想定利回りや表面利回り、実質利回りの特徴を理解することも重要です。

あくまでも収益の目安

アパート経営では入居者が減る、あるいはゼロになる空室リスクがあるため、想定していた家賃収入が得られなくなる場合もあります。そのため、現実的な利回りは計算よりも低くなる可能性があることを認識しておきましょう。利回りに関係する空き室率の計算方法は次の通りです。

(空室部屋数×空室日数)÷(全部屋数×365)×100%=空き室率
この数値が高い場合、利回りは低くなります。

利回りが高ければ儲かるわけではない

利回りは収益性を判断するための数値ではあるものの、「利回りの高い物件=収益性が高い」というわけではありません。特に表面利回りが高い物件は、修繕費などの経費がかかるなどの問題を抱えているケースが少なくありません。利回りの高さはリスクの高さと比例していることも認識しておきましょう。実質利回りであれば、経費も含めて算入するため、現実的な数値といえます。

もっと利回りに関して知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産投資の利回りって何?その種類や計算方法、平均的な相場を解説
 不動産投資において、重要視されるのが「利回り」です。利回りが高い物件が必ずしも良い物件とは限らず、注意が必要です。この記事では利回りの種類やその概要、計算方法を解説します。正しい知識を身につけて、より高い利回りの不動産投資を成功させましょ

アパート経営の利回りの種類と計算方法

利回りは大きく分けて「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」という3つの種類があり、それぞれ計算方法が異なります。この章では、利回りの種類それぞれの特徴と計算方法について詳しく解説します。

想定利回り

物件の購入価格に対し、満室の状態で年間の家賃収入の割合がどれぐらいになるのかを表したパーセンテージが「想定利回り」です。不動産広告にこの想定利回りが記載されているケースも少なくありません。そんな想定利回りの計算式は次の通りです。

(空室なしの状態の年間家賃収入÷物件価格)×100%=想定利回り
想定利回りは空室を反映せず、満室の状態だと仮定し利回りを計算するため、空室があった場合算出した値よりも低い利回りとなってしまうこともあります。

表面利回り

「表面利回り」は、物件に購入価格に対して年間の家賃収入の割合がどれぐらいになるのかを表した種類です。表面利回りの計算式は以下の通りです。

(年間家賃収入÷物件価格)×100%=表面利回り
表面利回りの場合、計算式はシンプルですが、必要となる諸経費を考慮しないため、細かい利回りを計算する場合には適していない点について注意が必要です。

実質利回り

「実質利回り」は、年間家賃収入に空室となる割合を加味し、1年間の維持管理費用・不動産購入費用などを加えた値です。他の利回りとは異なり諸経費を考慮して算出するため、正確な収益力を判断する場合に用いられます。計算式は次の通りです。

{(年間の満室家賃収入-年間経費)÷物件価格}×100%=実質利回り
また経費は、以下のようなものが該当します。
  • 火災保険料
  • 管理委託料
  • 備品代
  • 通信費
  • 交際費
  • 光熱費
  • 借入金利子
  • 税金 など

各利回りや経費に関しては、以下の記事でも詳しく解説しています。

マンション経営は利回りの計算が大事!経営に失敗しないコツも解説
利回りとは、簡単にいうと投資額に対する利益の割合です。マンション経営で利益を得たいなら、利回りをきちんと理解する必要があります。本記事では、利回りについて基本的な知識から詳しく解説します。また、利回りの相場や経営のコツも紹介します。

アパート経営の利回りの目安

アパート経営の利回りの目安は、実質利回り5%以上を目指すことが理想であり、最低でも3~3.5%は必要です。ここでは、アパート経営の利回りの目安についてまとめました。

理想ラインは5%以上

アパート経営の利回りは、実質利回り5%以上を目指すことが理想です。

  • 所得税・住民税の支払い
  • 想定外の建物・設備修繕
  • 予想外の退居・リフォーム など

上記のような不測の支出に対応するためには、実質利回り5%以上が必要です。

最低ラインは3%

アパート経営の利回りは、最低でも3~3.5%のラインを意識しましょう。この利回りを下回ってしまうと、不測の支出に対応できず、豊富な自己資金などが必要となる可能性があります。またアパート経営は空室リスクもあるため、表面利回りではなく現実的な数字で判断することをおすすめします。

利回りの最低値や目安に関して詳しく知りたい場合、土地活用の会社に相談することもおすすめです。信頼できる土地活用の会社は、以下の記事で紹介しています。

【2021】土地活用の会社を9社紹介!迷ったらプラン一括請求が◎
土地活用で大事なことは、最適な活用法とパートナー会社を選ぶことです。本記事では、定番の活用種類とその活用法別におすすめの会社を9社紹介します。さらに土地活用プラン一括請求サービスについてや会社選びのコツなど詳しく解説します。

アパート経営の利回りの平均相場

アパート経営の利回りは、エリアや築年数によって平均値が異なります。この章では、アパート経営の利回りの平均相場をまとめました。

東京23区で築年数別にみる利回り

東京23区の2021年1〜3月の築年数別利回りと価格の平均は以下の通りです。

築年数 利回り(%) 価格(万円)
築10年未満 6.26 12,274
築10年~ 6.23 9,393
築20年~ 7.41 7,472

都内のアパートは物件価格が高いため、初めのうち実質利回りは低めになる傾向にあります。23区内で経営するならば、ある程度の手元資金が必要になるでしょう。

参考:健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2021年1月~3月期

首都圏で築年数別にみる利回り

首都圏の2021年1〜3月の築年数別利回りは以下の通りです。

築年数 利回り(%)
築10年未満 6.94
築10年~ 7.64
築20年~ 9.38

首都圏は23区に比べて物件価格が安く利回りは高い傾向にあります。しかしながら、賃貸ニーズが下がる可能性があることも認識しておきましょう。

参考:健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2021年1月~3月期

その他エリアで築年数別にみる利回り

その他のエリアの2021年1〜3月の築年数別利回りと価格は以下の通りです。

エリア 10年未満(%/万円) 10年~(%/万円) 20年~(%/万円)
札幌 7.37/13,108 9.40/6,763 10.87/3,587
仙台 6.93/7,134 7.74/5,347 11.14/3,873
名古屋 6.71/7,756 8.26/6,002 8.75/5,675
京都 6.16/9,396 6.89/15,860 10.45/3,723
大阪 6.52/8,734 8.38/3,474 12.37/3,275
神戸 6.93/5,971 10.19/3,532 11.77/3,122
広島 5.54/7,175 9.94/5,650 7.74/4,452
福岡 6.81/6,136 7.11/5,718 8.95/4,117

上記のエリアは、都内の駅近物件と比較して利回りが高い傾向にあります。また都内では5%切る物件もありますが、地方都市では5.5%以上の利回りが狙えるでしょう。

参考:健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2021年1月~3月期

アパート経営の利回りの具体例

ここからは、よりアパート経営の利回りについて理解を深めるために、実際の数値を当てはめて計算します。物件価格などの条件は、以下の通りです。

  • 物件価格:1億円
  • 月の賃料:8万円
  • 空室:8件中2件
  • 諸経費:120万円

想定利回りと表面利回り、実質利回りでの計算式を見ていきましょう。

想定利回りでの計算

想定利回りは、空室なしの状態の年間家賃収入をもとにして計算します。

8部屋×8万円×12ヶ月=768万円
.この年間家賃収入から想定利回りを算出すると、以下のような数値です。
(768万円÷1億円)×100%=7.68
後述しますが、空室を反映させていないため、他の利回りも高めです。

表面利回りでの計算

表面利回りの年間家賃収入は、6部屋に月の賃料8万円をかけて、その数値に12ヶ月をかけることで計算できます。

6部屋×8万円×12ヶ月=576万円
そして表面利回りは、.以下のような計算式と数値となります。
(576万円÷1億円)×100%=5.76
満室の8部屋ではなく、実際の6部屋で計算しているため、想定利回りよりも低い数値です。

実質利回りでの計算

実質利回りの場合、.家賃収入から経費を差し引きます。計算式と数値は以下の通りです。
{(576-120万円)÷1億円}×100%=4.56
このように、表面利回りよりも、1%ほど低くなっています。

アパート経営の利回りに影響がある3つのもの

経営を開始するための初期費用や変動リスクのある経費、家賃収入はアパート経営の利回りに影響があるものです。この章では、こうしたアパート経営の利回りに影響があるものについて詳しく見ていきましょう。

アパート経営を開始するための初期費用

アパート経営にはさまざまな初期費用がかかりますが、土地を所有しているのかしていないか、新築のアパートを建築するのか、購入する場合はアパートが新築なのか中古なのかで内容が異なります。ケース別の初期費用は次の通りです。

ケース別 初期費用
土地ありの場合
  • アパート建築費
  • 外構・駐車場整備費
  • 室内整備機器設置費 など
土地なしの場合
  • 土地購入費
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • アパート建築費
  • 外構・駐車場整備費
  • 室内整備機器設置費 など
新築アパートを購入する場合
  • 土地・アパート購入費
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税 など

中古アパートを購入する際は、築年数によって価格が大きく異なります。土地ありで始める場合は、アパートの建築費だけしかかかりませんので、初期費用を抑えられるでしょう。

ケース別アパート経営開始の手順

アパート経営は、土地探しから始める場合と土地ありから始める場合の手順も異なります。各手順の詳細は、次の通りです。

ケース別 手順
土地探しからアパート経営を始める
  1. 資金計画の作成
  2. 土地の選定
  3. 土地の購入
  4. アパート経営の管理方式の決定
  5. 管理会社の選定
  6. 管理契約の締結
  7. アパート経営の開始
土地のある状態から始める
  1. 資金計画の作成
  2. 融資の申し込み
  3. 不動産売買契約の締結
  4. 建築会社の選定
  5. 工事の着工
  6. 建物完成後、不動産登記
  7. アパート経営の開始

土地探しからを始める場合は、土地探しに時間をかけることを意識しましょう。建築会社を選ぶ際は、複数の会社から見積もりを取り比較検討することをおすすめします。

アパート経営におすすめのパートナ会社について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

アパート経営・建築でおすすめ会社ランキング!会社選びのポイントも
アパート経営を始めようとしているけれどパートナー会社をどう選ぶか悩んではいませんか?本記事ではアパート経営におすすめの会社をカテゴリ別にランキングしてご紹介します。適切なアパート経営のパートナーを見つけて、経営を始めましょう。

アパート経営にかかる経費の変動

アパート経営にかかる費用の中には、以下のような変動する経費も少なくありません。

変動する経費 詳細
ローンの返済額
  • 変動金利の場合、6ヶ月ごとに金利を見直し5年ごとに返済額に反映するケースが多い
  • 一定期間固定金利の場合、5年固定であれば5年経過後に金利変動リスクがある
固定資産税・都市計画税
  • 新築アパートを建築している場合の軽減措置は3年間もしくは5年間で終わる
  • 以降、固定資産税・都市計画税ともに上がる可能性あり
修繕費用
  • オーナーが共用部の修繕費用を支払う
  • 初めての経営の場合、時期や価格の目安が難しい
地震保険
  • 地震保険は任意加入になっている
  • 地震のリスクが小さければ保険を解約し、支出を抑えられる
その他必要になる経費
  • 管理委託手数料
  • 退去時の原状回復費用
  • 税理士への報酬 など

正しく賢くアパート経営するためには、将来を見越したうえで経費の変動リスクを把握しておきましょう。経費に関連する注意点をもっと知りたい方は、以下の記事もおすすめです。

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家賃収入の変動

家賃収入の変動も、アパート経営の利回りに影響があります。空室や家賃の下落があった場合、利回りは落ちます。家賃に関係する空室リスクを完全に読むことは難しいですが、過去の実績を調べたり、不動産会社と相談したりすれば、空室率を予測できるでしょう。またアパートは築年数が上がるほど家賃が下落していくため、競合物件を調べて下落率を予測することも重要です。

アパート経営におけるおすすめの空室リスク対策

空室を減らすための方法はたくさんあります。おすすめの空室リスク対策は次の通りです。

おすすめの空室リスク対策 詳細
敷金・礼金ゼロ
  • 初期費用を安くすれば多くの人を呼び込める可能性あり
  • 保証会社に加入すれば、滞納があった場合でも家賃を保証してくれる
賃料を見直す
  • 周辺の家賃相場よりも家賃が高くなっていないか確認する
  • 最初の賃料1ヶ月分を無料にするフリーレントもおすすめ
室内に人気の設備を取り入れる
  • 無料インターネット設備やエアコンなどの設備を導入する
  • 単身女性向けの場合、テレビモニター付きインターホンはおすすめ
家具・家電付きの部屋を提供する
  • 洗濯機や冷蔵庫などの大型家電製品を設置する
  • 家具・家電付きの部屋は単身向けの物件で効果が出やすい

空室が長引けば支出ばかり増加してしまうため、しっかりと家賃収入を確保するために空室リスク対策について理解を深めておきましょう。アパートを管理する時間が作れない場合は、管理会社に依頼することもおすすめです。

アパート経営の利回りに関するQ&A

アパート経営の利回りについてよくある質問は、以下の通りです。

  • 利回り調査で気をつけたいことは?
  • 経営判断の時に使われる利回りの種類は?
  • 利回りを良くするポイントは?
  • 高い利回りのアパート購入での失敗事例は?
  • 新築と中古物件どちらを選ぶべき?

ここでは、それぞれの回答を取り上げますので、より利回りについて理解を深めたい場合は参考にしましょう。

利回り調査で気をつけたいことは?

利回りを調査する際、物件情報に掲載されている利回りが、表面利回りなのか実質利回りなのかチェックするべきです。物件情報によっては経費が含まれていない表面利回りになっていることがあります。また、ランニングコストの内容によって利回りは変動するため、実質利回りの場合でもどのような経費が盛り込まれているかを必ず確認しましょう。

経営判断の時に使われる利回りの種類は?

収益をどの程度得られるかの判断は、諸経費を含めた実質利回りがおすすめです。表面利回りは経費を考慮していないためあくまで目安の数値となり、そのまま信用することはできません。物件を購入しアパート経営する際は、表面利回りを把握しつつ早い段階で年間経費の数字を確定し、実質利回りを計算することが重要です。

利回りを良くするポイントは?

利回りを良くするためには、高額になりやすいローンの返済額を抑えるために、投資ローンの借り換えを行いましょう。投資ローンの借り換えによって利息を安くでき利回りを向上できる可能性があります。借り換え先の銀行によっては、団体信用生命保険の保障を手厚くできるケースもあります。またローンの返済計画を立てる際は、空室リスクや将来の賃料の低下も視野に入れた余裕のある返済計画を立てることが大切です。

その他、アパート経営を成功させるコツも以下で提示しておきますので参考にしてください。

アパート経営を成功させるコツ 詳細
需要が見込めるアパートを建てる
  • アパート経営は建設する場所やアパートのデザイン、各部屋の設備などが重要
  • 都市部など人の流入が多い立地を選び、土地柄や利用者層にあったデザインや機能を意識することも必要
アパートの管理方法をしっかりと選ぶ
  • 時間的に余裕のある場合は「自主管理」がおすすめ
  • 費用に余裕があれば「一括借り上げ」「管理委託」がおすすめ
事前にトラブル対策をしておく
  • 管理会社に委託する場合は管理会社と入念に打ち合わせを行う
  • 入居時の審査の徹底や明解で隙のない規約作り、規約に違反した際の対処法なども詰めておく

アパート経営を成功に導くヒントをもっと知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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高い利回りのアパート購入での失敗事例は?

利回りの高い物件を購入したとしても、アパート経営に失敗するリスクはあります。よくある失敗事例は以下の通りです。

失敗例 詳細
見せかけの高利回り 利回り10%と謳っている物件を購入したものの、入居者がなかなか決まらず、家賃を下げ再度利回りを計算したら、周辺エリアの相場よりも低い利回りだった
利回りは高いものの修繕費用がかかる 「価格が低く高利回り」という物件を紹介されたため、下見をすることなく購入したものの、ボロボロのアパートで修繕費用がものすごく必要だった
入居需要がほとんどない 地方にある「利回り30%」というアパートを購入したものの、人口が少なく入居者が決まらず、家賃収入ゼロが続いた

高利回りとして提案された物件は、必ずしも利益につながるアパートとは言い切れません。損をしないためには、事前に家賃設定や入居需要、修繕済みなのかを確認しておきましょう。

新築と中古物件どちらを選ぶべき?

アパート経営では、新築と中古いずれかの物件を選ぶかによって、利回りが異なります。新築と中古それぞれのメリット・デメリットは、次の通りです。

メリット デメリット
新築 法定耐用年数の期間が長く、基本的には融資が長くとれる 物件価格が高い傾向にあり、低利回り
中古 物件価格が安く利回りも高い可能性あり 木造物件は、長期間の融資が引きづらく、想定外の出費あり

このように、新築にも中古にもメリット・デメリット両方あるため、実際に物件を見て、個別に判断する必要があります。

まとめ

利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」という3つの種類があり、経営判断の時に使われる種類は、経費を考慮して算出する「実質利回り」です。エリアや築年数によって利回りの平均値が異なり、「利回りの高い物件=収益性が高い」というわけではありませんが、収益性を判断するための数値のため、利回りについて理解を深めておきましょう。

アパート経営の利回りの目安は、不測の支出に対応するために実質利回り5%以上を目指すことが理想であり、最低でも3~3.5%は必要です。利回りを良くするためには、経費の中でも高額になりやすいローンの返済額を抑えるために、投資ローンの借り換えを行いましょう。

利回りの相場を理解し、適切な対策をとることで、自身が所有する物件に対して最大限の利回りを期待することができるでしょう。また、アパート経営の成功事例だけではなく、失敗事例もチェックすることで、着実なサクセスストーリーを描ける可能性がアップします。本記事を参考に、より高効率なアパート経営を行いましょう。

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