「サラリーマン大家って最近よく聞くけど、本当にサラリーマンでも始められるのか分からない」「サラリーマンでもアパート経営で上手くいくの？」と疑問や不安を抱えていませんか？
もしサラリーマンでもアパート経営ができるなら、いざ本業の収入が減った時や老後で年金が少なかった場合でも安心して生活できるものです。
そこでこの記事では、サラリーマンがアパート経営をする事は可能なのか、またアパート経営をするメリット・デメリットや、成功に導くポイントを紹介します。この記事を読んで、アパート経営についての気になる疑問を解消し、自分のケースで資産形成の一つとして取り入れることができるのかを検討してみましょう。
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サラリーマンでもアパート経営はできるのか
そもそもサラリーマンは本業以外でも、収入を得てもよいのでしょうか？
一般に株やFXといった金融商品での資産運用は副業とはみなされずに行うことができますが、アパート経営は副業の部類に入るのでは、と不安に感じてしまう人も多いものです。まずはサラリーマンがアパート経営をしてよいのなのか、詳しく解説していきます。
政府が副業や兼業を認めている
2020年現在、政府は働き方改革の一環として副業や兼業を推進しています。
2018年に就業規則のモデルは改定され、副業を制限する規制が緩和されました。企業側が不利益を被らないよう、下記の制限は設けられていますが、簡単に守ることができるものばかりです。
① 労務提供上の支障がある場合
② 企業秘密が漏洩する場合
③ 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
④ 競業により、企業の利益を害する場合“引用：厚生労働省「モデル就業規則について 第14章」”
企業によっては、企業活動の一環として副業や兼業を認めているところもあります。そういった企業に勤めているのであれば、アパート経営を手広く行う事もできるでしょう。
副業禁止の会社でもできる
政府が副業や兼業を推進していても、就業規則で認めていない企業もあります。そのようなケースではアパート経営はできないのでしょうか？そうではありません。
アパート経営は本人が直接働かなくても収益を得られるため、投資と判断されて副業が禁止されている企業でも経営を行えます。また、一般企業より厳しい制限のある公務員も手掛けることができる資産形成方法なのです。
副業や兼業が禁止されているなら、以下3つの制限をクリアして、アパート経営を始めることができます。
- アパート経営の規模は5棟10室以上しない
- 家賃収入は年間で500万円以上にしない
- アパートの管理はすべて業者に委託
公務員であっても、これらの条件を見たしてアパート経営を行っている人もいます。副業の規制が緩和された今、アパート経営を行う事で得られるメリットは数多くあります。続く部分で、アパート経営をする具体的なメリットを見ていきましょう。
アパート経営に向いている人について。詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
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サラリーマンがアパート経営するメリット
資産を増やす副業は数多くあります。その中でサラリーマンがアパート経営を始めるのには、どのようなメリットがあるのでしょうか？
マイホームの購入よりはるかに高額な出費をしてでも、アパート経営を始める方が良いと言える3つのメリットについて解説していきます。
安定した収入を継続的に得られる
アパート経営は、戸建てや分譲マンションを購入して賃貸にするより部屋の数が多いため、空室によるリスクが少なく、安定した不労収入が期待できます。
自身の労働力を対価とした収入では、体調不良や介護による働ける時間の減少などで、収入が減ってしまうでしょう。しかしアパート経営なら、働けなくなった時でも家賃収入を得られます。
さらに、アパート経営を始めるために組んだローンの支払いが終わると、利益は大きくなり、本業以上の収入になることも珍しくありません。退職後までに支払いを終えていれば、年金と合わせて生活に余裕が生まれるでしょう。
税金を減らすことができる
アパート経営をしていれば、将来子供に財産を譲るときに、相続税を大きく減らすことができます。
相続税は財産の評価額に対して税率がかかり、現金の場合は額面がそのまま評価額となるのが一般的。
しかしアパートの場合、土地部分の評価額は地価より2割減、建物部分は建築費の3～4割減となります。現金のまま相続をするより、節税ができ将来の収入源ともなるのです。
またアパート経営で赤字が出た場合は、損益通算という方法で税金を減らすことができます。損益通算では、アパート経営の赤字を給与所得と合算して年収を計算でき、次の年に支払う所得税や住民税の節税が可能です。確定申告で以下の3つのポイントを押さえておけば、節税効果を最大にできます。
- 赤字かどうかを判断するため経費はもれなく計上する
- 建物部分は減価償却をする
- 確定申告は最大65万円の控除がある青色申告
青色申告をするためには、アパート経営でつけた帳簿の提出が必要です。帳簿がいらない白色申告より手間はかかってしまいますが、最大65万円が控除されるので帳簿はつけておくのが得策でしょう。
不動産を担保にすることで融資が受けられる
株やFXなど多くの投資では、自身の資産だけを使って運用を始めます。しかしアパート投資では、金融機関から融資を受けて始めることが可能。サラリーマンとして固定収入があるので、審査は通りやすくマイホームを担保にして借り入れることもできます。
アパート経営の融資は住宅ローンより金利が高く、相場は3～4％となっています。しかし収入が見込めることで自己資金が不足していても、借り入れが可能になります。また、賃料で成り立つ運用方法なので、自己資金を使った投資方法よりも利益が上がりやすいと言えるでしょう。
もしアパート経営が順調なら、1棟目のアパートを担保に、2棟目の資金を融資してもらうことも可能です。資産が増えアパート経営にも慣れてきたら、より収入が望めるマンション経営も視野に入ってきます。
できるだけ年齢が若いうちにアパート経営を行っておくなら、賃貸物件の収入のみで生活していくことも夢ではありません。
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サラリーマンがアパート経営するデメリット
とても魅力的なアパート経営ですが、デメリットとなりうる点も存在します。これから紹介するデメリットは、いずれも経営破綻に追い込まれてしまうケースでよく見られる原因です。経営に伴うリスクを回避するために、ぜひアパート経営のデメリットを知っておきましょう。
空室リスクにより利益減少の可能性がある
アパート経営の利益は入居者がいることが大前提です。常に満室ならローンを組んで購入していても、生活に負担なく支払うことができるでしょう。しかしアパート経営には空室で利益が減少するリスクも付き物です。長期間複数の部屋で空室が続くと、毎月の支払いで貯蓄を切り崩すことになってしまいかねません。
どうして空室リスクが生じてしまうのでしょうか？一因として挙げられるのは、築年数が古いという事です。
立地のよい物件でも、デザインや間取りのトレンドから外れていき、導入していた防犯設備も不十分になります。
近隣にライバル物件が現れて家賃が同程度となれば、借り手は新しい方のアパートに魅力を感じるでしょう。
この空き室リスクを回避するためにできる対策は、購入するアパートをよく見極める事です。
天災への備えが必要になる
アパート経営で回避が困難なデメリットとして、天災による被害があります。特に地震は日本でアパート経営を続ける限り、無縁ではいられません。地盤の固い地域であれば多少のリスクは回避できますが、大きな地震は震源地から離れていても影響があります。隣家の火災による2次被害も無視できません。
また河川が近い地域のアパートでは、大雨による河川の氾濫もあり得ます。過去に被害があった地域では、将来同様のことが起こっても不思議ではないでしょう。
天災の備えとして行えるのは、火災保険だけでなく地震保険にも加入しておく事です。アパートが全損しているなら、時価総額で100％の補償を受けられ、早期に経営を立て直すことも可能。また、水害に備えるなら地域のハザードマップを確認しておく事もできます。危険地域を避けておけば被害を受けるリスクを下げられるでしょう。
アパート経営の火災保険について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
メンテナンスや修繕費用の負担がある
アパート経営で入居者を確保し続けるためには、メンテナンスや修繕が欠かせません。日頃の掃除は自身で行えても、建物や設備の劣化などは業者に依頼をするため、費用の負担があります。例えば、アパートの維持のためには以下の費用がかかります。
| メンテナンス部分 | 費用の目安 | メンテナンスの周期 |
| 屋根やベランダの防水 | 3,000～12,000円/㎡ | 10～15年 |
| 外壁の塗装 | 2,000～5,000円/㎡ | 10～15年 |
| 給排水の設備交換 | 800,000～2,500,000円 | 8～15年 |
| 屋内や屋外のガス管交換 | 200,000～400,000円/1戸 | 20年 |
| 共有部分の電気設備交換 | 50,000～80,000円 | 10年～15年 |
さらに、抑えておきたい費用は空き室になった時に必要になるクリーニング代です。以下の表で原状回復にかかる費用を確認しましょう。
| 原状回復をする箇所 | 費用の目安 |
| 部屋のクリーニング | 15,000～50,000円 |
| 天井を含む壁紙の張り替え | 1,000～1,500円/㎡ |
| フローリングや畳の刷新 | 10,000円/㎡ |
| ふすまや障子の交換 | 6,000～30,000円 |
メンテナンスや修繕を怠っていると、入居率は低下していきます。日頃から積み立てをしていなければ、いきなり大金を捻出するのは困難でしょう。あらかじめこれらの費用を把握し、経営時の計画に組み込んでおくなら急な出費に慌てることはありません。
アパート経営で利益が出たら確定申告しよう
アパート経営をしていて利益が出た場合は、確定申告を行う必要があります。
サラリーマンで給与所得がある時には、源泉徴収の書類を書くのみで済みますが、アパート経営で利益がある場合には自身で手続きを行わなければなりません。また、確定申告をしないとペナルティを課せられる場合もあります。
どのような方法で申告を行えるのでしょうか？続く部分から詳しく見ていきましょう。
青色申告と白色申告の違い
確定申告は大きく分けて、青色申告と白色申告の2種類があります。青色申告は、複式簿記で帳簿を付けてその結果を書類に記載する方法で、最大65万円の控除を受けられます。白色申告は、青色申告より提出書類が少なく、作成に手間はかかりませんが、上記の控除がありません。
青色申告よりも準備すべき書類が少ない白色申告ですが、帳簿をつける義務が発生しているという点では青色申告と何ら変わりありません。
より大きい控除額が受けられる青色申告を行っておく方がお得と言えます。最近ではインターネット上で使用できる便利な会計ソフトも存在するため、簿記の知識がなくても青色申告に挑戦しやすくなっています。
確定申告の手順
それでは実際に確定申告をするための手順を見ていきましょう。
- 青色申告の申請書を提出
- 確定申告のため毎月の帳簿付け
- 帳簿の証拠となる書類などを用意
- 確定申告の書類に必要事項の記入
- 期限までに各種書類をまとめて提出
確定申告は、1月1日～12月31日までの収支を、翌年の2月中旬～3月中旬に作成して提出をします。青色申告をする場合は、開業から2か月以内に税務署へ所得税の青色申告承認申請書を提出します。
提出の時期には税務署や国税庁が運営するサイトから確定申告書や青色申告決算書を入手しましょう。
利益といった必要な情報を入力すると、自動で税金の計算を行ってくれます。提出期間がギリギリであっても、24時間いつでも提出できるためとても便利です。
確定申告を忘れた場合のペナルティ
アパート経営で20万円超えの利益があるなら、確定申告をする必要があります。もし確定申告を忘れていると、通常支払う所得税に加え、ペナルティとして無申告加算税と延滞税の支払いを求められます。
無申告課税では、納税額が50万円までなら15％、50万円超えの部分には20％をかけた税金の支払いが必要です。
また、隠蔽などをしていると課税割合は40％となる可能性も。
延滞税は提出が遅れるほど税率が増え、原則、利益に年7.3％の税率がかかります。正当な理由がない限り、期限後すぐに提出をしても5％程度の追徴課税もあるので、大切な収益が損失を被ることがないよう期限を守って確定申告を行うようにしましょう。
サラリーマンがアパート経営を成功させるための3つのポイント
アパート経営でサラリーマンが成功をするためには、いったい何をしたらよいのでしょうか？
ここでは、本業に支障をきたさずデメリットを回避するためのポイントを紹介していきます。どの方法も、アパート経営の準備段階で行うことができます。ぜひ参考にして、アパート経営の成功を目指しましょう。
管理は不動産管理会社に依頼する
本業に充てられる時間を削らないため、アパート経営の管理は不動産管理会社に任せるようにしましょう。
管理業務は定期的な掃除だけでなく、家賃の回収や入居退去の対応、クレーム対応など多岐にわたります。自主管理では自身の負担が大きくなってしまいます。多少の出費がかかってしまったとしても、管理を依頼することは円滑な経営を行うために必要な事です。
一般的に、不動産管理会社への依頼でかかる費用は家賃の5～10％と言われています。複数の不動産管理会社で見積もりを取り、管理内容まで比較をして依頼をしましょう。
費用の安さだけで選んでしまうと、不十分な管理体制で空室が増えてしまうかもしれません。無理な節約を行わず、必要な所に経費を充てることで安定した収入につながります。
アパート経営におすすめのパートナ会社について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
利益の目標額を明確にする
漠然とお金を増やしたいという考えだけでは、アパート経営は失敗しやすくなります。老後までにいくら貯めたいか、また毎月いくらの不労所得を得たいなどを、具体的な数字で目標を設定するようにしましょう。
例えば、退職予定の10年後までに3,000万円貯蓄をしたいとした場合、月に25万円以上の利益が必要です。管理費や修繕費用の積み立ても考慮して、部屋数や家賃設定をいくらにすればよいのか見積もるなら、長期的に見ても余裕のある経営計画を立てることができます。
アパート経営の利回りについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
借り入れしすぎない
限度額まで融資を受けて、大規模なアパート経営を始めると大きな収入が期待できると考える人もいます。
しかし同じだけ借金を抱える可能性も増大します。対策を練っていても、空室ゼロを維持するのは難しく、本職の経営悪化で給与収入の減額もありえるでしょう。
また、借り入れをしすぎているほど、キャッシュフローの悪化によって生活に大きな悪影響を及ぼす可能性が高まります。初めから多額の借り入れを行うのではなく、家賃収入で返済できる範囲で借り入れる方が賢明です。
相続が迫っている場合は節税を狙うため、あえて借り入れ額を増やす人もいます。そのような場合には、ぜひ相続までにどれほどの期間があるかを確認の上で借り入れましょう。借り入れ額はアパート経営の目標を達成できる範囲で、できるだけ抑えておいた方が身のためです。
さらに詳しくアパート経営を成功に導く知識を取り入れたい方は、こちらの記事もおすすめです。
サラリーマンがアパート経営をするときのQ＆A
サラリーマンがアパート経営を行う前に必要な情報を解説してきましたが、アパート経営について人々が抱える悩みから知っておける点もあります。これらの点を知っておくと、アパート経営で生じうるトラブルを避けられるだけでなく、将来、税制面で得をする可能性も。
それでは早速、3つのよくある疑問点をそれぞれ詳しく見ていきましょう。
オーナーチェンジ物件はお得？
オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、アパート経営1ヶ月目から収入が望めます。アパート経営初心者にとっては、とても魅力的に感じる物件でしょう。
しかしオーナーチェンジ物件は、建物や設備の不備が隠れている可能性も秘めています。入居者がいるため、各部屋を内覧することはできず、不具合の状態は書類上でしか確認できません。想定していた以上に傷みがあり、すぐに高額な修繕が必要になることもあります。
またオーナーチェンジ後すぐに、退去者が現れることもあるでしょう。契約段階の家賃収入をもとにギリギリの返済計画を立ててしまっていると、ローンを滞納してしまう危険性もあります。
オーナーチェンジのリスクを払拭できないなら、購入しない方が賢明です。また、あらかじめ耐用年数についての知識をつけておくなら、物件の見極めにも役立ちます。以下の記事からより詳しい情報をインプットしておきましょう。
不動産投資ローンの審査は通りづらい？
不動産投資ローンの審査は、住宅ローンの場合よりも通りづらいと言えます。特にアパートの収益性はローン審査に大きく影響するため、物件選びはアパート経営の最重要項目と言えるでしょう。
中古のアパートは購入価格が安くなりがちですが、耐用年数を考えるとあまりおすすめとは言えません。担保にできるほどの価値がないと判断される事もあり、ローンの審査も通りづらくなってしまいます。
一般的に、不動産投資ローンの借り入れ額は年収の10～30倍と言われています。この借り入れ額を目安に、収益を見込める立地や担保となる耐用年数、借入額を減らすための頭金の増額などを考慮して審査に通りやすくなるよう物件を絞り込みましょう。
あらかじめ経営したいアパートに当たりを付け、金融機関に相談するのもおすすめです。無料で相談することができる上、予算のアドバイスももらえるでしょう。
法人化した方がいいってホント？
アパート経営を法人化すると利益を役員報酬扱いにできるので、給与所得控除が行えます。自分だけでなく家族を役員にすることで、それぞれに給与所得控除がなされ、大きな節税効果が得られるでしょう。経費の範囲も拡大し、生命保険なども経費に認めてもらえます。
また、法人化すれば、個人のときより利益にかかる税率も低くなります。個人では最大で約55％の税率ですが、法人化した場合は約30％まで抑える事が可能。ただ、法人化の手続きや会計処理で、専門家への依頼費用がかかるというデメリットもあるため、アパート経営の利益が大きくなる場合に検討すると良いでしょう。
アパート経営の経費について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
まとめ
アパート経営は、サラリーマンでも安定した収入を期待できる資産運用方法です。管理を全て不動産管理会社に委託してしまえば、手間を最小限にでき、副業を禁止されている公務員でも始められます。
成功のためには、目標を決めて無理のないキャッシュフローで経営プランを立てる必要があります。金融機関からの無理のない範囲で融資を行うなら、空き室が出た時にも負担なく返済を行い、経営破綻のリスクも回避できるでしょう。
ぜひこの記事で取り上げた情報を活用し、アパート経営で収入源を増やして、老後に余裕のある生活を送れるようにしましょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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