不動産投資の利回りって何？利回りの種類や計算方法・平均的な相場を解説

 

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不動産投資で利回りが大事な理由

そもそも不動産投資において、なぜ利回りが重要視されるのでしょうか。ここでは、2つの観点から、不動産投資の利回りが大事な理由を解説します。

金利と密接な関係があるから

お金の借り入れを行った際に、借り手が貸し手に支払わなければならない利息の元金に対する割合のことを金利といいます。ローンの金利が変われば当然返済額に影響が出るため、不動産投資の利回りと金利には密接な関係があると言えます。

ここ数年、大手金融機関でも、ローン金利の引き下げが行われており、その発端となったのが、日銀のマイナス金利政策です。この政策は、経済活性化とデフレ脱却を目標に実施されたもので、金融機関が日銀にお金を預けたままにすると、金利を支払わなければならないという仕組みになっています。

マイナス金利政策が行われている間は、住宅ローンの利用時の金利も下がり、他の期間に比べて総借入金額も減るため、不動産市場において、プラスの効果を持っています。

金融機関から借り入れを利用して投資をするならマイナス金利政策で金利が下がっている時こそチャンスと言えるでしょう。

不動産の利回りは一般的な利回りとは異なるから

不動産の利回りは一般的な利回りとは異なり、高い利回りの物件を選んでも、管理費用や修繕費用などの諸経費がかかり、結果的に利回りが低くなったりするので、不動産の利回りに関する正確な知識を持っておくことが必要です。

一般的に、利回りが高い物件が良い物件だと言われていますが、売却価格を下げることによって、利回りが高くなっているだけという可能性も考えられるため、しっかりと確認するようにしましょう。

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不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りは、不動産投資だけでなく、株式投資や投資信託のような金融商品ごとに計算方法が異なります。

利益を1年あたりの平均にした割合のこと

利回りとは、投資した金額に対して得られた利益を、1年あたりの平均にした割合のことをいいます。利回りの計算方法は不動産投資をするうえで、覚えておかなければならない基本知識といっても良いでしょう。

不動産投資において、広告などで扱われる利回りとは「空室がない状態での家賃収入」を基準に利回りを記載しているケースが一般的です。

そのため、空室があるとこの時に提示されている利回りよりも低くなってしまう可能性があり、数字だけで判断しないように注意が必要です。

次第に下がっていくもの

不動産の利回りは、購入後に下がっていくのが基本です。なぜなら、築年数の経過とともに、建物の老朽化が見られ、購入希望者も減ってしまうため、家賃を下げる必要があるからです。

その他に、利回りが下がってしまう理由としては、建物のメンテナンスや備品の購入、また想定外の出費が発生することや、入居者がなかなか決まらず、空室の期間が長引いてしまうことが挙げられます。

また、木造建築より鉄骨造、鉄骨造よりもRC造の物件のほうが物件の価格は高いですが、そこまで家賃に差がつけられないため、結果的に利回りが低くなります。

しかし、その分耐久年数は長くなるため、不動産投資をいつまで続けていく予定かも考慮して物件の選択をしましょう。

3つの計算方法がある

利回りの計算方法には大まかな収益力を判断する際に用いる「表面利回り」とより詳細な計算を行う場合の「実質利回り」、住居がすべて満室の状態で計算する「想定利回り」の3種類があります。

不動産投資における利回りの種類の説明と計算方法については、後の見出しで解説します。

利子、利率、騰落率との違い

利回りと利子、利率、騰落率は不動産投資でよく出てくる用語なのですが、それぞれ意味合いが異なるため、これらの違い説明します。

まず、利回りとは先ほど説明したように、投資した金額に対して得られた利益を、1年あたりの平均にした割合のことをいいます。

利子とは、お金を借りた際に、借りたお金に追加して支払うお金のことです。つまり、お金を借りた際の借り賃であり、いわば、手数料のようなものです。ちなみに、お金を貸した際に受け取るお金のことは、利息といいます。

利率とは、投資した金額に対し、毎年受け取る利子の割合のことをいいます。利回りは、投資した金額に対する利子も含めた利益を、1年あたりの平均にした割合のことをいうため、その点で異なります。

最後に騰落率とは、決められた2つの時点での価格を比較して、どのくらい変化したかを割合で示したものです。

それぞれの用語の意味合いを以下の表にまとめてみましたので、ご参照ください。

不動産投資における利回り３通り

先ほど、利回りの種類には「表面利回り」と「実質利回り」と「想定利回り」の3種類があると説明をしました。ここでは、それらの種類の概要について説明していきます。

大まかな収益力の表面利回り

物件の大まかな収益力を捉えるための指標となるのが、この「表面利回り」です。不動産の広告に記載されている利回りは表面利回りである場合が多いです(想定利回りの場合もあります)。

しかし、この表面利回りは、必要となる諸経費は考慮しないため、詳細な利回りを計算する場合には適していない点について注意が必要です。

諸費用なども含めた実質利回り

不動産の購入費用や不動産の運営時にかかる諸経費などを計算に入れ、年間の家賃収入からそれらの諸費用を引いたものを物件価格で割る方法で、算出する利回りのことを「実質利回り」といいます。

表面利回りと違って、諸経費を考慮して算出するため、正確な収益力を判断する場合に用いられます。

不動産投資を行う場合には、最終的に収益がどのくらいあるかを計算できるということがとても大切になってきます。

なぜなら、家賃収入が多かったとしても、諸経費がかかってしまうとその分だけ手元に残る利益は少なくなってしまうからです。

実質利回りの諸経費とは

実質利回りの諸経費に含めるものを以下のリストにまとめましたので、ご参照ください。

このような諸費用を含めて、実質利回りを算出した場合でも、長期的に運用をしていると、エアコンの修理やリフォームなどの修繕費用が発生することがあります。

入居者の修繕積立金で賄えれば問題ないのですが、大規模な修繕工事を行う場合などはかなりのコストがかかってしまうため、入居者の退去などで、空室ができてしまうと、想定していたよりも家賃収入が少なくなり、大きな負担になってしまいます。

中古の一棟物件を購入する際は、過去に大幅な修繕積立金の値上がりがないかどうか、これから大幅な値上がりが必要になりそうではないか、大規模修繕の必要があるような古いアパートではないを確認しておきましょう。

満室の状態で算出する想定利回り

アパートのように複数の部屋を有している物件の売買時に用いられるのが「想定利回り」です。不動産の広告にこの想定利回りが記載されている場合もあります。

しかし、想定利回りは空室を反映せずに満室だと仮定して利回りを算出するため、空室があると、算出した値よりも遥かに低い利回りとなってしまうこともあります。

マンションやアパートの場合、基本的にずっと満室の状態が続くということはなかなかないため、そのことを頭に入れておくと良いでしょう。

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不動産投資の利回りを計算する方法

前の見出しで、簡単に3種類の利回りについて紹介しましたが、ここでは計算の方法についても解説していきます。

表面利回りの場合

表面利回りの場合は、現在の不動産で得ている全ての収入を物件価格で割り、それに100をかけて算出します。表面利回りの計算式は以下の通りです。

例えば、物件価格が3,000万円で家賃が10万円のマンション1室の場合は、以下のようになります。

実質利回りの場合

実質利回りの場合は、現在の不動産投資で得ている全ての収入から経費を差し引いた金額を物件価格で割り、その金額に100をかけて算出します。実質利回りの計算式は以下の通りです。

例えば、物件価格が3,000万円で家賃が10万円、年間の経費が30万円のマンション1室の場合は以下のようになります。

想定利回りの場合

想定利回りの場合は、不動産投資で得られる全ての収入に物件価格と100をかけて算出します。想定利回りの計算式は以下の通りです。

例えば、6,000万円で家賃が10万円のマンション10室の場合は以下のようになります。

しかし、実際には管理委託料などの諸経費がかかるため、満室だと仮定した場合の年間の家賃収入から、それらの諸経費を引いた金額を物件の購入金額で割ると、より正確な利回りを算出することができます。

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不動産投資の平均的な利回りの相場

ここでは、不動産投資の平均的な利回りの相場を物件別、地域別で表にまとめました。相場が分かると不動産の利回りが客観的に高いか低いか分かるようになるため、ぜひ参考にしてみてください。

物件別の平均利回り

物件別の平均利回りを表にまとめましたので、ご参照ください。

参照元：不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」(2020年7月)

都心の地域別利回り

都心の地域別の平均利回りを表にまとめましたので、ご参照ください。

参照元：日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査」(2020年4月現在)

東京都内の中でも、繁華街や会社の混在する池袋や新宿、渋谷などの表面利回りは高い傾向があります。

地方都市の不動産利回り

地方の主な政令都市の平均利回りを表にまとめましたので、ご参照ください。

参照元：日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査」(2020年4月現在)

都心の地域別の平均利回りと比較すると、地方都市のほうが利回りが高いのが見て取れます。理由としては、都心のほうが地方都市よりも物件の購入価格が高くなっていることが挙げられます。

利回りだけで考えると、地方都市のほうが良いような気がしてしまいますが、地方都市の場合、立地や条件によっては、入居者の呼び込みがうまくいかず、長期間空室が続くと、結果として利回りが低くなってしまうというリスクもあるため注意が必要です。

不動産投資の利回りに関するQ＆A

ここまで不動産投資の種類やその計算方法について解説してきましたが、それらの説明では、カバーしきれなかった部分をQ＆A形式で紹介していきます。

新築と中古で利回りの差はあるのか？

同じ仕様であれば新築の方が物件の購入価格は高くなります。

そのため、同じ家賃であれば、取得費用が高くなる分、新築の方が利回りが低くなります。しかし、中古物件は新築物件よりも家賃を低くしないと入居者が現れない可能性があったり、物件を維持するためのメンテナンスコストがかかったりするため、一概にどちらのほうが良いという話でもありません。

アパートなどの一棟物件の場合は、満室時の想定利回りが広告に記載されている場合が多いのですが、実際には空室があれば、利回りは思っていたよりも低くなってしまいます。中古の一棟物件を購入する際は、空室状況を確認しておきましょう。

物件の立地や周辺施設によって、物件の購入価格だけでなく、その後の家賃収入や入居者率が変わってくるため、それらの条件も考慮して物件を選択する必要があります。

物件の構造は利回りに影響するのか？

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に建設コストが高くなるため、物件の購入価格も高くなります。構造以外の付加価値を付けないと、家賃設定に差を付けることは難しいので、高い利回りの運用がしづらくなってしまいます。

しかし、長期間の不動産投資を考えている場合には、建設価格が高いですが、耐久年数が長い物件を運用するのも良いでしょう。どちらにせよ、自分自身の投資方針と計画に則った物件を選択しましょう。

理想の利回りは？

利回りは高ければ高いほど良いというわけではありませんし、地域別平均相場程度の利回りがあれば、良い物件と言えるわけでもありません。利回りは家賃収入が得られることを前提に算出したものです。

不動産を運用する場合は、管理会社に業務を委託した場合の費用や管理費、修繕積立金などの諸経費が必要になります。その際、想定の収入よりも支出が多くなることがあるため、理想は一般的な利回りよりも1～2％高い利回りの物件を選ぶのが良いでしょう。

以下が一般的な利回りの目安ですので、参考にしてみてください。

利回りの最低ラインは？

物件の立地や構造、築年数によって変わってくるため、一概に最低ラインは何％だと言えるわけではありません。自分自身の投資方針と計画によって最低ラインが決まってくるため、利回りありきで考えないようにしましょう。

よく「利回り〇％以上の物件が良い物件」だと言われることがありますが、自身の投資方針もなく、きちんとした計画を立てないまま、不動産投資を始めるのは危険です。

利回りが高いからといって、やみくもに物件を購入するのは、失敗につながる可能性が高いのでやめましょう。

よくある失敗例としては、地方にある物件の利回りが高いからということで購入し、入居者がなかなか決まらず、思っていたような収益が得られないといったものです。

利回りにこだわりすぎると、思わぬリスクが潜んでいる可能性があるため、利回りだけで判断するのではなく、時代や経済情勢などもしっかり考慮するようにしましょう。

高利回りのリスクを見極めるには？

「利回りが高い物件だからといって、良い物件とは限らない」ということを繰り返し言ってきましたが、高利回りの物件にはそれなりのリスクがあります。

利回りが高い物件を購入するか検討する場合には、なぜ利回りが高いのかという理由を必ず考えるようにしましょう。高利回りですが、リスクがある物件の代表的なものとして、テナントがつきにくい、すなわち空室率が高くなるリスクがある物件が挙げられます。

そのリスクを見極めるチェックポイントを以下のリストで紹介しますので、ご参照ください。

•  人口減少が進む地方ではないか
•  駅付きが悪く駅までの距離が遠い物件ではないか
•  車社会のエリアなのに駐車場が確保できていない物件ではないか
•  大学や特定企業などテナントを提供していた主要施設が移転したあとではないか
•  築古、使いにくいレイアウトなど物件自体の魅力が薄くはないか
•  売り主が換金を急いでいる可能性はないか
•  築古物件でローンが付きにくいのではないか
•  融資期間が短くしかとれない可能性はないか
•  部屋で事件があったりはしていないか
•  近くにお墓、斎場などの嫌悪施設はないか

これらのチェックリストに当てはまる場合は、空室率が高くなるリスクがあります。

空室率が高い場合は、需要自体が少ないため、家賃を下げれば入居者が決まるというわけでもありません。

また、なかなか入居者が決まらないからといって、入居者を呼び込むために家賃を下げると、利回りも低くなってしまうため、想定していた高い利回りでの運用は難しくなってしまう点において注意が必要です。

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まとめ

利回りには、「表面利回り」・「実質利回り」・「想定利回り」の3種類があり、不動産の広告に記載されているのは、「表面利回り」と「想定利回り」が多いです。

そのため、諸経費や空室がある場合にそれを含めて計算すると、記載の利回りよりも低い利回りでの運用になってしまうケースがあり、注意が必要です。

不動産投資を成功させるには、利回りについての正しい知識をしっかりと身につけ、できるだけ正確に利回りを算出できるかどうかが重要になります。

不動産の運用を開始する前に、運用に必要な諸経費を計算し、築年数や立地も考慮しつつ利回りの最低ラインを決めておくと安心です。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/