おすすめの駅前の土地活用を紹介！有効活用するためのポイントも解説

土地活用や不動産投資を検討している人に中で「駅前の土地の税金が高くて困っている」「土地活用を検討しているがどの方法で活用すべきかわからない」という悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか。

駅前の土地は、その場所の特性に合わせて活用すれば、収益を上げたり節税することも可能です。

この記事では駅前の土地活用がしやすい理由や具体的な土地活用方法や、駅前の土地活用方法を選ぶポイント、駅前の土地を有効活用するための4つの注意点を説明しますので、ぜひ参考にしてください。

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駅前の土地活用がしやすい理由

駅前の土地は、以下のような理由で活用がしやすいです。

• 利用する人が多い
• 利便性が良い

ここでは、こちらについて簡単に説明していきましょう。

利用する人が多い

駅前の土地は利用者が多いというのが大きなポイントとなります。

駅前には駅利用者が多く集まります。特に人口の多い都市では複数の路線が設置されていることもあるので、一日当たり10万人以上の利用者が行き来することも珍しくはありません。

ビジネスに活用する場合は人が多いということはプラスになるため、駅前という立地は魅力的です。人が集まることで食事をする場所、買い物する場所等の需要も生まれてきます。そういった需要を満たすように土地活用をしていけば、効率的にビジネスを行えます。したがって、多くの駅利用者が行きかう駅前の土地は収益を生みやすく、活用しやすいのです。

利便性が良い

駅前の土地は鉄道などによる利便性の高さも大きなポイントとなります。

駅前の土地は、鉄道はもちろん、バスやタクシーといった交通機関全般を利用できることが多く、居住地としても大きなメリットであるでしょう。

また、駅前には様々な施設が多く利便性を高めています。例えば、コンビニや銀行、飲食店などのほか、市役所といった行政機関なども近くにあることが多いです。そのような場所は人が集まりやすいため、ビジネスも展開しやすくなります。

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駅前の土地活用方法

利用者が多く利便性の高い駅前は、以下のような複数の土地活用を行えます。

• 賃貸マンション経営
• 貸駐車場として活用
• 商業系テナントとして貸し出し
• ホテル経営
• 広告看板の設置
• コインロッカーの設置
• オフィスビルとして活用
• 等価交換
• 土地を売却する

これらは方向性や適性などが異なっているので、それぞれの違いを以下で詳しく説明していきます。どの方法が適しているのかよく検討しながら読み進めていきましょう。

賃貸マンション経営

駅前の土地は階数の高い賃貸マンションとして活用することで収益が期待できます。

駅前の土地であれば、交通の便などがよいため、マンションを建てそこから家賃収入を得ていく形で土地活用が可能です。中でも利用者の多い都市圏であればさらに向いているでしょう。なお、複数世帯の入居が見込めるため部屋数を多くし建物の階数が高いものを建てるのがポイントです。それにより利益をだすことが可能です。

ただし、マンションを建てるので初期費用がかなり掛かり、階層が高くなるとエレーベーターが必要となるので、それについての運営費が必要になるデメリットがあります。また、この方法では運営方式が3つ存在しており、以下の表のような違いがあります。

以上のように運営方式はどの程度を不動産会社に任せるのかというもので、裁量に応じて利益や手間が増減するものです。こちらの方法では自身でどの程度の業務ができるのか検討して、適切な方式を選択するようにしましょう。

したがって、賃貸マンション経営で駅前の土地活用を行う場合には、できるだけ階数を高くして収益を増加させられないか検討し、適切な運営方式を選択していくとよいです。

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貸駐車場として活用

駅前の土地は貸駐車場にすると出費を抑えて活用できます。

土地を、月極方式かコインパーキングの駐車場として貸しますが、基本的に駅前ならば後者を選択すると収益が期待できます。

特に人口の多い都市圏で、利用者が多い路線が通っている場合にはおすすめです。

また、貸駐車場は建物を建てるような必要がなく、出費が抑えられるメリットがあります。これは将来に他の活用を検討している場合に転用が容易なので、臨時の土地活用として期待できるでしょう。

ただし、注意しなければならないのが税金についてです。貸駐車場は扱いとしては更地に該当するため、相続の際に税金が多く掛かってしまいます。

さらに税の優遇処置がないため、固定資産税などが高くなってしまうデメリットもあります。そのため、得られる収益と税のコストを把握しながら、活用していく必要があるでしょう。

以上のように駅前の土地は収益性が高いため、出費の少ないコインパーキングとして活用し、税について正しく把握しながら運用していくのが望ましいです。

駐車場経営を成功させる方法と注意点について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめ。

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商業系テナントとして貸し出し

安定して高収益を上げたいのであれば商業系テナントとして貸し出す方法があります。

テナント用の建物を建て、事業者に貸し出して収益を得ていく方法です。賃貸マンションと同様に駅前には人通りが多く、ビジネスを行う上での条件を満たしています。なお、こちらは契約を長期で結ぶため、入居後にすぐ退去することはありません。その点はマンションに比べて勝っているでしょう。

また、事業用の用途であれば賃料を高くすることができるのもポイントです。駅前という好立地はそれだけでも賃料にプラスとなって反映されますが、利用者の多い場所であればより収益を高くすることも望めるでしょう。ただし、初期投資として建設に掛かる費用負担は大きくなり、さらに契約していない期間には収益がゼロになるので、空室リスクが存在しているなど欠点もあります。

初期投資やリスクなどを加味して、高収益を求めるならば商業系テナントで土地活用を行うことを検討してみましょう。

ホテル経営

駅前の土地が条件を満たしている場合にはホテル経営もおすすめです。

こちらはホテルや民泊施設を建てて経営を行う、もしくはホテルを経営する事業者に土地を貸し収益を得る方法です。ただし、活用には以下の2つの条件を満たす場所であることが必要。

• ビジネスや観光としてのニーズがある
• 一定の広さの土地である

まず、前提としてその場所がビジネスや観光としてのニーズがあるかが重要です。具体的には新幹線の停車する駅、または都市部の駅や観光地の駅前がこれに当てはまるでしょう。次に、収益を確保するには土地の広さがポイントになります。自身で経営する民泊であれば費用面などを考えてある程度自由にできますが、ビジネス用のホテルの場合には土地が200坪以上あることが望ましいです。

以上のような条件を満たしているならば、ホテル経営に向いているでしょう。ただし、観光などに依存しているので、不況などが起きると収益が確保しにくい業態というデメリットがあります。したがって、観光地として安定して人が集まり、広さの条件を満たす土地である場合には、デメリットを踏まえながらホテル経営を検討してみましょう。

土地活用でホテル経営をする方法や費用について解説したこちらの記事もおすすめです。

「土地活用にはホテル経営！向いている土地の特徴や費用・経営方法を解説」

広告看板の設置

人通りの多い駅前では広告看板の設置も向いています。

これは企業の宣伝を行うための看板を設置し、広告収入を得る方法です。情報を周知させるために行われるので、一度掲載するとすぐには撤去されません。また、狭い土地でも活用でき、設置費用は企業から出されるので初期費用が掛からないなど複数のメリットがあります。

ただし、契約する企業をみつけたり、法律や条例によって手続きを行うなど手間が掛かります。さらに何らかの理由で看板が破損した場合には契約が終了したり、人的な被害が出ればその責任が問われるなどデメリットもあります。お金を掛けず長期に渡って収益を得たい場合には、これらのデメリットをしっかりと把握した上で、広告看板の設置を検討してみましょう。

コインロッカーの設置

駅前ではコインロッカーを設置してその使用料で収益を得る活用方法もおすすめです。

利用者の多い駅前では旅行者が手荷物を一時的に預けるコインロッカーの需要は高く、場所によっては全て使用中になることもあります。また、初期投資以外の費用はあまりかからないので、負担の少ない活用が可能です。基本的には壊れなければ収益が継続して得られます。

さらに、運営自体を別会社などに委託することもできます。時間が取れないような人でもできるのが、この方法のよい点です。初期費用や手間をかけずに土地活用を行いたい場合は、コインロッカーの設置を検討しましょう。

オフィスビルとして活用

駅前周辺がオフィス街ならばオフィスビルとして活用するのもよいです。

オフィスビルを建てて貸す方法は、商業用の店舗などではなくオフィスとして貸し出すのが特徴です。メリットは賃料を住宅よりも高く設定でき、長期の契約が望めることです。

なお、都会のオフィス街である必要があるので、田舎ではあまりお勧めできない方法です。また、ビルを建てるため初期投資がかなり掛かることもデメリット。駅前としての立地がオフィス街である場合に商業テナントと併せて検討すべきなのが、この土地活用であるでしょう。

等価交換

駅前の土地は等価交換という方法で費用を抑えた活用ができます。

こちらは事業者と協力して事業化する方法で、持ち主は土地を提供し、事業者は建築費を出資します。そして、持ち分は出資した額と提供した土地の額に見合った分を、それぞれ持ち分とするのが等価交換です。例えば、土地の価格、建築費が1億円ならば、それぞれを50％づつ持ち分とします。詳しくは以下の表を参考にしてください。

上記のように建築費を支払わずに建物の権利を取得できます。なお、この方法では譲渡税の優遇措置がある点もメリットです。ただし、元々持っていた土地の持ち分が減っている点と、家賃収入が減少する点はデメリットでしょう。建物の建設費用が用意できない場合などでは、この等価交換という方法を検討してみましょう。

土地を売却する

活用方法がみつからない場合にはいっそのこと土地を売却するのも手です。

土地活用を検討しているとどうすればよいのか迷ったり、費用に対して得られる収益が見合っていない場合もあります。これらに当てはまるのならば売却も検討していくべきです。そうすれば土地の管理や手間もなくなり、相応の現金を得ることが可能です。

また、得られた現金を利用して投資などを行うなど、土地に縛られることなく収益が望めるでしょう。ただし、売却を行うと税金を支払う必要があるデメリットが発生します。したがって、総合的に活用方法を検討してく中で、最終的な手段として土地の売却を決定していくとよいでしょう。

土地売却を検討する場合はこちらの記事を参考にして、土地売却に関する注意点も把握しておきましょう。

「土地の売却でもう迷わない！手続きの流れ・必要書類・費用・注意点・税金対策まで解説」

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駅前の土地活用方法を選ぶポイント

駅前の土地を適切に活用していくには、以下の5つのポイントを理解しておくことが大切です。

• 収益が上がる方法を選ぶ
• 安定性を重視する
• 費用を抑えた活用方法
• かかる税金を考えて選ぶ
• 転用するかどうか

活用によって違いがあるので、自身の場合でどれを優先すべきなのか検討していきましょう。ここではこれらのポイントを詳しく説明してきます。

収益が上がる方法を選ぶ

活用を行うにあたって収益は大切なポイントです。

駅前の土地活用を行うには相応の費用が掛かるからです。例えば、マンションを建てて貸すような場合には建設費用が掛かります。また、運営に掛かる費用や税金も支払う必要があります。

この際に費用を上回る収益が得られなければ、苦労して活用する意味がないのです。そのため、活用を行う際にはどれぐらいの収益を得られるのか、掛かる費用と比較しながら検討していくとよいでしょう。

また、土地の活用方法で得られる収益は変わってきます。具体的には費用を大きくかけて多くの収益を得る方法と、少額の費用でコツコツと収益を得る方法の2つがあります。

したがって、活用方法によってどれくらいの費用が掛かり、どれくらいの収益を得られるのか検討しながら、自身にとって最もふさわしいものから選択していきましょう。

安定性を重視する

活用の際のリスクを避けるために安定性を重視した方法を選択するのもおすすめです。

活用方法によっては景気などに左右されるものがあるため、状況により収益を満足に得られないことがあるからです。今後のライフプランを考えていく中で将来のリスクを取れない場合や、とりあえず税金を支払えればよいと考えているならば、リスクを抑えたものを選択しましょう。

なお、具体的にどのようなものがよいかといえば、駐車場経営やトランクルーム経営などがおすすめです。前者は初期費用が少なく始められ、後者は土地の形がよくない場合でも安定して活用できます。また、両者とも業者に委託できることがあるので、手間が掛からないのもメリットです。

以上のように安定性を重視する場合には、リスクの少ない駐車場経営やトランクルーム経営を検討してみましょう。

費用を抑えた活用方法

手元に十分な資金がない場合には費用を抑えた活用方法もおすすめです。

駐車場経営のようにほぼ掛からないものがあれば、賃貸マンション経営のようにかなり掛かるものもあります。多くの場合は掛かる費用と収入は比例するので、費用を抑えるということは得られる収益が少なくなる可能性が高いです。手元に十分な資金がない場合には、収益が少なくても費用が掛からない方法を選択しましょう。

なお、同じ活用方法であっても使われている素材やその場所の環境で、耐用年数や維持費などが異なることもあります。費用を抑える場合には長期的な視点からどれぐらいの費用が掛かるのかを見積もり、その中でふさわしいものを選んでいくとよいです。

費用を抑えたい場合には初期費用だけでなく長期的な費用についても検討し、ふさわしい活用方法を選択していきましょう。

かかる税金を考えて選ぶ

節税したい場合には建物を建てて活用する方法を選ぶのがおすすめです。

これは建物が建っている方が税金が安くなるからです。なお、逆に税金が高いのは更地の場合で、状況によって以下のような税が掛かります。

• 相続税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 所得税
• 贈与税
• 登録免許税

この中で固定資産税などは土地の状態では100％ですが、建物が建っていると1/6～1/3にまで減税されます。そのため、節税を活用の主な目的にする場合は、建物を建て活用していく方法を検討しましょう。補助金を得られることもあるので、それが適用できればコストをより下げられます。

ただし、初期費用については多く掛かるので、そのあたりはよく考えておいた方がよいです。節税を行いたい場合には建物を建てる活用方法を検討し、その中で補助金を得られるものがないか検討していくとよいでしょう。

転用するかどうか

将来活用した土地を転用したい場合には建物を建てない方法を選択するとよいです。

こちらに関してはまず将来別の活用方法をするかどうかで決めるのが大切です。あやふやなままで検討していくと後悔しかねないので、やるのかどうかよく考えましょう。そして、転用が決まった場合には建物を建てない活用を検討してください。

これは賃貸マンションなどでは入居者を退去させるのに手間が掛かり、建物があることで活用が制限されるからです。一方で建物を建てない駐車場などは制約が少ないので、転用時に手間が掛からず選択肢が多いです。したがって、まずは将来に転用するかを考え、次に建物を建てない駐車場などの活用を検討しましょう。

駅前の土地を有効活用するための4つの注意点

駅前の土地を有効活用していくには以下の4つの点に注意しましょう。

• 土地の規制を確認する
• 駅の特性や開発具合で活用方法は変わる
• 撤退リスク
• 迷ったらプロに相談する

この４つの注意点を理解しておくことで円滑な活用や安定した収益につながります。土地活用を成功させるためにもこれらを正しく把握しておきましょう。

土地の規制を確認する

活用を検討する際には土地の規制を確認するようにしましょう。

基本的に土地には法律にのっとった規制があり建てられる建物の用途が限られています。例えば、住宅用の土地や工業用の土地などの区分があり、そこから細かく等級を分けて建物の容積率や建ぺい率が設定され、それに当てはまるものを建設できるように定められています。そのため、土地の規制によっては希望する活用ができないこともあります。

活用を検討する際には所有する土地が、どのような用途地域になっているのか確認しましょう。

駅の特性や開発具合で活用方法は変わる

駅前の土地はその場所の特性や開発状況などで活用方法が変わります。

わかりやすいのが再開発が決定している地域です。この場合、大規模な商業施設が建設されるなどして駅前が再開発され土地の価値が上がるため、複数の活用方法の中から選べるでしょう。一方で開発が全くされていない場合は土地の価値はあまり高くなく、活用の選択肢は狭まります。検討の際には駅前の現状と今後の動向を把握するようにしましょう。

また、駅の特性や開発具合の把握は、活用を行う際のターゲットを見極めることに繋がります。例えば、若い人がその駅をよく利用しているならば、それに対応した商業施設やマンションを建設するなど、適当な活用方法を模索できます。そうすれば土地活用の成功率を上げることができます。

撤退リスク

活用方法が賃貸の場合には撤退リスクについて考えておくのが大切です。

賃貸は入居者がいる場合は賃料が入りますが、空室になると賃料が減ることになるため、収益が不安定になるリスクがあります。場合によっては何か月にも渡って収益を得られないこともあるでしょう。そのため、この撤退リスクを許容する、もしくは回避する必要があります。

なお、回避する場合にはサブリース契約を結ぶのがおすすめです。満室を前提として契約するので、安定した収入が得られます。活用方法に賃貸を検討している場合にはこの撤退リスクをしっかりと理解し、場合によってはサブリース契約を結びましょう。

迷ったらプロに相談する

どのように活用していけばよいのか悩んだ場合にはプロに相談するのがおすすめです。

経験豊富な専門家に相談したほうが成功率を高められるかもしれません。土地活用専門の業者がおすすめです。なお、戸建住宅専門の業者でもできますが、土地の専門業者ではないので注意してしっかり話を聞くようにしましょう。

専門家選びは複数の業者を比較するとよいでしょう。業者間によってもプランに違いがあるため、比較することでより自分に合ったプロに出会える確率が高くなるからです。迷った場合には土地活用を専門とする複数の業者に相談しましょう。

土地活用コンサルタントについてや相談先は、以下の記事をご参考ください。

「土地活用コンサルタント選び方とメリット4選！依頼できる内容も解説」

「土地活用したい方必見！4つの相談先を目的やプランに合わせてご紹介」

まとめ

駅前の土地は利用者が多く利便性が高いので、活用しやすいことがお分かりいただけたと思います。また、駅前の土地活用には賃貸マンション経営や貸駐車場として活用など複数の方法があります。どのような活用方法があるのか把握しておくとよいでしょう。

自分に合った駅前の土地の活用方法は、収益や安定性などのポイントから選んでいくのがおすすめです。ただし、土地の規制や駅の現状の確認、撤退リスクに注意を払い、迷った場合にはプロに相談しましょう。

駅前の土地は活用方法の選択肢が多いため、それぞれの特性に合わせた方法を選ぶことが成功のコツです。土地の特性やご自身の将来設計をしっかりと理解しながら検討していきましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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