アパート経営・建築でおすすめ会社ランキング!会社選びのポイントも

マンション・アパート経営

資産運用でアパート経営を始めようと考えているけれど、パートナーとなる会社(ハウスメーカー・工務店・賃貸管理会社)をどう選んだらいいのか悩んでいませんか?アパート経営を成功させるなら、アパート経営のノウハウを備えている会社、そして理想の経営スタイルに合わせた会社選びが重要です。

本記事では、アパート建築や賃貸管理サポートで頼れるアパート経営に強い会社をカテゴリ別にランキング形式で紹介します。また、会社選びで大切なポイントなども解説しますので、ぜひ参考にしながら、良きパートナー会社を見つけてください。

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アパート経営におすすめの会社カテゴリ別ランキング

まずはじめに、アパート経営におすすめのパートナー会社を、カテゴリ別のランキングで紹介します。「建物にはこだわりたいけど経営は自分でやりたい」「建築はもちろん管理もしっかり任せられるところがいい」など、自分の理想とする経営スタイルによって、どの分野に注視するかは変わってきますので、ぜひ参考にしてみてください。

次の3つのカテゴリで会社をピックアップして紹介します。先に一覧で見ておきましょう。

  • 建築部門
  • 管理部門
  • エリア部門(関東)
部門

順位

会社名

賃貸住宅のブランド名

特徴

建築部門

1

積水ハウス

シャーメゾン

設計からリフォームまで一貫して依頼できる

2位

旭化成ホームズ

ヘーベルメゾン

遮音性・耐震性に優れた快適な空間造りが得意

3位

大東建託

DK SELECT

多彩なバリエーションから選べる

4位

積水化学工業

セキスイハイム

オーナー会や相談会などで情報交換・相談ができる

5位

住友林業

フォレストメゾン

良質の建材を使用し、丁寧なアパート建築をしてもらえる

6位

三井ホーム

デザインメゾン

耐震性が極めて高いアパートを建ててくれる

管理部門

1位

大東建託

DK SELECT

多彩なバリエーションから選べる

2位

積水ハウス

シャーメゾン

設計からリフォームまで一貫して依頼できる

3位

大和ハウス工業

D-Room

建築後も賃貸経営をサポートしてくれる

関東エリア

1位

シノケンプロデュース

独自の提携ローンとサポート体制により、土地なしでもアパート経営が始められる

2位

MDI

LivLi

都市部の通勤圏に特化してアパート事業を展開している

それではここから、1社ずつ具体的にご説明します。

【建物にこだわりたい!】建築部門のおすすめ6社

まずは建築部門です。ハウスメーカーのオリコンランキングや着工棟数、売り上げなどを総合的に調査したうえで、賃貸住宅の建築会社として首位を走っている5社をピックアップしてご紹介します。

1位:積水ハウス(シャーメゾン)

積水ハウスはこんな人におすすめ!

  • 設計からリフォームまで一貫して依頼したい人
  • おしゃれなデザインのアパートを建てたい人
  • 防音性に優れたアパートを建てたい人
積水ハウスの特徴

積水ハウスの賃貸住宅はシャーメゾンのブランドで知られています。設計から建設、物件管理、入居者対応、入居後のアフターサービスやリフォームまで、積水ハウスグループがすべて一貫しておこなっています。

積水ハウスのアパートは外観や内装のデザインがおしゃれで、防音対策もしっかり施されており、人気が高く住民同士の騒音トラブルも少ないようです。また、経営サポートも充実しており、グループ会社の積水ハウス不動産による一括借上げシステムは多数のオーナーが利用しています。

・本社所在地:大阪府大阪市
・設立年:1960年
・資本金:202,591,000千円
・従業員数:単独15,071人、連結28,362人
・営業拠点:全国(沖縄を除く)
・URL:https://www.sekisuihouse.co.jp/shm-keiei/

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2位:旭化成ホームズ(へーベルメゾン)

旭化成ホームズはこんな人におすすめ!

  • 火災や地震に強いアパートを建てたい人
  • 遮音性の高いアパートを建てたい人
  • 入居者からの相談にしっかり対応したい人
旭化成ホームズの特徴

旭化成ホームズは、「ヘーベルハウス」のブランド名もおなじみとなっているほど有名ですが、その賃貸住宅版がヘーベルメゾンです。

ヘーベルメゾンのアパートは、軽く強くて燃えないALCコンクリート・ヘーベル、地震に強い制震フレーム・ハイパワードクロス、床には高い遮音性能のANR(旭化成ノイズリダクション)フロアを使用し、安全で快適な居住空間を実現しています。

さらに子会社の旭化成不動産レジデンスが管理面もしっかりバックアップします。入居者向けの総合受付窓口を設け、入居者からの相談をフリーダイヤルで24時間受付したり、日常生活で起こる事故を補償する保険連帯保証人なしでも入居できるシステムを用意していることも特徴です。また毎月の定期清掃や点検など、建物ごとに年間スケジュールを決めて現場管理サービスも行うなど、建築から管理までトータルで安心して任せられる仕組みとなっています。

・本社所在地:東京都千代田区
・設立年:1972年
・資本金:32.5億円
・従業員数:7,418人(2021年3月期連結)
・営業拠点:21都府県
・URL:https://www.asahi-kasei.co.jp/j-koho/index.html/

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3位:大東建託(DK SELECT)

大東建託はこんな人におすすめ!

  • 多彩なバリエーションから選びたい人
  • 集客力が強く経営ノウハウを数多く持っている会社に依頼したい人
  • 長期間一括借り上げで経営を任せたい人
大東建託の特徴

大東建託の賃貸住宅のブランドはDK SELECTです。木造ツーバイフォー工法が中心で、KLEUR、colletta、POPORA、CONTEなどの多彩なバリエーションのアパートが用意されています。

大東建託はCMのいい部屋ネットで広く知られており集客力が強みです。また賃貸住宅管理戸数No.1なのでアパート経営のノウハウが多く、安心して任せられます。35年一括借上の賃貸経営受託システムも用意されています。

・本社所在地:東京都港区
・設立年:1974年
・資本金:29,060,000千円
・従業員数:単独8,446人、連結17,620人
・営業拠点:全国
・URL:https://www.kentaku.co.jp/

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4位:積水化学工業(セキスイハイム)

積水化学工業はこんな人におすすめ!

  • 環境にやさしいアパートを建てたい人
  • さまざまなパターンの中から建てるアパートを選びたい人
  • 開業した後もオーナー会や相談会などで情報交換をしたい人
積水化学工業の特徴

積水化学工業はセキスイハイムのブランド名で広く親しまれています。建築するアパートは鉄骨プレハブ造で片側に廊下を設け、効率のよい住戸配置を可能にしたリニアタイプ、入り口に屋根付きのオートロック式エントランスを設置したマンションのような高級感と防犯性を実現したオートロック・エントランスタイプなどが用意されていることが特徴です。加えてしっかりとした市場調査に基づいたプラン提案力にも定評があります。

また、賃貸管理は一括借上型、長期借上型、一括管理型の3パターンから選択できます。さらにアパート経営に対する不安を軽くするための取り組みとしてオーナー会や会計士・弁護士などの専門家を交えた個別相談、各種イベントなどが積極的に行われています。

・本社所在地:大阪府大阪市
・設立年:1947年
・資本金:100,002,000千円
・従業員数:単独2,750人、連結26,653人
・営業拠点:全国(沖縄を除く)
・URL:https://www.sekisuiheim.com/

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5位:住友林業(フォレストメゾン)

住友林業はこんな人におすすめ!

  • 丁寧なアパート建築をしてもらいたい人
  • 長期的なメンテナンスのコストを下げたい人
  • 相続税対策も見据えてアパート経営をしたい人
住友林業の特徴

住友林業の賃貸住宅のブランドはフォレストメゾンです。良質の建材を用い、木造軸組やツーバイフォー工法による丁寧なアパート建築が持ち味です。またLS30仕様を採用し、一般的な仕様と比べて長期的なメンテナンスのコスト削減が図れます。

経営サポートについてはコンサルティングから相続税対策と細部まで行き届いており、税理士による無料ウェブセミナーも開講しています。賃貸管理はグループ会社の住友林業レジデンシャルが担当し、最長30年の一括借上システムと、管理のみを委託できる賃貸管理業務システムが用意されています。

・本社所在地:東京都千代田区
・設立年:1948年
・資本金:32,803,000千円
・従業員数:単独5,073人、連結20,562人
・営業拠点:東京、埼玉、千葉、神奈川、静岡、新潟、大阪、愛知、石川、北海道、宮城、岩手、広島、岡山、香川、福岡
・URL:https://sfc.jp/

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6位:三井ホーム

三井ホームはこんな人におすすめ!

  • 耐震性の高いアパートを建てたい人
  • 遮音性の高いアパートを建てたい人
  • 入居者に選ばれるおしゃれな外観の建物を建てたい人
三井ホームの特徴

三井ホームは、耐震性、遮音性、耐火性、断熱性が高く、外観に優れたアパートを建築することで定評がある会社です。特に耐震性についてはアパートでは珍しく耐震等級3を推奨提案するため、安心して入居者を迎えられます。 高い建物性能を活かして木造マンションの建築を行っており、木造では珍しく3階建てのアパート実績も豊富です。

また、オーナーが月々定額の保証料を支払いに使える独自のサービスが充実していることも三井ホームの特徴です。らくらくサポートという入居者退去時の原状回復工事と設備・機器の修理・交換費用を保証するサービスを利用することができます。

加えて、建物を引渡し後に構造躯体について10年ごとに点検し、一定の条件をクリアすれば基礎・構造躯体に関わる部分を最長30年間保証してくれる仕組みもあります。

・本社所在地:東京都新宿区
・設立年:1974年
・資本金: 139億70万円
・従業員数:2,175人
・営業拠点:全国(沖縄を除く)
・URL:https://www.mitsuihome.co.jp/

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【管理もしっかり任せたい!】管理部門のおすすめ3社

続いて管理部門でのおすすめをご紹介します。こちらは2020年度の管理戸数ランキングや不動産業界売り上げなどを参考にしてランキングしました。

1位:大東建託(DK SELECT)

建築部門でも5位となっている大東健託が管理戸数ランキングではトップとなっています。全国賃貸住宅新聞が発表したデータによると、1位の大東健託は管理戸数113万戸以上という業界最多な数値を叩き出しています。経営管理を任せるのであれば申し分のないパートナー会社と言えるでしょう。

詳細はこちらをご覧ください。

2位:積水ハウス(シャーメゾン)

積水ハウスの管理戸数は大東健託には劣りますが、それでも上位となっており、建築部門は「シャーメゾン」という知名度の高いブランドを掲げています。入居率も高い水準をキープしており、建築・管理部門ともに優秀なパートナーです。

詳細はこちらをご覧ください。

3位:大和ハウス工業(D-room)

大和ハウス工業はこんな人におすすめ!

  • 建築後も賃貸経営をサポートしてもらいたい人
  • 資産対策なども併せて最適な建築計画を提案してもらいたい人
  • 入居者が安心・安全で快適に暮らせる賃貸住宅を建てたい人
大和ハウス工業の特徴

大和ハウス工業(ダイワハウス)の賃貸住宅のブランドはD-roomです。

ダイワハウスは、計画地の調査だけでなく、オーナーの資産バランスや将来の承継対策等も検討したうえで、最適な建築計画を提案しています。建築後は、税理士監修による資産診断や各種セミナーなどフォロー体制も充実しているほか、賃貸管理は大和リビング、建物メンテンナンスは大和ハウス賃貸リフォームが担当、グループ一体で長期にわたり賃貸経営をサポートしています。

また、今では当たり前となった「防犯配慮型賃貸住宅(セキュリティ賃貸住宅)」を業界に先駆けて展開した実績のもと、時代のニーズを捉えた設備や機能をD-roomに採用。入居者向けのマイページも用意されているなど住んでみて分かる便利さ・快適さが好評で、常に高い入居率を維持しています。

・本社所在地:大阪府大阪市
・設立年:1947年
・資本金:161,699,000千円
・従業員数:単独16,712人、連結48,832人
・営業拠点:全国
・URL:https://www.daiwahouse.co.jp/

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【首都圏で始めたい!】エリア部門(関東)のおすすめ2社

最後に関東エリアでのおすすめの2社をご覧ください。建築・管理ともに初心者でも安心して不動産投資を考えることができるプランを提供しています。

1位:シノケンプロデュース

シノケンプロデュースはこんな人におすすめ!

  • 入居ニーズの高い土地でアパート経営を始めたい人
  • フルローンでアパート経営を始めたい人(独自の提携ローン)
  • 仕入・施工から賃貸管理まで総合的にサポートしてもらいたい人
シノケンプロデュースの特徴

「土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営ができる®」というキャッチフレーズの通り、サラリーマンや公務員の方々向けの資産づくりを提案しています。ターミナル駅から30分以内、最寄駅から徒歩10分圏内という立地条件と、1棟ずつデザイナーが設計するオリジナリティとデザイン性が相まって高い入居率を実現しています。

また、創業30年以上の実績により、金融機関からの信頼は厚く、独自の提携ローンにより金利1%台からお客様に合わせた有利な条件で紹介が可能です。

さらに、アパート経営後も、エアコンやガス給湯器の修理交換等の費用を全額負担するなど、突発的な出費を抑え、安定した収入を得られるように、独自のサポート体制を整えています。

・本社所在地:東京都港区
・設立年:2007年
・資本金:1,094,830千(シノケングループ)
・従業員数:1,034人(シノケングループ連結)
・営業拠点:東京
・URL:https://www.shinoken.com

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2位:MDI

MDIはこんな人におすすめ!

  • 入居者が安心・安全に暮らせるアパートを建てたい人
  • 都市部の通勤圏でアパート経営をしたい人
  • 空室リスクの低減に努めている会社と契約したい人
MDIの特徴

MDIの賃貸住宅のブランドはLivLiです。SECOMと提携した安心・安全なアパートを都市部の通勤圏に特化して供給しており、全国賃貸住宅新聞の「2018年賃貸住宅に強い会社年間着工数」ランキングにおいて関東エリア第1位を達成しています。

また、MDIは30年一括借り上げシステムとMDIのコンシェルジュがオーナーをしっかりと全面的にサポートしてくれることも特徴です。主要な部分は自分で行いたいけれど、必要に応じて支援してほしいという場合でも管理運営委託を請け負っています。

・本社所在地:東京都中央区
・設立年:2008年
・資本金:1億円
・従業員数:711人
・営業拠点:東京、埼玉、千葉、神奈川、宮城、愛知、大阪、福岡
・URL:https://www.mdi.co.jp/

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パートナー会社を選ぶときの5つのポイント

続いて、パートナー会社(アパート販売専門会社・ハウスメーカー・工務店)を選ぶときのポイントを5つ紹介します。

  • 会社の実績
  • 資金面のサポート
  • アフターサービス
  • 担当者のスキル・相性
  • パートナー会社の口コミ・評判

アパートの建築から契約するとなれば、工事期間だけでなく、竣工後も建物・設備のメンテナンスや修繕などで長くつきあうことになります。ここで紹介するポイントを参考にしていただき、慎重に選んでください。

会社の実績

1つ目は、アパート建築や賃貸管理について豊富な実績がある建設会社であるかという点です。

実績があるかを見きわめるため、アパートの施工数や施工事例、アパート管理も行っている建築会社であれば入居率や入居者募集(集客)の方法、管理事例などをチェックしましょう。

実績をチェックするときはウェブサイトや資料を調べるのはもちろんですが、気になる会社があれば担当者にコンタクトを取り、その会社が実際に建てたアパートを見学したり、そのアパートのオーナーに話を聞いてみるのがおすすめです。

また、小規模であっても地元に密着してアパート建築を多く手掛けている工務店もあります。このような工務店は施主の希望をできるだけ実現しようと努めてくれたり、地元の潜在的なニーズを取り入れたユニークな提案をしてくれたり、施工後のメンテナンスや部屋のリフォームなどにもきめ細かく対応してくれるところもあります。実績の数だけにとらわれずに、より幅広い視点でパートナー会社を探しましょう

資金面のサポート

資金面でのサポートをしてくれるか、つまり提携ローンを用意しているかを確認しましょう。

提携ローンとは、会社が金融機関と提携しており、契約した人に融資するためのローンです。そのメリット・デメリットは次の通りです。

メリット デメリット
  • 手続きが簡単
  • 審査が速い
  • 金利が一般のローンよりも有利であることが多い
  • 金利タイプや期間など自分が希望する条件にあわないことがある
  • パートナー会社に対する代行手数料がかかることがある

不動産投資・土地活用のためにアパートを建てるときの金融機関からの融資は、住宅ローンではなくアパートローンを利用することになります。ただ、アパートローンの審査は比較的厳しいため、希望どおりに融資を受けられず、最悪の場合経営プランが頓挫するリスクがあるため注意が必要です。そのようなときに建設会社で用意している提携ローンの利用が視野に入ってきます。

提携ローンは手続きの多くをパートナー会社が代行してくれるため、施主にとっては楽である反面、自分で手続きをしないため、内容をきちんと理解しないまま申し込んでしまうケースもあるようです。竣工後は長年にわたって返済をしなければならないので、必ず内容の把握と書類をチェックしましょう。

アフターサービス

アフターサービスとは、施主と会社の間で結んだ契約に基づいて行われるサービスで、法律に基づく契約不適合責任(民法)瑕疵担保責任(住宅品質確保促進法:品確法)とは別のものになります。その内容は保証の延長サービス、建物のメンテナンス保険、入居率が下がった場合に家賃保証など、会社によってさまざまです。

アフターサービスが厚いほど安心してアパート経営ができる反面、高額な料金をパートナー会社に支払わなければならないため、自分のアパートにとって本当に必要なサービスなのかを見定める必要があるでしょう。

なお、品確法上の瑕疵担保責任について、新築の建物引渡し後10年以内に構造に影響を及ぼす瑕疵、または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があった場合は、売主または施工会社などが無償で補修等をしなければならないため注意してください。

担当者のスキル・相性

スキルが高く、相性の良い担当者がいるかという点も重要です。次のようなポイントをチェックしてみましょう。

  • 気軽に話しやすいか
  • 質問・相談したら迅速で的確な回答をしてくれるか
  • 分かりやすく、裏づけを示して説明してくれるか
  • 不利なことやリスクについても説明してくれるか
  • 無理に契約に運ぼうとしないか

パートナー会社と契約するとアパートの設計から竣工まで半年程度は緊密なやり取りが必要です。竣工後も、建物や設備の修繕・メンテナンス、部屋のリフォーム、設備の更新などで長いつきあいになるので、担当者との相性の良さは大きなポイントになります。親身に相談にのってくれ、上手にリードしてくれる担当者がいる会社を選ぶのがおすすめです。

会社の口コミ・評判

5つ目は口コミ・評判をチェックすることです。

会社側からの情報だけ見ていると、その会社にとって良い情報が大量に入ってくるので、判断を誤ったり、迷ったりする可能性が出てきます。そのようなリスクを避けるために、SNSや住宅情報サイトなどチェックして、その会社を実際に利用した人たちの口コミや評判を調べておきましょう。その会社がコンプライアンス(法令遵守)に積極的に取り組んでいるかに着目してチェックするのがおすすめです。

ただし、インターネット上の情報は正確性が担保されていないので参考程度に留め、口コミ・評判だけでパートナー会社を決めないようにしてください。

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アパート経営に関する基礎知識

アパート経営を始めるにあたり、必ず知っておきたい基礎知識をここで改めてご紹介します。ポイントは、アパート建設時に重要となる「工法の種類」と、経営を開始させる際に重要な「オーナーの仕事」の2つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

アパート建築の工法は4種類

建物は、構造部分にどのような素材を用いるかによって木造(W造)、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)などに分類されます。アパート建築でよく採用されるのは木造鉄骨造で、次のような工法があります。

工法 特徴 メリット デメリット
木造在来工法(木造軸組工法)
  • 日本の伝統工法を発展させたもの
  • 木の柱と梁で支える構造
  • 日本の住宅では8割以上のシェアを占める
  • 自由度が高い(間取りの変更や増築がしやすい)
  • 開口部(窓・ドア等)を大きく取れる
  • 施工できる工務店が多い
  • 工期が長い
  • 建築費用が高い
  • 品質が不安定(設計士や職人の経験差・技術差による影響を受けやすい)
木造ツーバイフォー工法(木造枠組壁工法)
  • アメリカの開拓時代に開発された工法
  • 2×4インチ(ツーバイフォー)の木材と合板を組み合わせた面(壁・パネル)で支える構造
  • 大手建築会社で普及が進んでおり、アパート建築でよく採用されている
  • 耐震性・耐風性・耐火性が高く、高気密・高断熱である
  • 工期が短い
  • 建築費用が安い
  • 品質が安定している(設計士や職人の経験差・技術差による影響を受けにくい)
  • 自由度が低い(間取りに制限がある)
  • 開口部を大きく取りにくい
  • 結露が発生しやすい
軽量鉄骨造(プレハブ工法)
  • 骨組みとなる鉄骨に厚さ6mm未満の鋼材を使用
  • 柱と梁に加えて筋交いを用いるブレース構造
  • 規格化・大量生産された建築部材を使用
  • 主に2階建てのアパートに採用される
  • 耐震性が高い
  • 工期が短い
  • 建築費用が安い
  • 品質が安定している
  • 自由度が低い
  • 耐久性・耐火性がそれほど高くない
重量鉄骨造
  • 骨組みとなる鉄骨に厚さ6mm以上の鋼材を使用
  • 柱と梁を一体化し、筋交いを必要としないラーメン構造
  • 柱や梁などの接合部をボルトで剛接合する
  • 規格化・大量生産された建築部材を使用
  • 3階建て以上のアパートに採用される
  • 自由度が高い
  • 防音性が高い
  • 品質が安定している
  • 建築費用が高い
  • 地盤の補強工事が必要になる場合もある
  • 耐久性・耐火性がそれほど高くない

建築会社によって得意・不得意としている工法が異なるため、それぞれの構造のメリット・デメリットを把握し、自分が理想としているアパート像でしっかりシミュレーションしてみましょう。モデルルームなどに足を運んで実際に見てみるのも良いでしょう。

オーナーとしての業務

アパート経営が始まったら、オーナーはどのような仕事をしなければならないのかを見ていきましょう。

オーナーの仕事 説明
入居者の募集
  • 家賃・管理費・敷金・礼金等の金額設定
  • PR(看板の設置、不動産情報誌・サイトへの情報掲載など)
  • 入居希望者との調整
  • 下見の立ち会い
  • 入居審査
  • 賃貸借契約の締結 など
入居者の管理
  • 家賃等の徴収・管理
  • 賃貸借契約の更新
  • 入居者との調整(修繕の費用負担、契約終了に伴う原状回復の範囲など)
  • 入居者からのクレーム処理
  • 入居者退去時の立ち会い
  • 未収金の督促 など
物件の管理
  • 共用部分の清掃
  • 植栽の剪定・散水、草刈り
  • 建物・設備のメンテナンス・修繕手配
  • 退去後の部屋の管理・メンテナンス(ハウスクリーニング、設備の更新、リフォームなどの手配など)
  • 外部からのクレーム処理
  • 確定申告 など

大まかに見てもオーナーはこれだけの仕事をこなさなければなりません。特に入居審査やクレーム処理、未収金の督促はオーナーにとって心理面での負担が大きく、対応を間違えるとその後のアパート経営に大きな影を落としかねません。さまざまな状況を想定し、いつでも適切・迅速な対応ができるよう意識しておくことが重要です。

アパート経営での3つの管理方法

アパート経営での管理方法は大きく分けて3つ、委託管理一括借り上げ・サブリース、オーナー自ら賃貸経営を行う自主管理があります。それぞれ具体的に解説しますので、自分に合った方法を選びましょう。

管理委託

管理委託は、管理会社に管理委託料を支払い、オーナーの仕事の全部または一部を委託する方法です。

特徴は、空室が発生するとその分賃料収入が減る、いわゆる空室リスクをオーナーが直接負うことと、貸主(オーナー)と借主(入居者)は賃貸借契約を直接結ぶ関係にあることです。ただ、賃貸管理契約の条件によって業者は貸主と借主と間に立つ仲介をしてくれます。

管理委託は、一括委託型一部委託型の大きく2つに分けられます。

一括委託型 一部委託型
  • 初めてアパート経営をする方、アパートが遠方にある方、副業としてアパート経営をする方に向いている
  • 入居者との賃貸借契約締結以外のオーナー業務の全般を委託できる
  • 委託料の目安は、専有部は賃料収入の5%程度、共用部は専有面積の1坪当たり400~600円
  • アパートが自宅近くにある方、清掃や見回りなどを自ら行えるなど、アパート経営にある程度時間と労力をかけられる方に向いている
  • 入居者との賃貸借契約締結以外のオーナー業務の一部を委託できる
  • 委託料の目安は、賃料収入の5%程度

一括借り上げ・サブリース

一括借り上げ・サブリースは、オーナーが業者にアパートを一棟丸ごと貸し付けることによって、アパート経営全般を任せる方法です。

一括借り上げは、サブリースを前提として管理会社がオーナーからアパートを一括借り上げする賃貸借契約で、マスターリースともいいます。サブリースは、管理会社が一括借り上げしたアパートを入居者に転貸(又貸し)する契約です。

一括借り上げ・サブリースは、管理委託と異なりオーナーと入居者とは直接契約を結ぶ関係にならないのが特徴です。賃貸管理業務を全て任せられる一方、家賃の設定など経営方針の決定権は管理会社側にあります。

一括借り上げ・サブリースは、パススルー型家賃保証型の大きく2つに分けられます。

パススルー型 家賃保証型
  • 管理会社がオーナーに支払う賃料は、空室に応じて毎月変動、3~5%程度の手数料が差し引かれる
  • 入居率が高ければ増収になるが、空室が発生すると減収になる
  • 空室の有無にかかわらず毎月固定(満室想定時の83~88%程度)
  • 空室が発生しても減収にならないが、入居率が高くても増収にならない

賃料の減額や途中の契約解除に注意

一括借り上げ・サブリースは、オーナーは貸主、管理会社は借主の立場になります。借主である管理会社は借地借家法で保護されるため、貸主であるオーナーは管理会社から賃料減額を請求されたり、途中で契約解除されたりすることがあります。オーナー側から解約しにくくなる点にも注意が必要です。

このようなことをめぐって訴訟に発展したケースも多数あります。しかし、業者側からの賃料減額請求は借地借家法で認められている権利であるため、オーナー側が敗訴になることもめずらしくありません。

また、国土交通省でもサブリース住宅原賃貸借標準契約書を活用し、重要事項の説明を受けるように公式サイトで注意喚起しています。必ず自分自身で契約書をチェックし不明な点は説明を求め、納得してから契約を結びましょう。

参考:国土交通省アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください!

自主管理

自主管理は、業者に依頼せず、オーナー自ら賃貸経営を行う方法です。管理委託のように管理委託料を支払ったり、サブリースのように賃料収入が差し引かれたりすることがありません。

アパートが自宅の近くにあるなどで、アパート経営に時間と労力をかけられる方であればおすすめの方法です。はじめは管理委託などで業者の手を借りて、慣れてきたら自主管理に切り替えるのも良いでしょう。

アパート経営の基礎について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

アパート経営は本当に儲かる?基礎知識と失敗せず儲かる仕組みを解説
アパート経営を始める場合、利益率を考慮した具体的な計画が必要です。本記事では、アパート経営を始める前に押さえておくべき基本知識や儲かる仕組みについて詳しく解説していきます。知識をつけて円滑なアパート運営へとつなげていきましょう。

まとめ

本記事では、アパート経営におすすめの会社と、そのパートナー会社選びのポイントなどを紹介してきました。

パートナー会社を選ぶ最大のポイントは、信頼できる会社であるかどうかです。そのためにも経営の準備段階で1社に決め打ちせず、複数社を比較して選ぶことが大切です。インターネットや資料を見るのだけでなく、さまざまな会社とコンタクトを取っていけばその中で各社の特徴やメリット・デメリットなどが見えてきます。

ぜひ本記事を参考にして各社を比較・検討していただき、パートナーとなる会社とともにアパート経営を成功させてください。

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