アパートはメンテナンスしていても、時が経つにつれ老朽化していきます。
そうなると修繕費用が増したり、空室が増えて家賃を下げる必要が出てきたりしますが、その解決案として挙げられるのが建て替えです。
しかし、建て替えにどれくらいの費用がかかるのか分からずに、なかなか計画に踏み出せない人も多いのではないでしょうか。
この記事では、アパートの建て替えにかかる費用や収支計画の立て方、建て替えるタイミングの目安、注意点、流れや建て替え以外の選択についても解説します。
所有するアパートの老朽化が気になっている人はもちろん、まだ老朽化が進んでいない人も、将来のためにアパートの建て替えについて理解を深めていきましょう。
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アパート建て替えでかかる費用
アパートの建て替えには、建物の解体・建設以外に立ち退き費用や設備費用も必要です。
- 解体費用
- 建設費用
- 立ち退きにかかる費用
- 設備費用
費用項目ごとに、内容と相場価格を詳しく解説していきます。
解体費用
アパートを建て替えるためには現存の建物の解体が必要です。解体費用は建物を解体する作業費だけでなく、廃材処分費や土地の整備費を含み、アパートの構造・広さ・階数・周辺状況で変動します。構造ごとの1坪あたりの目安は次の通りです。
| 構造の種類 | 解体費用目安 |
| 木造 | 4万円～5万円/1坪 |
| 鉄骨造 | 6万円～7万円/1坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 7万円～8万円/1坪 |
鉄筋コンクリート造は他の構造に比べて頑丈なため、専用の重機が必要だったり廃材の量が多くなったりするので費用が高くなります。
建設費用
新しいアパートを建てるためには、基礎・内装・構造・外壁・屋根などの本体工事費用がかかります。国土交通省の住宅着工統計の共同住宅（貸家）の工事費予定額を見てみましょう。
| 構造の種類 | 1平米あたりの工事予定額 | 1坪あたりの工事予定額 | 1戸当たりの工事予定額 |
| 木造 | 17万円 | 約56万円 | 597万円 |
| 鉄骨造 | 24万円 | 約79万円 | 1,168万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 25万円 | 約83万円 | 1,093万円 |
“出典：e-Stat「建築着工統計調査/住宅着工統計 第34表(2020年調査)」（国土交通省）を加工して作成”
上記の数字はあくまで予定額なので、実際の額はもう少し高くなるため次の価格を目安にするとよいでしょう。
| 構造の種類 | 建設費用目安 |
| 木造 | 70万円～100万円/1坪 |
| 鉄骨造 | 80万円～120万円/1坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 90万円～120万円/1坪 |
例えば90坪の土地にアパートを建てるなら、木造で坪単価70万円×90坪=6,300万円、鉄骨造で坪単価80万円×90坪=7,200万円、鉄筋コンクリート造で坪単価90万円×90坪=8,100万円かかるということです。
多くの場合は費用が高額になるためローンを組むことになります。自己資金と合わせてローンがいくら組めるか確認が必要です。
立ち退きにかかる費用
アパートに入居者がいる場合は、建て替え時に退去してもらう必要があります。入居者に退去してもらう際は、借地借家法第28条により立ち退き料がかかる可能性があります。
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
“引用元：e-Gov 法令検索「平成三年法律第九十号 借地借家法」”
上記の記載通り、正当な理由があれば立ち退き料はかかりません。しかしアパートが古くなったという理由だけでは正当性が弱く、立ち退き料の支払いが必要になるケースが多いでしょう。立ち退き料の額は法律で決まっているわけではなく相手との交渉により変動し、1戸あたり大体50万円～100万円の範囲になるようです。
立ち退きは6ヶ月～1年前に、入居者に通知する必要があります。建て替えを予定している場合は、自然退去が発生したら新しく入居者を入れないようにしましょう。また、定期賃借契約に切り替えて短期間の入居者を募集するなど、建て替え時の残戸数を減らしておくと立ち退き料を抑えることが可能です。
設備費用
アパートを建てるためには本体の建設費用に加え、駐車・駐輪スペースやフェンスなどの外構工事、電気・ガス・水道・空調設備などの設備費用がかかります。一般的に本体工事費用の20％程度かかり、本体の規模が大きくなれば設備費用も比例して高くなる傾向です。
またほかに、登記費用や火災保険料、ローンの保証料、設計料なども別途必要となります。額はアパートの規模により違いますが、8戸のアパートで100万円～200万円程度です。
諸費用はローンの対象外になっている金融機関が多いため、自己資金で用意しておく必要があります。
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アパート建て替えで考えたい収支計画
アパート建て替えの収支計画とは、経営によって得られる収入と支出を計算してシミュレーションすることです。実際にお金の動きを把握することで、建て替え後もアパート経営が順調に稼働できるかどうか分かります。
アパート建て替えのための収支計画とは
アパート建て替えの収支計画は、長期的に見てどれだけの利益が見込めるかが分かる「利回り」で判断することが重要です。利回りとは収益率のことを指します。例えば、2,000万円をアパート建て替えに投資して年間200万円の収益が出た場合に、利回りは10％ということになります。利回り率が高いほど、投資額の回収する期間は短いです。
利回りを計算する際は満室を見込んだ表面利回りではなく、空室を見込んだ実質利回りで計算するとよいでしょう。実質利回りは最低でも3%以上、できれば5%～10%あると理想的といえます。
実質利回りの算出方法は次の通りです。
実質利回り＝（年間家賃収入ー諸経費）÷（物件建築費+諸経費）×100
実質利回りを算出するためには、アパートの維持費やアパート建て替え時にかかる費用も加えて計算することが大切です。
アパート経営の利回りについて詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
アパート建て替えのためのシミュレーション
実際にアパート建て替えの収支計画をシミュレーション例を紹介します。
- 建設費：8,000万円
- 部屋数：15部屋
- 家賃：85,000円
- 空室率：5%
- 諸経費：400万円(建築費の5%)
実質利回りは「（年間家賃収入ー諸経費）÷（物件建築費+諸経費）×100」で計算します。まず、年間家賃収入は「家賃×部屋数×12ヶ月=1,530万円」で算出したあとで、計算式に当てはめてみましょう。
(1,530万円ー400万円)÷(8,000万円+400万円)×100≒13.4%
実質利回りが13.4%あるため、約5年で費用を回収できる計算になります。
アパート建て替えを判断するための目安
アパートを建て替えるタイミングを見極めることは、なかなか難しいことです。そこで、アパート建て替えの目安になる項目をまとめたので参考にしてください。
法定耐用年数を超えた場合
法定耐用年数とは、財務省が定める建物が資産として価値のある期間のことで、法定耐用年数を超えるとアパートの外観や設備の劣化が目立ってきます。アパートの建て替えの目安の1つとして法定耐用年数を参考にしましょう。
| 構造の種類 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 木造・合成樹脂造：22年 木骨モルタル造：20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄骨コンクリート造 | 47年 |
“出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」を加工して作成”
ちなみに、法定耐用年数は建物の耐久性を表すものではなく、あくまで建物の価値に使用されるもので、年数を越えたからといって利用できなくなるわけではありません。
空室が多いとき
アパートがいくら古くなっても、空室率が常に低い場合は建て替える必要はありません。そのほうが建て替え費用もかからずお得です。
しかしアパートは通常、経年とともに外観や内装、設備が劣化したり、間取りがニーズに合わなくなったりして、入居率が下がっていきます。賃料を安くして入居率を上げる方法もありますが、いつまでも使える手ではありません。空室率が50%を超えている状況が続いている場合は、建て替えを検討するとよいでしょう。
修繕費が多くかかる場合
アパートは年月が経過すると修繕する箇所も増えていきますが、修繕回数が頻繁になると修繕費もばかになりません。また入居者がいる状態で、耐震や耐火性などを改修するアパート全体の修繕やリフォームは難しいです。
修繕費をかけたとしても、築年数は変わらないので入居率が上がらず、費用分の収益を期待できない可能性もあります。そんなときは費用はかかりますが、思い切って新築のアパートに建て替えたほうがよいでしょう。
アパート建て替えの代わりにできる方法
アパートが古くなった際は建て替え以外にも方法があります。多くの選択肢を知っておくことで、自分にベストな方法を選べます。
リフォーム
リフォームは、建て替えよりも費用を抑えて行うことができます。気になる箇所だけリフォームが可能ですが、フルリフォームの場合は建て替え費用の60％~70％程度で、新築と同様の雰囲気を出せます。
また入居者の立ち退き作業がなかったり、工期が短かったりするため手間も少ないのが魅力です。ただし、アパートの劣化が激しい場合や建物の構造によっては、思ったようにリフォームできない可能性がある点に注意しましょう。
他の用途への転用
土地活用にはさまざまな方法があり、アパート経営をやめて土地を他の用途へ転用する方法もあります。
- トランクルーム
- コインランドリー
- 駐車場
トランクルームのように、アパートを解体せずに部屋を貸し出す方法もあります。解体費用がかからず費用を抑えて転用が可能で、市場が拡大傾向にある注目の活用方法です。
コインランドリーは、比較的狭い土地でも導入しやすいでしょう。設備導入費用はかかりますが、ランニングコストがあまりかからないため比較的手軽な方法です。駐車場は、解体費用が発生するものの建設費用がかからない分、手軽に始められて転用しやすいことも利点といえます。
土地のある場所や広さなどを加味して、需要のあるものへ転用するとよいでしょう。
土地活用方法を詳しく知りたい人は、おすすめの方法と注意点まで解説したこちらの記事がおすすめです。
また、10通りの土地活用方法と成功させるコツを解説した、こちらの記事もあわせて読んでみてください。
売却
まとまったお金を確保したい場合は売却する方法もあります。アパートを売却することでアパートの経営に悩まされることがなくなり、大きな金額が手元に入れば新たな物件へ投資することも可能です。
また売却は、アパートの住人がいる状態でもできることも魅了でしょう。ただし古いアパートは売れにくく、思ったような売却価格にならない可能性があります。なるべく高く売却するためには不動産会社選びが重要です。
さらに、アパート売却の実績がある複数社に査定を依頼して、査定額や担当者が信頼できるかなどをポイントに選ぶとよいでしょう。その際は、一括査定サイトを利用すると便利です。
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一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
アパートを建て替えるメリット
アパートの建て替えには多くの費用がかかるため、その分のメリットが必要です。ここで、アパートを建て替えるメリットについて見てきましょう。
節税効果
アパートを建て替えることで、相続税対策や所得税の節税をすることができます。通常、現金よりも不動産で相続したほうが評価額が下がるので、相続税対策のためにアパートを建てる人も多いです。アパートは所有しているだけでも相続税対策になるのですが、建て替えすることでより高い節税効果を得ることができます。
まずは、アパートの相続税評価額の計算式を見てみましょう。
【建物部分】
建物評価額=建物の固定資産税ー建物の固定資産税×借家権割合×賃貸割合
【土地部分】
土地評価額=自用地としての価額ー自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
“参考：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」「No.4614 貸家建付地の評価」”
上記の表の賃貸割合とは「（課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計）÷（その貸家の各独立部分の床面積の合計）」のことで、入居率が高いと上がります。賃貸割合が上がると評価額が下がり、相続税が少なくなります。つまりアパートを建て替えて入居率を上げることで、相続税を減らすことができるのです。
また、建て替えることによりアパートの耐用年数が戻り、減価償却を計上できるようになります。減価償却を計上できると、不動産所得にかかる所得税を抑えることが可能です。
入居者が増える
需要のある広さや設備を備えたアパートに建て替えることで、入居希望者が増えます。入居希望者が増えれば、広告費用やリフォーム費用などの集客にかかっていた費用と手間の削減が可能です。
また築浅のアパートは人気があるため、家賃をあげて収入を増やすこともできます。
災害によるリスクを減らせる
築年数が経っているアパートは、基礎や構造の劣化が進んでいる可能性があります。1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準のアパートは、新耐震基準に比べて地震に弱いため、避ける入居者も多くいるうため注意が必要です。
アパートを建て替えることで耐震設備も新しくでき、災害時の被害を最小限に防ぐことが可能です。
アパート建て替えで注意したいポイント
アパートの建て替えは多額の費用と長い期間がかかるため、失敗すると大きな損害を被る可能性があります。事前に注意ポイントを押さえて、未然に失敗を防ぎましょう。
他の方法とよく比較する
アパートを建て替えると、入居者が増えたり節税効果を得られたりするなどのメリットがありますが、必ずしも建て替えたほうがよいとは限りません。建て替えても入居率が上がらず、多額の建て替え費用がかかっただけになる可能性もあります。
また入居者の立ち退き交渉が難航したり、法改正の状況によっては同規模のアパートが建てられず、部屋数が減ったりする可能性もあります。アパートを建て替える場合はリフォームや他の活用方法、売却など複数の方法をシミュレーションして比較しましょう。
リサーチを十分に行う
アパートに求められる広さや設備などのニーズは常に変化し続けているため、現在の周辺地域のリサーチをすることが大切です。どのような入居者が多いのか、競合のアパートの広さや家賃設定はいくらなのかなどを調べます。
ターゲットはなるべく細かく設定し、必要とされる間取りや設備をそろえるとよいでしょう。事前に詳しくリサーチすることで、アパートの空室リスクを減らすことができます。
経営について相談できる会社を選ぶ
アパートの建て替えは、1人で考えてもベストな選択ができません。アパート経営の専門的な知識を持つ会社へ相談してみましょう。
相談する際は、アパート経営に関わる収支計画から建築が同時に相談できる会社を選べば、手間も少なくて済みます。選ぶ際は、1社ではなく複数社のプランを比較して決めるのがおすすめです。
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立ち退きには時間がかかる
通常、入居者に立ち退きの通知を6ヶ月前に行います。しかし入居者にもそれぞれの事情があり、転居先が決まらなかったり立ち退き料に納得してくれなかったりする場合もあるでしょう。必ずしも期日までに入居者が立ち退いてくれるとは限りません。
特に、通知から立ち退きまでの期間が短いとトラブルが発生しやすいようです。トラブルを起こさないためには、期間に余裕を持ち誠実に入居者と話し合いを行う必要があります。
立ち退きには、1年以上の期間がかかる場合があることを想定しておきましょう。
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アパートを建て替えるための流れ
アパート建て替えの流れを見ていきましょう。
- 建て替えの収支プランを立てる
- 入居者に立ち退きを通知
- 入居者の立ち退きが完了
- 現存のアパートを解体
- 新築アパートを着工・竣工
期間はアパートの建つ場所や規模により違いますが、2階建てのアパートで解体に約1ヶ月、建設には約3～4ヶ月かかることが一般的です。
この中で、一番期間が読めないのが立ち退きです。何事もなく順調に立ち退いてくれれば6ヶ月程度で完了しますが、入居者ともめて裁判までいくと2～3年かかる場合もあります。建て替えを決めた時点で新たに入居者を入れないようにするなどして、交渉の手間を減らしておくとよいでしょう。
まとめ
アパートの建て替えには、建設費用だけでなく現存のアパートの解体費用や入居者への立ち退き費用、設備費用などもかかります。決して少ない額ではないので、しっかりと収支計画を立てて建て替え後のお金の動きを把握しておくことが大切です。
建て替えを行うと、入居率が上がったり節税効果が見込めたりしますが、場合によってはリフォームや売却、他の活用方法を選んだほうがよい場合もあります。アパートを建て替える際は、他の方法と比較しながらベストな方法を見つけましょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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