アパート経営を基礎知識から徹底解説|リスクと利回りの目安とは

マンション・アパート経営

家賃収入で不労所得を得られるアパート経営は、不動産投資における魅力的な選択肢です。

その一方で、「ローンを抱えて失敗したら…」「本当に儲かるのだろうか…」と不安になる人も少なくないでしょう。たしかに、土地代や建物代金などの初期費用だけでも高額なので、多くの人はローンを抱えることになります。経営に失敗したときのダメージが大きく、足踏みするかもしれません。

しかし、その収益性の高さは駐車場経営やトランクルーム経営よりも高いため、検討の価値は十分にあります。

この記事では、これからアパート経営を始めてみたいと思う人のために、メリット、収支、利回り、リスクなどの基礎知識を徹底解説します。後半では、成功のポイントや経営を開始する手順も説明していきます。ぜひ参考にしてみてください。

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アパート経営のメリットとおすすめの人

賃貸住宅系の選択肢には、アパート経営のほかにワンルームマンションやマンション1棟などがあります。それぞれ初期費用の相場に違いがあり、メリット・デメリット・おすすめの人が異なるため、アパート経営を検討する際の参考として比較してみましょう。

住居の種類 建設費用 メリット デメリット おすすめの人
アパート 約4,000万円台~
  • 収益性が高い
  • 土地に対する節税効果が高い
  • 建物に対する節税効果が高い
  • 初期費用が高い
  • 管理コストが大きい
  • 撤退しづらい
  • 建物の耐用年数がそれほど長くない
  • 土地を持っている
  • 資産に余裕がある
  • 年収が高い
ワンルームマンション 約1,000万円台~
  • 初期費用を抑えられる
  • 管理コストを抑えられる
  • 撤退しやすい
  • 収益性が低い
  • 節税効果が低い
  • 土地を持っていない
  • まとまった資金はそれほどない
  • あまり手間をかけたくない
マンション1棟 約8,000万円~
  • 収益性が極めて高い
  • 土地に対する節税効果が高い
  • 初期費用が極めて高い
  • 管理コストが大きい
  • 撤退しづらい
  • 建物の耐用年数が長い
  • 建物の節税効果は高くない
  • 土地を持っている
  • 資産に十分な余裕がある
  • 年収が極めて高い

アパート経営のメリット

賃貸住宅共通のメリットとして、不労所得を得られること、賃貸化する不動産を担保として融資を受けやすいことが挙げられます。なお、アパート経営ならではのメリットは次の通りです。

  • 収益性が高い
  • 土地に対する節税効果が高い
  • 建物に対する節税効果が高い

アパート1棟を経営する場合、複数の部屋を貸し出せるため月間の家賃収入が高くなります。満室であれば管理コストや修繕費積立金などの費用を差し引いても、大きな利益を上げられるでしょう。

また、200平米以下の宅地であれば「小規模宅地等の特例」によって、土地に対する固定資産税を軽減できます。そして、木造アパートは法定耐用年数22年で建物の価値が0円になるよう固定資産税評価額が下がっていく(減価償却)ため、建物に対する節税効果も高めです。

不動産の減価償却や耐用年数について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

不動産の耐用年数を把握しておこう!減価償却の計算方法まで徹底解説
不動産を売却する際には、その不動産の耐用年数を考慮することが重要です。しかしながら不動産経営の経験がまだ少ない方は、耐用年数に関して十分把握しきれてないのではないでしょうか。確かに耐用年数はやや複雑であり分かりにくい面がありますが、その内容

アパート経営がおすすめな人

アパート経営がおすすめなのは、次のような人です。

  • 副業として収入を得たい
  • 土地を持っている
  • 資産に余裕がある
  • 本業の年収が高い

賃貸住宅の経営にかかる手間の大半は管理会社に任せられるため、副業として始められるのが大きな特徴です。経営が軌道に乗るまでの資金に余裕があり、なおかつ本業の年収が1,000万円以上あるなど破産リスクが小さければ、アパート経営を検討してみましょう。

なお、この土地活用では土地を持っている人にこそおすすめですが、もしもアパート経営のために新たに土地を買う場合、土地代も含めて融資を受けるとなれば返済額がその分増すため、リスクは高まることに注意しましょう。アパート経営の収支については次の項目で詳しく解説します。

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アパート経営の支出と収入

ではここで、アパート経営にかかる支出と得られる収入の目安を見ていきます。

初期費用

土地の購入とアパートの建設費用はローンを組むとしても、その他の費用もかかるため自己資金はある程度必要です。次のような支出項目があります。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 火災保険料
  • 印紙代
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 不動産取得税
  • 建築確認申請手数料

新築アパートを購入する場合の初期費用は、物件価格の7~8%が目安になります。5,000万円の新築アパートを購入する場合、初期費用は350万~400万円です。なお、土地や中古アパートを購入する場合は手付金の支払いが必要になるケースもあります。

アパート建築に伴う費用についてはこちらの記事をご覧ください。

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定期的な支出(経費)

経営を始めてからも、定期的な支出が生じます。具体的な項目は次の通りです。

  • ローンの返済
  • 管理委託費用
  • 借主を見つけた不動産会社に支払う仲介手数料
  • 固定資産税や都市計画税
  • 廊下や階段などの共用部分にかかる電気代
  • 修繕費
  • 各種保険料

木造アパートの場合、築20~30年で大規模修繕が必要になるケースが多くみられます。そのため、家賃収入の一部を修繕費として積み立てておくのがおすすめです。

収入

アパート経営における収入項目には、次のようなものがあります。

  • 家賃
  • 共益費
  • 更新料
  • 敷金・礼金
  • 駐車場代

収入から初期費用や経費を差し引いた金額が利益になるため、収支のバランスを見極めて家賃を設定しましょう。家賃設定の判断基準として役立つ「利回り」について、次の項目で解説します。

アパート経営を判断する上で重要な利回り

不動産投資の広告などで「利回り〇%」という文言を見たことがある人もいるでしょう。利回りとは、必要経費に対して得られる収益の年間割合を表したものです。

しかし、一口に「利回り」と言っても主なものだけで3種類あるので、広告に記載されている利回りがどの利回りのことを指しているのかを把握しておく必要があります。

利回りには、次の3つの考え方があります。

利回りの種類 計算式 特徴
表面利回り 年間収入÷物件価格×100%
  • 経費を考慮しない
  • 空き室リスクは一定程度考慮する
想定利回り 満室想定年間賃料収入÷販売価格×100%
  • 経費を考慮しない
  • 空き室リスクを考慮しない
実質利回り (年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100%
  • 経費を含めて計算する
  • 空き室リスクを一定程度考慮する

次でひとつずつ詳しく見ていきましょう。

表面利回り

一般的に物件情報に記載されている利回りは、この表面利回りが使われています。

表面利回りは以下の式で算出します。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100%

経費は含めずに計算しますが、空き室リスクを考慮して8割程度の入居率で年間収入を計算し、物件価格で割ります。表面利回りで物件を判断する場合、大都市なら5~8%、地方の政令指定都市なら7~9%、人口20万人程度の都市なら8~11%の利回りが目安です。

想定利回り

想定利回りは以下の式で算出します。

想定利回り=満室想定年間賃料収入÷販売価格×100%
空き室リスク、経費ともに考慮しないため、最大限の利益で計算されます。不動産広告で想定利回りが提示されている場合は要注意です。表面利回りの目安より大幅に高いパーセンテージでない限り、赤字に転落するリスクがあると考えられます。

実質利回り

実質利回りは以下の式で算出します。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100%

空き室リスクと経費を考慮して計算するため、3つの利回りの中では最も現実的な数字が出ます。実質利回りが5%あれば安定した収益を安く、最低でも3~3.5%あれば赤字リスクは低いと言えます。

アパート経営の利回りについて詳しく解説したこちらの記事も参考にしてみてください。

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アパート経営のリスクとは

ここでは、赤字転落の要因となるリスクや、経営に失敗したときの大きなダメージを解説します。最悪の事態に備えて何ができるかを考えるために、押さえておきましょう。

空き室・家賃滞納

利回りの計算上はプラスになるはずのアパートでも、想定している空き室率を上回る空き室が出れば赤字に転落するリスクがあります。また、アパートを建ててすぐに満室になるとは限らないため、ある程度の期間は満室にならなくてもローン返済や諸経費を支払えるだけの資金を用意しておきたいところです。

また、いくら満室であっても、家賃を滞納する入居者がいれば空き室と同じです。むしろ、今後も支払ってくれない恐れがある上に、次の入居者と契約できないので、空き室よりも悪い状況かもしれません。

建物の老朽化・災害

建物の老朽化や災害によって、大規模修繕が必要になるケースがあります。また、建物の損傷が激しければ、退去者も増えます。修繕コストはかかるのに、家賃収入も下がるという事態になりかねないため、収益の一部を修繕のために積み立てておくことをおすすめします。

また、火災保険や地震保険に加入して、いざという時の自己負担を減らすのも重要な対策の1つです。アパート経営のおすすめの火災保険について、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。

アパート経営者向けのおすすめ火災保険7社!選び方も徹底解説!
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撤退しづらい

経営に失敗し、いざ撤退しようと思っても大きな建物が残ります。また、撤退時にオーバーローンの状態であれば、金融機関の許可が出ない限り売りに出すこともできません。オーバーローンは、売却額と自己資金の合計額よりもローンの残債が上回っている状態です。

こうした事情から、赤字経営を続けざるを得ないケースもあります。土地と建物の価値が高いうちに、撤退するか継続するかを判断するように心がけましょう。

アパート経営で失敗をしないポイント

リスクがわかったところで、失敗を回避するために重要なポイントを3つ解説します。

返済に無理のない金額のローンを組む

金融機関とローン契約を組む際は、極端に多額の融資を依頼するのではなく、返済に無理のない金額のローンを組むことをおすすめします

家賃収入には多少の変動があるため、融資金額を決める際は、現在の収入による返済能力を重視しましょう。その上で、アパートの収益性の期待値に応じて、多少増額させても構いません。

管理会社選びを重視する

管理会社選びも重要なポイントです。管理会社に任せられる仕事は建物のメンテナンスや清掃などの管理だけではありません。空き室があるときの入居者募集、入居者からのクレーム対応、退去時のクリーニングの手配など多岐に渡ります。

管理会社の質によっては、入居者が短期間で去ってしまったり、新たな入居者を見込めなくなったりするので要注意です。次のようなポイントを重視しましょう。

  • 夜間にも対応している
  • レスポンスが早い
  • アパート管理のノウハウを持っている(管理物件数が多い)
  • 集客力がある、エリアに詳しい

なお、優良な管理会社を見つけるためには、複数の企業から見積もりを取り寄せて比較するのがポイントです。土地活用のプラン一括請求サービスなどを活用するとスムーズです。

空き室対策を徹底する

空き室対策と言うと、既に空き室がある状態でいかに早く新たな入居者を獲得できるかが重要に思えるかもしれません。しかし、それ以上に大切なのは、既存の入居者に長く住んでもらうことです。

そのためには、次のような対策が考えられます。

  • 共有部分の清掃、メンテナンスを徹底する
  • 入居者が相談しやすい管理会社を選ぶ
  • カメラ付きインターフォンなど、人気の設備を取り入れる
  • 住民審査を厳しくする

最後の「住民審査」は、一見すると緩い方がターゲットを広げられるため入居者を獲得しやすいように思えますが、そうとは限りません。収入審査の基準を低くすれば家賃滞納のリスクがあったり、人柄審査を甘くすると騒音やゴミ出しなどの住民トラブルに発展したりするリスクが高まります。

なお、家賃を下げるのは最終手段です。価格競争が始まるとエリア全体の価値が下落しかねず、負のスパイラルに陥る恐れがあります。

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アパート経営を始める手順

最後に、アパート経営を始める手順を解説します。土地探しから始めるパターン、土地を持っているパターン、中古アパート1棟を購入するパターンに分けて解説するので、ぜひ参考にしてください。

土地探しからアパート経営を始める場合

アパート経営を行うために土地を購入し、その土地の上にアパートを建築してからアパート経営に取り組む場合の手続きの流れは以下の通りとなります。

  1. 資金計画の作成
  2. 土地の選定
  3. 土地の購入
  4. アパート経営の管理方式の決定
  5. 管理会社の選定
  6. 管理契約の締結
  7. アパート経営の開始

アパート経営において土地の選定を誤ってしまうと、経営そのものがうまくいかなくなる可能性が高いため注意が必要です。土地探しからアパート経営を始める場合は、土地探しに十分な時間をかけることを意識しましょう

土地を探す際は、今後の経営を見越してできるだけ条件の良い土地を探すことが需要です。

具体的には、最寄駅から徒歩10分圏内にあり、2階建て程度までの物件しか建築できない第一種低層住宅専用地域にある土地を選定することをおすすめします。

所有している土地にアパートを建てて経営する場合

自分がすでに所有している土地の上に新たにアパートを建てて経営を行う場合は、以下の流れで経営を始めます。

  1. 資金計画の作成
  2. 融資の申し込み
  3. 不動産売買契約の締結
  4. 建築会社の選定
  5. 工事の着工
  6. 建物完成後、不動産登記
  7. アパート経営の開始

新たにアパートを建築する際は、どの建築会社に工事を依頼するのかが重要なポイントです。優良企業ばかりとは限らず、近年問題になった施工不良や建築基準違反の恐れもあるため、慎重に選びましょう。

建築会社の選び方

建築会社を選ぶときは、次のようなポイントを重視しましょう。

  • 見積内容と説明が明確
  • 目的や立地条件に沿った提案を出してくれる
  • 質問や不安に応えてくれる
  • レスポンスが早い

1社だけに相談すると判断しづらいため、複数社に相談して比較することをおすすめします。

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中古のアパートを購入して経営する場合

すでに建設してある中古のアパートを購入する場合は、以下の流れでアパート経営を始めます。

  1. 予算の決定
  2. アパートの選定
  3. アパートの買い付け
  4. 融資の審査
  5. 不動産売買契約の締結
  6. 管理会社の選定
  7. ローン契約の締結
  8. 決済後引き渡し・登記手続き
  9. アパート経営の開始

まずは自己資金と融資の見込み額を想定して、予算を決定しましょう。不動産会社に相談すれば、現在の収入から想定できる融資の額がわかるはずです。そして、予算に合わせて物件を選びます。

購入したい物件が決まったら、売主と商談して売買価格を決定します。その後、金融機関の融資審査を経て、無事に通過すれば売買契約です。その後、スムーズに経営を開始できるよう管理会社の選定を同時期に行いましょう。

ローン契約後、融資されるタイミングで購入代金の支払いと物件の引き渡しが行われます。多くの場合、金融機関の一室にて、売主、買主、金融機関の担当者、不動産会社の担当者、司法書士が立会いのもとで実施されます。

まとめ

アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンです。初期費用は数千万単位ですが、空き室過多にならなければ毎年数十万~数百万円単位の収益を見込めます。

経営を始めるにあたって大切なのは、収益化できる物件を選ぶことです。物件ごとに利回りを計算したり、プロに相談したりしながら、複数の物件を比較検討してみてください。

もちろん、経営を本格的に初めてからも、さまざまなリスクがあります。信頼できる管理会社に任せつつ、自分でも知識を蓄えて対応していきましょう。

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