定期借地権付きマンションは高リスク?メリットとデメリットを徹底解説!

マンション売却

「定期借地権付きのマンションって、都心部に近くて素敵な立地にあるのに、相場より手ごろな価格で住めるマンションが多いけど、実際はどうなの?」そう思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

定期借地権付きのマンションとは、地主から一定期間マンションが建っている土地を借りる権利が付いたマンションのことで、購入金額も通常の分譲マンションより安く、所有権がないため固定資産税や都市計画税の支払いが不要になります。

しかしその分、月々の地代を地主に支払う義務が発生し、50年以上の居住ができない仕組みがあるなど、住む上でのデメリットもあります。

この記事では、定期借地権付きのマンションに対するメリットとデメリット、借地借家法等の説明を踏まえて、各項目で徹底解説していきます。

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定期借地権付きマンションとは?

そもそも、『定期借地権付きマンション』とは一般的に考えるマンションと何が違うのでしょうか。定期借地権付きマンションとしての価格相場や契約内容に期間、資産的価値などを各項目で解説しました。

定められた契約期間内で借地関係が終了する物件

定期借地権の場合は、従来の借地権、つまり「旧借地権」や「普通借地権」とは異なり、最初の契約時に定めた契約期間を過ぎると契約期間の更新ができない法律となっています。その際、契約満了時に更地にして返還する必要があり、新たな転居先を満了前に探す必要があります

低負担でよい住宅が持てる

定期借地権は一般のマンションとは異なり、土地を購入しないことにより、借主側は低負担で駅チカなどの良質な住宅を持つことが可能になります。一般的に売りに出されているマンションの価格設定は土地代を加味した金額になり、その分の土地代の購入負担が無くなります。

そういったことから、土地所有権付きなどの一般的なマンションと比較すると、定期借地権付きのマンションは相場からおおよそ7割から8割ほどで購入が可能になります。

マンションの場合は戸建と事情が異なる

借主側は、最大50年の期間付きで「マンションを建築し、建物を所有する権利」と、「地主から土地を借りる権利」を複数の人で共有し、地主に借地料を月々支払うシステムとなっています。

資産としても同じく、地主から土地を借りる権利の上に成り立っているため、永久的な財産の扱いではありません。

50年以上住むことは不可能である

定期借地権付きのマンションは、借地借家法第22条にのっとり、『更新』は一切認められていません。当初契約の際に定めた、最大50年の契約期間が終了した時点で、その場に住むことができなくなります

また、マンションである場合は期間満了時に土地を更地にした状態で返還する必要があります。そのため、契約期間満了日が近づくまでに新たな住居を検討する必要とともに、マンション解体費用をマンション住民全体で積み立てる必要が出てきます。

永久に持てる資産ではない

マンションの資産価値としては、「建物と土地を借りる権利」を基にして構成されています。

契約期間満了時には地主に返還する必要がありますので、いくら建造物の所有権を有していても、契約期間が経過するとともに資産価値は減少し、契約期間満了時には資産価値として”0”になります。期限とともに失われる資産という扱いです。よって、マンションの活用方法には注意が必要です。

定期借地権付きマンションの3つのメリット

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一般のマンションにはない、定期借地権付きマンションならではの、立地状況やマンションの価格相場、不動産税に関するメリットなどを各項目で解説しています。

固定資産税などの支払いが不要

通常、土地所有権を持っている一般マンションは、土地の固定資産税や、都市計画税を支払う義務が発生し、毎年支払いの義務が生じます。東京や大阪など商業の中心地、品川などの都市部の高級住宅街のマンションは不動産税が高い傾向にありますが、定期借地権付きのマンションの場合は地主に土地所有権が生じ、借主側は土地所有権を持たないため、毎年それら不動産所得税の負担が無くなり、毎年の維持費が軽減されます。

相場より安く購入できる

通常の土地代込みで売り出される分譲マンションや戸建てとは異なり、定期借地権付きのマンションは土地の購入、所有権がないため、物件価格が相場より大幅に安くなる傾向があります

一般のマンション購入と比較しても、都心部でもおおよそ7割から8割ほどので金額で市場に出ている割安なケースもあります。

契約期間の更新ができないことを加味しても、立地状況や環境に対する割安感が大きく、住みやすさに大きなメリットを感じられます。

立地条件が希少な物件が多い

都心部や駅前の立地など、通常の所有権では居住することができないような希少な立地にあることが多く、地主の様々な事情で定期借地として貸し出されている傾向にあります。

それらの土地の多くが公的機関や神社仏閣などが所有する、歴史ある特別な立地環境で、そのような特別な場所に長期間貸し出されること自体、大きなメリットの一つであるといえます。

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定期借地権付きマンションの3つのデメリット

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定期借地権付きのマンションを持つ際に発生する、運用管理、契約期間や返還に関する想定されるデメリットを各項目で解説しました。

毎月地代の支払いが必要

所有権を有さないので不動産税を支払う必要はありませんが、その分「その土地を借りる権利」を有する事で、借主側は借地代として、毎月数万円を地主に支払う義務が生じます。その際、借地権の種類や契約時の条件によって設定される金額などは異なります。

所有できる期間が限られている

定期借地権付きのマンションは、借りる土地の存続期間が限定されています。契約時に定めた契約期間が満了した場合、建物の所有者が借主側にあっても存続期間満了時には建物から退去し、その土地を更地にしたうえで地主に返還する必要があります。そのため、契約満了時までに建物解体費をマンションの住民で積み立てしておく必要があります。
また、中古で定期借地権付きマンションの購入を検討される際は、概要欄に『借地期間残存』などと契約満了までの年月が記載されていますので、必ず確認する必要があります。

住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある

住宅ローンは金融機関によって取り扱う金融商品が異なりますが、ローンを組む際、物件を担保にした商品が多いことから定期借地権付きのマンションはローンの審査が厳しくなる傾向にあります。しかし、『定期借地権専用の住宅ローン』を取り扱っている金融機関もありますので、ローンを組んでの購入を検討される方は、取り扱っている金融機関を探す必要が出てきます。

その他の借地権の種類

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実は上の項目で解説した『定期借地権』のほかに、借地権の種類は大きく分けて『旧借地法』『普通借地権』の2つがあります。定期借地権との違いをそれぞれ解説しました。今後の資産運用の参考にしてください。

旧借地法

「旧借地法」とは、1992年(平成4年)の8月以前に借主側が土地を借りている場合の「借地法」を指します。旧借地法に関しては、契約期限が定められていますが、更新することで半永久的にその土地を借りることができます。
また、建築物の構造ごとに存続期間が異なります。木造の場合は20年から30年の存続期間で、更新後は20年の期間が設けられます。鉄骨造・鉄筋コンクリート造りは30年から60年の存続期間を経て、更新後は30年の借りる権利が設けられます。

借地借家法

借地借家法は、「普通借地権」と「定期借地権」など計5つの種類に分類されます。旧借地法との違いは、まず構造物により存続年数が異なることと、「定期借地権」のような地主側に更新しない権利が生まれることです。

普通借地権

土地を借りる際に契約で期限が決まっているものの、借主側が更新を希望し、地主側に更新を断る正統な事由がない限りは、更新すれば半永久的にその土地に住むことができます。このように更新のある借地権のことを普通借地権といいます。存続期間は「旧借地法」とは異なり、構造物に関係なく存続期間を30年に定められます。また、契約終了時の土地を返還する際に、借主側で建設した建物が残っていた場合、地主に建物代の請求ができます。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、その名称通り、「店舗や商業施設などの事業用」として使用する目的で土地を借りる場合の借地権のことを指します。契約期間は10年以上50年未満で、契約完了後に更地にして返還する必要があります。

建物譲渡特約付借地権

定期借地権の一つで、借地権の契約期間を30年以上に設定します。契約の更新はできませんが、契約満了時に地主が借地に建っている建物を相当の対価で買い取る契約です。

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は、工事現場の仮設事務所や工事の資材置き場、プレハブ倉庫など一時的に活用するための借地権になります。そのため、存続期間は短く、契約の更新はされません。

定期借地権付きマンションQ&A

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定期借地権付きのマンションを有効に運用したい方向けに、Q&Aで取り上げてみました。今後資産運用を検討される方、ご家族で定期借地権付きマンションを所有している方には必見のQ&Aです。

借地権の種類によって売却のしやすさって変わるの?

借地権の種類は大きく分けて3種類ありますが、その中でも売却しやすいのは「旧借地権」と「普通借地権」で、契約の更新が出来ない「定期借地権」は売却しにくいといえます。契約終了時に更新が出来る「旧借地権」と「普通借地権」は、相続しやすい点から資産価値が高いといえますが、定期借地権は契約満了時に資産価値が”0”になる点から契約期間が短くなればなるほど、売却しにくいといえます。

売却時に地主の許可は必要?

基本的に売却も譲渡も、地主の許可が必要になります。許可を取らずに売却した場合は、『無断譲渡』を理由として借地契約が無効になってしまう場合があります。売却を検討される際は地主にあらかじめ許可を得たうえで、手続きを進められることをおすすめします。

名義の書き換え料は必要?

売却の場合、許可を得る対価として売却の「承諾料」、つまり「名義の書き換え料」を支払う場合があります。承諾を得ないと売却できないことから、「承諾料(名義書き換え料)」として、おおよそ借地権価格の5%~15%を支払う傾向にあります。

まとめ

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定期借地権やその他借地権について解説しながら、定期借地権付きマンションを持つ際のメリットとデメリットをご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

他の借地権とは異なり、定期借地権付きのマンションは契約更新ができないことから、期間の制限があり、売却や相続の扱いが難しく感じられがちです。契約満了後の返還義務もありますので、返還後の転居などの必要性も出てきます。

しかし、その分駅から近い場所であったり、地主が手放すことがない希少な場所に位置するマンションが多いのが特徴です。子どもへの相続を検討する必要がない方や、住居を一時的な住まいにする方、転勤が多いなどいずれ他の場所に移り住む予定の方にとって、住みやすさに対する割安な価格に、メリットの大きさを感じられるのではないでしょうか。場合によっては土地価格の高騰により契約当初より資産運用に有効な場合もあります。

条件をよく考慮した上で、定期借地権付きのマンションを検討されることをおすすめします。

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