「マンション業者から土地を売ってくださいと言われたけれども、どう判断したらよいのかわからない」と困っていませんか。土地を所有している場合、売りに出していない状態であっても、マンション業者から営業されることがあります。しかも、マンション業者に土地を売る際、メリット・デメリット両方あり、それぞれについて知っておいても損はありません。
このページでは、なぜ売りに出していなくてもマンション業者から営業されるのか、マンション業者に土地を売ることはおすすめなのか詳しく解説します。さらにマンション業者に土地を売る手順や確定申告・土地活用の方法についても取り上げましょう。本記事を読んでいただければ、マンション業者から営業されても損をしない対応を把握でき、所有している土地を正しく賢く運用・活用できるようになるでしょう。
売りに出していなくてもマンション業者から営業
土地を売りに出していなくても、マンション業者から営業が来る場合もあります。ここでは、どうやって所有者を調べているのかや営業に来る理由などを解説します。
誰でも土地の所有者を調べられる
マンション業者は、土地所有者を調べて営業します。業者だけではなく、法務局に申請すれば誰でも土地の登記情報を入手でき、しかもこれは違法行為ではありません。登記情報には、氏名や住所のみならず、権利関係なども記載されています。こうした登記情報を元に、マンション業者は「土地売ってください」とダイレクトメールを送ってくるなどの営業をしていると考えられるでしょう。
土地売ってくださいと営業が来る理由
業者が「土地を売ってください」と営業する主な理由は、次の通りです。
- 他社と差別化するため
- 両手取引が目当て など
業者は抱えている不動産が多ければ多いほど、ライバル業者と差別化できます。所有している不動産の数が少ない業者は、他社との競争に負けてしまうリスクもあるでしょう。そのため、土地所有者に「売ってください」と営業しているのです。
また、両手取引を目当てに営業していることも考えられます。両手取引とは、不動産売買において売主と買主の両方から仲介手数料をもらえる仲介のやり方です。業者によっては、売りたい不動産を多く所有し、両手取引になる確率をアップさせたいと考えています。
しかし両手取引は、以下のように売主側にいくつかデメリットがあることも認識しておきましょう。
- 他社に売主にとって良い条件があっても買主に知らせない「囲い込み」になりやすい
- 契約するまでに時間がかかるケースも少なくない
- 不動産の問い合わせ状況を知らされない可能性もある
マンション業者のチラシでよくあるキャッチコピー
マンション業者は、チラシにおいて以下のようなキャッチコピーを使用している場合があります。
- 高額査定！どこよりも高価格で売ります
- 急募！〇〇円で購入を希望されているお客様多数！
- 必見！このエリアで土地を探されているお客様がいます など
こうしたキャッチコピーは、本当に正しいものなのかどうかを見極める必要があります。キャッチコピーに限らず、宣伝文句に関しては事前にしっかりと調べておくことで賢く正しく不動産売却を進められます。
マンション業者に土地を売るのはおすすめ？
マンション業者に土地を売る際、メリット・デメリットともにあります。ここでは、マンション業者に土地を売るのはおすすめなのかどうか、詳しく紹介します。
マンション業者に土地を売るメリット
マンション業者に土地を売るメリットは、たくさんあります。
- 買主を探す手間が省ける
- 短期間で土地を売却できる
- 土地に建物があってもそのまま売れる
業者が売主に対してさまざまなサポートを提供してくれるため、ラクして売却できる可能性があるでしょう。
マンション業者に土地を売るデメリット
マンション業者に土地を売るデメリットも、少なくありません。
- 業者による買取は仲介の相場より安くなりやすい
- 売却する価格も自身で設定できない
こうした仲介で売却するケースとは異なったデメリットがあります。土地売却を検討している場合は、仲介と買取それぞれのメリット・デメリットを把握しておきましょう。
マンション業者に売るのがおすすめの人とは
マンション業者に売ることがおすすめな人は、次の通りです。
- なかなか買い手がつかない土地を所有している
- 諸々の事情があり、できるだけ早く売ってしまいたい
ご自身の諸事情や所有している土地の立地・状態などによっては、マンション業者に売ることも検討しましょう。魅力的な立地の土地であったり、急いで売りたいと思っていなかったりした場合は、業者に売却する方法以外をおすすめします。
マンション業者に土地を売る手順
「土地を売る」と決めた場合、以下の流れで手続きを進めましょう。
- 複数の業者で土地の査定を受け相場を調べる
- 土地を売る業者を選定する
- 土地を売る条件を話し合う
- 土地売却に必要な書類をそろえる
- マンション業者と契約をして土地の引き渡し
ここでは、それぞれの項目について詳しく解説します。
複数の業者で土地の査定を受け相場を調べる
土地を手放す前には、必ず不動産会社の査定を受けましょう。そうすれば、相場を把握できるからです。また、複数の業者で査定を受けることも重要です。1社だけの査定では、妥当な価格なのか判断できません。複数社で査定を受けることで、結果を比較でき最新の相場がわかります。
土地を査定する際は、一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトを利用すれば、次のようなメリットを得られます。
- 無料で利用できるため費用がかからない
- 業者を探す手間がなくなる
- いつでも査定を依頼できる
一括査定サイトは基本的に無料で利用できます。その理由は提携している不動産会社から利益を得ているからです。また、自身で1軒1軒探して回るよりも、効率よく売却先を見つけられるでしょう。さらに、ネットを接続できる環境であれば24時間申し込め、時間に縛られず査定依頼を出せます。
自分で相場を調べる方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
土地を売る業者を選定する
業者を選定する際は、査定価格や業者の実績、担当者が信用できる人物なのかなどで判断することをおすすめします。特に、査定価格は必ず確認しておきましょう。顧客を確保するためにあえて高額の査定をされる可能性もあり、その価格で確実に売れるとは限りません。
実際に担当者とコミュニケーションをとりながら信頼できる会社なのか、査定価格の根拠を納得できるように説明できているのか、事前にしっかりとチェックすることが重要です。
土地を売る条件を話し合う
土地を売る業者を選定した後、価格やいつ引き渡すのかなどを話し合います。あわせて、用意する書類についても確認しておきましょう。また、家に家具がある場合に処分するのかどうか、建物の解体が必要な場合の費用の負担などについても話し合う必要があります。土地を売る際は、必ずその条件についてチェックしておきましょう。
解体費用の基礎知識を身につけたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
土地売却に必要な書類をそろえる
土地を売るために必要な書類の種類と、なぜその書類が必要なのかは、以下の通りです。
| 必要書類 | 必要な理由 |
| 実印 | 共有名義の不動産は、全員分求められる |
| 身分証明書 | 共有名義の不動産は、全員分求められる |
| 権利証・登録識別情報 | 所有者や情報確認、所有権移転登記に使う |
| 印鑑証明書 | 共有名義の不動産は、全員分求められる |
| 固定資産税納税通知書・評価証明書 | 固定資産税や都市計画税の税額チェックに使う |
その他、住民票やローン残高証明書、土地測量図面なども必要なケースがあります。詳しい内容は、業者に確認しておきましょう。
マンション業者と契約をして土地の引き渡し
最後は、業者と契約の締結を進めます。契約に関して、契約書へのサインは約款などを細かくチェックしてから行いましょう。引き渡しは司法書士などが立ち会いのもと行われます。また、引き渡し当日、書類の引き渡しなどのやり取りもあります。スケジュールに関する不明点も、業者に確認しておくことが重要です。
マンション業者に土地が売れたら確定申告
土地を売却した後は、確定申告を行います。ここでは、確定申告のメリット・スケジュールや税金の計算方法などをまとめました。
土地を売って確定申告をするときのメリット
土地を売って利益が出たときに、確定申告をすることで使える特別控除があります。マイホームと土地を売った場合であれば、控除額3,000万円の特別控除もあるため、しっかりと節税できるでしょう。また、利益が出ず損失しているケースであっても、売却した年の他の所得と相殺して所得税や住民税を減らせる損益通算の特例もあります。こうしたさまざまな制度を利用できることが、土地を売って確定申告をするときのメリットです。特別控除を適用させたい場合は、必ず条件面を確認しておきましょう。
売った土地の利益にかかる税金の計算方法
土地を売って利益が出た場合、最初に課税される譲渡所得金額を導き出します。その計算式は、次の通りです。
譲渡所得額は、売れた金額のことです。取得費は、売った土地や建物の購入代金や仲介手数料などの合計です。譲渡費用には、土地や建物を売るために要した費用や立退料、取り壊し費用などが含まれます。この計算によって課税される譲渡所得金額を導き出し、そこに定められた税率を掛けることで、税金を算出可能です。
税率は、土地の所有期間によって異なります。売却年の1月1日時点で5年をオーバーしている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、それぞれの所得の種類で税率が異なります。
| 所有期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得 |
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| 長期譲渡所得 |
|
所得税には、復興特別所得税を含んでいます。また、長期間土地を所有している方が税率は低いです。
売った土地の確定申告をするタイミング
確定申告のタイミングは、土地を売った翌年の2月16日～3月15日です。正確な申告期間は毎年曜日によって前後しますが、この期間に必ず申告しましょう。確定申告する場所は、最寄りの税務署です。通えない場合は郵送、もしくは「e-Tax」でも申告可能です。確定申告のやり方がわからない場合や不明点がある場合は、税務署の職員に質問しましょう。費用がかかるものの税理士に依頼すれば、確定申告を任せることも可能です。
住民税は確定申告をした翌年からの納税
所得税は、確定申告によって決定し納税できますが、住民税は、6月以降に一括もしくは4回の分割で納税します。年4回にわけて納税できるものの、それぞれに期限が定められており、納税が遅れてしまうと追加で延滞税がかかるデメリットがあります。そのため、期限内に必ず納税しましょう。
土地売却後の確定申告について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
売る以外の広い土地の活用法
所有している土地を売却するだけではなく、活用する方法もあります。
- 自身でマンション経営をする
- 土地を分割して戸建ての賃貸
- 土地信託で専門家に運用を依頼
- 借地にして土地の所有権は手放さない
ここでは、こうした土地活用の方法について詳しくまとめました。
自身でマンション経営をする
マンション業者が入手したがっている土地であれば、立地的に優れた土地だと判断できます。その土地を活用してマンション経営をすれば、空き室リスクも少なく、安定した家賃収入を期待できるでしょう。マンション経営が成功しやすい立地的なポイントは、以下の通りです。
- 最寄駅から徒歩5～10分圏内にある
- 駅からマンションの間に生活利便施設がある
- 最寄駅が人気の駅、あるいは沿線
- 最寄駅に急行や快速が止まる など
マンション経営の出口戦略として、周辺エリアの開発情報を収集し、人気が高まった段階で売りに出すことも考えておきましょう。マンション経営のデメリットを挙げるとすれば、それなりに初期費用がかかることです。
土地を分割して戸建ての賃貸
広い土地を所有している場合、土地を分割しそれぞれに戸建てを建て賃貸にし、家賃収入を得る方法もおすすめです。公共施設が整っているエリアの土地であれば、入居者を見つけやすいでしょう。また戸建てであれば、アパートなどとは異なり、長期間住んでもらえる傾向にあります。さらに、土地を分割した戸建ての場合、相続の時に分割しやすいメリットもあります。
土地信託で専門家に運用を依頼
プロに運用を任せる土地信託も、おすすめの土地活用方法です。土地信託は以下のような流れで進めます。
- 信託会社を選定
- 信託会社と契約
- 信託配当金を受け取れる信託受益権を取得
- 信託会社が運用し収益を上げる
- 信託配当金を受け取る
- 契約終了後、土地などが返ってくる
土地信託は専門家に土地活用～運用をすべて任せてしまうため、不動産経営の知識がない場合でも安心です。また、初期投資などのリスクもそれほどありません。一方で、収益が少なかったり、土地信託できない土地があったりすることも認識しておきましょう。土地信託を成功させるためには、信託会社選びを入念に行うことが重要です。
借地にして土地の所有権は手放さない
土地の所有権を手放すのではなく、事業用の土地として貸し出す方法もあります。「事業用定期借地権」の場合、10年以上50年未満で借地の契約を進められ、契約終了後、土地は更地で帰ってくるでしょう。借り手が見つからないデメリットはあるものの、事業会社が建物を作り営業するため、安定性はあります。また、初期投資も必要ありません。マンション経営や戸建ての賃貸、土地信託以外の選択肢として、借地にすることも視野に入れておきましょう。
土地の活用方法についてはこちらの記事もおすすめです。
まとめ
マンション業者は、売りに出していない土地に対しても営業をかけます。マンション業者に土地を売る場合、買主を探す手間が省けるものの、仲介の相場より安くなりやすいデメリットがあるでしょう。買い手がつかない土地を所有している人や急いで売却したい人には、業者への売却がおすすめです。
土地を売った後は、必ず確定申告を行います。その際、特別控除などを利用すれば節税可能です。また、土地を業者に売却するのではなく、マンション経営や土地信託などのさまざまな活用方法もありますので、検討しておきましょう。利益をしっかりと考えてからマンション業者に土地を売りませんか。
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