親から田舎の土地を相続したものの、使い道がなく固定資産税だけ払い続けている…
田舎の土地だし、買い手も見つからなさそう…
このように考えて、田舎の土地を持て余している方も多いのではないでしょうか。
確かに、田舎の土地は交通の便やインフラが悪い場合が多いことから、需要層が限られて買い主が見つかりにくいといわれています。
しかし、最近では新型コロナウイルスの感染拡大による影響で、地方移住へ関心が高まっていることもあり、田舎の土地でもスムーズに売却できる場合もあります。
この記事では、田舎の土地を売りたい方に向けて、田舎の土地を売却するコツや流れを解説します。あわせて、売却が難しい場合の別の活用法についても紹介するので、上のような悩みを抱える方はぜひ参考にしてください。
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田舎の土地の売却が難しい理由とは？
まずは、田舎の土地が売れない理由を見ていきましょう。売れない理由を理解しておくことで、土地売却に向けての対策を練ることができます。
土地が売れない代表的な理由は以下の通りです。
- 交通の便が悪い
- 広い土地を持て余してしまう
- インフラが整っていない
- 新たに家を建てられない可能性がある
田舎の土地が売れにくい理由として、地方だからこその利便性の悪さや管理の問題などが挙げられます。また、使用用途が固定されるため需要が限られてしまう場合は、さらに成約が難しくなる可能性があるでしょう。このように田舎の土地が売れない理由もさまざまなものがあるため、その背景を理解したうえでの売却活動が必要です。それぞれの理由を具体的に見ていきましょう。
交通の便が悪い
田舎の土地が売れない理由として、交通の便の悪さが挙げられます。地方になればなるほど、土地から駅やバス停が遠いケースが多く、車がなければ出掛けづらいというデメリットがあります。毎日出勤しなければならない場合には、交通の便の悪さはネックになるでしょう。
この場合は、自動車を持っているか、不便さを許容できる買い主に限定されますが、新型コロナウイルス感染症の影響で、都心の満員電車や混み合うバスで通勤したくない人も増えているため、その心配がない自家用車通勤を魅力的に感じる人には、逆にアピールできるポイントになります。
広い土地は持て余してしまう
田舎の土地は比較的広い場合が多いので、広い土地を有効に使うことが難しいという理由で敬遠されることもあります。家を建てるにしても十分すぎるほど広い場合は、土地を持て余してしまうことも考えられます。
また、土地が広いとそれだけ管理も大変になり、土地が管理できないとなると無断で使用されたり、トラブルの原因になったりすることも売れない理由の一つです。しかし、家庭菜園をしたい人や、土地を広く使う平屋の家を建てたい人には、土地の広さは重要となるでしょう。
インフラが整っていない
インフラが整っていないことも田舎の土地が選ばれにくい理由の一つです。例えば、下水道やインターネット回線などの設備がその代表でしょう。特に更地に住宅を建てる場合には下水道の整備が必要ですが、費用がかかるので土地売却へのネックになることもあります。
しかし、太陽光発電を利用して土地活用したい人や、太陽光発電で電気を補うゼロエネルギーの家を建てたい人には、住宅やビルが密集している都心よりも、周りに何もない田舎の方が効果が見込めます。
新たに家が建てられない可能性がある
新たに家が建てられない土地の場合は、そのことが原因で土地が売れない可能性があります。家を建てられない理由の一つして市街化調整区域であることが挙げられますが、これは無秩序に市街化しないように土地の用途や住宅の形態が定められている土地を指します。
そのため市街化調整区域で家を建てるには、農家住宅であるか既存指定集落地域であるかなど自治体によって条件があります。売却する際には、その条件を許容できて、使用用途が定まっている買い主を探すことが重要になります。
田舎の土地を売却するコツ
田舎の土地はさまざまな理由から売ることは難しいとされていますが、だからといって売却を諦める必要はありません。買い主の層が限られるということは、ピンポイントで確かな需要があるということです。
例えば、田舎の土地であるからこそ地方暮らしに憧れる層にアピールしたり、その地元で買い主を探したりするのもよいでしょう。不動産会社ごとの査定や売却方針も見比べて、その土地を生かしたマーケティングをすることが大切です。そのためにもそれぞれのコツを詳しく掘り下げていきましょう。
複数社から査定を取る
田舎の土地を売るためには複数社の査定を受けることが重要です。なぜなら、不動産会社はそれぞれ得意分野が異なり査定結果も違うため、複数社の査定を受けなければ比較することもできないからです。さらに複数社の査定を受ければ、土地の相場を知るのにも役立ちます。だからこそ、一社に絞らず複数の査定を受けることをおすすめします。
また不動産会社は実績が重要なので、会社規模にかかわらず査定を受けてみるとよいでしょう。地域密着型の不動産会社も視野に入れて、さまざまな査定を受けましょう。その際には一括査定サイトを利用するととても便利です。
田舎の土地を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ
田舎の土地の売却を検討している人に編集部がおすすめしたい一括査定サービスが「イエウール」です。イエウールがおすすめな理由について、以下にまとめています。
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※2020年7月「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ
その他の一括査定サイトについても知りたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。
田舎暮らしがしたい層にアピールする
田舎の土地を売るためには田舎暮らしに憧れる層にも注目すべきでしょう。田舎暮らしを敬遠する人とは逆に、田舎暮らしに憧れを持つ層も存在します。例えば、中年期を迎えた生活に余裕がある夫婦や都心暮らしが合わない若い方など、都会の喧騒が苦手で地方に移住したいと考える人も少なくありません。また、最近では新型コロナウイルス感染症の影響で、人が少ない田舎への移住を希望するファミリー層や若者も増えています。
そのため、そういった層に向けて田舎暮らしの良さをアピールすれば、買い主が見つかる可能性があります。田舎の土地であるからこそ、その土地を求める層をしっかりと意識してマーケティングをすることは重要といえるでしょう。
“参考文献：内閣府「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」（令和2年6月21日）”
媒介契約を慎重に選ぶ
土地を売却するにあたって不動産会社との媒介契約の選択も重要です。なぜなら、媒介契約の方法によって買い主の検索の規模が変わるからです。一般的な媒介契約方法は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。この媒介契約の違いを簡単にいうと、「複数社の契約が可能であるか」「自助努力で買い主を見つけられるか」「販売状況の報告義務の有無」の3点です。アプローチ方法も異なるため、よりよいと思える媒介契約を選ぶ必要があります。
田舎の土地の場合は広く買い主を探すためにも、不動産会社を絞らずに自助努力でも買い主を探せる媒介契約方法がおすすめです。地元内で探すことも大切ですが、地域外に住む「田舎に暮らしたい層」にもアピールする必要性があります。
そこで広く買い主を探すためには、売り主自身でも買い主を見つけられる「一般媒介契約」か「専任媒介契約」がおすすめです。
媒介契約の種類について詳しく知りたい人はこちらの記事もあわせてご覧ください。
なるべく早く売却活動を始める
地方の土地は、なるべく早く買い手を見つけることも大きなポイントになるでしょう。なぜなら、地方は人気の土地以外は地価が下がっていく傾向があるためです。その背景には人工減少や少子高齢化など社会的な課題があります。土地を活用して投資を行いたい人や、家を建てたい人が少ないほど土地の価値が下がってしまうのです。
また、土地を放置する時間が長いほど土地が荒れてしまい、利用するために整備するお金や時間がかかってしまいます。つまり土地の取引量が減れば、それだけ価値が落ちるリスクがあるということです。もし土地を放置したら、その価値を大きく損なう可能性があります。だからこそ、田舎の土地は放置せずになるべく早く売却を進めることをおすすめします。
価格設定は柔軟に対応する
価格設定を柔軟に対応することも、田舎の土地を売却する際には重要なポイントです。土地の買い手はそれほど多くないため、高く売ることにこだわり過ぎると土地が売れ残ってしまうことがあります。さらに、売れ残ってしまうと売り地に対するイメージも悪くなるため、余計に売れにくくなってしまうことも考えられます。
また、土地は所有しているだけで固定資産税が掛かるため、早く売らなければ税金だけで利益がマイナスになる可能性もあるでしょう。そのため、土地の価格設定は弱気になることはありませんが、現実的に設定する必要があります。仲介業者と相談した上であらかじめ最低価格を決めておくと、価格交渉の際に役立ちます。
地元密着型の不動産会社に依頼する
不動産会社を選ぶ際は、地元密着型の会社にも査定を依頼することをおすすめします。不動産会社は得意分野がそれぞれ異なり、田舎の土地の取引を得意としている不動産会社もあります。そのような不動産会社からの意見は貴重で、地元密着型だからこそわかる知識もあるため利用して損はありません。
また、そのような実績がある不動産会社なら、より現実的なアドバイスをもらえる可能性も高いです。もし地元密着型の不動産会社があれば、数社に査定を依頼してみるとよいでしょう。
土地を整備しておく
田舎の土地を売るためには、ある程度土地をきれいにしておくことも重要です。見栄えが悪い家に買う気が起きないのと同じように、土地が汚い場合もイメージが悪くなり買う気を削いでしまいます。荒れ放題の汚い土地から、素晴らしい生活をイメージできる人は多くはないでしょう。また荒れている分、買い主が手入れをしなければならなくなるため購入を検討しづらくなることも考えられます。
そのため所有する土地の状況を確認し、雑草の手入れを行うなどしてきれいにしておきましょう。土地が広い場合にはゴミの不法投棄もありえるので、放置しないことも大切です。きれいな状態の土地を見ることができれば、買い主が生活をよりイメージしやすくなるでしょう。
もし、土地の造成を検討している場合はこちらの記事をご覧ください。
地元住民に声をかける
土地の売却活動においては地元住民も視野に入れるとよいでしょう。地方では親族が移住してくるケースもあるため、地元で土地を探していることも多いです。地元住民と直接関わりがなければ、公民館や市役所、商業会議所などで聞いてみるのも有効です。田舎は街自体が小さなコミュニティとなっているので、情報が集まる場所に相談すると買い手が見つかる可能性があります。
また、地元の事業者や、移住を検討している人が地域活性化のための事業のために土地を探している場合もあるので、地元で需要がないかアプローチしてみることは有効です。意外にも灯台もと暗しである可能性も考えられます。
田舎の土地を売却する流れとは？
土地の売却は、査定から引き渡しまでそれなりの工程があります。その流れの中では自分で下調べをしたり、不動産会社の選択や売却方針を決めたりすることが必要で、手をかけずに成約完了とはいきません。そのため円滑な取引のためにも、土地の取引の流れを理解しておくことが必要不可欠です。実際に、田舎の土地を売却する流れは以下の通りです。
- 土地の査定を依頼する
- 媒介契約の締結をする
- 売却活動を開始し、売却交渉をする
- 媒介契約の締結をする
- 決済と引き渡しをする
1.土地の査定を依頼する
土地を売却する際には、土地調査を行った後に査定を行い、その土地の価値を総体的に評価して売却額を提示してもらいます。売却を進めるためにも、田舎の土地にどの程度の価値があるのかを評価してもらう必要があります。査定を依頼する会社は複数社選びましょう。
不動産会社の査定額は会社によって異なるため、それぞれの評価から見極める必要があるためです。査定額が一番高いからといって決めてしまうのではなく、過去の実績を調べたり、査定額の根拠をしっかりと教えてくれる仲介業者を選ぶことが大切です。
また、それと同時に自ら相場を下調べすることも重要で、相場を知ることができれば適正価格が見えてくるでしょう。査定の依頼をするときは、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
土地の査定に関して詳しくはこちらの記事をご覧ください。
2.媒介契約の締結をする
査定を依頼した不動産会社の中から、信頼できる会社を決めたら媒介契約へと進みます。媒介契約は主に一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つから選びます。
媒介契約の種類によって自分で買主を探すことができたり、レインズへの登録や業務報告義務や生じたりと異なりますが、契約期間は3つとも最大3ヶ月が一般的とされています。
また、媒介契約を行う際に最低限必要なものは、身分証明書と登記済権利書、認印の3点のみです。実印や印鑑証明書などは必要ありませんが、買い手が見つかり売買契約をする際には必要になるので、前もって用意しておくと安心です。
媒介契約に関して詳しくはこちらの記事をご覧ください。
3.売却活動を開始し、売買交渉をする
媒介契約を結んだあとは売却活動を開始します。売却活動は媒介契約方法にもよりますが、不動産会社と相談しながら行うことになるでしょう。不動産会社の不動産情報サイトへの掲載やチラシ広告など、さまざまな方法で顧客を探します。
その中で買い手が現れれば、不動産会社を仲介して売買交渉が始まります。もしこの際に買い主が疑問に感じていることがあれば、真摯に対応することも大切です。
不動産のチラシ広告について詳しく知りたい人は、こちらの記事も合わせてご覧ください。
4.売買契約の締結をする
売却価格や支払い方法、引き渡し時期、契約解消の条件や契約不適合責任などについて、確認と調整を行い、双方の同意が得られたらついに売買契約の締結を行います。
不動産売買契約は基本的に買主、売主、不動産業者の三者立ち会いの下で行われ、不動産売買契約書に売主と買主がともに署名・捺印し、買主が売主に手付金を支払います。
契約締結してしまうと取り消しができないため、気になる点はないかしっかりとチェックしましょう。もし疑問があった場合は担当者に確認し、あらかじめ解消しておくようにしてください。
5.決済と引き渡しをする
売買契約締結をしたら、一般的に売り主は約1ヶ月以内に土地の代金を受け取ることができます。そして決済が終われば、いよいよ土地の引き渡しです。売り主は地方法務局等の管轄局へ所有権移転登記を申請することで、土地を引き渡したということになります。
田舎の土地が売れない場合の活用方法
ここからは田舎の土地が売れない場合の活用方法についてご紹介します。売却が難しい場合には、他の方法で資産を活用できないか検討してみましょう。
空き地や田んぼの活用方法などを紹介している以下の記事もおすすめです。
事業用地として活用する
一般的な土地売却が難しいなら方向性を変えて、事業用地として活用する方法もあります。事業用地として役立てるためには、駐車場やコンビニ、トランクルームなどを誘致したり運営したりすることが考えられます。
例えば地方といえど、もし近場にアウトドア施設やアウトレットパークなどがあった場合には、駐車場に需要がある可能性がありますし、コンビニなどの誘致を行う場合も、競合が少ないためニーズを上手く捉えれば収益も期待できます。
このように事業用地として成り立たせることでも、土地を無駄にせずに活用することができます。
土地活用で駐車場経営や貸倉庫経営を紹介した以下の記事もおすすめです。
太陽光発電を設置する
もし広い土地があるなら、太陽光発電設備を設置するのも一つの手です。実際に広大な土地を利用して、太陽光ソーラーパネル事業をする方も多くいます。ソーラー発電機の価格も下がってきているため、資金調達ができればハードルが低くなりつつあるといわれています。おおよそ1,000坪前後の土地が求められるため、田舎の広い土地だからこそできる事業といえるでしょう。
また自身で事業をするのが難しい場合には、太陽光発電の業者が用地を探していることもあるため、業者に土地を売却するという手もあります。
太陽光発電の初期費用や相場を紹介した以下の記事もおすすめです。
放棄する
相続する土地の場合でどうしても土地の売却が難しく、他の活用方法を検討することができないなら土地を放棄するという選択もあります。相続する土地の場合は「相続放棄」といって、相続する財産や借金も含めて放棄することができます。ただし、この場合は遺産のプラス部分も放棄しなければならないことは留意しましょう。
また、相続する土地に限って放棄することが可能という点にも注意が必要です。すでに相続している場合は所有する土地になり、日本の法律上は放棄することができません。とはいえ、この相続放棄が裁判所で認められれば土地のことで悩まされることはなくなるため、一つの選択肢として検討する必要はあるでしょう。
買取してもらう
田舎の土地を管理できなくなったり放棄したりする前に、不動産会社で買取ができないか確認してみることをおすすめします。不動産会社の中には土地を買い取っている会社もあるため、放棄するよりはそのような不動産会社を探して買い取ってもらうのもよいでしょう。
ただし、土地の買取価格は通常の売買の相場より下がってしまいますが、それでも利益がゼロになることは避けられる可能性があります。手早く手放したい場合にも買取は検討すべきでしょう。
寄付をする
土地の売却や放棄という選択ではなく、もし誰かにあげたいなら寄付するという選択肢もあります。土地の寄付は国や地方自治体、法人、個人に行うことが可能です。個人なら隣人や知人など関係性にかかわらず、譲りたい相手に寄付することができます。ただし、その場合は贈与となるため贈与税が必要ですが、その問題さえ解決すれば贈与は可能です。
また法人や国、地方自治体で引き取り手を探せば、事業用地として使用したいという声が見つかることもあります。法人向けの寄付を管理するNPO法人も存在しているので、そのような機関を利用して引き取り手を探すのもよいでしょう。
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農地・山林・古屋付き土地を売却するときの注意点
田舎の土地によくある農地や山林、古屋付き土地を売却するにあたっては、申請や許可が必要な場合もあります。農地売却や農地転用、山林売却と古屋付き土地の売却についてそれぞれ確認してみましょう。
農地売却の方法とは
農地を農地として売却する場合
農地を転用目的で売却する場合
農地を農地以外の用途に転用する目的で売却する場合には、原則として農業委員会を経由して都道府県知事等の許可を得る必要があります。なお、農地が市街化区域にある場合には、あらかじめ農業委員会へ届出を行えばよいとされています。
農地転用や活用を考える場合は、こちらの記事もご参考ください。
山林売却の方法とは
山林は、農地のように特段の許可や届出を要せず、売却できます。山林売却を考える際には、山林売買を得意とする不動産会社を探して、相談に乗ってもらいましょう。
ただし、物件調査から買主を見つけるまでには時間を要すると考えておいた方がよいでしょう。なぜなら、用途が限られる上に、活用するためには造成費用等がかかるからです。しかし、ニーズはないわけではなく、別荘、リゾート開発、発電事業等を目的として山林を所有したいという方もいます。
なお、山林に売却できる立ち木がある場合、立ち木部分は山林所得、山の土地部分は譲渡所得と区分けして所得税計算を行うことには留意が必要です。物件調査時には、税理士にも相談し各所得額および納税額について概算しておきましょう。
山林の売却や相場についてはこちらの記事で詳しく取り上げていますので、併せてチェックしてみてください。
古屋付き土地の売却方法とは
売却したい土地に空き家となった古屋が残っている場合は、そのままの状態で売却するか、解体して更地にしてから売却するかのどちらかだと思います。
中古住宅と古屋付き土地の境界は曖昧ですが、木造建築物の法定耐用年数を超える築20年以上の物件は、建物の価値はゼロとみなされ、古屋付き土地と判断されることが多いようです。それぞれのメリットとデメリットをみていきましょう。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
| そのままの状態で売る |
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| 更地にしてから売る |
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古屋付き土地のまま売却する場合は、解体費用もかからず固定資産税もそのままですぐに売却活動を始められますが、建物が老朽化しているため、シロアリ被害や修繕が必要な箇所が見つかり、買主から責任を問われる可能性があります。また、更地にしてから売却する場合は、買い手が付きやすくなりますが、解体費用がかかったり、固定資産税も高くなったりというデメリットもあります。
上記のメリット・デメリット以外にも、リノベーション等の価値があるので壊さない方がいいものや、耐震性が低く安全のためにも壊した方がいいものなど、建物によって様々な判断材料があるので、まずは不動産会社に問い合わせて相談してみるといいでしょう。
古い家を売る7つの方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
また、家の解体費用の相場について詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
まとめ
田舎の土地は利便性の悪さや管理のしにくさから、売れにくい背景があります。しかし、田舎に住みたい層など、あえて地方を選びたい見込み客に絞って地方の素晴らしさをアプローチすることで、田舎の土地も売却できる可能性は十分にあります。そのためには土地をきちんときれいに管理して、田舎暮らしのよさをアピールできるようにすることが重要です。
とはいえ、それでもどうしても土地が売れない場合には、事業用としての活用や不動産会社への売却という手もあります。売れないからといってせっかくの土地を放置したままでは、税金が掛かるだけで得とはいえません。土地を放置するのではなく有効に活用することを目指しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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