マンション売却時の譲渡所得って?計算方法や税金の申告について解説

マンション売却

所有しているマンションを売却しようとして調べると、譲渡所得や譲渡所得税といった言葉をよく目にするかと思います。「聞いたことはあるけどよく分からない」「なんだか難しそう」と感じていませんか?

マンションの売却には費用が発生しますが、不動産業者に支払う仲介手数料やマンションの売却に伴って発生するさまざまな税金なども含まれます。売却で得た利益(譲渡所得)によって発生する税金を「譲渡所得税」といいますが、マンション売却でかかる税金のなかでも大きな額になりやすい税金です。しかし、条件によっては非課税になったり、損益分を取り戻すことができたりなどの特例が適用され、節税できる可能性もあります。

本記事ではマンション売却の譲渡所得について、税額の計算方法と節税方法や税金申告まで詳しく解説します。マンション売却にかかる税や費用を把握することにお役立てください。

マンション売却時の譲渡所得とは

マンションなど不動産の売却時によく聞く「譲渡所得」とは、そもそもどういったものなのでしょうか? マンション売却における譲渡所得について、まずは基礎的な知識を正しく身につけましょう。

売却で得た利益のこと

譲渡所得とは、マンションなどの不動産を売却した際に売主が得る収益のことをいいます。売主が得る収益というと「譲渡所得=売却金額」と想像して混同することも多いですが、ここで注意しておきたいのは、マンションの売買が成立した売買価格がそのまま譲渡所得となるわけではないということです。

譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得=売買価格-(取得費+譲渡費用)

取得費とは、その不動産を購入した際にかかった金額のことで、譲渡費用は売却するにあたりかかった費用のことを示します。譲渡所得は売買契約が成立した価格から、これらの金額を差し引いて求められます。取得費や譲渡費用にそれぞれどのようなものが含まれるかは、この先で詳しく解説します。

税金が課せられる

譲渡所得を計算してプラスになった場合には、その利益(譲渡益)は所得と見なされ、金額に応じた所得税が課せられます。さらに、所得に応じた住民税復興特別所得税も同様に課せられ、この3つの税金は売却の翌年から納める義務が生じます。

ただし、成立した売買価格から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、マイナスになってしまうこともあり、このようなマイナス益を譲渡損失と呼びます。譲渡所得税はあくまでその所得に対してかけられる税であるため、譲渡損失の場合には税金は課せられないこととされています。

分離課税になる

普段わたしたちは、給与所得や事業所得によって税金を納めていますが、譲渡所得はそれらとは別に計算する税金として認められています。このように、ほかの所得と混ぜずに別で課税されることを分離課税といいます。

また給与所得などに対応した所得税は、累進課税という考えのもとで課税されています。これは所得が大きくなれば、比例するようにして税額も大きくなるという特徴をもつ課税方式です。対して譲渡所得に対する所得税は、譲渡した不動産の所有期間などに影響を受けてその税率が変化するなど、変動する課税方式をとっています。

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マンション売却時の譲渡所得を算出する方法

では、実際に譲渡所得を計算してみましょう。譲渡所得を計算するなら、順序立てて計算に必要な数値を集めていく必要があります。

譲渡所得を求める手順は次の通りです。

  1. 取得費を算出する
  2. 譲渡費用を算出する
  3. 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く

それぞれのステップについて、以下で詳しく解説します。

取得費を算出する

取得費は、売却するマンションを購入した際にかかった費用全般のことを指します。マンションの購入代金だけでなく、土地代や減価償却費の控除額なども計算に含めなければなりません。

取得費は次のように求められます。

取得費=土地購入代金+(建物購入代金-減価償却費)

土地や建物の購入代金は、購入したときの売買契約書などに明記されています。ここでいう減価償却とは、固定資産の経年によって劣化すると推定される部分について、その耐用年数に応じ、経費として費用を分割計上できる考え方のことです。そこで計上される費用のことを減価償却費といいます。

減価償却の耐用年数は、固定資産の取得時期や種類、事業目的か否かでも異なります。例えば、鉄筋コンクリート造の建物のほうが木造の建物よりも耐用年数が長くなります。

売却するマンションが事業目的でなくマイホームの場合には、減価償却費は以下のように計算できます。

減価償却費=建物購入代金×0.9%×償却率×経過年数

減価償却はその仕組みが極めて複雑です。より理解を深めたい場合は、下記の記事を参照してみてください。

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取得費の購入価格が不明の場合は概算取得費を用いる

売買契約書を紛失してしまった場合など、土地や建物の購入価格がわからないときには、譲渡益の5%を取得費として概算できます。しかしこの概算法では、実際の取得費よりも低い金額になってしまうことが多く、譲渡所得もその分高額になってしまうため、高額な税金を納めなくてはならない恐れがあります。

したがって、売買契約書など購入代金が明記された資料が見当たらない場合は、その不動産を購入したときの売主や仲介した不動産業者に、再発行や写しの送付を依頼するとよいでしょう。

譲渡費用を算出する

譲渡費用は、マンションを売却する際にかかる諸費用のことです。実際にマンション売却でかかったものでも含まれないこともあるため、しっかり把握しておきましょう。

譲渡費用に含まれる主な費用は以下のものです。

  • 仲介手数料
  • 売却活動でかかった広告費
  • 印紙税
  • 立退料

これらはいずれも、あくまで売却時にかかったものに限定されます。仲介手数料などは購入したときにもかかる費用ですが、売却時の費用のみを計上します。立退料は借用地を売却する際に、借主に立ち退きを依頼した場合にかかる費用で、この立退料や広告費はかかった場合のみの適用です。

ほかにも、売却にかかった修繕費や固定資産税、引っ越し費用などは譲渡費用に含まれないため注意しましょう。

譲渡費用に含まれるものについてより詳しく知りたい場合は、国税庁のHPに掲載されている「譲渡費用となるもの」を参照してください。

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く

取得費と譲渡費用を算出したら、あとはマンションを売却した価格からそれらを差し引くだけです。たとえ売却金額が高額でも、取得費や譲渡費用が大きければそれほど利益が出たことにはならず、それにかかる税金も小さくなります。言い換えれば、譲渡所得からより高い金額を差し引くことができれば、税金が低くて済むということです。

マンション売却にかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得を計算してプラスになっていることがわかったら、対応する税率をかけて譲渡所得税額を算出しましょう。

譲渡所得に税率をかける

譲渡所得税は、求められた譲渡所得に税率をかけることで計算できます。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税を計算する際に問題になるのが税率ですが、マンションを手放すまでに何年所有していたのかによって異なります。具体的には、所有期間5年を境に期間が短いと税率が高く、長いと低くなるという特徴を持っています。

所有期間ごとの税率

所有期間ごとに税率が異なるのは、短期間で転売を繰り返す行為を防ぐ目的がありました。このような行為を「土地転がし」と呼ぶこともあります。また、所有期間5年以下の所得を短期譲渡所得、5年を超える部分の所得を長期譲渡所得と呼ばれるということも知識として持っておきましょう。

所有期間ごとの税率を以下にまとめました。

所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税
5年以下 30% 9% 所得税×2.1%
5年を超える 15% 5%

”参考:国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算」”

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マンション売却時にかかる譲渡所得税の申告について

譲渡所得は分離課税であるため、給与所得の届け出を就業先が担っていたとしても、別口で自分で申告する必要があります。譲渡所得を正しく申告しなければ、税額も正確にならずに損をする可能性もあります。

売却益が出なかった場合は、課税譲渡所得は発生しないので確定申告の必要はありません。しかし、所得と損益通算して税金を抑えることができるので、売却して損失益が出た場合も確定申告をすることをおすすめします。

譲渡所得税の申告方法

譲渡所得を申告して譲渡所得税を納める際は、所轄の税務署で確定申告を行いましょう。窓口を訪れるほかにも、郵送やe-taxのサービスを利用してインターネットで申請することも可能です。

確定申告の方法について詳しくは、国税庁のHPに掲載されている「初めて確定申告される方へ」や下記の記事もご覧ください。

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譲渡所得税の申告に必要な書類

譲渡所得税を申告する際は、以下の書類が必要です。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 仲介手数料などの領収書
  • 固定資産税の清算書
  • その他取引にかかった費用の領収書

このほかにも、特例を受ける場合などに新たに必要になる書類もあります。

譲渡所得税の納付期限

確定申告の期間は基本的に毎年2月16日~3月15日で、期間中に前年の所得を申告することになります。期限内に申告を済ませたら、それにかかる税金の納付は4月20日頃に指定した口座から自動引き落としで行われます。

金額が多い場合など一括で納税することが難しければ、延納の手続きを行うことも可能です。その場合は2分の1を4月20日に納付し、残りを5月31日までに納付します。ただし、延納には年1.6%の利子税が加算されるため注意しましょう。

マンション売却時の譲渡所得税に関するQ&A

マンション売却の譲渡所得税は、場合によっては数百万円にもなることがあります。正しい知識を身につけていなければ、必要以上に税を納めることになったり申告漏れや誤りを起こしてしまったりします。そこで、マンション売却にかかる譲渡所得税についてよくある疑問とその答えを2つご紹介します。

マンションの売却時に使える控除は?

マンション売却で必要以上に譲渡所得税を支払わないために、適用できる特例や控除を確認しておきましょう。マンション売却に使える特例として、主に3,000万円特別控除損益通算の2つが挙げられます。

3,000万円特別控除は、譲渡所得から最高3,000万円分を控除することができる制度です。マンションの売却で3,000万円を超えた利益が出ることは非常に稀なので、適用されればほとんどの場合で譲渡所得税が非課税になります。

この特別控除を利用する場合は、買い換え特例制度についても知っておくとよいでしょう。買い換え特例制度は、不動産を売却して新しい不動産を購入する場合に、次の売却時まで譲渡所得を繰り越すことができる制度です。この制度と3,000万円特別控除は併用することができないため、利用するならどちらが自分にとって得になるのかをしっかりと見極める必要があります。

また損益通算とは、譲渡所得を計算してマイナスが発生した場合に、他の所得と相殺して計算することができる考え方のことです。その年の所得とあわせて計算してもマイナス分が残る場合には、翌年以降の所得からも繰り越して差し引くことができる繰越控除制度も適用されます。

いずれの控除や特例も売主にとっては非常に有益なものですが、それぞれ適用される条件が異なるため以下の記事で確認しておくとよいでしょう。

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譲渡所得は持ち主それぞれにかかるので、それに課せられる税も持ち主それぞれにかかってきます。もちろん確定申告も各自で行いましょう。なお、譲渡所得の3,000万円の特別控除などの控除制度もそれぞれに適用されるため、実質6,000万円までの控除が受けられることになります。

まとめ

マンション売却において譲渡所得税は数百万円にもなることがあり、不動産業者に支払う仲介手数料の次に大きな費用だといえます。不動産業者による査定額が提示されたら、その金額で譲渡所得税を概算することもできます。特に買い換え予定で、新しい暮らしの資金としてマンション売却を考えている場合には、事前におおよその譲渡所得税額を把握しておくと安心です。

マンションの売却が成約されるとすべて終わったように思われがちですが、その翌年の確定申告を忘れず行い、正しく損のない税金を納められるようにしましょう。

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