「会社からの辞令で転勤することになったが、今住んでいる家についてはどうすればよいのだろうか」、「家をそのまま放置すれば傷んでしまうし、お金も掛かる。何か解決策はないのだろうか」と、予期せぬ転勤で、今住んでいる家をどうしたらよいか悩んでいる人もいると思います。
賃貸ならば引っ越せば済みますが、せっかく購入したマイホームとなると話は違ってきますよね。
転勤によって家をどうするかについては、ケースバイケースではありますが、「売却する」、「賃貸物件として貸し出す」、「空き家管理する」という3つの選択が取れます。本記事ではそれぞれの方法について解説し、高く売却したり、上手く賃貸として活用する方法をお伝えします。
突然転勤に！お気に入りの家はどうする？
会社からの辞令で転勤になった場合には、期間や規模によって以下の3つの選択肢を選べます。
- マイホームを売却する
- 賃貸物件として貸し出す
- 空き家にしておく
ここでは、これらの対処法について解説していきます。
マイホームを売却する
転勤の期間が長い場合には、マイホームは売却したほうがよいです。家を維持していくには税金などの支払い、除草や掃除といった維持管理が必要になりますが、長期間使わないのであれば、これらにお金や時間を掛けるのは得策ではありません。特に期間があまりにも長く、そのまま定住する可能性が高い場合には、支払った費用が無駄になってしまうため、できるだけ早く売却するのがおすすめです。
一方で、転勤が3年ほどと決まった年数で戻ってこられる場合には、マイホームを賃貸として貸すなどの方法で有効活用できます。ただし、賃貸などでの活用はメリットだけでなく、借り手を探す手間や問題が生まれるなど、デメリットも存在しています。そのため、活用方法を模索しながら、最終的な手段として売却を検討していくのがよいでしょう。
賃貸物件として貸し出す
短期間の転勤であれば、賃貸物件として一時的に貸し出す方法がおすすめです。こちらは3年といった比較的短期間の場合に検討すべき活用方法であり、一定期間の賃貸契約である定期借家契約で家を貸すことで、家賃収入を得たり、維持管理を借り手に任せられます。都市部など賃貸物件として需要があるエリアに家があるならば、借り手を見付けやすいためおすすめです。
一方で、需要が少ないエリアに家がある場合には、借り手を見付けにくいため空室になってしまう可能性が高く、そうなってしまうと収入を得られないのでおすすめできません。また、住宅ローンを返済中の場合には、銀行に賃貸物件として貸し出したいと相談する必要があります。こちらについては相談せずに貸し出してしまうと、契約違反になってしまい、ローンの一括返済や変更を求められることがあるので注意が必要です。
空き家にしておく
自宅に戻ってくることが決まっており、賃貸にしても借り手がつかなそうならば、空き家にしておく選択肢もあります。なお、額面通りに空き家状態で放っておくのは、家を傷めることに繋がってしまうので、管理を誰かに任せることで維持していくのがよいでしょう。例えば、近所の親戚や知り合いなどにお願いしたり、業者に委託するという方法があります。
ただし、管理をお願いする場合には原則お金を支払う必要があるので、転勤の期間でどの程度出費が必要になるのかよく検討してください。また、住宅ローン控除が適用されている場合には、空き家になることで住宅ではなくなるため、控除が無くなってしまう点にも注意しましょう。
転勤する際に家を売却するメリットとデメリット
転勤によって家を手放す場合にはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
売却するメリット
家を売却する方法には、以下のようなメリットがあります。
- まとまったお金が手に入る
- 維持費などのコストが不要になる
つまり、家を売却すればある程度の資金を手にでき、維持費などを支払い続けることから解放されます。今後、活用することが難しい場合には、いっそ売却したほうが自身や家族にとってメリットがあるでしょう。
まとまったお金が手に入る
マイホームを売却すれば、ある程度まとまったお金を手に入れられます。不動産の場合では活用できなければ意味をなさず、流動性などもありませんが、売却によって現金化することができれば、選択肢が大きく広がります。
例えば、今あるローンを返済する原資にしたり、転勤先で借りる賃貸の家賃に充てることなどができるでしょう。以上のように、転勤によって今後の人生設計に大きな影響がある場合には、マイホーム売却による現金化には大きなメリットがあります。
維持費などのコストが不要になる
マイホームを売却すれば、それまでかかっていた管理費や税金などのコストが無くなるという得があります。家の維持には税金などの支払いが付きまとい続けますが、売却すればそれらの負担から解放されます。なお、売却以外の活用方法であっても、コストというものは生まれるため、この点を避けたい場合には売却を検討するのがよいでしょう。
維持費について詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。
売却するデメリット
家を売却する方法には、以下のようなデメリットがあります。
- 売却活動を行わなければならない
- 思い入れのあるマイホームを手放さなけらばならない
以上のように売却には買い手を見つける必要があるため、忙しくても売却活動を行わなくてはならず、また、これまで生活を共にしてきた家を手放さなくてはならないという、2つのデメリットがあります。これらを踏まえた上でメリットとも比較しながら、マイホームの売却を検討しましょう。
売却活動を行わなければならない
売却先が決まらなければ家は売れないため、忙しいときであっても売却活動を行わなければならない点はデメリットです。転勤に向けた準備には、現在抱えている仕事の引継ぎや引越し先の検討、荷造りなど時間と手間が大きくかかります。この際にマイホームを売却する方法を選択した場合には、さらに買い手を見付ける売却活動が必要なため、余計に精神的、体力的に消耗してしまいます。
思い入れのあるマイホームを手放さなけらばならない
思い出の詰まったマイホームであっても、他人に売却してしまえば2度と住むことはできなくなります。仮に同じような物件を見付けたとしても、以前と全く同じ環境というのはあり得ないので、愛着がある場合には売却という方法を安易に決定するのは止めましょう。後悔しないように家族とよく話し合った上で、本当に手放すのか決めてください。
転勤する際に家を賃貸するメリットとデメリット
転勤によって家を賃貸する場合にはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
賃貸するメリット
家を賃貸として活用する方法には、以下のようなメリットがあります。
- 家賃収入が入るようになる
- 家を管理してもらえる
つまり、自身では利用しない家を、他の人に有効活用してもらうことで収入を得られ、同時に家を管理してもらえるのがこの方法のメリットです。ローンの返済がある場合などで、少しでも出費を減らしたいのならば、こちらはうってつけの方法でしょう。
家賃収入が入るようになる
賃貸として活用できれば、家賃収入を得られるようになります。家を自身で使わず、何らかの活用ができなければ、お金は出ていく一方ですが、賃貸として貸すことができれば現金収入を得られます。この点は住宅ローン返済がまだ残っている場合など、どうにかして出費を抑えたいと考えている人には大きなメリットです。家賃収入に魅力を感じている場合には、賃貸として活用できないか検討してみるとよいでしょう。
家を管理してもらえる
家を賃貸として貸し出せば、維持管理を借り手に任すことができます。家は空き家として放置してしまうと、どんどんと傷んでいき、最終的には住めなくなってしまいますが、人が住んで適切に管理をしていけば、劣化のスピードを落とせます。家賃収入を得ながら、同時に維持管理を借主に任せられるこの方法は、そういった意味において一石二鳥です。
賃貸経営をする場合には以下の記事もおすすめです。
賃貸するデメリット
家を賃貸として活用する方法には、以下のようなデメリットがあります。
- 借主を見付けるのが大変
- 住宅ローン違反の可能性
以上のようにメリットがある一方で、性質上借主を見つけるのが大変である点、住宅ローン違反になる可能性があります。賃貸で活用することを検討しているのならば、これらを理解した上でどうすればスムーズにいくのか、よく考えてから行動に移しましょう。
借主を見つけるのが大変
家を賃貸として活用するには借り手がいなくては話になりませんが、一般的な賃貸とは違い条件があるため、借主を見つけ出すことが難しいです。これは、一定期間の賃貸契約である定期借家契約により、転勤の期間内だけ家を賃貸として利用できるというもので、借り手からすると家主が帰還した場合には、退去しなくてはならないという不利な条件設定がなされています。
再契約が可能である普通借家契約で利用可能な他の賃貸物件と比較して、こちらは魅力に乏しく、借主を見つけ出すのが困難という実情があります。
住宅ローン違反の可能性
ローンの返済が住んでいない場合に家を第三者に貸し出した場合には、住宅ローン違反になる可能性があります。そもそも住宅ローンとは、家を住居として利用していく前提で、金融機関などから借り入れを行えるものです。使用の用途が住居から賃貸としての活用になる場合には、契約とは異なっていることを行っているため、そのままでは住宅ローン違反となり、最悪一括返済を求められるケースも存在します。
したがって、ローンの返済が完了していない場合に賃貸として活用する際には、このリスクについてよく理解しておきましょう。
なお、こちらについては、事前に利用している金融機関に用途を変更したいと相談を行えば、認められることがあります。また、変更ができない場合であっても、住宅用のローンから事業用のローンに借り換えることで対処できるため、まずは相談してください。
住宅ローンの相談窓口については、悩み別に以下の記事でご紹介しています。相談先がわからないという方はご活用下さい。
転勤する際に空き家管理を頼むメリットとデメリット
転勤によって空き家管理を頼む場合にはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
空き家管理を頼むメリットは柔軟な対応
空き家管理を誰かに依頼する方法では、どのタイミングで転勤が完了しても柔軟に対応できる点がメリットです。例えば、賃貸として活用した場合では契約期間内に戻ってくることはできず、売却した場合ではそもそも戻れる家がありません。しかし、こちらの方法では、任意のタイミングで管理を終了でき、いつでも自宅に帰ることができます。そのため、いつ転勤が終わるのかわからない仕事などでは、この点は大きなポイントになります。
また、素人に管理を任せるのが不安な場合には、業者に委託するのがよいでしょう。現在では空き家の管理を専門にする管理会社も増えてきているので、よろしければ検討してみてください。
空き家管理を頼むデメリットは管理を委託しないと家が傷む
空き家はしっかりと管理しなくては家が傷み、委託すれば管理費がかかるというデメリットがあります。管理については知り合いにお願いするケースもありますが、素人が空き家をしっかり維持できる保証はありません。中には家を傷めてしまうこともあり、それがもとでトラブルに発展する可能性もあるため、できれば専門の業者に委託するのがよいでしょう。
ただし、業者に委託した場合では当然お金がかかり、これは既存の固定資産税などの税金やローンなどに上乗せされます。これまでよりも出費が増えるのは間違いないので、管理を委託する期間に応じてどれくらい費用がかかるのか見積もった上で、委託するのか決めたほうがよいです。
売却する場合、高く売るにはどうしたらいい？
転勤によってマイホームを手放す判断をした場合には、やはりできるだけ高く売却したいですよね。ここでは、より高値で家を売れるポイントを以下の3つお伝えしましょう。
- 複数社に査定依頼を出そう
- 少し高めの売却額の設定を
- 内覧で少しでもきれいに見せよう
以上の内容をしっかりと理解した上で実践してください。
複数社に査定依頼を出そう
少しでも高く家を売却したければ、まずは査定は複数社に依頼しましょう。一口に不動産業者といっても、これまでに扱ってきた実績というのはそれぞれ異なるため、それが査定額や対応の違いを生みます。例えば、A業者では査定額が2000万円でしたが、B業者では2300万円だったということが起こり得ます。
また、それぞれの分野に特化している業者であれば、その査定額がどのようにして算定されたのか、一からしっかりと説明できるため、納得した上で売却を任せられるでしょう。
このように査定とは大切な家をより高く評価してくれる、信頼できる業者を見つけられるものなのです。したがって、査定の際には複数業者に依頼をすることで、どの業者が信頼できるのか比較しながら検討できるので、ぜひそうしてください。なお、複数社へ査定を出すなら一括査定サイトがおすすめです。以下の記事でおすすめのサイトをご紹介しているので、合わせてご覧ください。
少し高めの売却額の設定を
売却額を設定する際には、相手との交渉に備えて少し高めにしておくとよいでしょう。この売却額とはあくまでも売主側がこれくらいで売りたいと表明するものであり、実際にこの金額で売却されるわけではありません。多くの場合では興味を持った人と価格交渉を通じ、最終的な金額が決定されて売買が成立します。そのため、交渉になっても良いように、最初から高めの価格設定で売り出すのが、少しでも高く売却する秘訣なのです。
ただし、高すぎる金額は機会を逃すことになるので、業者と相談しながら適切な売却額を設定しましょう。
内覧で少しでもきれいに見せよう
内覧は購入希望者にアピールする絶好の機会なので、見栄えが良くなるように掃除をしたり、レイアウトを変更して臨みましょう。具体的には部屋全体の掃除と片付け、匂いなどが気になるシンクやバスルームなどの清掃を徹底して行ってください。
なお、自身だけでは難しいと思う場合は、プロのハウスクリーニングに依頼するのも手です。この他、カーテンを開けたり、照明も明るい物に変えると部屋の印象もだいぶ変わるので、とにかくできることからやってみましょう。
また、家の売却手引きを知りたい方は以下の記事もおすすめです。
賃貸にして家賃収入を得る場合は？
家を賃貸として活用する方法では、以下の3点に留意して進めるのが大切です。
- 運用は信頼できる管理会社へ委託しよう
- 住宅ローンについては金融会社に相談を
- 定期借家契約で貸し出そう
これらについては空室を生まないようにしたり、トラブルを避けるためにもやっておくべきことです。内容をしっかりと理解した上で、以上を実践しましょう。
運用は信頼できる管理会社へ委託しよう
委託する管理会社については、これまでの実績を確認した上で賃貸運用委託に精通しているところを選びましょう。これは業者によって得意分野というのが異なるため、委託する種類の物件を多く取り扱っている不動産管理会社に依頼するのが成功しやすいからです。例えば、一戸建ての家を委託したい場合には、それらを過去に多く扱っていた業者にお願いしましょう。
また、管理会社の選定では、入居者募集に力を入れているのかについても注視してください。賃貸では管理面の問題も大きいですが、収益も大事なポイントであるので、空室リスクを避けるためにも、入居者募集にどれくらいの熱量があるのかしっかりと確認して、任せられるのか判断していきましょう。
住宅ローンについては金融会社に相談を
住宅ローンを利用している場合には、真っ先に利用している金融機関に相談しましょう。これは住宅ローンを利用し、家に居住している場合には、住宅ローン控除が適用されていることが多いからです。こちらは住宅ローンを利用してる人に向けたもので、居住実態があり、申請が正しく行われていれば、一定期間税が控除されるものです。
しかし、家を賃貸として活用する場合には、居住用ではなく賃貸事業用の物件に変わるため、適用外になる可能性が高いです。
また、そもそもの住宅ローンも居住実態がない場合には、当初の契約と異なるため、契約違反に当たる可能性があるので、賃貸にしたい場合にはまず、利用している金融機関に相談しましょう。なお、場合によってローンの借り換えが必要になることもありますが、そのままの状態で許されることもあります。
定期借家契約で貸し出そう
賃貸での活用は普通借家契約ではなく、必ず定期借家契約で貸し出してください。普通借家契約では借主の方が契約上の立場が強くなっており、住み続けたいと望む限り、オーナー側は解約や更新について拒絶できません。
したがって、転勤が完了したタイミングで家に戻ることが高確率で出来なくなってしまいます。一方で貸し出しを期限内に設定できる定期借家契約では、原則的には契約期間内での貸出であるため、そのようなトラブルを避けられるでしょう。
ただし、定期借家契約では普通借家契約による貸し出しに比べて、家賃相場が5～7割になる傾向があるため、得られる収入が相対的に減ってしまう欠点があります。この点を納得した上で、マイホームを定期借家契約で貸し出しましょう。
まとめ
転勤が決まった場合に家をどうするのかについては、売却や賃貸経営、空き家管理の3つの選択肢があります。どれを選ぶかは「家に戻ってくるのか？」「転勤は何年かかるのか？」「家族の状況」によって変わるため、自身で何を重視するのかまとめて決断して下さい。この時、売却する方法を選んだ場合には、複数社に査定依頼を出し、少し高めの売却額の設定を行った上で、内覧では少しでもきれいに見せましょう。
また、賃貸経営する方法を選んだ場合には、運用は信頼できる管理会社へ委託し、住宅ローンについては事前に金融会社に相談を行い、定期借家契約で貸し出してください。以上のポイントを押さえていけば、より高く売却したり、賃貸経営をスムーズに行えます。
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