不動産売却するなら銀行のつなぎ融資がおすすめ!知っておくべきリスクも

不動産売却

不動産の売却をおこなう際、現在住んでいる自宅の売却の時期とあらたに購入する不動産の売却の時期がかみ合わず、資金繰りがうまくいかないケースが生じることがありませんか?

実は「つなぎ融資」を上手に使うことで、とどこおっている資金繰りを解消することができます。

この記事では、不動産売却金で住替えする際に活用するつなぎ融資の特徴や気になるリスク、メリット、不動産の購入代金完済までの流れをくわしく解説していきます。

今後不動産の買い替えを検討している方であれば、買い替えを行う前に1度目を通し、知識を深めることをおすすめします。

不動産売却に使えるつなぎ融資とは?

つなぎ融資は、「不動産を売却して資金が欲しいけれど、仮住まいを探したり引っ越したりするのは面倒!」という方におすすめの融資です。

保有している不動産を買い換える際は、まとまった資金が必要になります。手元に現金があれば特に問題はないのですが、多くの場合、保有している不動産を売却して得た資金を新たに保有する不動産の購入資金に充てることになります。

新たに物件を購入する場合には、購入物件の支払い時期が売却物件の代金受け取りよりも先に訪れるケースがあり、この場合を「買い先行」と呼びます。

買い先行の場合、手元に資金がなければ新たな物件の購入代金を支払うことができなくなります。その一時的な資金不足を補うために「つなぎ融資」が使われるのです。

通常戸建ての場合には、土地購入代金や着工金など、住居が完成する前にある程度のまとまった資金が必要になります。その際住宅ローンを利用したいところですが、住宅ローンは家が完成した後でないと融資は実行されないのが一般的です。

つまりマンションでなく戸建て物件を購入する際に生じる一時的な資金不足を解消する手段として、広く利用できるのがつなぎ融資ということになります。

買い替えには「売り先行」と「買い先行」がある

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一言で家の買い替えと言っても、買い替えには「売り先行」と「買い先行」が存在します。売り先行と買い先行とでは、新居の購入時期や現在住んでいる不動産の売却時期が異なります。

お金が必要となる時期もそれぞれ異なるため、家の買い替えを考えているのであれば、両者の違いを正しく認識しておくことが重要です。

売り先行と買い先行それぞれの契約のプロセスや資金の流れを理解しておけば、いざ家の買い替えをする際に効率的に手続きを進めることが可能となります。

家の買い替えに興味がある方や将来家を買い換える予定がある方は、ぜひ下記の記事にも目を通し、買い替えの流れや費用について把握すると良いでしょう。

家の買い替えで知らないと大変!後悔しない方法やタイミングを解説
家の買い替えには『売却先行型』と『購入先行型』の2つの方法が存在します。売買手順や資金的な流れも異なる為、購入や売却を検討されている場合は、相応の準備をする必要が出てきます。買い替えの基本的な流れを知り、状況に合わせて計画を立てましょう。

住居の不動産売却後に新居を買うのが売り先行

「売り先行」とは、今住んでいる家やマンションなどの不動産を売却した後に、その代金を資金にして新居を購入することを指します。

売り先行の場合は先に手元に資金が入ることから、買い先行に比べてお金の負担が少ない特徴があります。したがって住居の買い替えの場面では、あえて売り先行を選択する方が多い傾向があります。

ただし、売り先行であれば何の問題もなく手続きを進めることができる訳ではありません。売り先行で買い替えをしようとしても、買いたい物件が先に見つかってしまう場合や、売却がなかなか進まない場合など、もともと想定していなかった事態に遭遇することもありえます

売り先行を予定していたものの実際には買い先行になるケースも多いことから、状況に応じて柔軟に対応することが大切になります。

新居購入後に居住の不動産売却するのが買い先行

買い先行とは、新たな物件を購入したのちに現在居住している不動産物件を売却することを指します。

買い先行の場合、通常は購入代金の支払いが先になります。したがってまとまった資金を準備する必要があり、仮にその資金を自分で準備できない場合は、「つなぎ融資」を利用することによって支払いを終えることが可能です。

つまり買い先行は”つなぎ融資が必要になる買い替え方法”ということになるのです。

新居購入後に居住の不動産売却するのが買い先行

つなぎ融資が必要でない売り先行は、買い先行と比べて手続きが効率的でありスムーズに手続きを進めることができる印象があります。しかし買い先行にはメリットだけでなくデメリットもあるので安易に選択することが無いように注意する必要があります。

ここでは、売り先行と買い先行それぞれのメリットとデメリットについて解説していきます。

先行項目 メリット デメリット
売り先行
  • じっくりと時間をかけて売却できる。
  • 購入前に資金が入るため資金面の不安が少なくなる。
  • 居住している状態で売りに出すため買い手がつきにくい。
  • 計画通りにいかない場合がある。
買い先行
  • 退去して物件を売りに出すので買い手がつきやすい。
  • 時間の制約なく購入物件を探すことができる。
  • いついくらで売却できるか分からないため、資金計画が立てづらい。
  • 購入金額や売却金額によっては二重ローンとなる可能性がある。

売り先行の場合も買い先行の場合も、いずれもメリットだけでなくデメリットも存在します。もちろん全ての取引において上記の表が確実に当てはまるとは限らないため、自分の状況と照らし合わせて判断する必要があります。

つなぎ融資の特徴

不動産を買い替える人にとっては非常に便利なつなぎ融資ですが、一体どういった特徴があるのか、ここからは返済方法や融資期間、金利の程度など具体的な特徴についてご紹介していきます。

つなぎ融資は一括返済

つなぎ融資の特徴として、一括返済があげられます。返済期日になったら元金を一括返済する必要があるため、借り手にとってはやや負担がかかる融資方法となります。

ただしつなぎ融資には利息部分のみ毎月返済し、金利部分を一括返済するタイプと、利息と元金を合わせて一括で返済するタイプが存在します。利息の金額だけでも大きくなる可能性があることから、つなぎ融資を行う際はいずれのタイプの契約になるのかしっかりと確認することをおすすめします。

融資期間は1年以内で短期

住宅ローンなどの長期融資とは異なり、つなぎ融資は短期融資に位置付けられます。つなぎ融資の融資期間は通常6ヶ月~1年以内で設定されており、仮にこの期間内に返済できなかった場合には、遅延損害金が発生してしまう恐れがあるので注意が必要です。

一般的に遅延損害金の金利は、年14.0%前後のかなり高い利息設定がされています。もしつなぎ融資を1年間借りたとすると、1年以内に返済ができなければ膨大な遅延損害金が発生するため注意が必要です。

遅延損害金は下記の式で算出されます。

遅延損害金 = 返済額 × 14% × (遅延日数 ÷ 365日)

仮に3,000万円のつなぎ融資を受け、返済が10日間遅れた場合の遅延損害金は以下の通りとなります。

遅延損害金   =  返済額× 14% × (遅延日数 ÷ 365日)

= 3,000万円 × 14% × (10日 ÷ 365日)

≒ 11.5万円

上記計算によれば、10日返済が遅れただけでおよそ11.5万円の遅延損害金が発生することになります。つなぎ融資を行う際はくれぐれも返済が遅れないよう、事前に返済計画を立てて期日まで確実に売却する必要があるのです。

つなぎ融資の金利は高い

一般的な住宅ローンの際の金利と比較して、つなぎ融資の金利は高めに設定されています。例えばみずほ銀行や三井住友銀行などの大手メガバンクでは、借入期間にもよりますがおおよそ0.5%〜1%台に設定されています。

しかしつなぎ融資の金利の多くは2~5%となっており、一般的な住宅ローンの金利よりも数倍高くなっているのです。

例えば、1,000万円のつなぎ融資を3ヶ月(90日間)、金利3%で借りた場合には下記の計算式にあてはめると、73,973円の利息を支払うことになります。

利息=1000万円 × 金利3.0% ×(90日 ÷ 365日)

基本的に無担保でも利用できる

一般的に住宅を購入する目的で融資を受ける際は、何らかの担保が必要になります。しかしつなぎ融資の場合は、基本的に無担保でお金を借入れすることが可能です。

そもそも所有している物件は売却することから、買い替えで住居を購入する場合にはその物件を担保に入れることができません。したがって買い替えの際は金融機関から担保を求められることはなく、その分金利が高くなる傾向があります。

つなぎ融資のメリットとデメリット

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不動産の買い替えを行う際に便利なつなぎ融資ですが、メリットだけでなくデメリットもあります。つなぎ融資の利用を検討している場合は安易に飛びつくのではなく、メリットとデメリットの両方をしっかりと考慮してから決定することが大切です。

つなぎ融資の代表的なメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
  • 気に入った物件をすぐに購入できる。
  • 売却予定の不動産の内覧を可能にすることで、売却活動がしやすい。
  • 引越しの費用と手間を最小限にできる。
  • 焦ることなく不動産売却に取り組める。
  • 融資期間内に売却できない場合は遅延損害金が発生。
  • 住宅ローンよりも金利・手数料などが高い。
  • つなぎ融資ができる銀行が限られている。

上記であげたメリットやデメリットについてそれぞれ解説します。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資は、購入資金の不安が少ないうえに、気に入った物件をすぐに購入できるのがメリットです。人気の物件を他人に購入される前に確保できるので、焦ることなくスムーズに新居を決められます。

またつなぎ融資を使わない場合、不動産を売却してから新居を探すとなると、仮の住居を探したり引っ越しの絵手続きをしなければなりません。しかし買い先行にすることにより先に物件を購入できるので、仮の住居を探す手間や引っ越し費用などを省くことができます。1回の引越しで済みますし、あれこれ考える必要もありません。

さらに売却予定の家やマンションについて、引越し後の内覧が可能になるため落ち着いて買い手が探せる点もつなぎ融資のメリットです。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットは、融資期間内に自宅を売却できない場合、遅延損害金が発生してしまうことです。つなぎ融資は、基本的に融資期間が定められており、期間を過ぎても売却できないと抵当権が実行されてしまいます。そうなると安く売却されてしまうので、売り主は非常に損をしてしまうのです。

またつなぎ融資はすべての金融機関で取り扱っているわけではありません。住宅ローンよりも選択肢が狭いので、比較して検討することが難しいのが現状。

さらにつなぎ融資を行う場合には、金利や保険金、事務手数料、印紙税など、数千円〜数十万円もの費用が発生します。つなぎ融資はこういった金銭的負担も考慮することが大切なのです。

つなぎ融資に必要になる諸費

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つなぎ融資を利用する際は、様々な諸費用が発生します。ここでは、必要ちなる代表的な費用を3つ解説します。

印紙代

つなぎ融資をする際は、金融機関との契約書に貼付する印紙代が必要になります。

印紙代は借入金額ごとに異なります。借入金額ごとの印紙代は以下の通りです。

借入金額 印紙代
1万円以上 10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円

事務手数料

つなぎ融資を行う際、融資を依頼する金融機関に対し事務手数料を支払う必要があります。事務手数料は金融機関により異なり、借入額に応じて異なる定率の場合と、借入額に左右されない定額の場合があります。

一般的には5〜10万円の事務手数料が発生します。

住宅融資保険料

住宅融資保険料とは、万が一債務不履行になった場合に備えるための保険料です。融資金額と融資期間によって月々の保険料は異なります。

住宅融資保険料の目安は次の通りとなります。

  • 融資金額1,000万円で融資期間6ヶ月以下の場合、2~6万円前後
  • 融資金額1,000万円で融資期間1年以下の場合、6~12万円前後

ケースによっては金融機関が住宅融資保険料を負担する場合や、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供するフラット35を利用する場合には、住宅融資保険が金利に上乗せされていることもあります。

団体信用生命保険料

住宅ローンの契約者が返済中に亡くなったり、高度障害状態になったりした際に、ローンの残額を肩代わりしてもらえる団体信用生命保険は、つなぎ融資では原則利用されていません。

しかしながら、金融機関によっては団体信用生命保険に加入することが融資条件になっている場合や、金融機関が保険料を負担する場合もあるようです。なお、保険料の目安は3万円~6万円程度となっています。

つなぎ融資を利用する流れ

実際にどのようにしてつなぎ融資を利用するのか、利用できる金融機関、完済までの流れ、必要な書類を解説していきます。

利用できる金融機関

実際につなぎ融資を利用するのであれば、新居の住宅ローンを組む金融機関でつなぎ融資を申請するのが一般的です。

金融機関の中には、不動産会社や工務店などの紹介で利用できるところもあることから、実際に関わりのある不動産会社や工務店に相談しても良いでしょう。

ただし近年利用者が増えているネット銀行の中には、つなぎ融資ができない銀行もあるので注意が必要です。ホームページなどに記載がなければ、直接問い合わせて確認することをおすすめします。

完済までのステップ

ここからは実際につなぎ融資を利用する際の流れを紹介します。つなぎ融資は、以下の7ステップで手続きが進んでいきます。

  1. ハウスメーカーや工務店と請負契約を結び、住宅ローンやつなぎ融資の申し込み。
  2. 住宅ローンやつなぎ融資の承認後、土地の売買契約を締結。融資実行後に支払いを行う。
  3. つなぎ融資を利用して着工金や中間金の支払い。
  4. 竣工・引渡し・登記登録。
  5. 住宅ローンの審査・住宅ローン融資開始。
  6. 建築残金の支払い。
  7. つなぎ融資を完済。

つなぎ融資は、上記の流れの中で発生する土地の購入費用や着工金、中間金に充てます。そもそもつなぎ融資は、住宅ローンの融資が始まる前までの補完の役割を果たしています。したがって住宅ローンの融資が始まったら、つなぎ融資は支払いが完了します。

個人・法人の必要となる書類

項目 個人 法人
物件に関する書類 ・不動産の登記事項証明書
公図・地積測量図・建物図面
・物件案内図(住宅地図)
・不動産売買関係書類(売買契約書・媒介契約書等)
申込者に関する書類 ・住民票の写し(世帯全員)
・写真付公的証明書
・法人の登記事項証明書
・代表者の住民票の写し
・代表者の写真付公的証明書
収入に関する書類 ・源泉徴収票 ・決算書
・直近の確定申告書類

つなぎ融資を受ける際、必要となってくる書類はこの表の通り。物件に関する書類はほとんど同じですが、申し込む人の証明書や、収入関係の書類が個人と法人で異なります。これらは不動産、金融機関によって違う可能性があるので、その都度確認しておきましょう。

つなぎ融資ナシで不動産売却&購入したいときは?

ここまでは、つなぎ融資の具体的な中身やつなぎ融資を利用する際のメリット・デメリットなどを解説してきました。もしつなぎ融資なしで買い替えを行う場合、具体的にどのように手続きを進めると良いのでしょうか。

ここでは、つなぎ融資なしで買い替えする場合の手続きの流れを紹介します。

居住の不動産売却を早めに開始

売却が決まればつなぎ融資をする必要性が格段に減ることから、一旦住替えすることを決めたら、現在居住している不動産の売却をできるだけ早めに開始することを心がけましょう。

一般的に、不動産の売却を決めてからすべての代金を受け取るまでには、通常3~6ヶ月ほど期間がかかります。さらに買手がスムーズに見つからない場合はそれ以上かかることから、売却手続きはできるだけ早く始めることが大切です。

マンションを売却する際にかかる期間に関しては、マンションがあるエリアやマンションの状態によって異なります。マンション売却の期間については、下記の記事を一読すると良いでしょう。

マンション売却期間は平均でどれくらい?長期化させないコツまで解説
「マンションの買い替えを考えているので、どのくらいの期間がかかるのか知りたい」と情報を集めていませんか。そこでこのページでは、マンション売却の平均期間やマンション売却期間が左右されるもの、早く売却するコツなどを紹介します。

不動産売却について最低価格を決める

あまりに高い価格設定にこだわりすぎると、なかなか買い手が見つからず売却が遅くなる可能性が高いことから注意しましょう。

売却を早めに進めるためのコツとしては、不動産の最低売却価格を定めることです。その金額以上の購入希望者が出たらすぐに売却するとあらかじめ決めておくと、実際に買い手が現れても悩むことなく売却することができるでしょう。

不動産の最低売却価格をどのようにして決めたらいいのか迷う方が多いのではないでしょうか。一括査定サイトは複数の不動産会社に査定を依頼することができるので、適正な価格を見極めることができます。最低売却価格を定める前には利用をおすすめします。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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つなぎ融資を利用して不動産売却金で新居を購入しよう

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今回はつなぎ融資の中身や取引の流れ、つなぎ融資のメリットやデメリットについて解説しました。

不動産売却の場面では、思い通りに物事が進まないことが多々あります。特に資金面に関しては、うまく資金を用意できずに手続きが滞る場合があるので注意が必要です。

つなぎ融資を上手に活用することで、資金面に関するトラブルを解決して効率よく手続きを進めることができるでしょう。今後不動産物件の買い替えを検討しているのであれば、ぜひ今回の記事を一読してつなぎ融資に関する理解を深めてみてはいかがでしょうか。

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