別荘を購入する場合、ローンを利用できるのか気になる方も多いのではないでしょうか？ローンにはさまざまな種類があります。実際に「セカンドハウスローン」と呼ばれている、別荘などの2軒目の住宅を購入する場合の専用ローンを利用することも可能です。その中でも、固定金利型住宅ローン「フラット35」のセカンドハウスローンはおすすめです。
この記事では、そんなセカンドハウスローンの特徴やフラット35のセカンドハウスローンがおすすめの理由、フラット35でセカンドハウスローンを利用するメリット・デメリット、おすすめの窓口・金融機関などを取り上げます。
本記事を読んでいただければ、別荘購入に適したローンがあることを理解し、自分に合った金融機関に申し込みができます。
別荘の購入にローンは使える
別荘の購入には、セカンドハウスローンが利用可能です。しかし、通常の住宅ローンは使えません。ここでは、別荘の購入に使えるローンとそうではないローンについて比較していきます。
別荘購入にはセカンドハウスローンが使える
別荘を購入する際は、セカンドハウスローンが利用できます。以下がセカンドハウスローンが利用できる住宅の例です。
- リゾート地にある別荘
- 週末のみ過ごす別宅
- 遠距離通勤のため職場の近くに別宅
つまりセカンドハウスローンとは、現在生活している住居以外の住宅購入に利用できるローンです。現在生活している住居であれば、通常の住宅ローンを利用しましょう。
通常の住宅ローンは使えない
リゾート地にある別荘や週末だけ過ごす家などにセカンドハウスローンは利用できるものの、通常の住宅ローンは使えません。通常の住宅ローンは、契約者が日常的に居住することを条件として融資されるからです。別荘は「日常的に居住する」という条件から外れてしまうため、住宅ローンを利用できないでしょう。また、別荘の購入を隠して通常の住宅ローンを受けても、後に一括返済を強要されるリスクがあります。
住宅ローンやセカンドハウスローンについてわからないことがあった場合は、銀行に相談してみましょう。住宅ローン専門の担当者に相談すれば、細かい手続きや具体的な返済計画を聞きたい場合も丁寧に対応してもらえます。返済計画を立てる際は、ファイナンシャルプランナーに相談することもおすすめです。ファイナンシャルプランナーは、別の借入金の状況や資産などを考慮してライフプランを作成し、無理のない返済計画を立ててくれます。
セカンドハウスローンの特徴と住宅ローンとの違い
セカンドハウスローンと住宅ローンは、金利や審査、融資対象など違う点がいくつかあります。この章では、セカンドハウスローンの特徴と住宅ローンとの違い詳しくを解説します。
住宅ローンに比べて金利が高い
セカンドハウスローンは住宅ローンと比較すると、金利が高い傾向にあります。そもそも住宅ローンは一般的なローンと比べて金利が安いです。固定金利で1～2％程度、変動金利の場合は1％を切ることも珍しくありません。
一方、セカンドハウスローンの場合、金融機関にもよりますが2020年11月現在で2～3％程度、あるいはそれ以上の可能性もあります。セカンドハウスローンの場合、出費が増えてしまうと認識しておきましょう。
ローン審査が厳しい
セカンドハウスローンの審査は、高い収入基準を設けている傾向にあります。また対象物件に条件をつけるケースもあるでしょう。そのため、通常の住宅ローンよりも審査に通らない可能性があります。住宅ローンの審査項目は、以下の通りです。
- 年収に対する返済金比率の「返済負担率」
- 雇用形態や勤務先の経営状況などを含む「信用度」
- ローンやキャッシングなどの「債務の返済状況」
- 団体信用生命保険に加入しているのか判断する「健康状態」
- 購入物件の評価価値である「担保評価」
これらすべてがセカンドハウスローンの審査基準において厳しいのか公表されていませんが、セカンドハウス以外でローンを使われること防ぐために、厳しめになっていることも認識しておきましょう。
中古物件や増改築も融資対象になる
通常の住宅ローンで審査が厳しくなる中古住宅にも使えることは、セカンドハウスローンの大きな特徴です。さらに、増改築やリフォームも融資対象です。住宅ローンの契約者が返済できなくなった際、金融機関は担保を売却して債権を回収しますが、中古物件の場合だと価値が下がりやすく債権回収できない可能性があり、中古住宅の審査は厳しい傾向にあります。増改築への融資も同様です。
セカンドハウスローンであれば、二世帯住宅への改築や水回りの大規模修繕なども対象となり、自由度の高いローンだといえるでしょう。
住宅ローン控除は受けられない
住宅を購入する際の住宅ローンの負担を軽減できる「住宅ローン控除」という制度は、別荘購入の場合、適用されません。住宅ローン控除の詳細は以下の通りです。
- 各年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価のうち、少ない方の金額の1％所得税から控除
- 控除額は各年最大で40万円で物件の種類や消費税率、所得税額によって異る
- 所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部を控除される仕組み
- 工事費が100万円を超える増改築や一定条件を満たすバリアフリー工事なども適用内
- 受けられる期間は、購入した時期と入居した時期によって10年、または13年と変動する
住宅ローンの負担が大きく軽減されるものですが、住宅ローン控除の適用条件は、自分が居住する住居を住宅ローンを利用して購入することです。別荘や親のために建てた住居などの場合、利用できません。さらに、親や知り合いからお金を借りて家を購入した場合や3,000万円特別控除、買い替え特例などの特例控除を受けている場合なども、住宅ローン控除を利用できません。
別荘にはフラット35のセカンドハウスローンがおすすめ
フラット35のセカンドハウスローンは、別荘を購入する際におすすめのローンです。この章では、フラット35のセカンドハウスローンの概要について紹介します。
フラット35は固定金利型住宅ローン
フラット35は、全国の金融機関と住宅金融支援機構が連携して扱っている固定金利型住宅ローンです。固定金利型のため、変動型のように借入時の金利が変動することなく、国の機構が携わる商品のため安心して利用できます。固定金利・変動金利それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。
| 種類 | メリット | デメリット |
| 固定金利 | 返済期間中ずっと一律になっている | 金利がやや高めの傾向にある |
| 変動金利 | 返済当初は低めの金利になっている | 金利変動が予想できず、金利が高くなる可能性もある |
またフラット35は、あらゆる金融機関で取り扱っているわけではありませんが、日本全国300以上の金融機関が提供していることも、利用しやすいポイントです。
借入条件は住宅ローンと同じ
フラット35のセカンドハウスローンは、住宅ローンと同じ条件で借入できます。主要条件は以下の通りです。
- フラット35利用中に第三者に賃貸しない
- 申し込み時の年齢が満70歳未満
- 日本国籍を有している
また外国籍の場合でも、「永住者」もしくは「特別永住者」の資格があれば利用できます。
フラット35でセカンドハウスローンを利用するメリットとデメリット
フラット35でのセカンドハウスローンには、メリットだけではなくデメリットもいくつかあります。この章では、フラット35でセカンドハウスローンを利用するメリットとデメリットをまとめました。
フラット35でセカンドハウスローンを利用する３つのメリット
フラット35でセカンドハウスローンを利用するメリットは、以下の3つです。
- 通常の住宅ローンに近い金利で借りられる
- 連帯保証人が不要
- 繰り上げ返済の手数料無料
各メリットの詳細を見ていきましょう。
通常の住宅ローンに近い金利で借りられる
セカンドハウスローンは住宅ローンと比較すると、金利が高い傾向にあると前の章で解説しましたが、フラット35でセカンドハウスローンを利用する場合、一般的な住宅ローンに近い金利で融資を受けられます。そのため、できるだけ金利を抑えたい人にとってはおすすめできる商品です。ただし、金融機関ごとに金利は多少前後します。
連帯保証人が不要
通常の住宅ローンで必要になる保証人は、フラット35の場合だと必要ありません。また、契約時の保証料も不要です。連帯保証人、保証会社ともに不要だからこそ、フラット35は利用しやすいです。保証料の支払いもなく、無駄な出費も抑えられるでしょう。
繰り上げ返済の手数料無料
フラット35の場合、繰り上げ返済に必要な手数料がかかりません。さらに、インターネットで融資金を繰り上げ返済する場合、10万円以上から申し込めます。金融機関の窓口であれば100万円以上からのため、ネットを利用した場合、少額でも繰り上げ返済できることは大きなメリットです。
フラット35でセカンドハウスローンを利用する2つのデメリット
フラット35でセカンドハウスローンを利用する場合、メリットばかりではありません。デメリットは、次の2つです。
- 市場金利が下がっても金利は変わらない
- 金融機関によっては取扱いがない場合もある
それぞれのデメリットについて詳しく解説します。
市場金利が下がっても金利は変わらない
フラット35は、金利が変動しない全期間固定金利です。返済計画が立てやすいメリットはあるものの、変動金利や10年固定金利などがありません。全期間固定金利の場合、借入時より金利が下がっても、借入時点の金利で固定されてしまうため、割高になる可能性があります。
金融機関によっては取扱いがない場合もある
金融機関によっては、フラット35をセカンドハウスローンで利用できません。そのため、借入予定の金融機関で取扱いしているのか事前に確認しておく必要があります。次の章では、フラット35のセカンドハウスローンのおすすめ窓口、おすすめの金融機関を詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
フラット35のセカンドハウスローンおすすめ窓口
フラット35のセカンドハウスローンおすすめ窓口は次の3つです。
- ARUHI
- 住信SBIネット銀行
- 楽天銀行
選定基準は、複数のサイトでフラット35のセカンドハウスローンおすすめ窓口、おすすめ金融機関として紹介されていることです。
ARUHI
ARUHIは、低金利のローンと知られているフラット35専門金融機関です。
- 売買契約締結前でも審査に対応し、スピードも速い
- 仲介手数料や事務手数料などの諸費用を借入金額に含められる
- 登記費用や火災保険料、太陽光発電設置費用なども借入金額の対象
- 「ARUHI 全疾病保障（入院一時金付）」などの付帯保険も充実
- 全国1,000以上の金融機関から返済口座を選べる など
こうした特徴のあるARUHIの「【フラット35】S」の場合の新規借り入れ金利は、以下の通りです。（2021年10月23日時点）
| 借入期間 | 団体信用生命保険の加入 | 機構団体信用生命保険の未加入 |
| 15～20年以下 | 年0.930% | 年0.730% |
| 21～35年以下 | 年1.050% | 年0.850% |
参考文献：ARUHI フラット３５
住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行には、「保証型」と「買取型」の2つのプランがあります。
- 通常のフラット35は「買取型」
- 手持ち資金がある場合は「保証型」がおすすめ
- 一定の条件を満たせば、金利引き下げメニュー「フラット35S」を適用できる
- パソコンやスマートフォンで契約できるため来店不要
- 電子契約サービスを利用すると収入印紙代が必要なくなる
- 病気などで就業できない状態が続いた際、住宅ローン残高相当額が支払われる など
「保証型」「買取型」それぞれの特徴は以下のようになっています。
| 保証内容・初期費用 | 保証型 | 買取型 |
| 団体信用生命保険 | SBI生命の団信に加入 | 住宅金融支援機構の新機構団信に加入 |
| 疾病保障 | 全疾病保障が基本付帯 | 全疾病保障に任意で加入 |
| 自己資金 | 購入価額あるいは建築費に対し、自己資金10%以上での借入 | 購入価額あるいは建築費に対し、自己資金10%未満での借入も問題なし |
| 事務取扱手数料 | 借入額の2.2%相当 | 借入額の1.1%相当（新規借入） |
また、それぞれの新規借り入れ金利は、次の通りです。（2021年10月23日時点）
| 借入割合（保証型）/返済期間（買取型） | フラット35Sによる金利引下げ期間 | 金利引下げ期間終了後 |
| 借入割合80%以下 | 年0.85％ | 年1.10％ |
| 借入割合90%以下 | 年0.95％ | 年1.20％ |
| 返済期間15年以上～20年以下 | 年0.93％ | 年1.18％ |
| 返済期間21年以上～35年以下 | 年1.05％ | 年1.30％ |
参考文献：住信SBIネット銀行 フラット３５
楽天銀行
楽天銀行は、手数料がお得かつポイント付与・楽天銀行の優遇プログラムなどサービスが充実しています。また他にも以下のような特徴もあります。
- 900万口座を突破している人気のネット銀行
- 無料かつオンラインで22時まで相談できる（土日含む）
- 借入額×1.10%（税込）の融資事務手数料は業界最低水準
- 保証料・繰上返済手数料ともに0円
- 充実した保障内容の3つのプランあり
- スーパーVIPだと最大ATM利用手数料月7回、他行振込手数料は月3回無料になる
- 金利は借入額の占める割合が90％以内の場合と90％を超える場合に分かれている など
団体信用生命保険料原則加入のフラット35の返済期間別新規借り入れ金利は、次の通りです。（2021年10月23日時点）
| 借入額の占める割合が90%以内の返済期間 | 団体信用生命保険の加入 | 団体信用生命保険の未加入 |
| 15～20年以下 | 年1.18% | 年0.98% |
| 21～35年以下 | 年1.30% | 年1.10% |
| 借入額の占める割合が90%を超える期間 | 団体信用生命保険の加入 | 団体信用生命保険の未加入 |
| 15～20年以下 | 年1.44% | 年1.24% |
| 21～35年以下 | 年1.56% | 年1.36% |
借入額の占める割合が90%以内で「フラット35S」の金利の場合、ARUHIと金利は同一です。
参考文献：楽天銀行 フラット35
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
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別荘購入にはセカンドハウスローンが使えますが、通常の住宅ローンは利用不可能です。セカンドハウスローンの特徴は、住宅ローンに比べて金利が高く、ローン審査が厳しくなるデメリットはあるものの、中古物件や増改築も融資対象になります。別荘にはフラット35のセカンドハウスローンがおすすめです。その理由は、通常の住宅ローンに近い金利で借りられ、連帯保証人が不要かつ繰り上げ返済の手数料が無料だからです。しかしながら、市場金利が下がっても金利は変わらず、金融機関によっては取扱いがないデメリットもあります。
フラット35のセカンドハウスローンのおすすめ窓口は、ARUHIや住信SBIネット銀行、楽天銀行です。それぞれに特徴があり、自分に合ったものを選択しましょう。別荘購入に適したローンがあることを理解し、自分に合った金融機関に申し込みしませんか。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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