住宅ローンの頭金あり・なしの場合を比較|頭金の相場やメリデメ解説

fudousan7345987 住宅ローン

住宅ローンを利用した住宅の購入を検討している方で、頭金はどれぐらい必要なのかという疑問をお持ちではないでしょうか?実は頭金は用意できなくても住宅ローンを組むことが可能です。そのため、頭金という初期費用のために奔走することなく住宅を購入することができます。

しかし、その一方で頭金を用意することでゆくゆくの総返済額が変わったりとメリットが大きいのも事実です。本記事ではそんな住宅ローンの頭金あり・なしの場合の比較や、そのメリット・デメリットを徹底解説します。これから住宅の購入を控えている方はぜひご覧ください。

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頭金なしでも住宅ローンの借り入れは可能なのか

住宅ローンには頭金が付き物という印象が強い方も多いでしょう。しかし、現在は頭金なしでも住宅ローンの借り入れが可能になっています。実際に頭金なしで住宅ローンの借り入れをしている方は多くおり、幅広い方が住宅を購入できるようになっています。

とはいえ頭金なしでも住宅購入には諸経費が掛かるため、初期費用が0円とはいきません。そこでまずは頭金なしの簡単な概要と諸経費についてご紹介します。

頭金なしでも借り入れは可能

じつは住宅ローンを頭金なしで借りるという方は全体の1割以上もいると言われています。そもそも頭金は借り入れ額の全額の数%を用意しなければいけないため、頭金の用意自体が大変という方も多くいるのです。

また、実際に頭金なしで住宅ローンを借りる場合には担保評価額の100%まで借りることができます。つまり3,000万円の住宅を購入したい場合、その全額である3,000万円をローンとして借りることが可能なのです。

しかし、逆を言えば金融機関にとっての100%の価値を基準としているため、中古物件の場合は全額借りられないこともあるという落とし穴に注意する必要があります。そして忘れてはいけないのが頭金なしという事は返済額が膨らむということです。返済には利息も含まれ、頭金ありとは最終的な支払い額には違いが出てしまうでしょう。

頭金なしの場合でも諸経費は必要

実際に頭金なしは可能ですが、諸経費については別途用意する必要があります。

主に必要な諸経費は以下の通りです。

項目 費用目安 支払い先 説明
申し込み金 20万~30万円 不動産業者 購入する意思を示すためのお金で最終的に契約しなかった場合は返還される(売買契約後に手付金に充当)
手付金 住宅価格の5% 売り主 買い主が契約をやめた場合のキャンセル料で契約が終結したら購入費用に充当される
登記費用
  • 登記費用:住宅の評価額×税
  • 司法書士費用:5万円~10万円
  • 登記費用:法務局
  • 司法書士費用:司法書士
自身が不動産の所有者になるという証明をするための書類作成・提出費用
仲介手数料 住宅購入価格×3%+6万円+税 不動産業者 売買契約が締結した際に支払う仲介手数料
印紙税 住宅価格に依存(200円~48万円ほど) 不動産業者 不動産売買契約書に添付する印紙の費用(電子契約書では不要の場合あり)

このように頭金がなしといっても諸経費に数十万円~数百万円ほど掛かってしまいます。もし諸経費の用意も難しいという場合にも諸経費込みのローンもあるため、それを利用して支払うという選択肢もあります。とはいえ基本的には最低限、諸経費分を捻出する必要があるという認識が必要です。

頭金なしで住宅ローンを借り入れるメリット

頭金なしで住宅ローンを借り入れるメリットは欲しい物件を思い立った時にすぐ購入できるという点です。必要金額まで貯金が貯まるのを待たずとも、物件を購入できるということは人によってはとても大きなメリットとなりえます。

また、さらには住宅ローンの額が大きいと控除額も上がるため、所得税などの負担が軽減されるというメリットもあります。返済額の負担が大きい半面、控除額を増やすことで家を手に入れたいという方の負担を軽減する仕組みになっているのです。

それぞれのメリットを詳しくご紹介しましょう。

欲しい物件がすぐ買える

頭金なしは年単位で貯金をする必要もなく、家を好きなタイミングですぐに購入することができるという点が優れたポイントです。

例えば、不動産広告から理想の物件を見つけたとします。3,000万円の物件で頭金分の10%である300万円の用意が必要だとして、頭金をすぐ捻出できない場合は年単位で貯金を計画することになるでしょう。

しかし、頭金分の300万円を貯めている間に物件が売れてしまい、購入できなくなってしまったということはよくあることです。その点、頭金なしはすぐに物件を購入できるため、欲しい物を欲しい時に手に入れることができます。お金に左右されずに物件を買うことができるというのは大きなメリットとして考えられるでしょう。

住宅ローンの控除額が大きい

頭金なしの場合は条件がそろえばローン控除を受けることができるというメリットがあります。返済額が膨らむことをデメリットと捉えることもできますが、控除の効果は高くなるので条件がそろえば負担を大きく軽減することも可能です。

日々の返済は頭金ありの場合に比べ多く支払うことになりますが、税金のほうでその分が考慮されることは知っておくべきでしょう。

住宅ローンの控除額とは

そもそも住宅ローンの控除額とは、正確には所得税と住民税が控除されることです。最終的にはその人の年収や金利、そして年末のローン残高から控除額が決まりますが、基本的には借り入れ額が大きければ大きいほど控除額が上がる仕組みになっています。

また、控除対象となる借り入れについては以下の数値で定められています。

控除率 控除期間 年末残高限度額
1% 10年 4,000万円(一般住宅の場合)

この要件をまとめると住宅ローン控除の対象となるのは4,000万円の物件で、期間としては10年まで控除を受けることができます。そして控除率は借り入れ金額の1%になります。その場合、例えば控除限度額4,000万円の借り入れだとしたら、年間40万円まで節税効果を受けられるということです。このように節税効果を最大限に発揮することができれば、それなりに大きい額の税負担が軽減されることが考えられるでしょう。

控除額のシミュレーション

ここで頭金なしと頭金ありでのそれぞれの控除額をシミュレートしてみましょう。

条件は年収700万円で配偶者あり、返済期間20年で3,000万円の住宅を購入した場合を想定します。

年数 頭金ありの節税効果 頭金なしの節税効果
1年 22.8万円 28.5万円
2年 21.7万円 27.1万円
3年 20.5万円 25.7万円
4年 19.4万円 24.3万円
5年 18.2万円 22.8万円
6年 17.1万円 21.4万円
7年 15.9万円 19.9万円
8年 14.7万円 18.4万円
9年 13.5万円 16.9万円
10年 12.3万円 15.4万円
合計 205.8万円 257.6万円

※3,000万円のうち頭金600万円(20%)で変動金利0.65%とした場合

このシミュレーションを元にすると頭金なしは257.6万円、頭金ありは205.8万円の控除を受けられることがわかります。さらに両者の頭金の節税効果の違いは51.8万円もあり、その差は歴然です。そのため、もし控除対象の条件を満たしているなら、頭金なしで控除を受けるほうが利益が大きい可能性も考えられます。

手持ちの現金が残せる

頭金なしの場合は、少なからず自身の手持ちの現金を残せるというメリットがあります。

もし仮に頭金を準備するとなると貯金を大きく削ることになり、例えば急な病気や転移などの不確定要素があった時に現金がないという大きな問題となるでしょう。影響が大きければ普段の生活ですら破綻する恐れがあります。

しかし、頭金を用意する必要がなければ、つまりは現在の資金を削らなくて済むため生活面からも不安やリスクが少ないといえます。

頭金なしで住宅ローンを借り入れるデメリット

逆に頭金なしで住宅ローンを借り入れるデメリットは最終的な返済額や金利が高くつきやすいことです。全てをローンで賄うため金利などが上乗せされ、最終的には住宅価格よりも高いお金を払うことになってしまいます。

さらには頭金なしは月々の返済額が高くなるため、収入に変動があった場合に支払いが厳しくなる可能性も念頭に置いておく必要があります。

頭金なしはメリットもありますが、このように最終的な金額の差や将来の不確定要素などによってデメリットになりえることも理解しておく必要があります。考えられるデメリットを順番に見ていきましょう。

返済額が多くなる

頭金なしを選択するということは物件価格の100%を住宅ローンで借りることです。そのため、毎月の返済額も総返済額も多くなってしまうのはデメリットといえます。最初にまとまった頭金を支払う必要がないと言えど、返済額が大きければ、購入者の毎月の負担が増えることを意味しているのでその点は忘れてはいけません。返済額が大きいために、どうしても長期間に渡って返済に生活が縛られるというリスクがあります。

そして最終的な総支払い額も余計に支払うことになるため、頭金ありよりも多少なりとも損をすることになります。

金利が高くなる

頭金を払わないとなると借り入れ金額が高くなるため、金利が高くなることもデメリットです。特に変動金利型のローンである場合には注意が必要になります。何故なら、今現在の住宅ローンの金利は1%を下回ることもあるほど、超低金利の状況が続いているからです。

そのため、返済中に少なからず金利が上昇してしまい、返済額に上乗せされてしまう可能性は捨てきれません。それがたとえ数%の上昇でも借り入れ額が大きければ負担が大きくなってしまうため、当初の思惑通りの返済計画が厳しくなってしまうでしょう。

値下がりのリスクが大きい

頭金がないことは将来的に物件を売却した際に価格が値下がりしてしまい、投入した金額より売却金を得られないというリスクも少なからずあります。これはいわゆる担保割れという状態で住宅ローン残高が時価額を超えてしまうことで起きます。頭金がない分ローンが長期化してしまうため、年数と共に物件の価値が損なわれてローン残高を下回ってしまうのです。

この場合、例えば住み替えが必要になった際に住宅を売却してもそのお金でローン残高を一括支払いしたり、新たな新居を得る資金が得られない可能性があります。一生住み続けるつもりで売却の予定もないと断言できるなら関係ない話にも思えますが、価値のある資産を活用できる選択肢を狭めてしまうことは無視できない事実です。

頭金なしということは返済期間も長期化するため、このように年数経過による物件価値が低下するデメリットもよく考慮する必要があります。

返済ができなくなる可能性がある

月ごとの返済額が膨らめば単純に返済が負担となり、将来的に返済できなくなるリスクを抱えることもデメリットです。毎月の返済額が大きいということはすなわち、安定的にその金額を捻出する必要があるということでしょう。しかし、ライフプラン通りに進まないというのが人生の一面でもあります。

収入が少なくなってしまったり、支出が増えたりということは少なからず不確定要素としてあるからです。例えば突然の病気、両親の入院・介護などが急に必要になった際はお金が掛かってしまいます。今は収入と支出のバランスが取れていてもちょっとしたことでそれが傾いてしまい、ローン返済が厳しくなることが考えられるのです。

不確定要素で生活が変わり返済できなくなるリスクを考慮しておきましょう。

ローンの審査に通りづらい

そもそも頭金なしのフルローンは将来的に物件の価値が下がってしまうというリスクを抱えるため、ローン審査が厳しくなっているのもデメリットでしょう。これはすでに値下がりのリスクでお話したように、返済が長期化すると物件の市場価値がローン残高を下回ってしまうことが原因です。

ローンを支払い終えるまでは不動産には抵当権が設定されますが、極端に価値がなくなるものであると、もし売却になった場合に金融機関にとってもリスクが高くなります。そのため、金融機関も審査を厳しくせざるをえないのです。

また、それ以前にフルローンを計画することは返済能力が低いということとも言えるため、実際にローンを組んで完済できるのかという点も頭金ありよりも厳しく審査されます。

頭金なしでローンを選択することで審査が厳しくなることは考慮しておきましょう。

返済期間が長い

頭金がない影響で高くなる毎月の返済額を「軽めにしたい」と低めに設定した場合は、返済期間が長くなってしまことがリスクとなりえます。何故なら、住宅ローンではある程度月々の返済額で選択肢があるとはいえ、毎月の返済を少なくしてしまうと将来的に支払えなくなる可能性が出てくるからです。

具体的な境目はいわゆる定年退職のタイミングです。定年を超えるローン返済期間であると安定収入が途切れてしまうため、生活に影響を及ぼしかねません。貯金があるとしても万が一病気になれば支出が増えることも考えられます。老後の貯金にも影響してしまうので定年まで及ぶ返済期間がある場合には注意が必要でしょう。

頭金ありの場合はどのくらい用意すべきなのか

頭金ありを選択する場合、どのくらいの金額を用意すべきかはその物件の種類によって異なります。当然、戸建住宅とマンションでは基本的な物件価格が違うので、そこから算出される頭金も変わってきます。

また、同時に頭金を決める際には収入や支出から月ごとにいくら出せるかという点も考えて決めなければいけません。年齢によるライフプランの変化なども加味し、数十年後の完済まで無理なく支払っていける頭金を設定するのが懸命です。

ここからは頭金ありで住宅ローンを組む場合を想定し、一般的な平均データを交えつつ適切な頭金の決め方をご紹介します。

頭金ありの平均額

頭金は一般的に物件価格の10%~20%を支払うというのが通説で実際にも約20%程度の頭金を支払う場合が多いです。しかし、それはあくまでも基準の1つであり、正確には物件の種類によって異なってきます。

具体的な頭金の平均値は以下の通りです。

種類 頭金平均額
新築住宅 1,254万円(27%)
戸建住宅(分譲) 1,021万円(27%)
マンション(分譲) 1,755万円(39%)
戸建住宅(中古) 1,010万円(39%)
マンション(中古) 1,194万円(44%)

“参考:国土交通省「令和元年度住宅市場動向調査報告書」

この平均値から分析すると頭金は物件の種類によって変動し、おおよそ20%~40%前後を支払う方が多いことがわかります。さらには新築よりも中古物件により多くの頭金が支払われています。中古物件は高額な借り入れができない事がよくあるため、頭金を多めに払う必要がある場合が多いという背景があるからです。

そのため、頭金の平均値は20%程度が基本で中古などの場合は40%ほどまで払う場合があるという認識を持っておけば間違いないでしょう。

頭金金額の決め方

頭金の金額を決める際は、普段の生活の支出はもちろん諸経費や将来の貯金を差し引いてから頭金を算出しなければいけません。頭金を支払えればゆくゆくの返済が楽になるとはいえ、今の生活を不安定なものにしてしまうことは避けるべきです。

頭金を決める際に具体的に差し引くべき要件は以下の通りです。

項目 説明 費用目安
生活予備費 病気や収入の減少などもしもの時に備える費用 3ヶ月~1年分の生活費
貯蓄 将来的に必要になる教育・経費などの投資に必要な費用 将来自身や家族に掛かる費用から計算
購入諸経費 頭金以外の登記費用や税金などの費用 数十万円~数百万円

この3つを差し引いた額が頭金にまわせる額です。

また、逆に言えば生活予備費・貯蓄・購入諸経費・頭金を引いて、さらに残った現金が現在自由になる金額とも言えます。そのため、頭金を用意する際には手元に残る現金も多少残せると生活にゆとりを持たせられるでしょう。

頭金なしと頭金ありの比較

 

頭金なしと頭金ありでは借り入れ額が異なるため毎月の返済額は変動しますが、もちろん掛かる年数が違うため利息も変わります。月で言えば数万円ですが、総支払額は数百万円も変動してくるのです。そのため、頭金の有無のメリデメ以前に数値的にはどの程度違いがあるのか理解しておく必要があります。

そこでここからは頭金なしと頭金ありの数値的な比較をご紹介します。

支払う利息の金額で比較

住宅ローンではお金を左右する利息は重要な部分です。数%とはいえローン自体が高額なため、利息も安くはないからです。

頭金のなしとありではどれほど利息に違いが出るのか、以下のように比較をしてみました。

頭金あり 頭金なし
借入額 3,200万円 4,000万円
利息総額 約322万円 約403万円
総支払額 約3,522万円 約4,437万円

※4,000万円のうち頭金800万円(20%)で変動金利0.65%・30年ローンとした場合

この比較を元にまとめると頭金なしと頭金ありでは利息差は約81万円、総支払額は約915万円もの差があることがわかりました。このように最終的な支払額ではかなり差が出るため、それなりに負担の違いが出ることがわかるはずです。

毎月の返済額で比較

次に毎月ごとの返済額の差を比較してみましょう。月々の返済額は生活と密接になる金額なため、こちらもあらかじめ目安を把握しておくことが大切です。

利息と同じ条件下で算出すると毎月の返済額は以下の通りになります。

頭金あり 頭金なし
借り入れ額 3,400万円 4,000万円
毎月の返済額 約9.7万円 約12万円

※4,000万円のうち頭金800万円(20%)で変動金利0.65%・30年ローンとした場合

この場合、頭金なしとありでは毎月の返済額に約2.3万円ほどの差があることがわかりました。さらにこれを年間にすると頭金なしが約146万円、頭金ありが約117万円とおおよそ29万円の差があります。ほぼ30万円に近い差となると1ヶ月の平均的な月給以上となるため、生活の近いところで支払う返済額の差は歴然であることがわかります。

頭金なしかありかを選ぶポイント

頭金なしかありかを選ぶ場合、それぞれのニーズに合わせて選択することがポイントとなります。

例えば自己資金は少ない方は頭金なしが向いており、現在の手元にある資金を浸食して無理に頭金を払うのは向いていません。逆に将来的な支出が増える可能性がある方だと月々の負担が少ないほうが良いため、頭金ありで後の負担を早いうちに減らしておくほうが有利といえます。

このように一人一人の家庭の事情によって向き不向きがあるため、それを見極めることが大事です。頭金のなしとありで向いている人を見ていきましょう。

頭金なしでの購入が向いている人

頭金なしの購入が向いている人は以下のような条件に当てはまる方です。

  • 将来の収入が増える見込みのある人
  • 収入が安定している人
  • 自己資金が少ない人

頭金なしは何より、自己資金が少なくとも住宅ローンが組めることが最大の利点です。そのため、今手元に資金がなくとも将来的に稼ぐ能力がある方にとっては利用しやすく、向いている選択であるといえます。収入が安定していて、さらにどちらかと言えば将来的に収入が増加する可能性を秘めている方は頭金なしが向いているでしょう。

頭金ありでの購入が向いている人

逆に頭金ありで住宅ローンを組むのが向いている人は以下のような方です。

  • これから教育費が掛かることがわかっている人
  • 収入の減少がわかっている人
  • 借り換えの予定がある人

頭金ありは毎月の返済額の負担が少なく、最終的な返済額も安く済む点が魅力です。そのため、将来的に教育費の支出や退職のタイミングなどがわかっている方に向いています。何故なら支出が増えない今のうちに頭金を支払っていくことで、後に費用が掛かる際の負担が軽減されるからです。

また、借り換えを予定している方も物件の市場価格が下がらないうちに売却するためにも、頭金はありを選択して早めに返済を終えるほうがおすすめです。

まとめ

住宅ローンの頭金をなしかありかを選ぶのは非常に難しいことです。初期費用を軽くしつつ負担を分散させるのか、先に負担して将来的な費用を軽減させるのか。その選択は住宅の購入者のニーズによって向き不向きがあるため、どちらが正しいとは言えません。

しかし、前述の通りニーズに合わせて無理のない選択が住宅ローンにおいては重要です。長期間支払っていくことになるため、ライフプランをしっかりと組み立てて破綻しない計算を立てる必要があります。

頭金の有無で返済額や期間も変わってくるので、本記事のメリデメをご参考にどちらがで良いのかじっくり検討することをおすすめします。

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