不動産価格指数とは?指数からわかることやメリットなどを徹底解説

不動産売却

「所有する不動産の売却をいつ売るのがよいのかわからない」「今後の動向を知りたいが、何を参考にすればよいのかわからない」取引の際にこのように悩んでいませんか。

そんな場合には不動産価格指数を利用して、動向を見ていくのがおすすめ。この記事では不動産価格指数の基礎知識から実際の指数の見方、最新の動向や、他に動向が把握できるものなど、詳しく解説していきます。

最後までご覧いただければ不動産価格指数の調べ方はもちろん、今後の動向を把握しながら取引を行えるでしょう。

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不動産価格指数の基礎知識

不動産価格指数について語っていく際には、そもそものどのようなものなのかといった、基礎的な内容を理解しておくべきです。ここでは、そんな理解しておくべき以下の基礎知識を説明しています。

  • 不動産価格指数とは
  • 不動産価格指数の目的
  • 不動産価格指数の対象となるもの
  • 不動産価格指数の対象地域
  • 地価公示との違い
  • 不動産価格指数の注意点

これらについて理解し、特に注意点については忘れないようにしてください。そうすれば次の章の内容などをより深く理解できます。

不動産価格指数とは

こちらは年間30万件の取引をもとに価格の動向を表したものです。仕組みとしては2010年の平均を100として、毎月国土交通省より指数が公表されています。なお、指数化する不動産の種類は以下の通りです。

  • 住宅用の不動産
  • 商業用の不動産

また、公表される指数は全国、各地域ごとに分けられており、詳細な動向を知れます。そのため、おおまかな動向を把握したいのなら、不動産価格指数を見るのがわかりやすいです。

“参考:国土交通省「不動産価格指数」”

不動産価格指数の目的

こちらは不動産価格の動向を素早く正確に把握し、価格の動向を公表することを目的として作られました。

なお、なぜこの目的を持っているのかといえば、金融危機などにおいて大きく影響を受け、場合によってはその火種ともなったからです。具体例としては低所得者向きのローンが、世界経済に深刻な影響を与えたサブプライムローン問題が有名でしょう。こちらは世界的に有名な銀行が破綻したり、投資を行っていた企業などが大きな損失を計上しました。

IMF(国際通貨基金)ではリスクを減らすために勧告を出し、各国政府はそれに従って指数を作成し、公表しています。そのため、不動産価格指数とは、単に動向を知るためではなく、本来は金融危機などリスクに備える目的で作られました。

不動産価格指数の対象となるもの

住宅用の場合は以下を対象として公表しています。

  • 更地
  • 建物付きの土地
  • マンション

これらについて前月と比べ、どのような推移があったのかをわかりやすく記載しています。なお、商業用についても同様に、対象を分類して公表しています。詳しくは国土交通省のサイトから閲覧してください。

“参考:国土交通省「令和2年8月・第2四半期分 不動産価格指数」”

不動産価格指数の対象地域

こちらの対象地域は以下のように分けられて、公表されています。

  • 全国
  • ブロック別
  • 都市圏別
  • 都道府県別

これは地理などの要因から、日本における動向をそれぞれ細かく分類して、層状に区分して分析しているからです。

まず、全国は日本全体をまとめたものです。次に、ブロック別は東北や関東などをブロックと分類しています。また、都市圏別はブロック別の中でも経済面の規模の大きい場所を選び出したものです。

最後に、都道府県別は都市圏別の中でも突出した、東京、愛知、大阪の3つを公表しています。そのため、不動産価格指数なら日本から、自身が住んでいる場所までを把握できるでしょう。

“参考:国土交通省「不動産価格指数(住宅)の作成方法 令和2年 8月」”

地価公示との違い

不動産動向は不動産価格指数だけでなく、地価公示を利用する方法もあります。しかし、両者には違いがあります。

まず、地価公示は1月1日時点でどの程度の価格水準にあるのかを示したものです。こちらはあくまでもその時点での情報で、推移は反映されていません。

一方で不動産価格指数は作成したデータを毎月公表しています。これにより現在の動向を経過で把握可能です。そのため、おおよその水準を把握したいなら地価公示、経過で把握したいのなら不動産価格指数を参考にするのがよいです。このようにそれぞれの違いを理解して利用してください。

不動産価格指数の注意点

こちらはリアルタイムではないことに注意してください。取引を行うときの3~4カ月ほど前のデータを利用しており、現状に則していない場合もあります。

例えば、何らかの要因で金融危機が発生し、価格が大きく崩れた場合を想定してみてください。この状況では問題のない数値を示していても、実際にはそれ以下です。そのため、利用する際には現状との乖離(かいり)が発生していないかを確かめてください。

不動産価格指数の見方とグラフの推移

不動産価格指数はサイトで確認できます。ただし、以下の2つの方法があります。

  • 表で確認する方法
  • グラフで確認する方法

ここでは、それぞれの見方などについて丁寧にお伝えしていきます。

表で確認する方法

表から確認する場合には、国土交通省の不動産価格指数のページに飛んでください。ここでは、作成したものを月ごとに公表しています。具体的にはページ中央の更新情報から、各4半期のデータをクリックし、ダウンロードしていただければ閲覧可能です。

なお、資料については1枚目が全国での傾向を示しており、2枚目以降は地域別などの結果が前月比で示されています。表のデータから具体的な数字を確認したいのなら、この方法を試してみるのがよいです。

グラフで確認する方法

グラフから確認する場合には、上と同様に不動産価格指数のページに飛んでください。ここでは、作成したものをエクセルのファイルとしても公表しています。具体的にはページ上部のリンクをクリックし、ダウンロードすればよいです。

後はそれをグラフ化し、ブロックや主要都市別のデータを簡単に閲覧可能です。視覚的に推移を理解したいのならこちらがおすすめです。

最新の不動産価格指数

このコロナ禍において指数は大きく影響を受けています。ここでは、気になる最新の動向を以下の項目でお伝えしていきます。

  • マンションの不動産価格指数
  • 戸建て・土地の不動産価格指数
  • 商業用店舗の不動産価格指数

前月比、前期比での結果を把握し、取引に生かしてください。

マンションの不動産価格指数

住宅用、商業用マンションに関しては以下のような結果でした。

住宅用のマンション(区分所有) 不動産価格指数 対前月比(%)
全国(住宅) 152.3 0.8
住宅総合(住宅を含むすべての住宅用不動産) 114.1 0.8
特に増減が目立った地域
ブロック別・北海道地方 197.7 -2.3
ブロック別・中部地方 159.9 2.2
商業用のマンション(マンション・アパート・一棟) 不動産価格指数 対前期比(%)
全国 135.0 2.3
商業用不動産総合(マンションを含むすべての商業用不動産) 119.3 -1.9
特に増減が目立った地域
三大都市圏 132.1 2.5
三大都市圏以外の地域 142.8 0.0

上のようにマンションではどちらも増加しており、指数的にみていっても100以上と2010年の平均を上回っていました。ただし、中身に関してはそれぞれ違いがあることがわかります。

具体的には区分所有では指数が高く152.3、前月比で0.8%増加しています。これは住宅用マンションの全体で需要が増加していることを示し、取引が活発化しているようです。なお、より詳細に見ていくと、北海道については前月比-2.3%と減少が目立っていますが、一方で中部地方は2.2%の増加になっていました。

次に、商業用では指数が135.0、前期比で2.3%増加しています。これは商業用不動産総合の数値が、前期比で-1.9%であることを考慮すると、全体として苦戦が続いている中で、マンションは別であることがわかるでしょう。都市圏別に参照した場合でも、三大都市圏以外の地域で前期比で0.0のものが最少と、減少している場所は見られませんでした。

なお、よりわかりやすく、両者の最近の動向をグラフにすると以下のようになっています。

したがって、住宅用は全体的に好調であるが一部地域は例外であり、商業用では苦戦の中でマンションは好調というのが最新の傾向です。

“参考:国土交通省「令和2年8月・第2四半期分 不動産価格指数」”

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戸建て・土地の不動産価格指数

戸建て・土地に関しては以下のような結果でした。

戸建て住宅 不動産価格指数 対前月比(%)
全国 101.3 1.2
住宅総合(住宅を含むすべての住宅用不動産) 114.1 0.8
特に増減が目立った地域
ブロック別・中国地方 89.6 -13.1
ブロック別・九州・沖縄地方 108.9 3.2
住宅用土地 不動産価格指数 対前月比(%)
全国(住宅) 98.6 1.5
住宅総合(住宅を含むすべての住宅用不動産) 114.1 0.8
特に増減が目立った地域
ブロック別・近畿地方 104.3 5.9
都道府県別・愛知県 91.9 -5.0

こちらは全体としては増加傾向にありますが、指数としてはどちらも住宅総合を下回っています。また数値が100を割っている場所もあり、地方でかなり落差がありました。

具体的には、戸建てでは101.3と前月よりも増加しています。これは九州・沖縄地方で、3.2%の増加分があったことが影響しているでしょう。一方で、中国地方に関しては指数が89.6、前月比-13.1%とかなりの減少をしています。そのため、中国地方に関しては来月以降を注視していくべきです。

次に、住宅用土地は前月比では1.5%の増加ですが、指数は98.6と100を割っています。これはブロック別・近畿地方で104.3、前月比5.9%の増加となっている一方で、都市圏の中でも突出している愛知県で、-5.0と大きく減少していることが影響しているのでしょう。

なお、よりわかりやすく、両者の最近の動向をグラフにすると以下のようになっています。

住宅用の不動産の中では、両者は前期比では増加していますが、全体としてはあまりよろしくない結果だと見て取れます。

“参考:国土交通省「令和2年8月・第2四半期分 不動産価格指数」”

商業用店舗の不動産価格指数

商業用店舗(マンションを除く)に関しては以下のような結果でした。

商業用店舗 不動産価格指数 対前期比(%)
店舗・全国 136.4 -3.0
オフィス・全国 136.8 -8.0
倉庫・全国 104.4 -5.6
工場・全国 106.3 -2.3
商業地・全国 97.9 -6.8
工業地・全国 103.4 -0.1
商業用不動産総合(マンションを含むすべての商業用不動産) 119.3 -1.9

ご覧のようにどの種類の店舗に関しても前期比では減少しています。

具体的には店舗は指数が136.4、前期比で-3.0%と減少しています。また、オフィスは最も減少率の高い136.8、前期比で-8.0%と非常に厳しい結果です。

この他、倉庫や商業地などで同様に大きな減少が見られています。これはコロナによって店舗を手放したり、需要がなくなったことが影響しているのでしょう。お伝えした商業用のマンションとは、状況が全く逆になっています。

なお、補足すると商業用の店舗は、これまで以下のグラフのように推移しています。

したがって、商業用店舗に関しては、不動産価格指数が減少し続けており、今後も苦しい展開が続くことが考えられるでしょう。

“参考:国土交通省「令和2年8月・第2四半期分 不動産価格指数」”

不動産価格指数の3つの算出方法

こちらを安心して利用していくためは、算出の仕組みを理解していくのがよいです。こちらに関しては以下の方法で算出しています。

  • アンケート調査から算出
  • 不動産の現地調査
  • 登記移動情報から算出

ここでは、それぞれについて詳しくお伝えしていきます。

アンケート調査から算出

不動産価格指数は、売買をした人からアンケートを取り、その結果から算出しています。これは不動産の取引価格情報提供制度を利用したもので、こちらは120万件以上の取引を有しているデータベースです。そのため、実際の声を反映できており、実情に基づいた算出がなされています。

なお、不動産取引価格情報では、検索することで各都道府県などで、どのような取引があったのか簡単に調べられます。興味があればこちらについても利用してください。

不動産の現地調査

こちらは専門家の意見も加味し、算出されます。具体的には不動産鑑定士が現地に行き、調査した結果を過去のデータに反映しています。これによってより正確な取引情報を公表できるのです。

なお、この調査では以下のようなことなどが実施されています。

  • 土地の種類の確認
  • 不動産自体の調査
  • 周辺環境の調査

これらは一例ですが、詳細に調べることでデータはより正確になり、実情を正しくとらえることができるでしょう。

“参考:国土交通省「不動産価格指数(住宅)の作成方法 令和2年 8月」”

登記移動情報から算出

こちらは登記からも算出されます。これは法務省の行う、登記移動情報というものを利用し、こちらでは取引情報などが閲覧可能です。指数の作成では、登記から用途の分類などを行うため、算出において大切です。

したがって、正式な登記からも確認を行っているので、正確な情報を公表できているのでしょう。

不動産価格指数から読み取れること

指数を把握していくと、以下の2点を読み取れます。

  • 最新の取引市場のデータ
  • 市況のデータが見られる

不動産取引においてこれらは相場の把握、査定が適正であるのかを判断する目安として利用可能です。ここでは、以上についてお伝えしていきます。

最新の取引市場のデータ

不動産価格指数は実際の取引をもとにして算出されるものなので、こちらを閲覧していくと最新の不動産の動向を把握できます。こちらに関しては蓄積されたデータが120万件超と非常に膨大であり、そこから分析されたデータには信頼ができます。

また、毎月国交省からデータが公表されていくので、最新の情報を閲覧可能です。そのため、そこから今後の不動産市場がどうなっていくのかを迅速に把握できるでしょう。なお、公表は過去の動向も記載されており、前月や前期と比較していきながら検討できます。

最新の不動産取引市場の動向を押さえておきたいのなら、まず始めに不動産価格指数を見ていくべきです。

市況のデータが見られる

不動産価格指数であれば市況データを詳細に閲覧可能です。これは単純に全国の不動産の動向を公開しているのではなく、算出の過程では全国という枠組みから、地方ブロックなどに分類してデータを公表しているからです。

例えば、東京に自身が住んでいる場合には、まず関東地方という枠組みから動向を確認できます。また、東京は南関東圏にも分類されているため、そこからも動向を検討可能です。さらに、突出した都市が選ばれる都道府県別にも含まれているため、東京自体がどうなっているのかということも確認できます。

以上のように地域にもよりますが、詳細な市況データを閲覧することができます。したがって、自身のお住いの地域がどのような動向であるのか詳細に知りたいのなら、不動産価格指数から確認してください。

不動産価格指数を利用するメリット

不動産価格指数を利用していけば、複数の点でメリットがあります。

まず、動向を把握した上で適切な価格で取引できます。例えば、今後より所有する不動産が高くなると予想できるなら、購入タイミングをずらすなど、適切に対応できるでしょう。つまり、損をしないように、冷静に考えながら取引ができるということです。

また、こちらを広く公表することには国にとってもメリットがあります。過去の例では不動産によって金融危機などが引き起こされたことがありました。そのため、この指数を注視していくことで、そのような危機的な状況に陥らないように、対策を打つことができるでしょう。

さらに、この指数の発表によって不動産の動向が可視化され、透明性が高められるので、投資に対して安心感を与えられます。そのため、日本の投資家はもちろん、海外の投資家にも日本への不動産投資を推進できるでしょう。

以上のようにこの指数は不動産取引を行う人や国のリスク管理、不動産投資の推進などのメリットがあります。

不動産価格指数以外の不動産価格変動がわかるもの

不動産価格指数を利用すれば、最新の動向を把握できるなどメリットがあります。ただし、これ以外にも変動がわかるものはあります。ここでは、そんな4つの指数について詳しくお伝えしていきましょう。

リクルート日本住宅価格指数

リクルート日本住宅価格指数はリクルート住まいカンパニーが2002年8月より公開している指数です。こちらはリクルート運営の情報誌や、サイトなどからの情報を利用しています。不動産価格指数と同様に、実情を反映しています。

不動産取引を考えているのなら、こちらも確認しておきましょう。

不動研住宅価格指数

中古のマンションの動向を知りたいのなら不動研住宅価格指数がおすすめです。こちらは東京証券取引所が2011年4月より、既存マンションの動向を表した指数を、日本不動産研究所が引き継いだものです。なお、指数は以下の5つの区分で作成されています。

  • 首都圏総合
  • 東京
  • 神奈川
  • 千葉
  • 埼玉

首都圏エリアで、中古マンション動向を確認したい場合には、こちらを閲覧してください。

“参考:日本不動産研究所「不動研住宅価格指数」”

国土交通省の公示地価や取引価格の推移

土地価格について確認したい場合は、国土交通省のサイトで確認できます。これは毎年3月下旬に公表される公示価格と取引価格のことで、国土交通省の地価公示から動向が確認可能です。なお、対象をより細かく絞りたい場合には、国土交通省地価公示・都道府県地価調査を利用するのがよいです。

2つのサイトを上手く活用し、土地の動向を正確に把握してください。

レインズタワー

東日本、もしくは首都圏の動向を確認したいのであれば、レインズタワーを利用するのがよいです。こちらは東日本不動産流通機構が運営しているサイトであり、レインズ(不動産流通標準情報システム)が有名です。

不動産会社を通した際には、業者がこちらのシステムで相場情報などを提供しています。また、システムを通して得られた情報で、統計資料の作成を行っており、一般向けに動向を発表しています。今後の動向を知る際には、レインズタワーを利用しましょう。

まとめ

不動産価格指数とは不動産価格の動向を指数化したものでした。指数はアンケートなどの結果から算出しています。

また、表やグラフなどでまとめられており、わかりやすく数字を理解可能です。そのため、最新の取引データや市況データとして活用し、冷静な売買を行えるでしょう。

なお、最近の動向は、マンションと戸建て住宅は好調ですが、一方で、商業用店舗はかなり厳しい状況です。

この他、リクルート住宅指数など用途に応じて、価格変動がわかるものが複数あります。ぜひ、不動産を売買するタイミングを決めるために、それらを見てみましょう。

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