住宅ローンを滞納したら、すぐに競売にかけられると思っていませんか？新築住宅を購入してローンを組んだものの、収入を支えている人が病気やけがなどのトラブルにより、支払えなくなってしまうこともあるでしょう。そうなると貯蓄が削られてしまい、支払いが滞るのも無理はありません。
実は住宅ローンを滞納しても、すぐには競売になりません。しかし、支払いをいつまでも待ってくれるわけではないので注意が必要です。本記事では、もし住宅ローンを滞納してしまった場合にどのようなリスクがあるのか、滞納し続けるとどうなってしまうのかについて解説します。また自分でできる対処法や、おすすめの無料の相談先についても紹介するので合わせてご覧ください。
住宅ローンを滞納するとどうなる？
住宅ローンを滞納してしまうと、滞納金に加えて料金が発生したり金利がこれまでよりも高くなったりするなど、さまざまなリスクを伴います。では具体的にどんなリスクがあるのか、なぜ滞納を避けるべきなのか詳しく解説します。
遅延損害金が発生する
住宅ローンを滞納すると、1日目から遅延損害金が発生します。遅延損害金とは「延滞利息」や「遅延利息」とも呼ばれ、いわば過料のようなものです。
遅延損害金の利率は利息制限法により、100万円以上で上限が年15%までと定められています。返済日が過ぎて支払えていないことに気づいたら、すぐに金融機関に連絡して滞納金と遅延損害金を口座に入金しましょう。
金利が高くなる可能性がある
住宅ローンを一度でも滞納すると、優遇金利が適用されなくなる可能性があります。優遇金利とは、住宅ローンの借り入れ時に利用できる金利を優遇するシステムのことです。店頭金利だと2.475％ですが、年収や勤続年数によって金利が安くなります。
しかし、一度でも滞納すると、今まで優遇金利が適用されていた場合は、金利がこれまでよりも高くなってしまうことがあるので注意が必要です。滞納する前に、まずは住宅ローンの契約書を確認して、住宅ローンを借入している金融機関に相談しましょう。
ブラックリストに載る可能性がある
住宅ローンを延滞すると、個人信用情報機関へ記録されてしまうリスクがあります。具体的には以下の信用情報機関です。
| 信用情報機関 | 主な加盟会社 | 情報の保有期間 |
| JICC（株式会社日本信用情報機構） | 消費者金融会社、保証会社、リース会社など | 5年〜1年 |
| CIC（株式会社シー・アイ・シー） | 銀行系クレジットカード会社、保険会社、携帯電話会社など | 5年 |
| JBA（一般社団法人全国銀行協会） | 国内の銀行、銀行持株会社など | 5年〜10年 |
もし通称ブラックリストと呼ばれる信用情報に滞納を記載されると、滞納解消していても約5年〜10年の間記録が残ってしまいます。ブラックリストに載ると、今後自動車や携帯電話などを購入するときのローンの審査が通りにくくなるので、金融機関に早めに連絡しましょう。
住宅ローンを滞納し続けた場合
もし住宅ローンを滞納し続けた場合は、以下のような流れで通知書類などが届き、最終的には住宅を明け渡すことになります。
| 滞納し続けた場合の流れ | 目安期間 |
| 金融機関から督促がくる | 1ヶ月〜2ヶ月 |
| 金融機関から催告書が届く | 2ヶ月〜3ヶ月 |
| 金融機関から期限の利益喪失通知が届く | 3ヶ月〜6ヶ月 |
| ローン保証会社から代位弁済通知が届く | 3ヶ月〜6ヶ月 |
| 裁判所から差押通知書と競売開始決定通知が届く | 6ヶ月〜8ヶ月 |
| 競売準備のため現地調査が行われる | 8ヶ月〜10ヶ月 |
| 裁判所から期間入札決定通知が届く | 10ヶ月〜15ヶ月 |
| 競落され家を明け渡す | 10ヶ月〜15ヶ月 |
| 住宅ローンの残債の支払いを行う | その後 |
それでは具体的にどのような書類が届くのか、一つずつみていきましょう。
金融機関から督促がくる
住宅ローンを滞納し続けると、1ヶ月～2ヶ月の間に金融機関から督促（とくそく）されます。具体的には手紙（督促状）や電話の場合が多く、引き落としがされていない旨を金融機関から伝えられるでしょう。
その際に「〇月〇日に再度引き落としをするので、滞納金と延滞金を至急ご入金ください」といった内容の連絡がきます。そのため、督促状を確認したらすぐに連絡し、支払う意思があることを伝えて返済しましょう。滞納してから3ヶ月未満に支払わなければ、ブラックリストに載る可能性が高くなります。
金融機関から催告書が届く
住宅ローン滞納から2ヶ月～3ヶ月が経過すると、金融機関から「このまま返済しないのであれば、代位弁済になります」といった内容の催告書が債務者の自宅に届きます。厳密にいうと、来店依頼状や住宅ローン返済催告書といった書類です。
代位弁済とは、保証会社などの第三者が借主に代わって返済することです。あくまでも返済に猶予ができたわけではないため、認識には注意してください。
金融機関から期限の利益喪失通知が届く
金融機関からの催告書を放置すると、期限の利益喪失通知という書類が届きます。この書類が届くと債務者は分割で支払う権利がなくなり、金融機関から一括での支払いを求められます。つまり期限の利益喪失通知が届いた時点で、住宅ローンの残債と延滞金などを一括で払うことになるというわけです。
期限の利益喪失通知が届く目安は、3ヶ月～6ヶ月間滞納すると届くことがほとんどで、支払期限は1週間と短く設定されます。
ローン保証会社から代位弁済通知が届く
金融機関から期限の利益損失通知が届いた数日後には、代位弁済通知が届きます。通知書はハガキで送られてきたり、特別送達で送られてきたりするなど会社によってさまざまです。
代位弁済通知とは、ローン保証会社が債務者の代わりに、ローン残金を支払ったことを意味する通知書のことです。つまり代位弁済通知書が届くと、金融機関ではなくローン保証会社から、遅延損害金や住宅ローンの残債を一括請求されます。
裁判所から差押通知書と競売開始決定通知が届く
ローン保証会社へ支払いができなかった場合には、保証会社は地方裁判所に申し立てを行います。申し立てが裁判所によって認められると、不動産が差し押さえられて競売の手続きが開始されます。
競売とはオークションのようなもので、買い手に値段をつけてもらい一番高い金額を出した人に売る方法です。その競売が始まったことを報告する通知書というのが、競売開始決定通知書です。
競売準備のため現地調査が行われる
競売開始の通知がされると、次は現況調査に関する通知書が届きます。現況調査に関する通知書には、裁判官の執行官が訪問する日時が記載されます。
現地調査で行うのは、主に事情聴取、室内の状態確認、写真撮影などです。また、この現地調査は強制のため拒否は認められず、もしその日の都合が悪い場合も鍵を開けて調査されます。
裁判所から期間入札決定通知が届く
現地調査が完了したら、次は裁判所から期間入札決定通知書が届きます。期間入札決定通知とは、いつ不動産が競売になるかの期間や、いつ入札結果を告知するのかなどの内容が記載されているものです。一般的な入札期間は1週間から1ヶ月以内で、債務者ではなく裁判所が決めます。
競落され家を明け渡す
開札後に購入者に競落されると、購入者が支払いと移転登記を完了するまで約3週間かかるので、その日までに任意で立ち退きをしなければなりません。その日までに立ち退きをしないと、裁判所から引き渡し命令が出され、強制退去させられます。
この際の入札期間は1週間から1ヶ月程度で、競売開始から明け渡しまでは一般的に4ヶ月〜6ヶ月かかります。
住宅ローンの残債の支払いを行う
売却したら支払いが終了するわけではありません。競売で売却したあとは、売却金が住宅ローンから差し引かれますが、住宅ローンが完済していなかった場合は、残りの支払金を返済する必要があります。また、住宅ローンに加えて遅延損害金も支払わなければなりません。
さらに競売後の住宅は売却相手の所有物になり、残債の支払いが無担保債権（注1）となるため、原則一括での弁済になります。もし支払いができない場合は、債務整理や自己破産を検討しましょう。
注1）無担保債権：住宅という担保がない借金のこと
強制執行について詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。
住宅ローンを滞納しそうな場合の対処法
もし住宅ローンを滞納しそうなときは、家計を見直したり借り換えを検討したりして、対処することが有効です。ここからは、滞納でどのような対処方法があるのかそれぞれ解説します。
家計の収支を見直す
住宅ローンを滞納しそうになったら、まずは家計簿をつけて収支を見直しましょう。自分では気づいていない”無駄な出費”が隠れているかもしれません。例えば家計簿の見直し方には次のような方法があります。
- 毎月の全ての支出と収入を書き出す
- 固定費・変動費・特別費に分ける
- 支出が高い項目から安くできないか調べる
特に固定費は毎月かかる料金なので、携帯電話代や電気代、保険料など安くできるところはないか調べましょう。大手のキャリア携帯から格安SIM会社に乗り換え、保険料の不要なオプションを減らし、電気代と通信費をセットにするなど、さまざまな見直し方があります。そうして浮いた分を住宅ローンの返済に充てていきましょう。
金利の低い金融機関で住宅ローンを借り替える
住宅ローンは、別の金融機関に借り換えすることが可能です。家計簿を見直しても返済条件が厳しい場合は、別の金融機関への借り換えを検討しましょう。借り換えは、これまでよりも返済期間を長くしたり、金利が低い銀行に変えたりすることで月々の返済額を減らすことができます。
またローンの滞納でブラックリストに載るリスクも減らせます。借り換え専用の住宅ローン商品を提供している金融機関もあるので、ぜひ検討してみましょう。
家の売却を検討する
住宅ローンの残債がまだ残っていても、家を売却することができます。もし売却後に、住宅ローンの残債よりも売却代金のほうが高ければ、住宅ローンを完済できるため家計の金銭的負担を減らせます。逆に残債が残っても、預貯金などで補えば問題ありません。
また、家は時間と共に価値が下がっていく可能性があるので、早めに不動産査定しましょう。その際にはいくつかの会社を比較するために、一括で査定するのがおすすめです。
おすすめの不動産一括査定サイトをまとめた以下の記事もぜひご覧ください。
また住宅ローンありの家を売却する方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
住宅ローンを滞納し競売になる前にできる対処法
住宅ローンを滞納したあとにできることは、任意売却することと金融機関に相談することです。そこでここでは、競売前に売却するメリットや競売との違い、金融機関に相談することでどう対処してくれるのかについて解説します。
任意売却する
まず滞納してから競売される前にできる対処法として、任意売却があります。任意売却とは、文字通り任意で家を売却するということです。競売にかけられるよりも任意売却したほうが、より相場価格に近い価格で売れるため、住宅ローンの残債を抑えることができます。
ただし、住宅ローンの残債が売却価格で返済できない場合には、任意売却は債務者と債権者の合意（借入先の金融機関、または保証会社）が必要です。
任意売却についてより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
また、任意売却後も自宅に住めるリースバックという方法もあります。詳しくは以下の記事をご覧ください。
競売との違いについて
競売と任意売却では、売却方法からその後の残債交渉まで大きく異なります。具体的には以下のような点で違いがあります。
| 項目 | 競売 | 任意売却 |
| 売却 | 裁判所が行う | 債権者の合意があれば自分でできる |
| ルール | 厳しい | 自由 |
| 購入者 | 入札が一番高い人 | 自由に選べる |
| リースバック（注2） | ほとんどできない | できる |
| 売却価格 | 低くなりやすい | 高く売れる可能性がある |
| 残債交渉 | できない | できる |
| 引越し費用 | 自腹 | 負担してもらえることがある |
| 退去日程 | 不自由 | 融通がききやすい |
| プライバシー | 守られない | 守れる |
競売は市場の相場よりも安く落札されることが多く、強制退去させられるので退去の猶予がありません。さらに個人情報が競売物件情報として公開されるので、プライバシーも守られないことが特徴です。
その反面、任意売却は購入者の選択や退去日の決定など自由度が高く、プライバシーや残債交渉などのメリットも大きいです。そのため、競売になる前に任意売却することがおすすめといえます。
注2）リースバック：売却して現金化したあとも家に住み続けられるサービスのこと
返済方法を変更する
売却以外で住み続けたい場合は、住宅ローンを滞納してから競売になる前に、返済方法の変更の相談をしましょう。借入先である金融機関に事情を話し、「住宅ローンの返済方法を変更したい」と相談することで、変更できる可能性があります。金融機関によりますが、変更が可能な返済方法は次の通りです。
- 返済期間を延長
- 一時的に利息のみの支払いに切り替える
- 一定期間の返済額を減額
- ボーナス返済を減額
ただし、これらは返済総額が増額したり返済期間が伸びたり、そもそも返済方法の変更ができなかったりといった注意点があります。また返済方法を変更できても返済猶予のために再審査するので、通らなかった場合のことも考えておかなければなりません。
また、住宅ローンの返済比率の決め方について検討したい方は、以下の記事がおすすめです。
住宅ローンの滞納についての相談先
住宅ローンを滞納しそうになったときや滞納したあとに相談できる場所は、借入している金融機関と法テラスという無料相談所です。どんなことを相談できるのか、それぞれ解説します。
金融機関へ相談
住宅ローンの滞納についての相談は、まず借入している金融機関に相談するのがおすすめです。早く払うように催促されるだけだと不安に思う方も多いかもしれませんが、実際は返済方法を変更してもらったり、少し待ってくれたりと親切に相談に乗ってくれることも多いです。
また、新型コロナウイルスや自然災害などの影響で支払いが厳しい場合も、免除や減額の申し出ができます。金融機関はお金のプロなので、問題解決するためにもまずは思い切って相談してみましょう。
法テラスへ相談
カードローンや消費者金融など、住宅ローン以外の借金を抱えている人は法テラスへの相談がおすすめです。法テラスとは、国が設立した法的トラブルの総合案内所のことです。法テラスでは、司法書士や弁護士などの専門家を紹介してくれて、相談者に寄り添った的確な解決策を提案してくれます。
相談は面談のほかに電話でも可能ですが、収入や資産が一定額以下であることが条件です。1回30分、合計3回まで無料で相談できるので、経済的な負担を抑えながら法律相談ができます。まずは法律の知識を深めて、自分にとって有利な手段を検討することがおすすめです。
まとめ
住宅ローンは滞納する前から早めに動くことが肝心です。滞納をないがしろにして放置すると、もし解決できる可能性があったとしても、ブラックリストへの登録や家の差し押さえなどへ進み、取り返しがつかなくなってしまいます。
そのため、支払いが難しかったり滞納したりした場合は、なるべく早く相談するようにしましょう。借入している金融機関や法テラスでは、親身になって返済方法や法律の相談に乗ってくれます。本記事で紹介したリスクを把握して、住宅ローンの滞納にしっかり対処していきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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