中古マンションへの投資は稼げる?メリットデメリットや物件の選び方

不動産購入

マンション投資を検討したとき、その初期費用の安さより中古マンションの購入を考える方も多いでしょう。中古マンションへの投資は、新築マンションを購入・建築する場合に比べコストが大きく削減できるため、比較的挑戦しやすい投資方法のひとつです。

しかし、初期投資額が少ない場合、利益も少ないのではないか、本当に稼げるのかと疑問や心配も伴うでしょう。本記事では、中古マンション投資の基本的な特徴やその手順から、メリット・デメリットまで詳しく解説しています。資産運用方法の選択にお役立ていただければ幸いです。

中古マンションへの投資とは

まず、中古マンションへの投資についての基礎的な知識を紹介します。ここでは中古マンションの利回りについてと、部屋ごとに購入するのと建物ごとに購入する場合の違い、住む人のタイプ別におすすめの投資方法を詳しく解説していきます。

中古マンション投資の利回り

利回りとは、投資元の金額から考えてどのくらいの利益が出たかを示す割合のことを指します。基本的には年間で得られる利益の割合を示すことがほとんどです。中古マンションへの投資をおこなった際の利回りは、基本的に3~7%程度が相場であると言われています。

他の不動産投資方法と利回りを比較してみましょう。

投資方法 相場利回り
中古マンション 3~7%程度
新築マンション 2~5%程度
アパート 3~6%程度
戸建て賃貸 10~15%前後

初期投資額が大きい新築マンションの利回りは2~5%と低めですが、そのコストの高さに比例して回収できる収益も高い傾向があります。このように、コストがいくらかかるのかによって利益が異なるため、利回りだけでは収益を断定できないことがわかります。

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中古マンションへの投資方法は3種類

中古マンション投資の方法は、一棟購入・ファミリー向けの区分投資・単身者向けの区分投資の3種類に分けられます。それぞれの特徴や費用の違いを見ていきましょう。

中古マンションの一棟買い

一棟買いとは、中古マンションを建物ごと購入する投資方法です。その初期費用はもちろん部屋ごとの購入よりも大きくなり、相場としては1億~数億円かかると言われています。

一棟の購入であれば、エントランスやエレベーターなどの共有部分に関しても自由に修繕工事やリノベーションをおこなうことができたり、建物のみでなく土地も得られるため資産価値が上がりやすいというメリットがあります。

一方で、費用の高さや維持費の高さは大きなデメリットです。また、空室が多く出てしまうと、その維持コストに見合う収入が得られないことも不利な点ですが、全室が空室にならない限りは収入は見込めるので、リスクが低いと捉えることもできます。

ファミリー向けの区分マンション投資

区分投資は、部屋ごとに購入した物件を貸し出す方法です。ファミリー層向けに購入するとなると数千万の初期費用が必要になります。

利用者がいれば、少ない維持費で毎月安定した収入を得ることができ、マンションの一棟購入よりも低い費用でチャレンジできることは強みです。また、手放すことになっても一棟に比べて購入希望者が集まりやすいのでリスクは比較的低いといえるでしょう。

しかし、空室のリスクは一棟マンションよりも大きくなります。入居者がいない間は維持コストがかかるのみで収入が一切発生しないため、設備を整える、リノベーションをおこなうなど精力的に入居者を募る活動をしていかなくてはなりません。

単身向けのワンルームマンション投資

近年は単身世帯が増加傾向にあるため、1Rや1Kの物件に需要があります。ファミリー向けマンションよりも費用は低く、1,000万円以下で購入することができるため、不動産投資の初心者の方にとってもハードルが低いのではないでしょうか。

空き部屋のリスクが高い区分投資ですが、単価が低い単身向けの部屋であれば複数の部屋を所有することでリスクを分散することができます。しかし、複数持っていることでその維持費や手間も増えるため注意しましょう。

デメリットとしてはファミリー層向けの区分投資と同様に、空室リスクが大きいことや、共有部分に関する制約の範囲が広いことが挙げられます。

中古マンションへ投資する4つのメリット

続いて、中古マンションに投資することで得られるメリットを4つご紹介します。ここでは主に新築マンション投資と比較しています。

  • 高い利回りで安定した収入が望める
  • 投資のハードルが低い
  • 節税対策になる
  • 経営プランを立てやすい

新築より高い利回りで安定した収入が望める

新築マンションの利回りが2~5%であるのに対し、中古マンションは3~7%と相場が比較的高くなっています。物件やエリアによっては10%以上になる場合もあり、収益が期待できる投資方法と言えるでしょう。特に空室リスクが少ない一棟購入は、安定して収入を維持できるとされています。

また、中古マンションが一棟で売却されるのは、持ち主が何らかの理由でマンションの所有が難しくなった場合で、入居者がいる状態で取引されることも珍しくありません。すでに入居者がいる状態で購入すると、投資初月から収入を得られることもメリットです。

投資をするハードルが低い

新築マンションを一棟で購入しようとすると数十億以上の資産が必要になります。それに対し中古マンションなら、1Rなら1,000万円から、一棟購入でも数億円の費用で購入することができるため、投資開始のハードルが低いと言えるでしょう。

また、不動産投資ローンが使えることもメリットのひとつです。新築マンションであっても不動産投資ローンを利用することはできますが、その費用の大きさからオーバーローンに陥るリスクも大きく、利益が出せないにもかかわらず物件を手放せないという状況に陥る可能性があるため注意が必要とされています。

投資ローンを組むことで団体信用生命保険に加入でき、もしも投資している人が亡くなることがあっても家族に返済が押し付けられるようなことがないため安心です。

所得税や相続税の対策となる

不動産投資で得た家賃などの収入は、不動産所得とみなされるため、通常の給与所得とは別に確定申告が必要です。所得が増えると所得税や住民税の金額も増し、デメリットのようにも思われますが、マンションの購入や維持にかかった費用を経費として計上することでかえって節税につながる可能性があります。

このように、不動産事業にかかった費用を計上することは新築マンションであっても可能ですが、固定資産税や相続税は不動産の価値が高いほど高くなるため、中古マンションのほうが安くなることが多いです。

現金のまま相続するよりも、不動産として受け継ぐほうが税率が低いため、不動産投資は相続税対策としてもかねてから注目されてきました。そういった場合には、大きな費用をかけて新築マンションを購入するよりも、中古マンションのほうがより節税効果が高いと言えるでしょう。

経営プランを立てやすい

マンション経営で多くの人が頭を悩ませるのは家賃の調整です。利回りから考え、費用や競合物件の相場などさまざまな要素を含んで決定しなければならないため、大変骨の折れる作業です。

しかし中古マンションであれば、すでに入居者がいる状態で売却されることも多く、過去のデータに従って家賃を決定することができるため年間の家賃収入も予測しやすく、経営プランを見通すことができます。

中古マンションへ投資する4つのデメリット

今度は中古マンション投資のデメリットについてご紹介します。次で以下の4点を詳しく解説していきます。

  • 設備の修理費用が発生しやすい
  • 空室が埋まりにくい
  • 災害に弱い
  • 将来負動産になる可能性がある

設備の修理費用が発生しやすい

いくら丁寧に管理を行っていたとしても、築年数が経てばどうしても設備や外壁が傷み、修繕や交換が必要になります。もちろん建ったばかりの新築マンションよりも修繕費用がかさむリスクは大きく、投資を開始してすぐに修繕費用がかかるといった可能性もあるでしょう。

エレベーターなどの共有設備の残耐年数や、住民からの修繕要望がないか、不具合はないかなど、購入する前に持ち主と綿密な打ち合わせをしておくことが大切です。大がかりな修理や修繕が必要になってしまうと、それまでに得られた収益を超えた費用がかかることもあるため、そういったリスクも考えた余裕ある資金繰りをおすすめします。

対策をしないと空室は埋まりにくい

長く住むことを考えると、どうしても築年数が経った古い家は入居者が現れず、空室が目立ってしまう恐れが高いです。特に周辺エリアの新築マンションや、より条件の良い競合物件が増えてしまった場合、より入念に空室対策をおこなう必要があります。

空室対策として、競合物件よりも家賃を下げたり、カメラ付きインターフォンの導入や宅配ボックスの設置といった設備の刷新、各部屋のリフォームやリノベーションを行って住み心地を良くする工夫を凝らすというような対策が考えられます。

もちろんこういった工夫には費用がかかるため、その費用をかけても入居者が集まらなかった場合には大きな損失が生まれるでしょう。リスクを避けるためには、専門家と相談しながら慎重に進める必要があるでしょう。

空室対策についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

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古い中古マンションは災害に弱い

日本の建築技術は年々向上しており、現在新築されるマンションは耐震性や防火性に優れていることが大前提とされています。新築マンションに比べると中古マンションは耐震面に問題を抱えていることが多いです。

1981年に現在の耐震基準として新耐震基準が設けられた兼ね合いで、それ以前に建築された物件は基準を満たしていない可能性があります。耐震改修工事がおこなわれていることも多いですが、耐震強度は新築マンションと比べると劣っている場合がほとんどです。

加えて、設備の劣化が原因で火災が発生するリスクも高いと言われています。台風や大雨などで浸水したり、漏電するといった危険性も否定できません。火災保険に加え、地震保険などの災害保険に加入することをおすすめします。こういった耐用面を考慮して、マンションの寿命は鉄筋コンクリート造で47年と言われ、経年に比例して価値が下がり、だいたい築20年程度で底値にたどり着くと言われています。

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中古マンションが将来負動産になる可能性

利益を生み出すことなく、維持費用だけが掛かり続けるような物件を負動産と言います。中古マンションは築20年程度で底値を迎え、その後空き部屋が出てしまうとリノベーションや修繕をおこなったり、家賃の調節をおこなわなければ新しい入居者の呼び込みは難しいと言われています。

例えばローンを組んで中古マンションを購入し、思ったような収入が得られずローンだけが残ってしまえば、修繕費もなく、空き部屋が増え、売却もできないという抜け道がない状況に陥ってしまいます。こういったリスクを防ぐためには、ある程度マンションに価値があるうちに明確な出口戦略を立てておくと良いでしょう。

投資する中古マンションの選び方

中古マンションを将来負動産にしないためには、将来性も家賃収入が得られる見込みがある、または売却してローンが払いきれるような物件を選ぶ必要があります。そこで、投資する中古マンションの選び方のポイントを3つご紹介します。

  • 将来も人口増加が期待できる立地にある
  • 自分が住みたいマンションかどうか
  • セールストークを鵜呑みにしない

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

将来も人口増加が期待できる立地にある

中古マンションに投資するなら、将来性のある土地に構えたマンションを選ぶことがおすすめです。人口の減少傾向が見られる地域では、今後商業施設が閉業したり、都市の開発がおこなわれる可能性も低いと考えられます。

人口や、商業施設の有無、利便性を判断基準にすることは大切ですが、購入時の数字だけで考えて購入しないほうが賢明です。実際に足を運び、町の様子を確認しておくと良いでしょう。

総務省の調査「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2020年12月時点)によれば、前年より人口増加数が最も増えているのは東京都・神奈川県・沖縄県の3都県で、市区町村では大阪市・川崎市・福岡市・さいたま市・横浜市などに増加がみられました。このようなデータなどを参照して購入を検討することをおすすめします。

自分が住みたい中古マンションかどうか

人気があって空き室がないようなマンションは、借主のニーズを満たしていることが第一条件です。いくらリフォームや修繕、設備を新しくするなどの工夫をおこなっても、需要に合わなければ借主は現れません。大切なのは、投資家としての視点ではなく、入居者としての視点で考えることです。

そのエリアの他の賃貸物件が、どのようなニーズを満たしているのか調査し、購入予定の物件が購入希望者のニーズにあっているのか、購入前にしっかりと確認する必要があります

見通しをもとに、ターゲットに合わない間取りであればリフォームをしたり、家賃設定を考えなおすなど、経営プランを練ることで、投資をより良い結果に導くことができるでしょう。

業者のセールストークは安易に信じない

投資マンションを取り扱う不動産業者のなかには、敢えて将来のデメリットを伝えずに契約を結ぶことを目的とする悪徳な業者も存在します。人口減少がみられる地域の中古マンションを「初期費用が抑えられる」「高利回り」といううたい文句につられて購入してしまい、損をしてしまったという例もあります。

ある程度の家賃収入を保証する制度を実施している業者もありますが、厳しい条件があり、実際に相場とずれていて家賃収入がなかったときに保証金を請求できないというケースもあるため注意が必要です。

こういったトラブルを避けるためには、業者のセールストークを信じて投資をおこなうのではなく、物件の状態や周辺環境、人口の推移などを自分で調べることが大切です。

中古マンションへの投資を始める手順

最後に、中古マンションの投資の一連の流れをご説明します。一般的に中古マンション投資は以下のようにおこなわれます。

  1. 知識に基づいて物件探し
  2. 経営プランを作成する
  3. 管理会社の厳選・マンションの購入

投資に関する勉強をしてから物件探し

前述のように、投資物件探しは物件の状態・周辺環境・人口の推移など、さまざまな要素を確認しながら慎重におこなう必要があります。十分な知識がなく、不動産会社の言いなりになって動いていると損をしてしまう恐れもあります。

投資をおこなう前に、不動産投資に関する正しい知識を身に着けておきましょう。書籍なら基本から体系的に学ぶことができるためおすすめです。また、本サイトの不動産投資に関する記事も末尾に挙げましたので参考になさってください。

物件探しは、投資物件に強い不動産会社に足を運んだり、不動産ポータルサイトを活用しておこないます。書面やウェブ上の情報だけで決めるのではなく、必ず内見をおこなって自分の目で状況を確認しましょう。

初心者向けのマンション経営の基本を知りたい方はこちらの記事も参考になさってください。

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金融機関とも相談しながらプラン作り

購入したい物件が見つかったら、金融機関に融資が依頼できるかどうか、また今後の収支や資金繰りについてを相談しながら経営プランを立てます

不動産投資には以下のような費用がかかります。

  • 物件の購入費用
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 登録免許税・司法書士報酬
  • 抵当権設定費用・司法書士報酬

もちろん資金が潤沢であることに越したことはありませんが、収入状況や勤務先の安定面などを考慮して自己資金なくフルローンを組むことができる可能性もあります。

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管理会社も厳選してから中古マンションを購入

購入したマンションの一室に住むのでなければ、マンション一棟を個人で管理することは極めて困難です。規模によっては、居住地から距離が近かったとしても管理会社に管理を委託したほうが安心でしょう。

管理会社は値段も対応も業者によってさまざまであるため、いくつかの会社を比較して検討することをおすすめします。しっかりとした管理実績があって、昼夜問わず連絡が取りやすいような業者であれば安心です。

マンションを購入する際には、売買契約を結んでしまう前に、価格や支払い条件、免責といった必要事項を確認・交渉しましょう。物件に関する疑問点は契約前にクリアにしておくことをおすすめします。

まとめ

中古マンションへの投資は、新築マンションよりも初期投資額が少なくて済む利回りの高いため、上手におこなうことができれば大変有用性のある投資方法と言えます。管理会社に委託してしまえば、自分で労働をおこなわずとも毎月安定した収入が入り、不労所得にもつながるでしょう。

不動産投資に関する正しい知識を身に着けることでトラブルを未然に防ぐことができ、その知識に基づいたプランニングが中古マンション投資の成功のカギと言えます。

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