長い間、日本では転職をあまり良くとらえない風習がありましたが、近年では期間よりも個人の能力・経験を重視する考え方が増え、今や転職はマイナスイメージではなくなってきています。
ただ、住宅ローンに関しては勤務先の情報をもとに審査され利用に至るため、ローン返済中に転職することになった場合、何らかの不利益が出るのか、またその際はどのような手続きが必要なのか気になっている方もいるのではないでしょうか。
本記事では、転職が及ぼす住宅ローンへの影響や、転職後に返済が難しくなった場合の対処方法などを分かりやすく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
- 一般的に住宅ローン契約では、勤務先の変更に関して約款で報告が義務付けられています。転職した場合は速やかに金融機関へ報告しましょう。
- 同業種や専門性が高い職に転職する場合は、待遇や収入アップが見込めるため審査の評価が上がる可能性があります。一方で独立や異業種への転職は、収入が不安定になると判断されやすく審査では不利になってしまいます。
- 転職を考慮して住宅ローンを申し込む場合、融資実行後に転職した方が無難です。審査中の段階で転職してしまうと契約自体が取り消しになってしまう懸念があるため避けましょう。
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住宅ローンの返済中に転職するときのポイント
上述した通り、一般的な住宅ローンは勤務先の情報や債務者の雇用形態・勤続年数などを審査の材料としています。ただ、ローン返済中に転職してはいけないということではありませんので、まずはその場合に必ず把握しておきたいポイントをご説明します。
金融機関への申告を忘れない
「融資を受けられなくなる可能性があるので転職したことは言いたくない」と思う声も多いですが、住宅ローンでは通常、契約約款上「勤務先に変更があった場合はすぐに報告するように」という事項が明記されています。そのため、債務者（自分）は債権者である金融機関へ転職する旨を速やかに申し出る義務があります。
また、住宅ローンの控除を受けている場合は別途、以下の必要書類も用意しなくてはなりません。
住宅ローン控除を受けている場合の必要書類
引き続き住宅ローンの控除を受けるために必要な書類は以下のものになります。
| 必要書類 | 入手先 |
| 住宅ローン残高証明書 | 金融機関 |
| 源泉徴収票 | 前職 |
| 控除証明書（再発行） | 税務署 |
| 控除申告書 | 税務署 |
年の途中で転職した場合、転職先で年末調整が行われることになりますので、上記書類を転職先へ提出しましょう。尚、控除証明書に関しては既に前の職場へ提出しているため手元にないはずですので、税務署へ再発行の申請を行いましょう。
※控除証明書の再発行手続き…「年末調整のための住宅借入金等特別控除関係書類の交付申請書」を、管轄の税務署へ持参もしくは郵送にて提出し、再発行の依頼ができます。
尚、住宅を購入したのが平成23年以降の場合、確定申告を行った翌年に控除証明書と控除申告書が一緒に税務署から届きますので、翌年度の年末調整の際にそれらを転職先へ提出しましょう。
前職と勤続年数が合算できないか相談する
一概に転職が審査に対してデメリットになるとは言い切れない理由もあります。同業種への転職や資格職などの専門性の高い職業であれば転職先での待遇や収入アップが見込めるとして、むしろ評価が上がる可能性もあるのです。
特に、同じ業界への転職の場合は安定性を評価され、前職の勤続年数を合算して考慮してもらえる場合がありますので、該当する場合は一度金融機関に相談してみましょう。
また、住宅ローンの再審査では「職歴書」というものを提出することになります。転職理由など記載する箇所がありますので、スキルアップを目指すことや安定職への転職である旨など、前向きな情報は具体的に記載することもおすすめです。
ただし、後に詳しくご説明しますが、起業や独立、異業種への転職などの場合は、審査の目は厳しくなる可能性がありますので注意が必要です。
住宅ローン返済中の転職に関する注意点
次に、上記で述べたポイントに加えて、見落としがちな注意点もご説明します。以下の点もしっかりと踏まえたうえで、住宅ローンの利用を検討しましょう。
転職した会社にも住宅ローンの報告が必要
勤務先が変わったことを金融機関に申し出ると、金融機関から新しい勤務先へ在籍確認などの連絡をする可能性もありますので、住宅ローンを利用している旨はあらかじめ転職先へも伝えておきましょう。
報告を怠ったせいで新しい職場での心象が悪くなってしまえば、その後の会社での人間関係や業務にも影響してくるかもしれません。金融機関、転職先ともに長く付き合っていく関係ですので、相手側に迷惑のかからないよう連絡・報告は必ず行うよう心がけましょう。
再審査に落ちた理由が転職だけとは限らない
転職後の再審査に落ちてしまった場合、どうしても勤続年数が原因ではないかと思いがちですが、実はそれだけではない可能性も大いにあります。例えば、自動車ローンや学習ローンなど、住宅ローン以外にも複数のローンを利用している場合や滞納履歴が一度でもあれば、十分な理由として考えられます。
金融機関は基本的に、審査に否決となった具体的な理由については教えてくれませんので、ご自身の信用状況などを洗い出し、何が原因かを今一度考えてみましょう。また、返済額が高ければ高いほど評価基準も厳しくなる傾向がありますので、住宅ローンの返済方法を見直すのも一つの対応策かもしれません。
転職後でも住宅ローンを組むことはできるのか
ここまで、既に住宅ローンを利用している方へ向けてのポイントをご紹介してきました。では、転職したばかりで新たに住宅ローンを組みたい場合はどのような影響があるのでしょうか。また、それに対してどのような対応策が賢明か、以下でご説明していきます。
転職した直後は難しい
国土交通省（住宅局）の調べによると、住宅ローンの評価に影響する上位の項目には以下のようなものがあります。
- 完済時年齢：99.0%
- 健康状態：98.5%
- 担保評価：98.2%
- 借入時年齢：96.8%
- 年収：95.7%
- 勤続年数：95.6%
”参考：国土交通省（令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書）P19”
このように、住宅ローンの審査では勤続年数が高い割合で重視されることが分かります。実際、ほとんどの金融機関では勤続年数2〜３年以上を基準にしていると言われていますので、転職直後で勤務日数が少なく収入が安定していない状況では、審査に通らない可能性はどうしても高くなると言えるでしょう。
ただし、住宅金融支援機構が運用している「フラット35」であれば、審査が通りやすくなる場合があります。以下で詳しくご説明します。
フラット35なら申し込み可能
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して取り扱っている「フラット35」は、勤続年数に関わらず申し込める住宅ローンの一つです。もともと勤続年数の評価に厳しい金融機関であっても、以下のような条件をクリアすれば審査に通る可能性もありますのでチェックしておきましょう。
- 安定収入が見込める公務員職や大手企業への転職
- キャリアアップ、同業種への転職
- 前職の提携、グループ会社への転職（転籍）
- 弁護士、税理士、公認会計士などの士業への転職（正社員としての雇用の場合）
つまり、収入面での安定性が見込め、「滞りなく返済する経済力がある」と認識されることができれば、1年未満の勤続実績でも融資を受けることが可能な場合があります。ただし、フラット35では物件に対して一定の審査基準が設けられていますので注意が必要です。
キャリアアップであれば組める可能性が高い
先に述べた通り、勤続年数の不足が気にならないような条件、つまり、返済義務を全うできるという信用性があれば審査はネックにならないと言えます。
キャリアアップのための転職や大手・上場企業などへのヘッドハンティングなど、前職よりも収入が上がることが分かる状況であれば、むしろ転職してから住宅ローンを組む方が有利になる可能性があります。転職前と転職後のご自身の経済状況を比較し、審査に臨むようにしましょう。
キャリアアップ以外で転職後でも有利な条件
上記のようなキャリアアップ以外でも有利になる場合があります。例えば、以下のような条件であれば、審査はより通りやすくなるでしょう。
- 十分な頭金（※）の準備があること
- イレギュラーな場面に備えた貯蓄があること
- 万が一申込者が返済できなくなっても、配偶者の収入でカバーできること など
※頭金とは、ローンに組み込まず事前に現金で金融機関に支払うお金のことです。物件購入金額の2割程が目安とされていますが、現在は頭金ゼロで全額ローン（フルローン）にできるプランもあります。
審査の甘い銀行なら組める可能性はある
審査基準は金融機関によって様々ですが、その程度を明確に開示している銀行はまずありません。しかし、傾向から判断できるのは、大手銀行よりもネットバンクや地方銀行の方が審査が通りやすいということです。
大手銀行はそのブランド力やローンタイプの選択肢が多いことから、申込者が多いため審査が複雑になっていると言われています。また、融通が効きにくく、書類などに不備があっただけで落とされてしまうというケースは少なくありません。そのため、Aという大手銀行で一度否決になった方が、Bという地方銀行であっさり通ったという事例は多々あります。
そこで、審査の甘い金融機関を探すことで、勤続年数への不安も解消できる可能性もあります。住宅ローンを提供する金融機関の特徴として、以下のような点に注目してみましょう。
- 設立10年未満の銀行
新しい銀行であればあるほど、利用者拡大を目的に審査条件をゆるく設定している可能性があります。
- 保証会社への依頼の有無
メガバンクなどは、自社の審査とは別に保証会社へも審査を依頼している場合があります。そのような場合はより審査に通りにくくなるため、保証会社の審査を行わないローンがおすすめです。
- 各審査項目の条件
年齢、勤続年数、年収、必要書類などの基準が他社に比べて許容範囲が広いかどうかがポイントです。例えば、年齢の条件で見ると、一般的な住宅ローンでは70歳までとされている場合がほとんどですが、近年では80歳でも申し込み可能となっている住宅ローンもあります。勤続年数に関して言えば、通常は3年以上とされている場合が多いですが、1年以上でも審査可能となっているものもあります。住宅ローンのパンフレットや金融機関のホームページなどで各項目の条件を調べてみましょう。
また、一社の審査に落ちたからと言って他社への申し込みができなくなるということはありませんので、一括審査依頼のサイトなどを利用して複数社の仮審査を受け、比較してみるのも良いでしょう。
また、自分で調べることに不安がある場合は、物件を購入した不動産会社の営業担当者へ相談してみるのも方法の一つです。基本的に、不動産売買は住宅ローンの審査に通らないと契約が成立しません。不動産会社としては契約を取れなければ売り上げが出ませんので、申込者ができるだけ審査に通りやすくなるコツやポイント、各金融機関の審査基準などを日々調べ、把握していることでしょう。
ネームバリューに踊らされず、自分の理想だけを優遇せずに、無理なくスムーズに住宅ローンを利用できるよう、このようなポイントもしっかり押さえておきましょう。
※画像出典元：モゲチェック公式サイト最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
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転職が住宅ローンに与える影響
さて、勤続年数や収入面以外にも転職により審査に影響を及ぼすものがあります。転職を考える際には以下の点も意識しておきましょう。
転職回数が多いと印象が悪くなる
これは住宅ローンに限らず、どのシーンでも言えることではありますが、転職回数が多い・短期間に何度も転職しているという情報は、相手側に「何かあればまたすぐに辞めてしまうのでは？」と疑問に思われ、あまり良い印象は与えないでしょう。
既に何度も転職しているという方は、自分都合だけの転職ではない旨や、スキルアップのためなどのアピールポイントをきちんと説明できるようにしておくことも大切です。
住宅ローンは10年単位の長い期間をかけて返済していくため、その期間に転職するということは珍しくありません。転職することが悪影響を及ぼすのではなく、あくまでも信用性・安定性が重要になってくることを覚えておきましょう。
独立する場合は審査が不利になる
先の項目にて少し説明しましたが、独立のための転職の場合は注意が必要です。弁護士・税理士などの士業や一括制のある同業種への転職であっても、「起業」「独立」というワードに関しては銀行側も慎重になります。一時的であっても収入面で不安定になる可能性があれば、審査には不利益になるでしょう。
転職と住宅ローンのタイミングについて
では実際、転職の住宅ローンの申し込みはどのタイミングがベストなのでしょうか。この章では、以下のような「気をつけたい時期」「おすすめの時期」について詳しくご紹介していきます。
- 影響がないのは融資実行後
- 審査中の転職はNG
- 借り換えの場合は転職前
影響がないのは融資実行後
住宅ローンの契約の流れは、主に以下の4段階となっています。
- 仮審査
- 本審査
- 契約
- 融資実行
実質、契約完了となるのは4つ目の融資が実行された日となりますが、融資実行前に転職すると、「申込時と内容が変動したため融資不可」と判断され契約自体を取り消されてしまう可能性もあるのです。せっかく転職前の時点で本審査に通過していても、契約破棄となればすべて意味がなくなってしまいます。
住宅を購入する時期に転職を考えている場合は、できるだけ融資実行日以降に調整した方が無難でしょう。
審査中の転職はNG
審査中の転職は大変リスクがあります。通常、仮審査から本審査終了までは1ヶ月程かかる場合がありますが、審査中に状況が変わったとなれば再審査となり、余計に時間がかかる可能性があります。そうなれば、住宅購入がスムーズに進まなかったり、不動産会社や売主へも迷惑をかけてしまいます。
さらに、以下のような事態も想定されますので、審査中に転職することは極力避けた方が良いでしょう。
転職の事実は黙っていてもバレる
金融機関によっては、仮審査・本審査・ローンの締結時に都度「健康保険証」を確認する場合があります。当然、健康保険証には資格取得日（入職日）が記載されていますので、審査前後で提出した保険証が変われば、申込者が黙っていても転職したことはすぐにバレてしまいます。
やはり心象の問題にはなりますが、言わずに後で発覚するよりも予め申告しておく方が「信用できる人物」として金融機関に受け取ってもらえる可能性もありますので、どうしても審査途中に転職しなくてはならない場合は、トラブル回避のためにも必ず報告するようにしましょう。
審査に落ちると違約金が請求される場合もある
残念ながら本審査に落ちてしまった場合、融資が受けられなくなるだけでなく、売買契約を交わした不動産の売主への違約金が発生する可能性があります。
上述したように、本審査の結果が出るまでには1ヶ月以上かかる場合がありますので、その間に売買契約は締結されていることは珍しくありません。そのため、万が一売買契約成立後にローン審査に落ちて不動産を購入できなくなってしまった場合、ペナルティ無しで契約を解除できる「ローン特約」というものが付いている場合があります。
ただし、自己都合での転職の場合、この特約は利用できない可能性があります。更に、ローン特約には期限があり、その期限を過ぎての解約となった場合は違約金請求の対象となります。
この違約金は、事前にキャンセル料の意味合いで売主に支払っておく手付金のことで、問題なく全額支払いが完了した際に買主に返金されます。しかし、上記のようなケースで違約金を請求された場合は、この手付金が戻ってこないということになります。手付金は物件価格の10％程が相場とされているため、数百万円の損失になる可能性もあります。家を買えないうえに多額の損失を負うことになりかねませんので、その意味でもやはり審査途中の転職は控えた方が良いでしょう。
借り換えの場合は転職前
借り換えとは、現在返済中の住宅ローンよりも良い条件で別のローンを組み、返済中のローンを一括返済する方法を言います。低金利が続いている今は特に、借り換えを考える方は多いでしょう。
借り換えの申込と転職のタイミングに関しては、ずばり「転職前」がおすすめです。新たなローンを申し込む際には同様に審査が行われますので、その時点での勤続年数が重要になってきます。そのため、転職後の勤続年数が少ないときに審査を受けるよりも、転職前の安定した状況下で申し込む方が審査に通りやすくなる可能性があります。
尚、金融機関は在籍確認のため勤務先へ連絡を行う場合がありますが、もしも勤務先にて既に退職希望を申告している場合は注意が必要です。金融機関から勤務先へ連絡が入った際に「退職予定」の旨を伝えられてしまえば、審査に影響が出る可能性があります。転職予定であることを無理に隠しておくということではありませんが、なるべくスムーズに審査を通過するために、勤務先とも連携をとっておくのも一つの方法かもしれません。
転職により住宅ローンの返済が厳しくなった場合は
最後に、万が一転職をきっかけに返済が困難になった場合に備え、以下の対応策をご紹介したいと思います。
- 繰り上げ返済を行う
- 返済期限の延長を相談する
- ボーナス返済を変更する
一つずつ詳しく見ていきましょう。
繰り上げ返済を行う
繰り上げ返済の仕組みは、主に「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがありますが、ここでお話したいのは後者の「返済額軽減型」です。これは、ある程度の貯蓄があれば、いくらかまとまった金額を繰り上げ返済し、その後の返済期間を変えず、毎月の負担額を減らす方法となります。
また、繰り上げ返済をすれば元金が減り、利息も減るということになりますので、最終的な返済総額も当初より少なくすることができるというメリットも生じます。
しかし、ここで無理な金額を投じてしまえば後の生活が苦しくなるというリスクもありますので、今後のマネープランと現在の貯蓄の状況を考慮し、バランスよく判断することが大切です。
■住宅ローンの種類や利用の注意点に関しては下記の記事で解説しています。
返済期限の延長を相談する
上記の繰り上げ返済の方法は、あくまでも十分な貯蓄がある場合に限られますが、もしそのような余力がない場合は、返済期限の延長をしてもらえないか金融機関に相談してみましょう。
当然、返済期限が伸びれば利息も増え、将来的に返済総額は大きくなりますが、返済が滞ってしまえば物件自体を失ってしまう可能性もありますので、まずは現在の収入で返済していける確実な方法を取るのが先決です。
ただし、期限の延長可否については金融機関や住宅ローンのタイプによって異なります。特に、通常の住宅ローンであれば返済期限は最大35年間としている場合が多く、既に35年ローンを申し込んでいる場合は更なる延長は叶わない可能性があります。
滞納してしまってから相談に行けば金融機関からのイメージは更に悪くなることも考えられますので、返済が難しそうだと感じた時点で速やかに金融機関へ問い合わせることをおすすめします。
ボーナス返済を変更する
ほとんどの住宅ローンでは、月々の返済とボーナス払いを併用することができます。このボーナス払いは、月々の返済額とは別にあらかじめ設定した金額分をボーナスが支給される月にまとめて返済する方法のことを言いますが、転職後にボーナスが減額となった場合の対策としては以下の方法が挙げられます。
- ボーナス分を分散して毎月の返済額に上乗せする
- 設定したボーナス返済額を減らす
その他、ボーナスは景気の変動にも影響を受けることや、勤務先の経営状況によっても大きく左右されるため、「ボーナスが入るから」と安易に捉えてしまうのは非常に危険です。ボーナス返済が困難になった場合には、上記のような方法に切り替えることができるか、早めに金融機関へ相談してみましょう。
まとめ
住宅ローンの審査には勤続年数が重視され、転職した際には金融機関への申し出が義務付けられています。当然、転職直後は勤続期間が短いため審査では不利なように思えますが、収入面や安定性なども総合的に見て判断されるため、条件によっては勤続年数が1年未満でも審査に通る可能性は十分にあります。
そして住宅購入には、不動産の売主・仲介不動産会社・金融機関が関わってきます。特に金融機関とは長く付き合っていくことになりますので、それぞれの信用を欠かないよう、転職で状況が変わった場合は速やかに対処するという姿勢が大切です。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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