田舎のいらない土地を放置するのはNG?処分方法と活用方法を解説

土地売却

活用していない田舎の土地を両親から相続することになったときに、住まないからと放置していませんか。

せっかく相続したから活用したいけど、地元に戻る予定もないし…

このように放置を続けておくと、将来思いもしない不利益を被ることになるかもしれません

この記事では、田舎の土地を放置するリスクや、具体的な活用方法・処分方法、土地を放棄する場合の条件について解説していきます。

本記事を読めば、土地の扱い方についての知識が身につき、所有する田舎の土地をどうしていくべきか正しく判断できるようになるでしょう。ぜひ参考にして、ご自身の土地の未来について考えてみてください。

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田舎のいらない土地の放置がNGな3つの理由

そもそも、田舎の土地を放置することでどのようなリスクや不利益があるのでしょうか。ここでは、「税金」「周辺住民とのトラブル」「管理の手間」という3つの観点から解説していきます。

固定資産税の負担が続く

土地を所有していると、固定資産税という税金が課されます。税額は以下の数式で計算します。

固定資産税=土地の評価額✕1.4%(標準税率)

評価額は時価の7~8割程度で、税率は1.4%を基準に地域によって変わります。固定資産税は、土地を使用しているかに関係なく、所有している限り支払い続けなければなりません。

固定資産税は毎年、1月1日時点の所有者が支払う義務があります。評価額が300万円の土地の場合、納税額は約4万円となります。毎年、市町村から所有者に納税通知書が届き、支払期限までに支払わないと各種の差し押さえや延滞金の請求がされる可能性もあるため注意が必要です。

なお、土地に建物がある場合は、軽減措置が適用され、土地にかかる固定資産税は最大で6分の1になります。しかし建物部分にも固定資産税が課せられることになるので、負担がかかることには変わりありません。

倒壊した場合は損害賠償責任を負うことも

敷地内に老朽化した建物や外壁がある場合、放置したままだと倒壊するリスクがあります。万一、他人にけがを負わせてしまうと、所有者に損害賠償責任が発生することもあり得ます。また、十分に管理していない斜面があれば、台風や大雨で土砂崩れを起こすと他人に被害が及ぶ可能性があります。

また、農地や山林の場合は、数年放置すると荒れてしまい、隣接する農地に被害が出たり近隣住民とのトラブルに発展したりする可能性も高くなるでしょう。また、そのようなトラブルを抱えたままだと、土地を売りに出したとしても買い手が見つかりにくくなります。

管理に手間と費用がかかる

前述したようなトラブルが起こらないためにも、土地は定期的に管理が必要になります。例えば、木の剪定や雑草の刈り取りは2~3ヶ月に1回程度はしたほうがよいでしょう。

もちろん自分でそのような手入れができる時間がある方ばかりではありません。できないときは、業者に作業を依頼して行ってもらう必要がありますが、その分の費用がかかることになります。

建物が残っていて管理のため電気や水道の契約を続けている場合は、基本料金の支払いも続きます。1ヶ月あたりではわずかでも、長い目で見ると大きな出費になります。

土地を放置しておくとコストやリスクが発生するんだな…

自分には不要な土地でも、他の人にとっては価値がある場合もあります。まずは「売却」「土地活用」「譲渡」のいずれかが適用できないか検討してみると良いでしょう。

土地を売却する方法

自分にとっていらない土地であっても、不動産会社に仲介を依頼することで売却できることもあります。しかし、田舎の土地は都会に比べて需要が低いため、当然買い手も見つかりにくくなります。そこで早期に売却できる可能性が高い次の3つの方法を紹介していきます。

  • 田舎の土地売却に強い不動産会社を探す
  • 不動産会社に買取交渉をする
  • 空き家バンクに登録する

田舎の土地売却に強い不動産会社を探す

田舎のいらない土地を売却するためには、不動産会社選びが重要になってきます。その理由は、世の中には大手から中小まで多数の不動産会社があり、それぞれ得意とする不動産の種類やエリアが異なるためです。

しかし、不動産売買の経験がないと、どの不動産会社に仲介を依頼すればよいか判断するのは難しいでしょう。そのような場合に便利なのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは土地の所在地や面積などの情報を入力するだけで、サイトが提携する全国の不動産会社に対して一括で査定を依頼できる無料サービスです。

ただし、残念ながらどの不動産会社からも売り手が見つからないと判断されたなら、査定結果は返ってきません。まずは土地の価値を見極める手段として利用してみると良いでしょう

田舎の土地を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ

田舎の土地の売却を検討している方に編集部がおすすめしたい一括査定サービスが「イエウール」です。イエウールがおすすめな理由について、以下にまとめています。

■イエウールがおすすめな理由

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  • 田んぼや畑など農地の売却にも対応している
  • 悪徳業者が排除される仕組みがあるので安心して利用できる

※2020年7月「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より(株)東京商工リサーチ調べ

不動産会社に買取交渉をする

どうしても土地の購入希望者が見つからない場合は、不動産会社に直接買取をしてもらうという方法もあります。不動産会社が買取った土地は、転売して利益を得る仕組みです。早ければ査定を受けてから売買契約までが1週間程度で完了します。

転売が前提のため、仲介で売却するより2~3割安くなってしまいます。ただし、不動産会社から見て転売先がないと判断されるような土地の場合、買い取ってくれる業者が見つからない可能性もあります。

買取のメリットデメリットやおすすめ業者について、詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。

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空き家バンクに登録する

土地付きの物件や農地付き空き家であれば、都道府県や市区町村などの自治体やNPOが運営する空き家バンクを利用する方法もあります。このサービスは、空き家を貸したい人・買いたい人が登録し、借りたい人・買いたい人が登録された物件を探して、申込みをする仕組みとなっています。

通常の不動産売買とは違う層の閲覧者が探すため、空き家を探している人の目に留まりやすい可能性があります。空き家バンクは無料で利用でき、不動産会社を介さないので仲介手数料もかかりません。まずは土地がある自治体の公式HPをチェックし、登録することを考えてみてください。

ただし、自治体がサポートしてくれるのは購入希望者とのマッチングまでで、基本的に価格交渉や書類の手続きは自力でしなければなりません。特に書類の手続きは専門的な知識が必要になるので、司法書士などの専門家に相談することも考えましょう。

空き家バンクについてさらに詳しく知りたい方は、以下のサイトもおすすめです。

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土地を活用して収益化する方法

田舎の土地でも、手を加えることで収益化に成功できるケースは多々あります。ここでは、田舎の土地でもなるべく手間を掛けずに利益を期待できる2つの方法を紹介していきます。

  • 太陽光発電
  • 資材置き場

集客の必要がない太陽光発電

太陽光発電は、広い田舎の土地におすすめする活用方法となります。田舎の土地にアパートやマンション、店舗用の貸家、駐車場などを始めるには集客や借り主を集めるのが大変です。太陽光発電ならば集客の必要がないため、条件さえ揃えば始められます。

田舎の土地は広いことが多く、また太陽光を妨げるような高い建物も少ない土地が多いため、太陽光発電を設置して活用することもよいでしょう。その他、太陽光発電が向いている土地の条件を紹介します。

  • 近くに電柱がある
  • 地盤が硬い
  • 災害の恐れが少ない

太陽光発電には2つの方式があり、それぞれ費用や収益が違います。自営方式は、土地に太陽光発電の設備を自費で設置し、経費以外が全て収入として得られます。一方、事業者へ土地を貸す方式は、設置にかかる費用や経費は事業者が負担して、土地を貸し地代として収入が得られる方式です。

太陽光発電の始め方についてより詳しく知りたい方は、次の記事もおすすめです。

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業者向けに資材置き場として貸し出し

土地を資材置き場として貸し出し、地代を得る方法もあります。これは、近くに工事や建設を行う業者がいる場合に、おすすめしたい活用法です。また、大規模な設備投資がいらないため、初期費用を抑えたい場合にもおすすめです。

この方法は規制がある土地でもできる活用方法で、とりあえず資材置き場として使い将来的に別の方法を検討することもできます。

工事現場の資材置き場として利用してもらう場合は、他の用途よりも長期的に借りる場合が少ないことと、建物が建っていない場合は、固定資産税が軽減されないことに注意してください。

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土地活用サービスを提供している企業についてさらに詳しく知りたい方は、次の記事もおすすめです。

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土地を譲渡する方法

売却も土地活用も難しいようなら、可能性は低いですが、無償で譲渡するという選択肢もあります。せっかくの財産も負債しか生まないのであれば無償でも処分をしてしまった方が長い目で見ると得です。ここでは誰に譲渡したらよいのかや、手続きの方法などを解説していきます。

譲渡の交渉先は隣接地の所有者

譲渡先の最有力の候補は隣接地の所有者です。譲渡される人には次のメリットがあります。

  • 家の増築や駐車場などで活用しやすい
  • 農業を営んでいる場合、土地がまとまることで使いやすくなる可能性がある
  • 土地の建ぺい率や容積率が改善される可能性がある

他の場所に住んでいる人より土地を利用しやすく、顔なじみであれば交渉もしやすくなります。ゼロから譲渡先を探さなくてよいので、譲渡できる確率が高まるでしょう。

無償譲渡だとしても相手に税金が発生する

無償で譲渡するときに注意しておくこととして、税金の問題があります。例え土地は無償であっても、贈与税、登録免許税、不動産所得税が相手にかかってしまいます。贈与税は基礎控除が110万円あり、土地の価値が低いと問題ないですが、超えるようなら事前に伝えておく必要があるでしょう。

また、自身が一部を負担するという方法もあります。自身で固定資産税や維持費を負担し続ける場合と比べて負担額が小さくできれば、双方にとって得な契約が実現できる可能性もあります。

なお、可能性は低いですが、土地の利用価値があると判断されれば、自治体が譲渡先を引き受けてくれる場合もあります。譲渡の条件は自治体ごとに異なるため、まずは担当窓口で相談をしてみてください。

土地の譲渡に必要な手続き

土地の譲渡手続きは簡単で、次の4つの手順で名義を変更します。

  1. 法務局で申請書をもらう
  2. 住民票や印鑑証明書など必要な書類を用意
  3. 必要事項を記入して書類の提出
  4. 登記完了証の発行

法務局は平日しか開いていないため、職種によっては休みを取って手続きをしなければなりません。書類に不備がなければ、準備段階からでも1ヶ月あれば、名義変更をして譲渡が完了します。

相続前なら相続放棄という方法もある

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財産を相続する前であれば、相続放棄をすることで手放すという選択肢もあります。相続放棄とは、いらない土地だけ放棄するのではなく、他の預貯金や家など受け継ぐ資産を全て放棄するという制度です。売却の見通しがたたず、土地の有効活用ができないと考えられるなら相続放棄を検討してみると良いでしょう。ここでは相続放棄の基本的なルールや手順を解説していきます。

相続放棄の基本ルール

先述したように、相続放棄は土地以外の財産の相続も放棄することになるため、相続する財産の総額を加味して、トータルでマイナスになる場合の選択肢として検討してください。

相続放棄の基本的なルールとして次の2つがあります。

  • 相続放棄は自身が相続を知ってから3ヶ月以内にする
  • 所有権は誰かが引き継ぐ必要がある

相続放棄の期限は民法で決められており、家庭裁判所へ申し立てをしなければなりません。あくまで自身が相続を知ってからの期間のため、知らない間に元の所有者が亡くなっていても慌てる必要はありません。

所有権については相続放棄をしてもなくならず、最終的に国の財産とすることはできます。しかし複雑な手続きが必要で、相続財産管理人を立て処理をしてもらわないとなりません。

家が土地に残っているときの相続放棄については、こちらの記事で片付け方を紹介しています。

相続放棄で家の片付けはどうなる?遺品の整理方法と管理義務を解説
本記事では、相続放棄の概要から手続きの流れ、また、故人の家が持ち家なのか賃貸なのかで変わるポイントや、家の片付けで必ず気をつけておきたい点などを総まとめしています。相続放棄を検討していて遺品整理にお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

田舎のいらない土地を相続放棄する手順

田舎のいらない土地は次の手順で相続放棄が可能です。

  1. 相続放棄の書類をそろえる
  2. 家庭裁判所へ書類の提出
  3. 家庭裁判所から届く照会書を返送
  4. 相続放棄申述受理通知書が届いて完了

照会書は相続放棄の意思確認のようなもので、自身が相続を知った日付や放棄する土地の面積などの回答を求められます。早ければ全ての手続きは1週間程度で完了します。

手続きに不安があるならば、司法書士や弁護士に依頼することは可能です。正式に依頼をすると数万円かかるため、無料の相談をしてから検討した方がよいでしょう。

土地の相続放棄に必要な書類

土地の相続放棄のために必要な書類は次の4つです。

  • 故人の戸籍謄本
  • 故人の住民票か戸籍附票
  • 自身の戸籍謄本
  • 相続放棄申述書

戸籍謄本や住民票は基本的に所在地の役所で発行しますが、遠方の故人の書類は取り寄せが可能です。相続放棄申請書は、裁判所のホームページからダウンロードできるため、印刷をして必要事項を記入しましょう。

土地を処分・活用する際の注意点

ここまで田舎の不要な土地の処分・活用方法について解説してきました。しかし、実際にいずれかのアクションを選ぶ際には、気をつけるべきポイントがあります。

売却をする場合、空き家の解体は費用を調査してから

田舎のいらない土地に家が建っているのならば、そのままより解体したほうが売却しやすくなることはあります。しかし解体には木造で1坪当たり4~5万円、30坪の木造住宅で120~150万円もかかってしまいます。しかもすぐに売却できないと土地の固定資産税も上がってしまうため、更地で売却してもかかった費用を回収できないかもしれません。

また古い家がある土地によっては、建てられた当時と法律が変わって、解体すると再建築が不可能な場合があります。解体で家が欲しい人のニーズがなくなり、益々売却が困難になることがあります。かかる費用やその後の扱いを検討してから解体を決断しましょう。

更地にしてから処分や活用をする場合は、自治体によって解体のための補助金が出るケースがあります。条件を満たしていると5分の1から半額を支給してもらえます。補助金制度の有無や申請方法を、自治体で相談してから検討するものよいでしょう。

解体するための初期費用について詳しく知りたい方は、次の記事が参考になります。

建物の解体費用まとめ!内訳や安く抑えるポイントなどを徹底解説!
相続する土地を有効に使うために建物の解体をしたいと考える方も多いはずです。そこでこの記事では家の種類ごとの解体費用と安く済ませるポイントをご紹介します。構造を学び、そこから時期や業者を選ぶことで安く済ませるポイントを探っていきましょう。

土地活用をするなら収益が見込めそうかシミュレートする

土地の活用を実際に始める場合、整備などに一定の初期費用がかかるため、リスクが高くなります。先走って工事を始めるのではなく、想定される初期費用をいつ回収できるのか必ずシミュレートしましょう

また、土地が都市計画法で定められている区域のどの区域に定まっているかの確認も必要です。一般的に都会になるほど規制は厳しく、田舎になるほど規制は緩くなるものですが、区域次第では処分や活用方法が自由に決めることができないエリアもあります。例えば、京都などの古都や那須や軽井沢などの別荘地では、景観を守るための独自の制限があります。

区域の種類や制限について詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

用途地域ごとの制限を一覧で紹介!理想の土地を見つけて家を建てる!
住みやすく健全な街づくりを行うためには、指定された用途地域通りに土地を利用をしなければけません。そのためにも用途地域の中身や用途地域ごとの制限を把握することが大切です。今回は用途地域の内容や種類、それぞれの種類ごとの特徴を一覧で紹介します。

まとめ

田舎のいらない土地は、放置すると固定資産税がかかり続けます。家や建物が残っていると、老朽化で倒壊したり、農地の場合は荒廃して周辺の住民とトラブルになったりする恐れがあります。

そのため、土地の処分をするのか、立地やニーズに合わせた活用をしていくのか、一度真剣に考える時間をとることをおすすめします。まずは不動産一括査定サイトや土地活用プランの一括請求サービスで、売却や土地活用ができないかを調査し、難しい場合は譲渡することも視野に入れましょう。

将来になって悔やむことがないように、本記事の内容を参考にし、不要な土地の対処法について考えてみてください。

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