アパート経営の利回り徹底解説｜計算法・最低ライン・理想利回りは？

「アパート経営に興味があるものの、経営で失敗したくない…」と、土地活用をためらってはいませんか？利回りを意識しておくことは、アパート経営の失敗を防ぐことができるポイントのひとつです。

アパート経営で意識するべき利回りは複数の種類があります。計算方法や相場・理想数値や最低ラインなどを知っておくことで、アパート経営成功のチャンスが広がるでしょう。

本記事では、アパート経営の利回りについて、利回りの種類・計算方法や利回りの理想・最低ラインなどを取り上げました。

また、都内含めたエリア別の最新利回り平均相場も解説しています。アパート経営を始めようと考えている方だけでなく、すでに経営を初めているオーナーの方もぜひ参考にしてください。

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アパート経営の利回りとは

アパート経営で扱われる利回りは、収益が出るかどうかの目安として活用されています。初めに、アパート経営の利回りとは何か詳しく解説しましょう。

そもそも利回りって？

利回りとは、簡単にいうとかけたお金に対して出た利益の割合のことをいいます。

アパート経営のような不動産投資だけでなく、株式市場などさまざまな場面で活用されている考え方です。不動産投資で扱われる利回りは、主に年間の投資額に対する年間の利益率をさします。

不動産は経年劣化による価値の低下や維持費といった費用がかかるため、不動産投資は利回りが下がりやすいという特徴があります。

また、不動産投資はローンを組んで投資するケースが多く、金利の上下によっても影響を受けやすいです。このような理由から、毎年の投資額や経費と収益を確認し、利回りを把握することが大切なのです。

利回りに関してさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパート経営の利回りは収益性の目安

アパート経営における利回りは、あくまでも収益が出るかどうかの参考数値として利用するようにしましょう。

「このアパートを購入した場合、家賃をいくらにすれば利益が出るか」「今のまま経営していて収益が得られるか」など、物件選びや経営方針の目安として大変有用です。

アパート経営を始めとする不動産投資における利回りは、アパート購入費用（投資金額）に対して得た家賃収入の割合のことです。例えば利回りを10％とすると、投資金額の10分の1を年間利益として得られると考えることができます。

しかし、広告に「利回り10％」と書いてあった物件を購入したからといって、必ずその通りの利益が出るとは限りません。アパート経営は住む人がいなければ収入を得ることができないので、前の年に20％の利益が出たからといって、今年も同じようにいくとは限らないでしょう。

このように、利回りは過信するのではなく目安として利用しましょう。正しく認識すれば、相続した土地の活用方法を選ぶ際や購入するアパートを選ぶ際や家賃の決定時など、さまざまな場面で活用することができます。

「高利回り＝儲かる」ではない

利回りは収益性を判断するための数値ではあるものの、利回りが高いければ高いほど儲かるというわけではないため注意しましょう。

利回りは投資額に対する利益率を示しているため、投資額が少なければ高い利回りでも得られる収益は少なくなります。

例えば、不動産投資の中でも高利回りで人気がある駐車場経営は、30％以上の利回りも期待できるといいます。しかし、初期費用も安いため、収入は利回り3％程度のアパート経営のほうが高いです。

広告などを見ていると、利回りが高いほうを選びたくなるものですが、初期費用がいくらかかるのかもきちんと把握して活用方法を選ぶ必要があります。

利回りの上下に影響する要因

利回りは一定でなく、常に上下するものです。特にアパートなどの不動産投資は、経年劣化に伴う価値の下落や需要の変化で上下しやすいといわれています。

利回りの上下に影響するのは次の3つの要素です。

利回りは投資額と収入によって決定します。そのため、経営を続ける上でかかるランニングコストや、入居率の変化による家賃収入の増減は利回りに大きく影響します。

また、金利の上下も不動産投資に大きく関わる要素です。ローンを組んだ経営を考えている場合には、金利の変化にも目を配る必要があります。

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アパート経営の利回りの種類と計算方法

利回りは上記のように表面利回り・想定利回り・実質利回りの3つの種類に分けられます。

それぞれ異なった考え方が採用されているため、計算方法が異なります。利回りの種類の特徴と計算方法について詳しくみてみましょう。

表面利回り

表面利回りは、物件に購入価格に対して年間の家賃収入の割合がどれぐらいになるのかを表した最もシンプルな計算方法です。以下のように求めることができます。

このように計算式はシンプルですが、必要となる諸経費を考慮しないため、細かい利回りを計算する場合には適していません。実際の利益よりも高い数値が出ることが多いので、参考として利用しましょう。

想定利回り

物件の購入価格に対し、満室の状態で年間の家賃収入の割合を表したパーセンテージが想定利回りです。

常に空室がなく、家賃が問題なく支払われている状態を示すため、期待しうる最大の利益を計算することができます。その特徴から、不動産広告に採用されるケースも多いです。

想定利回りを求める計算式は次の通りです。

想定利回りは空室を反映せず、満室の状態だと仮定し利回りを計算するため、実際の利益よりもかなり高い数値が出ることが特徴的です。不動産広告で利回りを確認する際は、想定利回りが採用されていないか必ず確認することをおすすめします。

想定利回りなら空室率など細かいことを考える必要がないので、概算的に収益が出るかを求めたいときに活用しましょう。

実質利回り

実質利回りは、空室率や1年間の維持管理費用・不動産購入費用などを考慮した利回りです。他の利回りとは異なり諸経費を考慮して算出するため、最も実際の数値に近い収益を求めることができます。

計算式は次の通りです。

実質利回りは、物件選びや活用法選びの際だけでなく、実際に経営を始めた後にも大変有用です。上記の計算式はぜひ覚えておきましょう。

アパート経営の理想利回りと平均相場

アパート経営の利回りの目安は、実質利回り5％以上を目指すことが理想であり、最低でも3～3.5％は必要です。ここでは、アパート経営の利回りの目安についてまとめました。

理想ラインは5％・最低ラインは3％

アパート経営の利回りは実質利回り5％以上を目指すことが理想です。5％あれば十分な収入を得ることができます。また、最低でも3～3.5％のラインを意識しましょう。

アパート経営には税金の支払いや修繕費用といった経費がかかります。その他、急な退去や設備故障など予想外の出費がかかる場合もあります。

このような不測の支出に対応するためには、実質利回り3％以上が必要です。この利回りを下回ってしまうと、不測の支出に対応できない可能性があります。

利回りの最低値や目安に関して詳しく知りたい場合、土地活用会社に相談することもおすすめです。

信頼できる土地活用会社を紹介している次の記事もご覧ください。

【最新版】エリア・築年数別の利回り平均

アパート経営の利回りは、エリアや築年数によって平均値が異なります。利回りの最低ラインは3％と述べましたが、地域によっては最低ラインがもっと高い場合もあるので注意が必要です。

今回は、健美家の調査に基づいて、アパート経営の利回りの平均相場をエリア・築年数でまとめましたので、参考にしてください。

東京23区で築年数別にみる利回り

東京23区の2024年1〜3月の築年数別利回りと価格の平均は以下の通りです。

築年数	利回り（%）	価格（万円）
築10年未満	4.00	4,363
築10年～	4.29	3,645
築20年～	5.98	1,793

都内のアパートは物件価格が高いため、初めのうち実質利回りは低めになる傾向があります。23区内で経営するならば、ある程度の手元資金が必要になるでしょう。

“参考：健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期」”

首都圏で築年数別にみる利回り

首都圏の2024年1〜3月の築年数別利回りは以下の通りです。

築年数	利回り（%）
築10年未満	4.08
築10年～	4.45
築20年～	6.90

首都圏平均は東京23区に比べて物件価格が安く、利回りは高い傾向にあります。昨今の新しい生活様式の普及で首都圏近郊の需要が高まっているので、物件価値が上がる可能性もあるので動向を見守りましょう。

“参考：健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期」”

その他エリアで築年数別にみる利回り

その他のエリアの2024年1〜3月の築年数別利回りと価格は以下の通りです。

エリア	10年未満（利回り／価格）	10年～（利回り／価格）	20年～（利回り／価格）
札幌	4.88％／4,579万円	5.28％／4,605万円	11.52％／784万円
仙台	–	5.49％／3,448万円	11.62％／1,721万円
名古屋	4.63％／2,923万円	5.19％／1,986万円	9.80％／704万円
京都	4.54％／2,452万円	4.96％／1,809万円	7.56％／1,007万円
大阪	4.65％／2,110万円	4.99％／1,975万円	7.12％／1,102万円
神戸	4.71％／1,888万円	5.29％／1,975万円	9.26％／924万円
広島	4.12％／4,220万円	5.55％／1,978万円	11.08％／771万円
福岡	4.42％／2,315万円	4.87％／1,853万円	7.97％／851万円

上記のエリアは、都内の駅近物件と比較して利回りが高い傾向にあります。また都内では4％切る物件もありますが、地方都市では4％以上の利回りが狙えるでしょう。

“参考：健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期」”

実際に利回りを計算してみよう

アパート経営の利回りについて理解をより深めるために、実際の数値を当てはめて計算してみましょう。

例として、物件価格などの条件は以下のように設定します。

上記のようなアパート経営の想定利回り・表面利回り・実質利回りをそれぞれ順を追って求めましょう。

想定利回りの計算

想定利回りは空室なしの状態の年間家賃収入をもとにして計算します。今回取り扱うアパートは全室8万円の家賃を設定しているので、年間の家賃収入は以下の通りです。

想定利回りの場合は諸経費を計算に含めないため、利回りは以下のようになります。

このように、想定利回りは7.68％とかなり高い値となりました。相場よりも高い利回りで宣伝されているような広告は、想定利回りで考えられていることが多いので注意しましょう。

表面利回りの計算

表面利回りでは経費は考慮しませんが、家賃収入には空室を考慮します。つまり、表面利回りの年間家賃収入は、稼働している6部屋に月の賃料8万円をかけて計算します。

この576万円を式に当てはめて計算すると、利回りは以下のように求められます。

満室の8部屋ではなく実際に稼働している6部屋で計算しているため、想定利回りよりも低い数値です。しかし、経費などを考慮していないので実際の値とは差があるということを忘れずにおきましょう。

実質利回りの計算

実質利回りでは家賃収入から経費を差し引きして計算するため、計算がやや複雑です。今回は費用をあらかじめ120万円と設定しましたが、実際はかかった費用を一覧する作業を行うなど、順を追って計算しましょう。

経費を含めて計算すると、年間の家賃収入は次のように計算できます。

これを使って計算すると、実質利回りは以下の通りです。

この例の実質利回りは4.56％と求めることができました。理想ラインとまではいかないものの3％のラインはクリアしているため、ある程度の収益が見込まれることが予想できます。

空室率の計算方法

上記では、稼働している6部屋が1年稼働するとして計算を行いましたが、空室率を用いることでさらに精度の高い計算を行うこともできます。

空室率の計算方法は次の通りです。

このように、空室率の計算には実際の稼働状況を知る必要があり、計算もやや複雑であるため、経営を始めた後の収益確認などに利用するとよいでしょう。

アパート経営に関する基礎知識

続いては、アパート経営を始めるにあたって必要な基本的知識を解説します。初期費用やランニングコスト、経営を始める手順を解説するので、利回り計算などにも役立ててください。

用意すべき初期費用

まず、アパート経営に必要な初期費用をケース別にまとめましたのでご覧ください。

ケース別	初期費用
土地ありの場合	アパート建築費 外構・駐車場整備費 室内整備機器設置費　など
土地なしの場合	土地購入費 固定資産税 都市計画税 登録免許税 アパート建築費 外構・駐車場整備費 室内整備機器設置費　など
アパートを購入する場合	土地・アパート購入費 固定資産税 都市計画税 登録免許税　など

中古アパートを購入する際は、築年数によって価格が大きく異なります。価格が安く需要のあるアパートを購入することができれば、高い利回りも期待できます。

土地ありで始める場合は、アパートの建築費だけしかかかりませんので、初期費用を抑えられるでしょう。

アパートの建築費用を解説したこちらの記事もおすすめです。

必要なランニングコスト

アパート経営にかかる経費は、以下のようなものが該当します。

このほかにも、得た収入に応じて所得税が課せられるなど、さまざまな費用が必要になります。経営を始める前に、どのくらいの費用が予想されるかについても土地活用会社などに相談しておくとよいでしょう。

アパート経営で経費を一覧で紹介しているこちらの記事もおすすめです。

アパート経営の始め方

アパート経営の始め方は、土地を持っているか否かで異なります。各手順をそれぞれまとめましたのでご覧ください。

土地探しから始める場合	土地を所有している場合
資金計画の作成 土地の選定 土地の購入 アパート経営の管理方式の決定 管理会社の選定 管理契約の締結 アパート経営の開始	資金計画の作成 融資の申し込み 不動産売買契約の締結 建築会社の選定 工事の着工 建物完成後、不動産登記 アパート経営の開始

アパート経営を成功させるには、土地探しや物件探しに時間をかけることを意識しましょう。建築会社や土地活用会社など、業者を選ぶ際には複数社に相談して比較検討することをおすすめします。

アパート経営におすすめのパートナー会社について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

アパート経営の基本的な知識を解説したこちらの記事もおすすめです。

アパート経営を失敗しないコツ

最後に、アパート経営を失敗しないためにできる5つのコツをご紹介します。

それぞれのコツについて詳しくみてみましょう。

需要が見込まれるアパートを選ぶ

アパート経営は、購入・建築する物件が地域や人々のニーズに適しているかが成功のカギです。

特に立地やデザイン、設備などは入居率に大きく影響します。経営を成功させたいなら、都市部など人の流入が多い立地を選び、土地柄や利用者層に適したデザインや機能を意識しましょう。

また、新築と中古のどちらの物件を選ぶかによっても利回りは異なります。新築と中古それぞれのメリット・デメリットを把握して検討しましょう。

アパートの種類	メリット	デメリット
新築	法定耐用年数の期間が長い 基本的には融資が長くとれる	物件価格が高い 低利回り
中古	物件価格が安い 利回りが高い可能性あり	長期間の融資が引きづらい 想定外の出費がある

物件選びは必ず実際に足を運んで検討するようにしましょう。物件のデザインや設備を目で見て確認するだけでなく、近隣環境を知るよい機会になります。

また、古くても、安い物件ならリノベーションするという手もあります。デザイン性のあるアパートに作り替えることで、新しいニーズに応えることができるでしょう。

アパートの建て替えについて解説したこちらの記事もおすすめです。

アパートを適切に管理する

空室率を下げ、安定した収入を得るためにはアパートの管理も大切です。アパートの管理は自分で行うこともできますが、管理会社に一任することもできます。

アパートの管理方法とその特徴は次の通りです。

管理方法	特徴
自己管理	全て自身で管理を行う 収入が全て自分のものになるため高収入 時間的に余裕のある場合におすすめ
管理委託	日々の管理や家賃回収を業者に委託する 空室リスクはあるものの高収入も期待できる 費用に余裕があり経営に集中したい人におすすめ
一括借上	所有するアパートを業者に丸ごと貸して一任する 入居率に関係なく収入が得られるが、収入は低くなる 管理の手間や時間をかけたくない人におすすめ

どの管理方法を選択したとしても、入居者が住みやすいよう適切な管理を続けることが重要です。利益を出すことだけにとらわれず、入居者の声を聞くなどして住み心地のよいアパートづくりを心がけましょう。

ローンの借り換えも視野に入れる

投資ローンの借り換えることで高額になりやすいローンの返済額を抑え、利回りの低下を防ぐことができる場合があります。

アパート経営の経費の中でも、毎月のローンの返済は負担が大きくなりやすいです。金融機関によって金利は異なり、借りた時には金利が低かったとしても、返していく間に高くなる可能性もあります。

したがって投資ローンをより金利の低い金融機関で借り換えることによって、利息を安くでき利回りを向上できるのです。

さらに、借り換え先の銀行によっては、団体信用生命保険の保障を手厚くできるケースもあります。とはいえ条件が厳しい場合も多いので、頻繁な借り換えはおすすめできません。条件や特典を見て慎重に検討しましょう。

事前にトラブル対策をしておく

アパート経営にリスクはつきものです。トラブルが起こらないよう対策することも大切ですが、どのようなトラブルがあるのか把握しておくことも効果的です。

アパート経営でよくあるトラブルを以下にまとめましたのでご覧ください。

失敗例	詳細
家賃の滞納	入居者が家賃を振り込まない、振り込み忘れ
入居者同士のトラブル	騒音などで入居者同士が揉める
経営に失敗して手放したいが売却できない	空室率が多く需要が低いアパートは売りにくくなる
需要が低く入居者が集まらない	入居者が集まらず想定したような収入が得られなかった
想定以上の修繕費用がかかる	大規模な修繕費用やリフォーム費用がかかる可能性がある

このようなトラブルを避けるには、物件選びや土地選びに時間を使ってよく検討することが大切です。また、入居時の審査を徹底し、規約をわかりやすく隙がないよう作ることも有効でしょう。

空室リスク対策を徹底する

入居する人がいなければ収入を得ることはできません。空室が長引けば支出ばかり増加してしまうため、しっかりと家賃収入を確保するために空室リスク対策について理解を深めておきましょう。

空室リスクを減らすためのおすすめ対策は次の通りです。

おすすめの空室リスク対策	詳細
敷金・礼金ゼロ	初期費用を安くすれば多くの人を呼び込める可能性あり 保証会社に加入すれば、滞納があった場合でも家賃を保証してくれる
賃料を見直す	周辺の家賃相場よりも家賃が高くなっていないか確認する 最初の賃料1ヶ月分を無料にするフリーレントもおすすめ
室内に人気の設備を取り入れる	無料インターネット設備やエアコンなどの設備を導入する 単身女性向けの場合、テレビモニター付きインターホンはおすすめ
家具・家電付きの部屋を提供する	洗濯機や冷蔵庫などの大型家電製品を設置する 家具・家電付きの部屋は単身向けの物件で効果が出やすい

アパートを管理する時間が作れない場合は、管理会社に依頼することもおすすめです。トラブルの対応も任せることができる業者もあります。

アパート経営に向いている人の特徴や、失敗を防ぐ方法を解説したこちらの記事もご覧ください。

まとめ

アパート経営を成功させるためには、利回りを意識することが大切です。利回りには想定利回り・表面利回り・実質利回りの3つがあります。中でも経営判断でも有用な実質利回りは、経費を考慮して算出するためさまざまな場面で活用できます。

アパート経営の利回りの目安は、不測の支出に対応するために実質利回り5％以上が理想で、最低でも3～3.5％は必要です。

ただし、地域や築年数によって利回りは異なります。最新相場を理解し、適切な対策をとることで、自身が所有する物件に対して最大限の利回りを期待できます。

本記事を参考に利回りを意識したアパート経営を行い、高収益を目指しましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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