土地売却を行うときに測量をしなくてはいけないのだろうか、測量はどのように行われるのかなどと悩んでいませんか。測量は土地の広さを調べる手段として知られていますが、それなりに費用もかかるため、できれば測量せずに売却したいと考える方も多くいます。
そこでこの記事では、土地を売却するときに測量を行うべきなのか、行うとよいのはなぜかについて解説します。また測量にかかる費用や、依頼してから測量を行うまでの流れについても紹介するので、スムーズな土地売却を行う手引きとして、ぜひ参考にしてみてください。
不動産一括査定サイト利用者が選んだおすすめサービスTOP3
この記事を読まずに、先におすすめの査定サービスを知りたい人におすすめなのが、以下の3サービスです。 マイナビ編集部で実施した独自アンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさってできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
土地売却をするときの測量は義務？
土地売却を行うときの測量は義務ではありません。しかし、測量を行ったほうがいいとされる以下の理由があります。
- 土地の大きさで揉めることを避けられる
- 土地の売却価格をアップさせられる可能性がある
- 買主が見つかりやすくなる可能性がある
隣接する土地の所有者と土地の大きさで意見の相違があり、揉めてしまうケースは少なくありません。この点は、測量を行ったほうがよいといえる大きな理由です。
さらに、土地の測量をすることで得られるメリットもあります。測量をしたことで、所有面積が思っていたよりも大きいことが判明する場合もありますし、測量をしているということは買主が安心できる材料です。測量を行っておくと、早く売却できる可能性が高くなるでしょう。
土地測量についての基本を押さえておこう
測量とは、土地の広さや形を資格のあるプロが測りだして、図面を作成してもらうことをいいます。測量によって作成される図表は3種類ありますが、中には土地売却に向かないものもあります。まずは測量図の種類と、土地売却に最適な測量図について見ていきましょう。
土地測量で作成される3つの図面
土地を測量した際には以下3種類のうち、いずれかの図面が作成されます。それぞれの特徴を見ていきましょう。
| 種類 | 概要 | 隣接地持ち主の立ち会い |
| 現況測量図 | 大まかに土地の広さを測量しただけのもの | なし |
| 地積測量図 | 法務局に登録されている測量図で、場合によって正確でない可能性あり | 場合による |
| 確定測量図 | 測量のプロが調査して、土地の広さを確実に割りだした測量図 | あり |
現況測量は簡易的なもので、取引時には正式な効力を発揮しません。一方地積測量は、公的な測量図として知られています。しかし登録された時期がかなり古い場合は、隣接地との合意がないまま作成されている可能性も大いにあります。
確定測量図は、具体的な土地の大きさを測りたいと考えている人に最適な図面です。確定測量図の入手方法については、以下の記事を参考にしてください。
土地売却なら確定測量がおすすめ
3種類の測量の中で、最も正確に大きさを割り出してくれるのは確定測量です。土地の持ち主と隣接地の持ち主に加え、プロが図面をもとに境界と面積を正しく測りだすため、隣接地とのトラブルも避けられます。
ただし測量は人手や費用、時間といった面で、とてもコストがかかるというデメリットも。しかし当事者間での合意の上で図表を作成・保存するため、保有する土地の範囲に関して正式な効力を得られるでしょう。
以下2つの記事では、筆界未定地や境界の明示義務について詳しく解説しています。ぜひ併せて参考にしてください。
測量の依頼先
測量は、測量士もしくは土地家屋調査士が行います。両者にはどのような違いがあるのか、以下の表を見てみましょう。
| 測量士 | 土地家屋調査士 |
| 土地に訪れて、専用の道具を使い広さを図るプロ | 土地の所有者を登記するときに、土地の広さだけでなく家屋まで調査してくれるプロ |
上記2つの依頼先のうち、土地売却時におすすめなのは土地家屋調査士です。土地家屋調査士は、測量から登記までサポートしてくれるため、書類作成までよりスムーズに行えます。
土地の測量を依頼する際は、土地売却の仲介を担当する不動産会社から紹介を受けるのが一般的ですが、自分で専門家を探して依頼することも可能です。測量を行う業者を選ぶときには、相見積もりを行ってから最終的な依頼先を決めるようにしましょう。最も安い費用で行ってくれるところを見つけられます。
測量を行うほうがよい3つの土地売却ケース
測量は、すべての土地売却ケースで必須というわけではありません。例えば地価が低い土地や面積が広すぎる土地は、測量をせずに売却しても問題ないこともあります。しかし境界の問題や地価の問題などから、行わなくてはならないケースも少なくありません。続く部分では、測量が必要なケースについて解説します。
境界杭がない場合
取引の対象になっている土地に境界杭がない場合には、測量を行わなければなりません。新たに境界を定めるための測量をしない限りは、どこまでが自分の土地かを把握できず、土地売却の妨げになる恐れがあるためです。
境界杭とは、文字通り隣接地との境界を示す杭です。中には、以前は存在していたものの、地面の下に埋もれたり抜き取られたりして、役割を果たせなくなっているケースもあります。場所を明確に把握している場合は、掘り返すことで境界を明らかにできますが、見つからないときは新たに確定しなくてはなりません。
一等地の場合
一等地とは、条件がよくて人気のある土地のことですが、測量しておかなければ思わぬ損をする可能性が高くなります。なぜなら、わずかな面積の違いが地価に大きな影響を及ぼすためです。
一等地は1平方メートルあたりの価格が高いため、より正確な測量を行わなければ価格に大きく響きます。場合によっては、数十万円もの価格差になってしまうことも。よって一等地を売却する場合は、査定に出す前にぜひ確定測量を行いましょう。
境界に塀やフェンス等が敷設されていない場合
塀やフェンスなどは境界の目安となるため、敷設されていない場合は測量が必要になります。また、以前敷設したフェンスや塀が何らかの理由で損傷、撤去されている場合も同様です。さらに、確定測量以降に境界が変わっている可能性も否めません。
こうしたときには、あらためて土地の区分けをはっきりさせるために、境界確定を済ませることが推奨されています。きちんと区画が分かるように再設置や敷設を行い、土地売却後のトラブルを未然に防ぎましょう。
土地売却で測量をするときにかかる費用
測量を行うときには、依頼費用の相場を把握しておきましょう。費用を把握しておくことで、土地売却で出た利益を確定申告する際に、経費として計上できるという利点もあります。特に費用の掛かる現況測量と、確定測量の費用相場から見ていきましょう。
現況測量の場合
現況測量をする場合は、100坪以下の土地で約35万～45万円の測量費用がかかります。もちろん、土地の広さや形によって異なりますが、この金額で行われることが多い傾向にあります。
できるだけ土地測量の費用を抑えたいと考えている方は、現況測量で済ませてしまいたいと考える方も多いでしょう。しかし大まかに測量するという特性上、土地を売却するときにはおすすめできません。より正確な大きさを測りだせる確定測量を行っておくと安心です。
確定測量の場合
確定測量にかかる費用は、誰が立ち会いを行うかで変わります。立ち会う相手別の費用相場を見てみましょう。
- 国や自治体保有の土地に接している場合：60万～80万円
- 個人所有の土地に接している場合：30万～50万円
国や自治体保有の土地に接している場合は、費用だけでなく査定にかかる日数も長くなります。土地売却を考えているときには、引き渡し日を考慮して早めに依頼することを心がけましょう。
一方、個人所有の土地に接している場合は、よりスピーディーに査定が進む傾向にあります。関わる人員も少ないことで、比較的安いコストで査定してもらえるという特徴もあります。
費用についてより詳しい情報を求める方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。
土地測量に高い費用がかかる事例
以下のような土地に該当する場合は、測量の費用が高くなる可能性があります。
- 広い土地または、形状が測量しづらい土地
- 荒れている土地
- 隣接する土地が多い
また土地に関係する書類が紛失していて、さらなる調査が求められるような場合や、工期が短いために多くの作業員が必要といった場合も、費用が高騰していく傾向にあります。
土地売却時に測量を行う場合の流れ
土地の測量は、以下の手順で行われます。
- 測量に必要な資料集め
- 隣接の持ち主への相談
- 土地の事前調査
- 境界の確定
- 境界杭の配置
- 図面や境界確認書の作成
ひとつずつ、順を追って詳細を解説していきます。スムーズな土地測量を行うために、ぜひ流れを把握しておきましょう。
測量に必要な資料集め
まずは必要な書類を手に入れなくてはなりません。用意する書類は以下の通りです。
- 公図
- 登記簿謄本
- 共同担保目録
- 地積測量図
- 建物図面
これらの書類は、隣接地の持ち主や過去の境界紛争に関する調査に使われます。見積もりの算出にも使われるため、書類の準備は極めて重要です。なお、法務局や市町村役所で入手できます。
隣接地の持ち主と相談
測量では隣接地に入り込んだり、立ち合いをお願いしたりしなくてはならないため、事前に隣接の持ち主や行政・市町村の担当者へのあいさつを済ませておくことが大切です。測量内容を説明して立ち合いの了承を得ておくと、スムーズに測量を行えます。
日頃から隣接地の持ち主とよい関係を築いておくことで、土地測量時も相談しやすくなります。土地売却を思い立ったときからでも遅くはありません。気持ちよく話し合えるように関係性を築いておきましょう。
土地の事前調査
隣接地の持ち主から了承を得たら、土地の事前調査を行います。この事前調査時に行われるのは、法務局や役所で入手した公図や登記簿謄本等の資料を参考に、境界杭や塀、フェンスの敷設状況の確認と仮の境界杭の配置などの作業です。
現況測量図はこの時点で作られます。あくまで仮のものであるため、このときに隣接地の持ち主へ立ち合いを依頼する必要はありません。
境界の確定
この段階で、ようやく関係者全員の立ち合いのもとに境界を確定することになります。仮の境界杭の配置点を確認し、立ち合い人が納得した場合に境界確定の承諾書を受け取ります。関係者全員の承諾を受けられない限りは、境界を確定させることが認められていません。
直接的な隣接地以外の持ち主からも、承諾を得なければならない場合もあります。特定の地域では、道路の反対側を隣接地とみなし、承諾を得るといったケースもあります。
境界杭の敷設
関係者全員の了承を得ることに成功して確定を済ませたら、本格的な境界杭や境界標を敷設しなくてはなりません。これによって視覚的に区切りが示され、どこからどこまでが保有する土地なのかを示すことが可能になります。
境界杭を敷設するときには、将来境界杭が不明瞭になるリスクをなくしておくことも大切です。杭がなくなってしまっても確認できるように、図面や境界確認書といった形で書面に保存されていなければなりません。
図面や境界確認書の作成
最後に測量調査の情報をもとに、登記申請に必要な書類を作ります。土地家屋調査士か測量士によって定まった境界線を記した図面や確定測量図、境界確認書が作られたあとは、必ず内容を確認しましょう。
問題がないようであればサインをして、測量が完了します。作成された図書は取引契約に利用されるため、大切に保管しておきましょう。
土地売却時の測量でよくあるQ＆A
測量をする前には、よくある疑問についての答えを知って、不安を払しょくしておく必要もあります。よくある疑問を4つピックアップして、答えと解説を紹介していきます。
土地の測量が不要なケースはあるのか
A：地価が低い土地や面積の広すぎる土地では、確定測量せずに取引されることがあります
境界線はトラブルの種になり得るものですが、地価が低い地域においては比較的トラブルが起こりにくいといえます。測量を行うコストのほうが高くついてしまうため、測量を行う事例は少ないでしょう。
測量を行わずに土地売却を行うときは、登記簿に記載された面積をもとに価格の割り出しが行われます。広すぎる土地においても同様です。広さに比例して測量費用が膨れ上がってしまうため、測量を行わずに手続きが進められることが多い傾向にあります。
測量の費用を負担するのはだれか
A：基本的には売主が負担します
土地を所有している人は、自身の土地面積を割り出したうえで、土地購入希望者に正確な面積を説明する責任があります。登記簿謄本の情報のみで取引を進めた場合は、隣接地との境界が定まっていないことがきっかけで、責任追及される可能性が大いにあります。安全な取引を行うためにも、売主負担で測量を行うほうが賢明でしょう。
また土地売却を有利に進めるためにも、測量の費用を売主が負担するほうがよいといえます。買主に要求することも可能ですが、イメージダウンにより購入を見送られることも考えられます。買主側はコスト面での負担が軽減されることで、購入を決意しやすくなる可能性が高まるでしょう。
測量にはどのくらいの期間がかかるか
A：通常、1～3ヶ月程度の期間がかかります
ただし、隣接地の持ち主の同意が得られないときや、官民両者の立ち合いが不可欠となった場合には、期間が1年以上かかる事例もあります。隣接地の持ち主とスケジュールが合わずに、協議が長引いてしまうことも十分あり得るでしょう。
測量が完了しない限り、土地の売却計画は遅れてしまいます。測量を行う場合は、長期戦になる可能性も想定して早めに行動を取ることが重要です。
確定測量をする期間やトラブルを避けるポイントについて、より詳しい情報は以下の記事もご覧ください。
確定測量を行わないと罰則はあるか
A：罰則規定などの法律的な縛りはありませんが、損をしてしまう可能性があります
境界線をあいまいにしておくと、隣接地の持ち主の指摘により面積が減るケースもあります。また測量をしておかなかったことで、隣接地の持ち主が法的手段を用いてくることも考えられます。
そうなってしまうと裁判費用や時間がかかり、測量をする費用以上の出費になる可能性も否定できません。土地売却のときには測量を行って、無用なトラブルや出費を回避するようにしましょう。
まとめ
土地売却を行う上で測量はとても重要な手続きで、土地の価値を左右するだけでなく、トラブルを避けることにもつながります。測量方法の中でも、最も正確な大きさを割り出せる確定測量を行って、安心の土地売却になるように心がけましょう。
また測量にどれほどの費用がかかるかを、あらかじめ知っておくことも役立ちます。この記事で紹介した費用相場をよく確認して、スムーズに測量を行えるように準備しておきましょう。さらに、測量時の流れや疑問点を知っておくと、不安を解消するのに役立ちます。ぜひご紹介した流れや疑問点への答えを参考に、土地売却を成功に導きましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
