2021年東京オリンピックを経て、新型コロナウイルスの流行が徐々に落ち着きつつある今、2022年の日本の不動産価値は世界的に見ると安定傾向にあり、多くの投資家がその動向に注目しています。
日本にある物件に投資しようと考える時に知りたいのは、その市場変化です。この記事では、今現在の不動産投資市場と現状からどのような展望が広がっているのか、その変化からどのような方向性で投資を行えるのかといった視点で解説していきます。
現状と動向を知って、未来へ向けた投資を今始めてみましょう。
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日本の不動産ビジネスの現状
ここ最近の日本不動産状況をまとめた国土交通省の資料では、不動産オーナーになることなく少額で不動産投資を始められるJリートではオフィス物件への投資が多く占め、不動産オーナーとなる投資方法ではマンションへの投資が多くなっています。
その状況を踏まえ、人気の高い立地やオフィス需要がある背景にどのような原因があるか、今後不動産投資はどのような変化を見せていくのかといった点を詳しく解説していきます。
首都圏の需要が非常に高い
コロナによる経済への影響が大きくなる昨今の状況下でも、需要に変わりのない不動産立地は首都圏物件です。その根底には次のような首都圏の魅力ポイントがあります。
- 人の流入が引き続き見込める
- 国際イベントの実施
- 都市開発のめどが立っている
これらの点はいずれも投資家にとって大きなメリットになるポイントです。3つのメリットは相互に働き合っていて、人口が増えるとオリンピックなどの世界的な催しもおのずと誘致する流れになり、そうなれば都市をアピールするための開発も進みます。そのような点から、今後も価値の高さに持続性が見込めるのです。
東京都内のマンション売却傾向から23区で人気のエリアを知ると投資に有益な情報が得られます。詳しくは以下の記事をチェックしてみましょう。
投資先として人気が高いのはオフィス
投資先として特に人気を集めているのは都心部にあるオフィスです。新しい生活様式としてテレワークや在宅で行える職種が増えつつありますが、やはり全ての業務をオフィスなしで行えると考えている企業はそう多くありません。あまり大きくないスペースだったとしても都心部にオフィスを構えている方が何かと便利で安心できるという企業の心理がうかがえます。
時代の変化もさることながら、オフィスのニーズが高いおかげで引き続き投資先物件としても高い資産価値を誇ると考えられます。
海外投資家からの不動産投資が増加している
2019年度に国土交通省が行った海外投資家アンケート調査によれば、回答を寄せた海外投資家のうち、76.5%が日本への投資を行ったことがあるもしくは行っていると回答しています。その中でも特に人気の投資物件は以下です。
| 順位 | 物件 | 割合 |
| 1位 | オフィス | 89.7% |
| 2位 | レジデンス（マンション、アパートなど） | 76.9% |
| 3位 | 物流施設（物流センター、倉庫など） | 61.5% |
| 4位 | 商業施設 | 53.8% |
| 5位 | ホテル | 41.0% |
”参考：国土交通省「海外投資家アンケート調査」”
またこの調査で明らかになっているのは、日本の投資家が評価していることと同様に、海外投資家も首都圏にあるオフィスの価値を高く評価しているという点です。
市場規模は上昇傾向にある
これまで扱ってきた情報をまとめると、全体的に見て日本の投資市場規模は上昇傾向にあります。以下は過去3年間にオフィス、マンションなどの投資用住宅を含めた市場規模の推移です。
”参考：国土交通省「不動産投資事業の現状について」”
これらの情報からわかるように、世界の投資家や日本国内の投資家視点で見ても、日本の不動産投資は熱視線を集め続けていることがわかります。現状として資産価値の高い投資物件が多く存在することの証です。
日本で需要のある不動産物件
日本の不動産投資はどうなっているかを知ることができましたが、特に需要のある物件の特徴を把握しておくと、今後投資を成功させることに大きく働いてきます。
不動産投資向きの立地や不動産条件について詳しくみていきましょう。
大都市のエリア内にある
不動産を借りたいという人が探すときに考える条件の一つとして出勤や通学の利便性、また買い物のしやすさなどが挙げられます。その点から考えるに、投資用不動産を大都市エリアで探すということは外せません。
コロナによるリモートワークにより通勤の利便性は大都市に求められる必須要件から外れつつありますが、それでもオフィス出勤が求められる職種は多くあります。また、どの地域においても通学や買い物の便利さは日々の生活に直結する必須条件でしょう。
大都市エリアはこれらのポイントを全て押さえているため、今後もニーズ変動が起こりにくいとされています。不動産投資のために選ぶべきなのは大都市エリアといわれているのはそのためです。20～30年スパンで利益を生み出し続けることを目標にしているなら、大都市エリアで物件探しをすることがキーポイントといえるでしょう。
観光名所の近くにある
観光名所は商業的なメリットが多く得られる地域です。大都市エリアに次いでニーズ変動が起こりにくいといえる地域でもあります。
流行病によって観光業にも影響が出ていますが、資源が限られた日本では観光業無くして経済発展は見込めません。それで政府も積極的に対策を打ち出し、救済策を真っ先に提案してくれる地域なので、打撃を受けたとしても早急なリカバリーが見込めます。
日本の中で有数の観光地といえば北海道と沖縄です。両者はともに人気が高く、特に北海道の中では観光名所が多数存在するうえに大都市でもある札幌市、また沖縄県では飛行場へのアクセスに便利な那覇市の価格が高騰しています。
また沖縄県は観光としての利益だけでなく、米軍基地内の所有不動産を軍に貸し出すことで収益を上げるといった独特の投資方法でも安定的収入を得ている資産家も存在します。
1人暮らし用のワンルームマンション
今後の見通しとして、ワンルームマンションの需要も高まると予想されます。総務省が2018年に行った調査によれば、少子高齢化によって単身で生活する人の割合は年々増えており、長期的な見込みとして2040年までに最も高い割合になるとされています。
”参考：総務省「単独世帯の増加」 ”
調査結果を踏まえると、2040年まではワンルームマンションへ投資し賃貸として活用するなら長期的な利益が見込めます。
区分所有権オフィス
区分所有権オフィスとは、商業施設や複合ビル内の1室を所有不動産として購入し企業へオフィスとして貸し出すことです。この方法であれば、現在海外からの投資家からも注目されている大都市でのオフィスを用いた投資が少ない資金ではじめられます。
ビルを一棟購入するとそれなりのリスクが伴います。たとえ大都市内に構えていたとしても全てのフロアが満室になる保証はありません。区分所有権オフィスであればそのような投資リスクを最小限にしつつ、自分の狙った地域条件を諦めることなく投資できるのでおすすめです。
人気設備が整っている
特に大都市エリアでよくみられる物件ですが、インターネット回線がすでに整備されていたり、高度な防犯設備が整っていたり、またコロナ禍で利用したいという人が増えている宅配ボックスが配備されているなどの設備があらかじめ設置されている不動産もおすすめです。
その設備ゆえに家賃設定が高くても、安心安全で快適な住まいが保たれるのであればそれに越したことはないと考える利用者も多くいます。セールスポイントがあるので、空き室対策にもなり一石二鳥です。
また物件購入後に設備費を投じなくても良いというメリットもあります。都心の設備が整った物件を視野に入れて投資用不動産を探してみましょう。
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日本の不動産投資は今後どうなっていくのか
投資用不動産だからこそ特に考えておきたいこととして、不動産投資は今後将来性があるのでしょうか？率直に言って答えはイエスであり、ノーでもあります。それは不動産業界自体の発展と科学の恩恵をどう取り入れるかにかかっているからです。
次にご紹介したいのは今後課題になっていることや、その点を考慮に入れて取られている対策についてです。不動産に投資する際にはその情報は欠かせません。自身が購入する不動産はそれらの課題に取り組めるものなのかという点を意識しながらお読みいただくと、情報を有効活用できるでしょう。
外国人の居住地としての需要を高める
近年海外から働きに来る外国人が増え続けています。その理由は少子高齢化による労働力の減少と、技術を継承する人材育成が間に合わないという点が挙げられます。それらの問題点を解消すべく政府は労働力の確保として海外からの働き手を増加させてきました。
しかしここで問題になっているのが労働者の生活費です。食費や雑費といった生活費を別にして、住まいにかかる家賃や交通費などは海外への仕送りも考えている彼らにとって軽く見る事はできません。そこで問題解決の糸口に挙がっているのが投資用不動産として所有されているアパートやマンションの活用です。もしそれらの余剰不動産が使用されるなら安定した収入が得られるだけでなく、長期的にみても価値を保ち続けることができるというメリットがあります。
投資用不動産を購入する際には、用途として外国人住環境を提供することができる物件かを考慮に入れると将来的なニーズにも応えていくことができるでしょう。
他業種とも連携する
投資用不動産の活用方法の課題としてあるのが、他業種との連携です。ここでお手本例として海外の事例を取り上げましょう。
不動産投資をする際に日本ではこれまで挙げたオフィスの活用やマンションなどの居住用不動産が多く用いられてきました。しかし国土交通省の調査では、海外で用いられている不動産活用方法には以下の豊富な種類が見られます。
”参考：国土交通省「投資対象の多様化に向けた取り組み」”
この数値が表しているように、住居や商業に関連する物件のほか、ヘルスケアの施設やインフラとの連携が行われていることがわかります。日本はこれらの医療や福祉、通信などの他業種と提携している例があまり見られません。今後はそういった他業種設備に投資不動産を活用できるような取り組みが求められるでしょう。
その点も踏まえた投資物件を探すには、やはり都心部での不動産獲得は欠かせません。また都心部以外では介護施設のような福祉の現場が増えていくことが予想されます。すでに地方で物件を持っており、今後投資用不動産として活用したいなら、そういった事業に使用してもらえる不動産としてプレゼンできる物件なのかを考慮してみるのも一つの手です。
リノベーションの活用
リノベーション物件はここ数年もはやスタンダード化しつつある空き家活用方法です。この方法は不動産投資の観点からもとても有益なものと言えます。
リノベーションとは、ただ補修や改修をするだけではなく付加価値をつけるという目的のために行う改良のことを指します。もちろん見た目としてのプラスアルファもありますが、それ以外にもリノベーションを行うと以下のような付加価値をつけることがかないます。
- 店舗として使えるようにする
- 公共施設としての利用
- コンセプトありの宿泊施設
- 先進技術を取り入れた設備の投入
これらは全てリフォームにはないリノベーションならではの活用メリットです。たとえ不動産価値が低い空き家物件であってもアイデアと活用次第では価値アップの可能性が無限大に広がります。もし都心部にない不動産をもっていて不動産投資にも興味があるのであれば、以下の記事でさらにリノベーションで空き家をどう有効活用できるのか詳しい方法を知ることもおすすめです。
情報公開のIT化
情報を制すものは不動産投資も制すといっても過言ではないほど、不動産価値情報を把握することは投資家にとって生命線ともいえる重要なポイントです。しかし情報の平等性が図られていないというのが不動産業界の現状と言えます。
今現在、正確な不動産情報を得るための手段として用いられているのがレインズという不動産流通情報システムです。レインズのサイトでは全国各地で売りに出されている不動産情報が共有されているため、一目でどこにどのような物件があり市場価値が反映された金額はどれほどかといった点がわかります。しかし残念なことにこの情報は不動産会社だけが閲覧できる制限のある情報源です。
今後、この情報が一般公開されるのかは定かでありませんが、現在レインズの他に不動産投資物件探しで役立てられるおすすめの情報源に不動産テックカオスマップがあります。
このマップではレインズのように具体的な一軒一軒の情報が手に入るわけではありませんが、次の情報が手に入るので投資物件探しを有利にする強い味方です。
- AIやIoT導入の先進的不動産会社がわかる
- 新しいビジネスモデルと提供しているサービス利用ができる
- クラウドファンディングを用いた活用を取り入れられる
- リノベーション専門の不動産会社に出会える
これらの情報を得ることで、どのような不動産投資運営をしていくかの羅針盤とすることができます。今後不動産業界はITの力を取り入れていく動きを見せているので、いち早くそういった技術導入に取り組んでいる企業情報をつかんでおくことは最新の投資方法に精通するうえで欠かせません。ぜひマップ情報を上手に活用してスマートな投資に役立てていきましょう。
外国人から見た日本の不動産投資
ここまで不動産投資に関係するニーズや展望についてみていくことができましたが、世界から見た日本の不動産投資に対する将来性も気になるところです。
世界の不動産傾向と比較して日本の投資用不動産はどのような評価をうけているのでしょうか？
不動産の価格が安い
世界的に見て、日本の不動産価格はまだまだ全体的に安い傾向にあります。しかし、それは単に価値が低いということではありません。
投資用不動産の場合は特に、不動産価値は物件の値段だけで測ることはできないという前提があります。投資用不動産はその後どれほどの利益が見込めるかという点が大きく関係してきます。
一例として、海外の投資用不動産が日本の投資用不動産価格より高いケースで考えてみましょう。価格だけで見ると人気は海外の不動産に集まっているように見えます。しかし、実際には海外の不動産がその後賃貸として貸し出せる金額が低いとしたらどうでしょうか？長期的に見て投資金額を回収できるとは到底言えないばかりか、維持費や広告費といった費用だけがかさむリスクを負いかねません。
例で挙げたように、日本の不動産は価格の安さと裏腹に貸し出せる賃料が高い傾向にあります。それは経済が安定しているという国の性質からもたらされるものです。目先の金額で価値が低いと判断せず、現状日本の投資用物件の方が長い目で見ると利益が上がるという点を覚えておくと焦らず賢い決定ができます。
投資対象としての魅力を高める必要がある
先にも挙げたように少子化による人口の減少やコロナによる経済のダメージで、海外の投資家からはあまり魅力を感じなくなってきているという声も上がっています。
今後はこれまで取り上げてきたように多方面の業種と連携したり、最新のテクノロジーシステムを取り入れた不動産の取り扱い方にシフトしていく必要があります。今後の日本にある投資用不動産の行く末はそれらが握っているといっても良いでしょう。投資する際には、その点を加味した物件選びと日本の不動産成長を見極める審美眼も必要になります。動向を注視しつつ最善のタイミングで購入することや、引き際を見極めることも大切です。
市場が安定している
この点は海外の不動産投資家から長年好評を得ている日本の不動産傾向です。経済成長が成熟している日本では、成長著しい中国のように価格変動が大きかったり、賃料が大幅に購入価格を下回るといったこともなく安定しています。
急落するリスクの少ない今こそ不動産投資を始めるにはぴったりです。しかし、今後の成長がどういった政策や新システムの導入によって促進されるかを見極めることも不可欠になってくるといえます。成熟による成長のストップが見られるなら、他の投資から得られる利益を取り逃がすことにもつながります。安定していることに安心するのではなく今後の動きにも注目したいところです。
実質利回りが高い
先にも挙げたように賃料から得られる利回りは不動産投資を考えるうえで、ぜひ知っておきたい情報でしょう。日本は世界的に見て利回りの水準が高いことで知られています。
利回りについて知るためによく用いられるのは東証REIT指数です。この指数をみると、2020年10月20日現在で平均利回りは4.23%と高水準を保っています。コロナによる影響はあるものの、それでもその水準でとどまっているのは世界的に見ても高いものです。特にオフィス物件は5%の利回りがある可能性が高いので、物件種類によっての利回りも意識しつつ投資用不動産を選ぶと良いでしょう。
日本の不動産に関するQ＆A
ここまで日本の不動産投資の現状や課題、またどのように成長していく展望があるかをもとに最適な投資物件選びに役立てられる情報をお伝えしてきましたが、不動産投資に関連した悩みはまだまだ尽きません。
ここからは4つのよくある疑問点を取り上げます。不動産投資に対しての不安を解消していきましょう。
不動産株価はどうなっていく？
不動産株価の大半を担っているのは大手不動産会社です。今現在それらの大手は利益を大きくするための手法を用いた建設方法や販売戦略で株価上昇に寄与しています。しかし今後は少子高齢化の影響で建設されていく不動産ばかりが増え、購入したいというニーズは減少していくことが原因で株価も下落すると予想されます。
この点を解消するために期待されるのが新事業の開拓です。どのように不動産業界が他業種と関わり合っていくのか、その動きを把握するために常にアンテナをはっておくことができるでしょう。
不動産仲介業はどうなっていく？
不動産建設業だけでなく、仲介業者も成長の分岐点に立たされています。AIやARの導入により、不動産販売に関わる業務や実際の内覧をするための業務は減っていくことが考えられます。これらのテクノロジーを利用する反面、どのように業務やサービスの幅を広げていくかが今後の課題となるでしょう。
不動産市場規模はどうなっていく？
不動産市場価格が安定しているのとは逆に、都心を中心にして商業施設やタワーマンション、高層ビルの建設が進められている状況が観察されています。これは国際的イベントの開催や世界的なオフィス物件需要の高まりに合わせて、市場規模が広がっていることを示しています。
今後はその広がりの波に乗れるかが投資家の成功に大きくかかわってきます。最新の情報を日々取り入れるなら、動きに合わせた最適な選択ができるでしょう。
まとめ
日本の不動産価値はどれほどかを見てくることができましたが、現状として日本の投資用不動産傾向は安定しており、世界的にもまだまだ価値があると認識されています。
しかしこれから起こりえる少子高齢化による影響や、最新技術を取り入れるかといった点はまだまだ課題が残るところです。つまるところそれらは投資家の動向チェックによる購入の動きによって、不動産業界への刺激となり活性化が促され、利回りとなって投資家へ還元されることです。
世界視点でどのように日本の不動産業界が新たな風を取り入れているのか、最新の情報をもとに価値ある不動産を手に入れるなら今ある価値をより高める仕方での投資につながるでしょう。
この記事で取り上げた情報を活用して、不動産投資の成功へ一歩ずつ歩を進めていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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