マンションの減価償却とは!?基礎情報から具体的な計算方法まで徹底解説

マンション売却

普段の生活で耳慣れない「減価償却」、不動産を売却したことで初めて耳にした人も多いかもしれません。

ここでは減価償却費について「何のために必要?」「そもそもどういう意味?」「自宅用マンションを売ったけどどう求めればいい?」など、疑問を解決するための情報をわかりやすく解説していきます。

この記事を読むことで、確定申告にあたり減価償却費を実際に計算し、よりスムーズに手続きも進むはずです。これからマンションでの資産運用をお考えの方、ぜひ参考にしてみてください!

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マンションの減価償却とは

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減価償却とは、不動産や機械などの資産を、価値の減少に合わせて費用化することをいいます。

減価償却が大きく関わるのは、不動産を売却して得た利益(譲渡所得)を計算する際です。不動産売却による利益は、次の計算式で求めます。

譲渡所得=譲渡収入金額-取得費-譲渡費用
取得費=土地・建物購入価額-減価償却費

譲渡所得がプラスになった場合、税金が発生します。しかし、不動産は毎年少しずつ古くなるため、購入時の価値と現在の価値が全く同じになるわけではありません。そこで、価値の減少を費用として計算する減価償却を行い、取得費を今の価値に合わせることで、譲渡所得がより正確に求めらます。

次のような式を使い、資産の目的や構造に応じた価値の減少を示す減価償却費を求めます。

用途 計算式
居住用マンション 取得費×0.9×償却率×経過年数
2007年(平成19年)3月31日より前に取得した事業用マンション (取得費-残存価値)×償却率(旧定額法)×業務に使用された月数÷12
2007年(平成19年)3月31日以降に取得した事業用マンション 取得費×償却率(新定額法)×業務に使用された月数÷12

減価償却の必要性は個人と法人で異なります。

  • 個人(個人事業主を含む)=強制償却のため、できる限り毎年必ず計上する
  • 法人=任意償却のため、法律上は強制ではない

自分で購入したマンションを第三者へ貸し、家賃をもらっている場合、家賃収入も所得に含まれるため、家賃収入に対する所得税の支払いが必要です。このとき、貸す際にかかる経費に減価償却によって求められた不動産の価値を含められます。

また、マンションを売却した際は、売却で発生した利益から求められた「不動産譲渡所得」に対し、所得税が発生します。利用できる年数に応じた減価償却を行い、経費として計上可能です。

不動産売却前から減価償却について考えておこう

マンションの価値を割り出すときには、減価償却の知識が必要になります。減価償却の仕組みをよく知っておくと、スムーズな売却につながります。

また、マンションの価値は減価償却の計算だけで決まるのではなく、査定によってさまざまな点を加味して価値を決定されるのが一般的です。一括査定を行うとさまざまな不動産会社を比較検討できるため、より正確な価値を知ることができます。ぜひ利用しましょう。

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マンションの減価償却のルール

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減価償却費は、ルールをおさえていくことで初心者でも簡単に計算できます。基本的なルールを順番に学んでいきましょう。

マンションの土地部分は減価償却なし

減価償却の対象となるのは、毎年少しずつ価値が減少する資産だけです。マンションの場合は、その購入額の内訳から「建物部分」と「設備部分」のみ、減価償却が適用されます。つまり「土地部分」は減価償却の対象にはなりません。土地は建物と違い、経年劣化しないためです。

建物部分の購入額には、次のような費用が含まれます。

  • 建物部分の費用
  • 不動産業者へ支払った仲介手数料
  • 購入時に精算した固定資産税と都市計画税
  • リフォームなどマンションの価値を高めるためにかけた費用  など

建物部分と設備部分、それぞれの購入金額を知るための書類には、不動産業者からもらう売買契約書や譲渡対価証明書などが挙げられます。またその内訳も必要となります。もし購入額についての記載がない場合は、発行した不動産業者に連絡して確認を取るか、取得費が不明な場合は「概算取得費」の計算式で求めましょう。

構造別の耐用年数を使い減価償却

不動産を利用できる年数のことを「耐用年数」といいます。事業用マンションの場合は、築年数を元に残りの耐用年数が何年あるか計算し、それに応じた償却率を採用します。耐用年数の計算式は、築年数が法定耐用年数を経過しているかどうかによって異なります。

それぞれ、計算式を見ていきましょう。

築年数>耐用年数:法定耐用年数×0.2(端数切捨て)
築年数<耐用年数:(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切捨て)

たとえば、木造の建物部分の法定耐用年数は22年ですが、事業用マンションが築22年を超えている場合は上の計算式を、超えていなければ下の計算式を使います。

なお、計算の指標となる法定耐用年数は国税庁により下記のように定められています。

構造・用途 法定耐用年数 住宅用計算時の耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート 47年 70年
木造 22年 33年
建物設備 15年 15年

このように、構造や用途によって法定耐用年数は異なります。

住宅用として所有するマンションは、税金がかかりすぎないように配慮が設けられており、新築・中古によらず、事業用の1.5倍の耐用年数で計算するのが決まりです。

築年数と経過年数は別物

経過年数とは、自分がそのマンションを所有している期間を指します。築年数と経過年数を混同すると、実際の期間より長くマンションを所有している計算になってしまうため、注意が必要です。

たとえば、築5年のマンションを購入し、8年7ヶ月後に手放した場合を例に考えてみましょう。築年数はマンションの建設が完了されてから何年経過したか示すため、「8年+5年」で築13年です。経過年数は、端数が6ヶ月以上の場合は1年と計算するため「9年」となります。端数が6ヶ月以下であれば切り捨てになるため「8年」として計算します。

定率法か定額法を使う

減価償却費を求める計算式は定額法と定率法の2種類あり、最終的な減価償却費の総額はどちらの方法でも変わりません。

居住用マンションの減価償却を行う場合は、建物も建物に付随する設備も定額法を使って計算します。事業用マンションの場合は法律の改正が行われてきたため、建物の取得時期によって定額法と定率法を選べる時期と、定額法に限られる時期が決まっています。

購入した年月日 建物部分の計算 建物以外の設備などの計算
2016年(平成28年)3月31日以前 定額法のみ 定額法か定率法
2016年(平成28年)4月1日以降 定額法のみ 定額法のみ

定額法と定率法の違いをそれぞれ見ていきましょう。

項目 特徴 計算式 メリット
定額法 毎年の減価償却費が同じになる方法。毎年同じ額を支払うようなイメージ。 取得費×定額法の償却率 毎年同じ額の経費を計上できてわかりやすい。
定率法 毎年一定の割合で減価償却費を計算する方法。少しずつ減価償却額が減っていくため、「償却補償額」を満たせなくなった年以降は毎年同じ額を計上する。 未償却残高×定率法の償却率 早期に多額の費用を経費として計上できるため、初年度の税金を安くできる。

事業用マンションで定率法の方がお得になるという場合には、事前に「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」の提出が求められるため、早めの対処が必要です。

取得費が不明なら2つの方法で推定

不動産の取得費は、基本的に売買契約書から確認できます。ところが中古マンションの場合は、土地や建物といった内訳が不明な場合もあるのです。その際は、次の2つの方法から計算できます。

  • 消費税から計算を行う
  • 固定資産税評価額を元に土地の評価額と建物の評価額の割合を求める

まず、不動産会社から物件を購入した場合、売買契約書に消費税の記載があれば、それを元に建物と土地の取得費を計算できます。

建物部分の価格=(消費税額÷購入当時の税率)+消費税
土地部分の価格=土地・建物の合計-建物部分の価格

個人から購入した場合は消費税が発生しないため、固定資産税評価額を元に土地と建物の割合を求め、同じ割合でマンションの購入額を分けることで建物の価格を求めます。たとえば、土地:建物=6:4で、購入価格の総額が3,000万円の場合、建物部分は1,200万円と推測できます。

毎年4~5月に届く「固定資産税納税通知書・課税明細書」に固定資産税評価額が記載されているため、手元にある場合は確認してみましょう。もし手元にない場合は、市町村役場で固定資産公課証明書をもらうことで確認できます。

耐用年数と償却率の対応一覧

耐用年数と償却率について、主なものをそれぞれ表にまとめました。定率法の償却率を調べたいときや、中古マンションで耐用年数をさらに細かく計算する必要がある場合は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表七〜十を参照してください。

まずはマイホームとして使われているマンションの、構造別の耐用年数と償却率を見ていきましょう。

構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
木造モルタル 30年 0.034
軽量鉄骨(骨格材の肉厚が3mm以下) 28年 0.036
軽量鉄骨(骨格材の肉厚が3mm超4mm以下) 40年 0.025
軽量鉄骨(骨格材の肉厚が4mm超) 51年 0.020
鉄骨鉄筋コンクリート造 70年 0.015

つづいて、中古マンションや事業用マンション向けに、2年目から47年目までの耐用年数と償却率を表にまとめました。見やすさのために、10年度以降は10年毎の数値としておりますが、償却率は1年単位で変化します。

耐用年数 償却率(旧定額法・2007(平成19年)3月31日より前に取得) 償却率(新定額法・2007(平成19年)4月1日より後に取得)
2 0.500 0.500
3 0.333 0.334
4 0.250 0.250
5 0.200 0.200
6 0.166 0.167
7 0.142 0.143
8 0.125 0.125
9 0.111 0.112
10 0.100 0.100
20 0.050 0.050
30 0.034 0.034
40 0.025 0.025

パターン別マンションの減価償却シミュレーション

ここからは条件を仮定し、パターン別にマンションの減価償却の計算をシミュレーションしていきます。自分の条件に近いシミュレーションがあれば、減価償却の計算をスムーズに進めるヒントにしてください。

新築マンションを購入した場合の減価償却

新築マンションを購入した場合は、構造に応じた法定耐用年数を元に償却率を調べ、計算を行います。以下の3つの条件を持つ新築マンションを住宅用に購入したと仮定し、計算を進めてみましょう。

  • 新築マンション購入価格:4,000万円
  • 建物部分の取得費:2,000万円
  • 購入時期:2020年1月
  • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造

まずは、国税庁の公表する償却率を調べます。鉄骨鉄筋コンクリート造である建物部分の耐用年数は47年、償却率は0.022です。ただし今回は居住用マンションのため、1.5倍の年数に相当する耐用年数70年、償却率は0.015を使用します。

ここから、それぞれの減価償却費を求めます。まず建物部分の計算式は定額法の「建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」です。設備部分は、耐用年数と償却率をかけることで求めます。

建物部分:2,000万円×0.9×0.015×1=27万円

つまり1年目の減価償却費は27万円と分かります。

中古マンションを購入した場合の減価償却

中古マンションの場合、事業用なのか居住用なのかによって計算方法が異なります。まず、居住用として中古マンションを購入した場合を、以下の条件の元、シミュレーションしてみましょう。

  • 建物部分の取得費:1,500万円
  • 築年数:5年
  • 購入時期:2020年1月
  • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造

居住用として中古マンションを購入した場合は、新築マンションと同様に構造で耐用年数を判断します。そのため、耐用年数は70年で、償却率は0.015です。

建物部分:1,500万円×0.9×0.015×1=20万2,500円

一方、事業用として中古マンションを購入した場合は、耐用年数を計算することでより正確な償却率を求めます。築5年目の場合、まだ法定耐用年数の47年を経過していません。

中古マンションの耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切捨て)=43年
減価償却費=1,500万円×0.024×7ヶ月÷12=21万円
※2007年4月1日以降取得のため新定額法の償却率:0.024

よって、この中古マンションを事業用に取得した場合の建物部分の減価償却費は、21万円であると分かりました。

元自宅の賃貸マンションでの減価償却

元自宅のマンションを賃貸として貸し出す際は、2つのステップを踏みます。

  • 自宅として使っていた間に減少した価値を求める
  • 事業用として減価償却費を計算する

以下の条件を持つマンションと仮定し、計算を進めてみましょう。

  • 建物部分の取得費:1,500万円
  • 2017年3月20日に新築マンションとして購入している
  • 2020年7月20日から賃貸にする
  • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造

まず、居住中に減少した価値を計算します。賃貸になるまでに自宅として暮らしていた年数は3年4ヶ月、6ヶ月以下の数値は切り捨てるため、経過年数は3年です。

また、今回は2017年3月31日より前に取得しているため、旧法の計算式である「購入価額×0.9×0.015×居住年数」を使用します。

建物の減少した価値:1,500万円×0.9×0.015×3年=60万7,500円
未償却残高(まだ減価償却されていない資産):1,500万円-60万7,500円=1,439万2,500円

あわせて、残りの耐用年数を計算すると、次のようになります。

(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切捨て)=(47年-3年)+3年×0.2(端数切捨て)=44.6=44年

事業用マンションへ転用したため、減価償却費の計算式は2007年(平成19年)3月31日以降に取得した事業用マンション用の「取得費×償却率×業務に使用された月数÷12」を用います。

1年目にあたる2020年(令和2年)の業務に使用された月数は、開始月と決算月を双方含むため、7月から決算の12月までを数えると、6ヶ月と分かります。

令和2年の減価償却費:1,500万円×0.023×6÷12=17万円2,500円
令和2年の期末残高=1,500万円-60万7,500円-17万円2,500円=1,422万円
※耐用年数44年の定額法の償却率:0.023

マンションの減価償却は3つのコツで節税

マンションの減価償却費を正しく計算することは、節税にも繋がります。おさえておきたいコツを3つ紹介しますので、参考にしてみてください。

マンションを購入したときの経費はもれなく計上

マンションを投資用に購入したとき、減価償却費以外にも次のような費用が「経費」として、正確な譲渡所得を算出するために利用できます。

  • 減価償却費を差し引いた建物の購入代金
  • 登録免許税
  • 登記を行う際の司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 売主に支払った固定資産税・都市計画税の精算金
  • 住宅ローンの手続きにかかった費用
  • 住宅ローン金利
  • リフォーム工事にかかった代金
  • 借地権があった場合の更新料
  • 不動産業者から仲介で購入した場合の仲介手数料

※初期費用と運用中により計上できる種類が異なります。

これらの経費は、どんなケースでも発生するわけではありません。たとえば、マンションを買った後にリフォームをしていなければ、リフォーム代金を経費に含めることはできないのです。

当てはまるものをもれなく経費に含められるように、領収書などはこまめにコピーをとって保管しておきましょう。

修繕費と設備の強化はかけた費用で分ける

減価償却を行うのは、建物を購入・売却したときだけとは限りません。事業用マンションのリノベーションやリフォームをした費用が資本的支出とみなされ、減価償却を求められるケースがあるのです。資本的支出とは、リフォームなどをする際の費用のうち、固定資産を使える年数を延ばし、価値を増加させる部分にかかった費用を示します。

どのような工事なら資本的支出となるかは状況によるため、税の専門家である税理士に相談しつつ、次のようなポイントをチェックしていくのがおすすめです。

判断ポイント 修繕費 資本的支出
費用 20万円未満もしくは20万円超だが3年以内に定期的に行っている 20万円超
価値 現状維持に留まる 元の状態より新たな価値をプラスしている
目的 新築時の状態にできるだけ戻す原状回復が目的 よりマンションとして魅力を高め、販売を促進することが目的
災害に対する対応 被害を受けた部分を修復する 事前に備え設備を強化する

また、資本的支出と判断されるリフォームやリノベーションの場合は、建物価格に含みます。

余計な出費をしないため間違いはすぐに修正

確定申告には、次のような間違いを修正するための申告方法があります。

  • 申告額が少なかったときの「修正申告」
  • 申告額が多すぎたときの「更生申告」

どちらも確定申告を行った管轄の税務署が申告の対象です。ただし、間違った確定申告をしてしまった年から5年以内に行わなくてはなりません。また修正申告では、税金を追加で支払う必要があると分かった場合は延滞税が発生しますので注意が必要です。余計な出費を増やさないように、間違いはできるだけ早く修正しましょう。

Q&Aマンションの減価償却

ここでは、マンションの減価償却に関する疑問を、Q&A方式で解決していきます。

個人と法人で減価償却に違いはあるのか

減価償却の計算については、マンションが居住用なのか、それとも投資などを目的にした事業用なのかによって違いがあります。また、減価償却費を計上することについては、居住用として使っている人や個人事業主では強制償却と呼ばれ、毎年償却すべきものです。そのため、減価償却費を計上しないという選択肢はありません。

一方、法人の場合、法律上は任意です。税務上は問題はありませんが、減価償却を活用して利益を操作しているとみられ、銀行から資金を借り入れている場合はマイナスイメージを抱かれる可能性があります。そのため、法人であっても正当性を示すために毎年計上しておいた方がメリットが大きいとされています。

マンションの減価償却にデメリットはあるのか

法人や個人事業主が事業用マンションの減価償却を行う場合、デメリットとして、次の2つが挙げられます。

  • あくまで会計処理のため、実際は一時的に現金が激減する
  • 減価償却期間が長いと、実際の状況に合わない場合がある

減価償却はマンションの劣化を会計処理に反映させているだけであり、実際はマンション購入費の分だけ現金が激減します。つまり、会計上は黒字となっていても、手元に現金がない状態も起こりうるのです。また建物の劣化は、法定耐用年数の通りに起きるとは限りません。減価償却期間が終了しないうちに建物が使えなくなり、経費だけ毎年計上する場合もあるかもしれません。

一方で、個人の場合は、マンションの減価償却費を把握して確定申告を行うことは必須です。居住用マンションの場合は利益を目的としていないため、納税額もできるだけ少なくなるよう配慮されておりメリットが大きいといえます。

減価償却で迷った時の相談先はどこか

相談先として選ぶ専門家は、税務に詳しい税理士がおすすめです。ただし、長期的に税理士と契約を結ぶ場合、報酬と利益をしっかり検討したうえで依頼する必要があります。長期的に依頼した場合、時に数百万円もの経費がかかってしまうからです。

税理士は無料相談を行っていることも多く、近年は対面ではなく電話やネットを通じた相談も受け付けている場合があります。まずは無料相談を利用し、それでも解決が難しければ正式に依頼を行いましょう。

まとめ

減価償却はマンションの利益を計算する際、取得費の中でも大きな割合を占めるため、正確に算出することで税額を抑えることができます。ただし、事業用マンションと居住用マンションでは計算式が異なるほか、中古の事業用マンションの場合は耐用年数を改めて求める必要があるなど、難しい点が多いのも事実です。

ただ、仕組みさえわかればあとは計算するだけです。ぜひこの記事を参考にしながら正しい減価償却を行い、賢く節税しましょう。

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