不動産売却を検討する場合、不動産査定書が必要になります。しかし、不動産査定書には種類があることや、実際どのような方法で査定を行っているのか、また査定書の見方や入手方法など、よくわからないという方は多いのではないでしょうか。
不動産を売却する際には、複数社に査定依頼を行って売値の相場を把握していきますが、提示された査定額がどのような根拠でその結果になったのかを知るために査定書は非常に重要な書類です。また、売却以外でも査定書が有効な場面はあります。
本記事では、不動産査定書の種類や見方、入手するために費用はかかるのかなどの査定書に関する概要から、査定額アップのコツや業者選びのポイントなど、不動産売却に役立つ情報も解説していきます。
不動産査定書は無料と有料の2種類
不動産を売却するとき、市場価格はいくらなのかを知ってから売却活動をする必要があります。不動産の市場価格を知る方法は、不動産会社や不動産鑑定士に依頼をします。
不動産査定書は、売却する不動産の価値を示す資料のことで、主に査定価格、査定価格の根拠、査定不動産の概要などの査定結果が記載されます。
そして不動産査定書は2種類あり、ひとつは不動産会社による不動産査定書で無料となっていて、もうひとつは不動産鑑定士による有料の不動産査定書です。2種類の不動産査定書の特徴を、下記で詳しく説明していきます。
【無料】不動産会社が作成する査定書
不動産会社による査定は、不動産を売却したい人に、所有する不動産が市場でどのくらいの価格で取引されているのかを参考にしてもらうための資料で、一般的な不動産売却に利用されています。
不動産査定書は、市場での販売価格を決めるために必要な資料です。不動産会社の不動産査定書が無料なのは、不動産を鑑定して報酬を得る業務は国家資格に合格した不動産鑑定士の独占業務で、不動産の鑑定評価に関する法律で定められているからです。
【有料】不動産鑑定士が作成する査定書
不動産鑑定士が作成する不動産査定書は、法務局で権利関係、役場で公図や測量図などを確認し、実地調査してから取引事例法を用いて計算します。
不動産鑑定士の不動産査定書が必要になるケースは、財産分与や相続遺産でもめたくないとき、また金額の大きな不動産取引で第三者による物件価格の査定が必要な場合などが考えられます。
不動産鑑定士が、不動産の価値の評価をすると、法的な効力があるので、裁判所や税務署などの証拠資料と提出するなら不動産査定書ではなく不動産鑑定書が必要になります。
実際にいくら支払うことになるのかは各事務所によって差はありますが、国土交通省が定める基本鑑定報酬額を基準に決められることが多いです。相場は3,000万円以下の不動産で、20～50万円となっています。不動産の額が上がると、支払う報酬も高額になっていきます。
無料と有料の不動産査定書の違い
不動産査定書は無料でも手に入りますが、わざわざお金を払う必要があるのでしょうか。2つの違いをまとめると以下のようになります。
| 項目 | 不動産会社が作成（無料） | 不動産鑑定士が作成する（有料） |
| 目的 | 不動産の相場価格や市場価格を知りたい | 相続や財産分与で公的な書類が必要 |
| 不動産査定の資格 | なし | 国家資格の不動産鑑定士 |
| かかる費用 | なし | 20～50万円 |
| 所要時間 | 1時間～2日（机上査定の場合） | 1～2週間 |
有料で不動産査定書を作成する一番の利点は、相続や財産分与の裁判で効力を発揮してくれるという点です。無料の不動産査定書では、評価された価格は証拠として通用せず、相場より低い価格で損をする恐れもあります。一般的な不動産売却であれば、不動産会社が行う無料査定で問題ありません。
無料の不動産査定書の読み解き方
不動産査定書には、どのような情報が書かれているのでしょうか。書類を作成してもらっても、書かれている内容が理解できないと、売却などに活かすことができないです。各項目の意味や査定額の計算方法について解説をしていきます。
無料の不動産査定書に書かれている項目の意味
不動産会社によって違いはありますが、概ね以下の内容が記載されています。
- 調査対象物件：査定する物件の情報が記載(土地面積、交通手段、住宅構造など)
- 査定額の根拠：売却予想価格を出した根拠や計算式が記載
- 査定額：どれぐらいの金額で売却できそうなのかの価格
- 類似物件の取引事例：過去に同じような物件がいくらで売買されたかが記載
- 査定を依頼した不動産会社の紹介：自社での売却の宣伝
調査対象物件の土地面積や住宅構造などは、自身が査定依頼をする時に入力した数字が反映されます。おおよその数字でも査定額を出してもらえますが、正確な数字の方が結果の精度は高くなりやすいです。
査定額の計算方法
査定額の計算方法には、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあります。それぞれの違いは以下のようになっています。
| 種類 | 計算方法 | 特徴 |
| 取引事例比較法 |
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| 原価法 |
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| 収益還元法 |
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基本的にこれらの計算方法を不動産の種類ごとに使い分け、会社ごとの独自基準も加えながら査定結果を出します。細かい計算があるのは宅地建物取引業法に準拠するためです。
計算方法の方向性は決まっていても、最終的に使う数字などは不動産会社によって異なるため、他社の査定額と100万円以上の差がつくこともあります。
無料の不動産査定書の注意点
査定価格は、今後3ヶ月で売却可能と思われる数字が書かれています。売却を開始するのが3ヶ月以上先なら、改めて価格の見直しをしなければ危険です。市場動向や社会情勢の変化で、古い査定結果では損をする可能性もあるからです。
査定の根拠や内容については、不動産会社のノウハウが総動員されているため、第三者に口外しないといった注意事項が書かれています。わからない点があっても、不動産査定書を他の不動産会社に見せて説明を求めるといったことはしないようにしましょう。そもそも資料がわかりにくいところは、作成される販売広告もわかりにくくなる可能性が高いため、不動産会社自体の変更も検討した方がよいでしょう。
また、対象物件の概要や地図、図面、路線価、査定場所の写真などの査定で使用された資料の説明もあり、マンションの場合は総戸数や売却物件の階数や間取りや方位なども記載されています。査定書の内容は個人情報の塊のため、必ず紛失やデータ流出など起こらないよう、厳重に保管しましょう。
有料の不動産査定書の読み解き方
ここまで無料の不動産査定書について紹介をしてきましたが、次は有料のものについて見ていきましょう。実際の書類は専門用語が多く、知識がなければ書かれている内容がわかりづらい可能性があります。基本をおさえて読み解けるようになっておきましょう。
有料の不動産査定書に書かれている項目の意味
無料の不動産査定書と違い、有料の場合はどのような項目が書かれているのでしょうか。事務所によって差異は少なく、以下の項目が記載されています。
- 調査対象物件：土地や建物の固有の条件（広さや建ぺい率、構造など）
- 周辺環境の分析：最寄りの交通機関、接している道路の種類、災害や公害の有無など
- 査定額の計算方法：原価法や収益還元法で計算
- 鑑定評価額：鑑定された日付時点での正常な価格
書かれている項目の種類は、無料の場合と大きな違いは無いものの、それぞれの内容がより詳しくなっており、過去から現在までの価格変動を分析したり、正確な統計データを活用したりしています。鑑定士による査定書は不動産鑑定評価書ともいい、かなりの枚数にもなる詳細な書類となります。
不動産の評価方法
不動産を評価する根拠は、一般的要因や地域的要因、社会情勢などを使って解説されています。通貨価値が上昇していることや近隣に公共交通機関があることなどは鑑定額の上昇要因になり、地盤の緩みなどがある場合は評価額の下落要因になります。
価格の判定は、上記で紹介した取引事例比較法、原価法、収益還元法を併用し、いずれか1つの方法だけでは算出しません。3つの価格を把握・調整することで、合理的な価格が求められます。
評価額を決定するためには、価格の差が出たのはどういう理由か、査定資料等の制約から信頼性のある価格はどれか、適用した手法を再検討することにより説得力のある価格はどれか、どの価格を重視すべきか、またその価格が実際の取引で割高、割安があるかなどを再検討します。
その結果、妥当と考えられる価格を評価額として決定します。無料の査定書と違い独自の基準は使われず、評価基準は国土交通省により定められているため、どの不動産鑑定士に依頼をしても査定額や記載内容に大きな違いはありません。
有料の不動産査定書の注意点
有料の不動産査定書には2つの注意点があります。1つは有効期限で、無料の場合と同様に3ヶ月以内なら問題ありませんが、半年～1年未満となると不動産鑑定士から修正の意見書をもらう必要がでてきます。1年を過ぎる場合は裁判などで効力を発揮できなくなりますので、再度鑑定を受けなければなりません。
もう1つの注意点は、不動産鑑定士の事務所による鑑定費用（手数料）の違いです。鑑定報酬額の一般的な相場はありますが、中にはかけ離れた額を提示するところもあります。見積もりの段階で納得できない額ならば、別の事務所を探しましょう。
鑑定費用について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
不動産査定書を入手する方法
不動産査定書を入手するにはどんな方法をとればいいのでしょうか。ここからは査定書の入手方法について、無料と有料の場合をそれぞれ説明していきます。
不動産会社に無料査定書を依頼する場合
気になる最寄りの不動産会社にメールや電話をして無料査定書の作成を依頼できます。ただし、1社だけでは査定額が妥当なのか判断できないため、複数社へ依頼をするのが基本です。
一括査定サイトで気軽に机上査定
不動産会社に査定を依頼する場合は、不動産の一括査定サイトを利用しましょう。不動産の一括査定サイトとは、売却したい不動産の価格査定を、複数の不動産会社へまとめて依頼できるサイトのことです。1件ずつに問い合わせる手間が省けるため大変便利なツールです。
査定は、坪数や床面積などのデータだけで判断をする机上査定と、現地の状況も目で確認をして判断をする訪問査定があります。机上査定なら、おおよその数字でも問題なく1分程度で依頼が可能なため、隙間時間でも気軽に利用できます。サイトによって、登録されている不動産会社や1度に査定依頼を出せる数が違うので、使いやすい所を探しましょう。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者にアンケートを取って作った「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、是非参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを作っております。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
精度の高い査定は必要書類を用意して訪問査定
訪問査定は、依頼する際に主に以下の書類が必要になりますのでチェックしておきましょう。
| 種類 | 概要 |
| 登記事項証明書 | 土地や建物の所在地や構造、面積、所有者や抵当権設定の記録や現状が記載されている。法務局で申請もしくはインターネットで取得可能。 |
| 公図 | 法務局にある土地の図面。形状、地番、接道などが分かる。インターネットからも取得可能。 |
| 土地の測量図または建物の図面 | 法務局にある土地の形状、面積、測量方法などが記載された図面。パンフレットや設計図、リフォーム図など、建物内の構造がわかるもの。 |
| 登記済権利書または登記識別情報 | 不動産の権利書 |
| 身分証明書 | 運転免許証、マイナンバーカードなどの写真付きの証明書と住民票 |
| 印鑑証明書 | 売却する人の印鑑証明 |
業者によっては、これら6種類の書類がなくても査定を依頼することはできますが、査定から契約(媒介契約)までの間に書類を提出する必要があります。
訪問査定で現地確認にかかる時間は、不動産会社によりますが1～2時間はかかるでしょう。家を売却する予定なら、以下の項目がチェックされます。
- 立地や周辺の環境
- 建物の構造
- 最寄り駅から現地までどれぐらい時間がかかるのか
- 外装（屋根や外壁の劣化、基礎の状態）
- 間取り
- 屋内の状態（床や柱の傾き、建具の建付け、床や壁の傷や破れ、リフォームした場所など）
- 設備の種類、経過年数
- 窓やベランダからの眺望や日当たり
- 近隣関係（隣地境界、騒音、ゴミなど）
- マンションの場合、玄関、オートロック、エレベーター有無、階数、廊下、共有部分
不動産会社は現地確認後、役所や法務局で現地に関係する法規制や道路、上下水道などのインフラ状況や隣地との境界、地盤などを確認する作業が必要になるので、査定の結果が届くのは約1〜2週間かかる見込みで考えておきましょう。
不動産査定方法について詳しく知りたいなら、以下の記事がおすすめです。
不動産鑑定士に有料査定書を依頼する場合
有資格者である不動産鑑定士が、法律に従って評価をすることで、正確な資産価値の見積りが出ます。所有している資産にどれくらいの価値があるのか、公的な指標を得たい場合には有効な方法です。
複数事務所に見積り依頼を出し依頼先を絞りこむ
最寄りの不動産鑑定事務所を探す場合は、各都道府県の不動産鑑定士協会のHPを利用すると、会員名簿や業者検索から、所在地や連絡先を一覧で見られます。正式に鑑定を依頼する先は無料の見積もり依頼を出して、以下の6つのポイントで複数事務所を比較していきましょう。
- 売却予定の不動産取引が専門分野
- 実務経験の長さ（5年以上）
- 鑑定してもらう不動産がある地域に精通している
- 所属している事務所の公式HPの存在
- 事務所にいる人の対応
- 納得できる見積額の提示
不動産の業界は多様化が進み、各分野で最新の動向を押さえられている人でないと、説得力のある鑑定結果を出すのが困難です。鑑定してもらうことでどのような問題を解決したいのかを考えてから、事務所を絞りこんでいきましょう。気になる事務所で無料相談を利用してみるのもおすすめです。
基本鑑定報酬額を参考に複数社の見積額を比較して、納得できる額の事務所に鑑定の依頼を出します。正式に依頼をしてしまうと、途中のキャンセルは無駄な出費となるため慎重に選びましょう。
鑑定してもらうための書類を用意
不動産鑑定してもらうためには、以下の11種類の書類が必要になります。
| 必要な書類 | 内容 |
| 不動産鑑定評価業務依頼書 | 不動産鑑定評価業務の契約書になる書類。不動産鑑定評価の依頼は、民法上の「委託」に含まれるので依頼者（自分）＝委託者となる。 |
| 固定資産税（都市計画税）納税通知書 | 土地地番と建物家屋番号等が記載されているので不動産を特定するために最も重要な書類。 この納税通知書があれば記載金額をそのまま流用できるなど有用な書類になる。第三者による取得は委任状が必要。 |
| 登記事項証明書 | 土地や建物の所在地や構造、面積、所有者や抵当権設定の記録や現状が記載されている。法務局で申請もしくはインターネットで取得可能。 |
| 住宅地図 | 物件を特定し現地調査をする場合に必要。大手地図会社などは住宅地図のダウンロードサービスを実施しているところもある。 |
| 公図 | 法務局にある土地の図面。形状、地番、接道などが分かる。インターネットからも取得可能。 |
| 地積測量図 | 法務局にある土地の測量図。古い土地などは、地積測量図がない土地もある。その場合、土地家屋調査士や測量士などに依頼して現在の測量してもらうことになるが、測量費用がかかる。 |
| 建物図面・各階平面図（建物がある場合） | 法務局にある図面。各階平面図には建物の形や床面積の算出方法、建物図面には敷地との位置関係等が記されている。 |
| 道路台帳 | 市役所で取得する図面。不動産鑑定評価をする土地が接している道路が公道なのか私道なのか区別するためと道路の幅員を確認するために利用する。 |
| 上水道配管図 | 上水道管の配管位置等を示した図面で、市役所で取得。 |
| ガス配管図 | 道路に埋設されている都市ガスの管の口径や配置状況等が示された図面。 |
現地調査を経て結果の報告
前述の訪問査定と同様、依頼者の立ち会いのもと現地調査をします。周辺環境の評価のため、最寄りの法務局や市役所、不動産会社などでも資料の調査やヒアリングを行います。調査過程で生まれた疑問は、依頼主に確認をとることもあり、結果がでるのは必要な書類を提出してから約2週間です。
鑑定にかかる期間は不動産の種類によって変わり、土地だけよりも建物有りの方が時間がかかります。不動産の規模が大きい場合も時間がかかると思っておきましょう。
不動産査定を依頼するときのポイント
査定結果は、不動産の売却や財産分与などに大きな影響があるため、相場よりも極端に低い額になるのは避けたいところです。そこで、不動産査定を依頼するときのポイントについて解説していきます。
複数の業者を比較する
不動産査定書の結果は、無料のものは特に業者により差が出てきます。鑑定士による有料査定書ならばその差は小さいですが、無料の場合は100万円以上の差も珍しくないです。必ず複数の業者を比較してから、売却を依頼する不動産会社や鑑定を依頼する事務所を決めましょう。
業者のHPでサービス内容を見て、信頼できる担当者であるかを見極めることも大切です。担当者と相性がよくなければスムーズに手続きが進まないこともありますので、事前によく確認しておくことをおすすめします。無料の不動産査定書ならば、一括査定サイトを利用すると手間をかけずに信頼できる担当者に、出会いやすくなります。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
こちらは、サービス利用者にアンケートを取って作った「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、是非参考にしてください！【クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）】
また、次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを作っております。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
自身でも不動産の価値を高める努力をする
訪問査定でも不動産鑑定士による調査でも、提出した書類の内容を現地で確認しながら、依頼した人からも不動産についての情報を収集します。客観的な視点で不動産のよいところを探してくれますが、自身でもアピールポイントをまとめ、担当となった人に伝えていきましょう。不動産の所有者だからこそ気づける点はあるため、提供した情報で査定アップにつなげましょう。
また不動産の印象をよくするため、掃除や整理整頓も心がけましょう。汚れや臭いが気になる建物や雑草が生い茂った土地は、印象が悪く価値が下がりやすくなります。リフォームや造成をしてもかけた費用に見合った増額は期待できないため、自身でできる範囲だけでも手入れをしておくことが大切です。
高く売れる時期を狙う
不動産の売れ行きは時期によって波があり、転勤や入学など新年度の生活に備え、2～3月に引き渡しが成立しやすいです。不動産会社と契約をして売却活動を始めてから、購入希望者が見つかるまでに早くても3ヶ月はかかるといわれています。2～3月に引き渡すことを想定し11～12月頃に査定依頼をすると、より高額の結果を期待できるでしょう。
ただ、高い査定結果を出すためとはいっても、まだ先の上記のシーズンを狙って何ヶ月も査定を受ける時期を遅らせるのは避けましょう。特に査定を受ける不動産が建物の場合、経年劣化が進み逆に安くなってしまうこともあります。購入希望者の中には、条件に合う不動産を1年中探している人もいます。売却時期にこだわるよりも、次の行動に進んだ方がよいケースもあります。
まとめ
不動産査定書とは、不動産の資産価値を示す書類のことをいい、不動産会社による無料の査定書と、不動産鑑定士による有料の鑑定評価書があります。業者により査定結果や手数料が異なりますので、必ず複数社を比較するようにしましょう。
また、不動産売却の際は不動産会社の無料査定で十分ですが、売却額の相場を把握するためにも一括査定サイトなどを活用して複数社へ査定依頼をかけるのがポイントです。ぜひ本記事を参考に、査定方法や査定書の見方を理解し、賢く不動産売買を進めていきましょう。
不動産一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
不動産一括査定サービス利用者に聞いた！カテゴリ別TOP3
≪査定結果の満足度TOP３≫
≪サイトの「使いやすさ」TOP3≫
≪親族・友達におすすめしたいTOP3≫
