マイホームを購入するために、住宅ローンを組む方がほとんどだと思いますが、長期に及ぶ毎月の支払いを滞納することなく支払い続けられるのか、不安に思う方も多いと思います。
仮に、景気の影響や不慮の事態が起こり住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合は、マイホームや住宅ローンの残債はどのようになってしまうのでしょうか。
この記事では、滞納してしまうと競売にかけられてしまうことや、競売にかけられるまでの流れ、競売を避けるためにはどうしたら良いのかなど、家の競売について詳しく解説しますので、ぜひ参考にしていただき、マイホームを競売にかけられる事態を避けられるようにしましょう。
家の競売の基本
競売（けいばい）とは、住宅ローンを滞納したままにしていると、裁判所に家を差し押さえられてしまい、売りに出されることを言います。住宅ローンを滞納していて、金融機関がローンの返済が不可能だと判断すると、家を強制的に売却されます。
競売は、通常の不動産を売却するのと比べて、価格が大幅に安くなってしまうことが特徴です。競売で売却をしても残債がある場合には、その残債も返済し続ける必要があります。
競売は裁判所が行う家の売却
住宅ローンの滞納が続き、返済が不可能と判断された時には債務者が家を差し押えることになります。差し押さえられた後は、保証会社が裁判所に対して競売を申し立て、裁判所による調査の結果、申し立てが正しいと判断されると競売が開始されてしまいます。つまり、競売は裁判所が家の売却を行うということです。
競売が開始された場合、例えどんな事情があったとしても競売は止められず、裁判所の決定に従うことになります。
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自己破産でも家は競売の対象
自己破産をした場合は、住宅ローンで購入した家を含めて、必要最低限の生活資金以外の財産は全て没収されて返済に充てられます。ここからは、自己破産で没収されないものを箇条書きで紹介していきます。
没収されないもの
- タンス
- ベッド
- 食器棚
- 人数分の食器
- 調理用具
- 暖房器具
- 99万円以下の現金
上記のように、生活に必要な家具や家電、99万円以下の現金は、自己破産をしても処分はされません。しかし、所持している現金を含めた資産額が99万円以上になる場合、エアコンなど生活に必要な家電だとしても、2台以上あれば1台を残して他のものは没収されます。
競売後でも残債の返済は継続
競売にかけられたとしても、残債の返済義務はなくなりません。そして基本的には一括返済を求められます。
残債を一括で支払えない場合は、給与も差押えられてしまったり、他にも所持している家などがあった場合は、そちらも競売にかけられる可能性があります。ですので、競売後の残債を支払えないということは絶対に避けなければいけません。対処法は以下で解説しています。
弁護士に相談する
今ある資産では残債を支払えない場合は、弁護士に相談するという選択肢があります。債権者が返済要求をするなど、債務者への接触ができなくなる受任通知を送ってくれます。
その結果、残債への対策に時間をかけることができるようになります。まずは無料相談できる弁護士に相談してみましょう。弁護士費用を分割にしてくれるなど親身になって相談に乗ってくれる所も多いです。
自己破産
競売にかけられた住宅以外の資産がなく、貯金もあまりない場合は自己破産という選択肢もあります。しかし、自己破産だと破産者となるため、職業の選択が限られてしまいます。現在弁護士や公務員などをされている方は、その資格を行使することができなくなるため、本当に自己破産しか道がないのかを良く考えて決める必要があります。
時効の有無
競売後の残債をなくす方法として、時効を待つという選択肢もあります。しかしそれは、現実的ではありません。なぜなら、時効までの間、債権者が債務者に対して法的に訴えて来なかった場合にのみ適応される消滅時効だからです、多くの債権者は法的措置に出られることが多いため、競売後の残債の支払いで時効を待つというのは、あまり現実的ではないです。
家が競売にかけられる流れ
債務者が住宅ローンを滞納した時、競売はどのような流れで手続きが進んでいくのか、具体的に見ていきましょう。
１．住宅ローンの滞納で金融機関から催促
住宅ローンの滞納から2ヶ月程度で金融機関から催促状が届きます。それでも支払いがない場合は、最終通告の意味合いを持つ催告書通知が届き、個人信用情報機関の記録に登録され、金融事故扱いとなります。
催告書が届いた時点で、滞納している住宅ローンと遅延損害金を一括で支払うことができれば、今まで通りに住宅ローンの支払いができます。
２．住宅ローンの残債の一括請求
保証会社が金融機関へ支払いをして、保証会社から債務者へ一括返済の請求が届きます。
滞納が3～6ヶ月続くと、銀行は期限の利益を喪失させることが可能です。この手続きが実行されると、債務者は分割払いができなくなるので一括返済をしなければなりません。現状でローンの滞納をしている方が一括返済はできないため、結果的に家を売却する場合がほとんどです。
３．家は差し押えられ競売の手続き開始
家を差し押えられると自分で自由に処分ができなくなります。差し押さえは担保権（抵当権）実行のための手段で、債権者が競売を申し立てた時点で不動産の登記簿に差押という記載がされ、差押予告通知書が届きます。
住宅ローンを滞納した場合の強制執行について、詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
４．現況調査をしてから入札の開始
競売開始決定通知書が届いた後は、競売の準備のために裁判所執行官が家に調査に来ます。その調査が終了すると、裁判所は物件を処分する手続きをし、物件明細を出して、一般公募で購入希望者を募集します。その後、裁判所は入札によって競売物件の買受人を決めます。
入札とは、買受希望者が、裁判所へ金額を指定して、競売物件を購入する意思を示すことです。競売で行われる入札には、期間入札と期日入札があります。
- 期間入札：定められた期間内に入札書を提出し、開札を行う。設定される期間は1週間前後のことが多い。
- 期日入札：特定の日を指定して行う入札手続きで、入札から落札を同日に行う。
競売物件を処分する手続きは、期間入札の方法で行われることの方が多いです。債務者には、競売物件の売却をする前に期間入札の通知が届き、手続きの詳細を把握できます。
入札が開始されると、任意売却を受け付けてくれなくなるので、任意売却を希望の方は早めに相談しておきましょう。住宅ローンを滞納するようになって5ヶ月～8ヶ月後までが目安です。
５．競売の終了後に引き渡し
家を引き渡さないと強制立ち退きになります。立ち退きになると、家財道具もほとんど運び出されてしまいます。その際の引っ越し費用などは自分で負担しなければなりません。
買受人は、競売物件の代金納付後に裁判所へ引渡命令を申立てをして、それを根拠に強制執行手続きを行います。元所有者や賃借人から競売物件を引渡してもらえない場合は、買受人は代金納付日に引渡命令を申立てる場合も多いのです。
家の競売はデメリットばかり
家が競売にかけられることにより、債務者にどのようなデメリットがあるでしょうか？相場よりも安く売却されてしまったり、近所に競売の事実を知られてしまったりと、様々なデメリットが出てきます。具体的に解説していきます。
家は相場より安く、住宅ローンの完済に不利
競売物件の価格は、裁判所から派遣される不動産鑑定士が決定します。売却基準価額は、市場価格よりもかなり低く設定されています。立地条件にもよりますが、通常の取引の5割～8割程度での取引になることがほとんどです。
不動産を安い値段で売却することになるため、売却を返済に充ててもまかないきれず、多くの負債が残ってしまいます。また、競売にかかった費用も差し引かれてしまいます。
家の競売を周囲に知られる
競売では住所や氏名が一般に公開されてしまいます。また、調査員が数多く訪問してきて、物件を見たり写真を撮ったりします。10人から50人以上の調査員が訪問してくることもあるため、近隣の方に何かあったと知られてしまうリスクがあります。
同時に、不動産業者によるチラシの配布や、物件に問題がないかどうか近所への聞き込みも行われることも多く、競売にかけられていることが近隣の方達に知られてしまう恐れがあるのです。
プライバシーが侵害されて、精神的な負担がかかることからも、競売は債務者にとってデメリットが多い選択肢と言えるでしょう。
交渉の余地なく競売が進む
売り出す価格も引き渡しまでの期間も、自身の要望は盛り込めません。競売になると、開札（かいさつ）によって不動産の所有者が決まります。そうなると不動産は新しい所有者のものになるので、以前の所有者は家に住むことはできません。すぐに出て行かない場合は強制執行で退去させられてしまいます。
そして競売の場合には、引っ越し費用も全て自腹で支払わなくてはいけないので、手元にまとまった資金がないと厳しいです。
家の競売を回避する5つの方法
上記のようにデメリットの多い競売を避けるための方法はいくつかあります。競売がかけられる前に、住宅ローンを借り換えしたり、家を任意売却したりなどです。競売よりはリスクが少ない方法がありますので、ここで確認しておきましょう。
金融機関に返済計画の相談
住宅ローンの支払いが難しくなりそうな場合は、滞納する前に専門家に相談しておくことをおすすめします。
日々の出費が増えて住宅ローンの支払いが厳しくなったのであれば、まずは家計を見直しすることで改善できるかもしれません。毎月の出費を減らしたり、車を手放す、保険やスマートフォンの通信量などの固定費を解約や減額したりするなど、すぐにできることをやってみましょう。
また、新型コロナの影響で収入が減少してしまった場合は、無利子・保証人不要の融資制度を利用できる可能性もあります。利用には条件を満たしている必要がありますが、一度相談してみた方が良いでしょう。
住宅ローンが払えなくなった場合の対処法について、詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
返済に余裕のある住宅ローンへ借り換え
金利が低く、現状より毎月の返済額が安くなる住宅ローンへ借り換えすることもおすすめです。住宅ローンを借り換えると、返済額を減らすことができる可能性があるのです。借り換え用の住宅ローン商品を提供している金融機関はたくさんありますので、気になる商品があれば、借り換えを行った場合のシミュレーションをしてもらいましょう。
個人再生で住宅資金特別条項を適用
個人再生とは、裁判所に再生計画の認可決定をしてもらい、借金を大幅に減額する手続きのことです。自己破産と個人再生の違いを解説します。
- 自己破産：裁判所から免責決定をされると支払義務がなくなる、所有物はほとんど没収される。
- 個人再生：減額された借金を約3年かけて支払うことで、残りの借金は支払義務がなくなる。車などの資産を持ったままでも手続きが可能。住宅ローンが残っている自宅については、住宅資金特別条項を利用できれば、住宅ローンはそのまま返済を継続することで、自宅を処分する必要はない。
適用条件を紹介していきます。
- 対象の建物が「住宅」
- 住宅資金特別条項の対象の債権が「住宅資金貸付債権」に当たる
- 住宅資金貸付債権が法定代位により取得されたものでないこと
- 対象となる住宅に、住宅ローン関係の抵当権以外の担保が設定されていないこと
- 対象となる住宅以外の不動産にも住宅ローン関係の抵当権が設定されている場合には，その住宅以外の不動産に後順位抵当権者がいないこと
- 個人再生申立ての際に提出する債権者一覧表に当該債権が住宅資金貸付債権である、および住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出する意思を記載すること
- 住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出したこと
- 再生計画が可能であると認められること
これらの要件を満たしていなければならないため、住宅資金特別条項を利用できるのは難しいケースが多いです。
家を仲介の売却で住宅ローンを完済
仲介での売却は、競売よりも家を高値で売却ができるため、完済できる可能性が高くなります。いくらで売却できるかは一括査定などを使って相場を調べましょう。
この方法は、毎月の返済が厳しく、家計を見直してもローンの返済が難しくなった時に行う方法です。実際にローンの返済が滞ってしまってからでは遅いので、早めに決断をして不動産業者に仲介をしてもらい、売却をしましょう。
この方法で早めに解決すれば、競売にかけられることもなく、プライバシーを守ることもできます。また、法や債権者に介入されることがないため、売却後の生活再建の計画をするにあたっても、主体的に有利に進めることができます。
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家の任意売却で競売より有利な取引
住宅ローンの返済が滞ると、競売にかけられてしまいます。その前に融資を受けた金融機関との合意の上、少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。以下で任意売却のメリット・デメリットを解説していきます。
任意売却のメリット
住宅ローンを滞納している場合、融資した金融機関は抵当権を実行し、担保となっている不動産を競売にかけることで債権回収を行います。
競売の場合は、競売情報が公開されてから比較的短い時間で入札・開札を行うため、購入時のリスクが高くなることから、購入するのは不動産会社がほとんどで、入札金額も市場価値の7割程度になってしまいます。
任意売却の場合は、通常の不動産取引と同様に、多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけてより良い条件で購入してくれる人を選定することができるので、競売による売却よりも市場価格に近い価格で売却できることが多いです。また、この方法ならば、住宅ローンの滞納を近隣に知られずに売却できるのでおすすめです。
任意売却のデメリット
任意売却には、ローンを1、2ヶ月程度ではなく、数ヶ月にわたり滞納しているということが条件になります。その間、連帯保証人にも請求が行くのですが、連帯保証人に連絡が付かなかったり、同意が得られなかったりすると手続きを進められないので、事前に「こういう理由で任意売却をします。」ということを伝えておく必要があります。
また、任意売却に限らず、住宅ローンを3ヶ月以上滞納した場合は、信用情報機関（ブラックリスト）に登録されます。そうすると5～7年程度は審査が通らず大きなローンは組めなくなるので要注意です。
任意売却の流れや基礎知識を解説したこちらの記事もおすすめです。
家の競売で気になる疑問
競売物件を購入する方は、どんな目的で購入しているのか、売却した家に住み続けるためのリースバックについてなど、競売についての気になる疑問点を解説していきます。
どのような目的で競売物件は落札されているか
価格の安さや物件の多様性など、購入する側にとってのメリットが大きいのが競売物件です。
裁判所で競売にかけられる物件への入札は、一般の方でも参加できます。 自分の住みたい地域が決まっていれば、その地域を管轄する裁判所の物件情報を探すことになります。全国の競売情報を一度に検索できるサイトもあります。
たいていの競売物件は、一般の相場より価値が低く見積もられていて、通常査定の6～7割程度の価格で購入することができます。また、一般的な市場では見られない、多様な物件から探すことができます。例えば三角形等の特殊な形状をした土地や極端に狭い土地など、様々な物件があります。荷物置き場として利用できる狭い物件を通常より安く購入する事も可能です。
売却した家に住み続ける方法はあるのか
どうしても売却した家に住みたい場合は、リースバックという選択肢もあります。ここでは、リースバックの仕組みやメリット・デメリットを紹介していきます。
リースバックとは、自宅を一度売却し、その後買主から賃貸として借りることで、売却後もそのまま住み続けられる仕組みのことです。住宅ローンが残っていても利用できて、マンションと戸建住宅のどちらにも対応しています。
リースバックのメリット
一般的な不動産売却とは異なり、売却手続きを進めやすいのが特徴です。不動産会社が物件を買い取ってもらえる場合は、すぐに売却が可能なことも多いからです。通常は売却に数ヶ月かかるので、売却を急いでいる時はリースバックがおすすめです。
また、引っ越しをする必要がないのもメリットです。引っ越しをすると、引っ越し費用や新居を探す手間が省けます。引っ越しがない分生活が変わる心配もないです。
そしてリースバックは売却が近所に知られにくいです。なぜなら物件の名義が変わっても持ち家から賃貸に変わっただけでそのまま住み続けられるため、見た目にはほとんど変化がないからです。売却の事実を近隣に知られにくいでしょう。
リースバックのデメリット
売却価格がやや低い傾向があります。リースバックで物件を売却すると、一般的な不動産売却と比べて安い価格が付きやすいのがデメリットです。価格差があるので、もし売却をする時間があって、家を手放しても良い場合は、通常の不動産売却と比較したうえで検討しましょう。
また、リースバックでは、家賃が相場よりも高い傾向にあります。本当にリースバックをした方が月々の出費が少なくなるのかをしっかり検討してから決めましょう。
そして、将来的に自宅の買い戻しが可能ですが、その際の買戻し価格は売却額を超えることの方が多いです。買い戻しを希望する場合は、売却金額以上の資金を確保しておかなくてはいけません。
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競売後の残債が支払えないとどうなるか
残債が支払えない時は、返済できる範囲に収まるように債権回収会社（サービサー）に交渉するか、時効を待つか、返済義務を消滅させるには自己破産という選択肢があります。それぞれ見ていきましょう。
サービサーに交渉
競売で売却した住宅は売却相手の所有物となるため、競売後の残債は無担保債権となってしまいます。そしてそのような債権は不良債権としてサービサーに譲渡されます。サービサーとは金融債権の回収を代行してくれる業者のことです。
サービサーは保証会社から債権額元本よりもかなり安い額で債権を買い取るので、そこで利益を確保できています。なので、債務者の経済状況を考慮して、残債の回収に過度の期待はしていないのも事実です。
ですので、サービサーに交渉することで、元々の残債よりも少ない額での返済も可能な場合が多いです。そして、分割で返済ができるように交渉しましょう。
例外として、収入があるのに返済に応じない場合は、給料が差し押さえられるケースがあります。
時効
競売の残債の支払い義務を消滅させる方法もあります。それは、時効を利用して残債の消滅を待つ方法です。時効はおおよそ5年から10年です。その間に訴訟を起こされてしまうと、時効は利用できません。
ですが、時効を利用すると、個人信用情報に記録が残ってしまうのでなるべく避けた方が良いです。事故記録として記載されると、新たな借り入れを行うことは生涯不可能となってしまうのです。
自己破産
自己破産の手続きをすると、税金を除いた借り入れが全て消滅されます。複数の借り入れがある場合には特に有効な方法です。自己破産をした時に、家や車がある場合は処分をする必要がありますが、生活必需品や最低限の額はそのまま持っていることができます。
ただし、破産者となるため、警備員や保険の外交員などの職業を務めることができなくなります。また、公務員や弁護士、司法書士などの資格を行使できなくなるので、これらの職業の方は本当に自己破産をしないといけないのかをよく考えましょう。
任意整理
任意整理とは、借金を整理して返済条件を変えてもらうことです。任意整理という方法を採ると、残債の全額免除とまではいきませんが、分割払いにすることが可能になる可能性があります。残債が100万円〜200万円程度の場合に有効な方法で、個人再生や自己破産のように裁判所を通さず、簡易な手続きで条件変更の交渉を進められるという特徴があります。
まとめ
この記事では、競売の基礎知識から競売の流れや、競売を避けるための対処法など、競売に関する様々なことを解説してきました。家を競売にかけるということはデメリットしかないため、家が競売にかけられる前にできる限りの行動をして、競売を避けるのがおすすめです。
もし住宅ローン返済が厳しい方や、返済が滞ってしまい、家が競売にかけられたらどうしようと不安な方は、金利の安い住宅ローンへの乗り換えを検討したり、ファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談して家計を見直すところから始めてみましょう。
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