親から住宅を相続したが、使い道が無くて困っている…そんな時は家を売却し、お金に変えてしまう事も手段の一つとなるでしょう。不動産は保有しているだけでも管理費や税金などの出費が発生してしまうため、使い道もないのに所有し続けてしまうのは避けたい事です。
そして、売却するならばできるだけ高い値段で買い取ってもらいたいはずです。そこで重要になってくるのが中古住宅の買取相場を知る事ですが、不動産の取引はあまり日常的なものでもないため、どこから手を付けて良いものかと困ってしまうかもしれません。
この記事では、中古住宅の買取相場を築年数別に紹介していきます。住宅を高く買い取ってもらうコツについても解説していきますので、是非ご覧ください。
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中古住宅の買取相場は仲介の70％
まず最初に頭に入れておきたい事は、中古住宅の「買取」は「仲介」の7割程度の金額で取引される事が多いという事です。買取と仲介には売却方法や利益の出し方などさまざまな違いがあるため相場が異なっています。
より高い金額で物件を売却したいと考えれば、仲介は分かりやすい選択肢になるかもしれませんが、買取には「現金化が早い」等の特有のメリットが存在しています。買取と仲介の違いを把握し、買取が自身の持つ物件に適した選択肢かどうかを考えましょう。
買取と仲介の違いとは？
買取と仲介の違いを決定的にするものは、その物件を誰が買うか？という点です。不動産業者が買うのが「買取」、それ以外の希望者が買うのが「仲介」です。仲介において、不動産業者は希望者探しという点で売主に関与する事になります。物件の取引には不動産業者との付き合いが欠かせませんが、この業者との関わり合いの差異が中古住宅の売却にとっては重要になってきます。
この項目では、買取と仲介の違いについて解説していきます。
不動産業者に直接買い取ってもらうのが「買取」
売却したいと思った物件に対して、売主と不動産業者の間で直接やり取りが行われるものが買取です。売主は売却したい不動産業者を選び、業者側は物件の状態や状況に応じて値段をつけ、金銭等のやり取りがなされる事で売買が成立します。
買取は2者の間でのみ行われるため、仲介の場合よりもスピーディーなやり取りとなります。仲介よりも売却が手早く行えるため、「早めに物件を手放し現金化したい！」という人に利用される事が多いです。その一方で、売却金額そのものは仲介よりも少し低めの価格となってしまう事は否めません。
不動産業者に買い手を探してもらうのが「仲介」
売主が売却したい物件を不動産業者に紹介し、購入したい人を探してもらうサービスが仲介です。売主は不動産業者と一緒に物件を売る為に動き、購入希望者との交渉によって値段が決定、双方が合意する事で売買が成立します。この場合、不動産業者に仲介料も支払う事になりますが、売却価格自体は買取よりも大きいものとなっています。
また、売主と不動産業者以外に不特定多数の第三者が関わる為、買取と比べて売却のやり取りには時間がかかります。購入希望者を探し終えてからも購入希望者との交渉があるため、一筋縄ではいかないと言えるでしょう。不動産業者のサポートがあるため難しく考え過ぎる事はありませんが、買取と比べると確実性や速度には劣り、その代わりに大きな金額で売却ができる手段となっています。
中古住宅買取相場が低い理由とは？
中古住宅の買取の相場は仲介と比べて安くなってしまう傾向にあります。その背景には、仲介での売却とは全く違った買取特有の事情が存在しています。
この項目では、中古住宅の買取相場が安い理由について解説していきます。買取を利用する際には、これらのハンデについても把握した上で利用するようにしましょう。買取には買取のメリットがあるため、良い点を活かす為にもまずは相場の低い理由を把握する事が重要です。
利益分が差し引かれるため
単純な話ではあるものの、商品を仕入れ値と同じ値段で売却してしまった場合、利益は出ないので商売が成立しません。不動産業者は利益分を差し引いた額で中古物件の買取を受け付ける事になります。そのために仲介より買取相場が安めになってしまうことになるのです。
売主にとっては関係のない話ではありますが、不動産業者は「仕入れた」商品を売る事で利益を出さなくてはいけません。その為にはリフォーム・リノベーション等もしなければならない為、新たに費用を投じる事も必要です。投じた費用を回収し、更に利益を得る為にはこうならざるを得ない事情が存在しています。
修繕費用が差し引かれるため
中古物件をそのまま売却するわけにはいかない為、修繕費用が差し引かれる事になります。売主から購入した中古物件をそのまま売却しようとしたとしても、買い手がつかずに悩まされる事になりかねません。
中古物件は中古品である以上、損傷や古ぼけた部分の存在が否めないものです。そこで不動産業者は損傷の補填や付加価値によって、売却による利益獲得のチャンスを得る必要があるのです。こうした背景を持っている為、多くの不動産業者はリフォームやリノベーションを前提に中古物件の買取を行っています。
仲介手数料が無いため
仲介での売却において、不動産業者は買主と売主を引き合わせた事への報酬として仲介手数料を受け取っていましたが、買取では買主が不動産業者自身である為、仲介手数料の発生する余地がありません。
このままでは取引から利益が得られないので、不動産業者は仲介手数料が発生しない分利益が出るように買取価格を調整しています。
売主側の事情
買取の価格が安くなるのは、不動産業者側の都合だけが原因ではありません。買取を利用する人の多くは、「買取価格が安くても了承しやすい」傾向にあるのです。
買取業者を利用する場合は、売主側が早く現金化したいと考えていることが多いとされています。その理由は借金返済や離婚、相続の財産分与など様々ですが、精神的に余裕のない状況下での選択肢である事も少なくなく、「早く売れる」事だけを注目ポイントとして買取を利用するケースが数多く見られるのです。
不動産買取のメリット
売却金額の安さが気になる買取ですが、仲介での売却では実現できないメリットも数多く存在しています。中古物件の処遇を決める際には、売却金額の高さ低さだけに注目するのではなく、それぞれのニーズに合った選択肢を取る事も重要です。
この項目では、不動産買取のメリットについて解説していきます。
契約不適合責任が免責になることが多い
買取で不動産を手放す場合、重大な瑕疵を除いて、契約不適合責任が免責になることが多いとされています。
契約不適合責任とは、物件の売買契約時には把握されていなかった瑕疵（家の欠陥など）が発見された際に、売主に対して損害賠償を求める事のできる仕組みです。仲介で物件を引き渡した際にはこの責任を背負う事が多く、万が一瑕疵が発生した際には賠償を支払う必要がありますが、買取に関しては免責となる事が多いとされています。把握済みの瑕疵についても、それを踏まえた値段設定での買取が一般的です。
しかし、最初に述べた「重大な瑕疵」については例外となる可能性もあります。隠れた瑕疵について売主が把握していたにも関わらず隠して売買した場合や、未把握であっても買主の想定を大きく上回るほどの深刻な瑕疵に関しては、責任を負わなければならない可能性が存在しています。
瑕疵について詳しく知りたい方は以下の記事もおすすめです。興味のある方は是非ご覧ください。
売却までスピーディに対応してもらえる
売主と不動産業者以外の第三者が存在しない為、売却までのスピードは快適なものとなるでしょう。
仲介で物件を売却する場合には、希望者探しに少なくない時間を投じなければなりません。買い手を探し、購入希望者と交渉し…と、手間も相当なものです。長い場合には1年以上かかっても買い手がつかず、売れないままというケースもあります。
そういった際には仲介よりも買取の方が選択肢に相応しいものになります。特に住宅需要の少ない地域の中古物件に関しては、仲介よりも現実的な選択肢と言えるでしょう。
不特定多数への内覧が不要である
物件の内覧（買主へ物件の様子を見せる行程）が、不動産業者に対する1回のみで完了します。
これが仲介であれば、不特定多数の購入希望者に対して物件を公開し、ある種の営業活動を継続的に行わないといけません。そういった作業には時間的、労力的な負担がかかりますが、買取であればそこまでの投資は不要のものとなります。
築年数別中古住宅の買取相場
他の不動産取引と同じように、物件の築年数は相場価格に直結します。この項目では、大きく3カテゴリに分けて築年数ごとの買取相場について紹介していきます。築年数は、以下のように大きく3つに分類する事が可能です。
- 築10年以内の場合
- 築11年～築20年以内の場合
- 築20年以上の場合
当然ながら、築年数が若いほど値段は高い傾向にあります。処分したい物件の築年数を確認し、どのくらいの相場で売却する事になるのかの検討をつけておきましょう。
築10年以内の場合
新築価格の5割以下程度が相場となる傾向にあります。新築から築10年ほどが最も価格が大幅に下落しやすいとされ、10年目で半額になるものと考えて良いでしょう。
他の場合と比べて年ごとに値段が急降下する為、売却する際には注意が必要です。売却を考えている際には、なるべく早く不動産業者に相談するようにしましょう。
築11年～築20年以内の場合
新築価格の3～2割以下程度が相場となります。築15年で新築の2割の価格になるものと考えられています。新築10年以内と比べて価格の降下スピードは多少緩やかなものとなりますが、築20年の壁を超える事で住宅の価値はほぼ無くなる為、それまでの売却がおすすめです。
築20年以上の場合
築20年を超えた物件には、住宅としての価値はほとんど見出されなくなってしまいます。リフォームやリノベーションを行う事で価値を保つ事はできますが、それも無い場合にはほとんど土地の価値しか残りません。
このような状態になった物件を売却する際には、住宅を解体して土地のみを売却する事も選択肢に入ります。しかし解体にも費用は必要な為、収入が出費に見合うかどうかの検討もしておいた方が良いでしょう。
中古住宅の買取相場を知る方法
相場に合った価格で物件を売却する事で、少しでも利益を得たい…そうは考えても、普段から不動産を取り扱う仕事をしている訳でも無いならば、どうやって調べたら良いものか検討がつかないものです。しかし誰でも簡単に利用可能な検索システムがある為、それを活用していきましょう。
この項目では、中古住宅の買取相場を知る方法について解説していきます。以下にリストアップした2つの手段を使って何ができるのかを、順に見ていきましょう。
- レインズマーケットインフォメーションで調べる
- 不動産取引価格情報検索で調べる
レインズマーケットインフォメーションで調べる
レインズマーケットインフォメーション（以下レインズ）は、国交大臣が指定する公益財団法人「不動産流通機構」が運営する、不動産取引価格を掲載しているサイトです。直近の1年間に売買された物件の価格情報を検索する事ができます。
レインズは地域や㎡ごとの単価、間取り、築年数などの情報も検索条件に加える事ができる為、売却したいと考えている物件と同じような情報を入力する事で相場を知る事が可能です。不動産取引は過去の取引事例を参考に値段が決定される事の多い分野の為、売却価格をイメージする上で信頼性の高い情報になります。
レインズについては以下の記事でも詳しく解説しています。興味のある方は是非ご覧ください。
不動産取引価格情報検索で調べる
不動産取引価格情報検索は、国土交通省が運営している過去の不動産取引価格を調べられるサイトです。土地総合情報システムの機能の一つで、戸建てやマンション、土地の取引情報を調べる事ができます。大まかな機能はレインズと共通していますが、こちらは土地のみの取引価格も調べる事ができます。
前項で紹介した「築20年以上を越える物件」など、家の価格が摩耗しきった物件に関しては土地のみでの取引を行う可能性もある為、そういった場合にはレインズではなく不動産取引価格情報検索を利用すると良いでしょう。
中古住宅を高く買い取ってもらうコツ
仲介ほど高く売れないのが買取ですが、買取の枠組みの中でより高く物件を買い取ってもらう事は可能です。この項目では、中古物件を買い取ってもらう際に利用できるコツを紹介していきます。
- まずは即時買取ではなく買取保証を
- 1月～3月に売却する
- 複数の業者へ査定依頼を出す
- 物件に合わせた買取実績が豊富な業者を選ぶ
以上の4つが代表的なものとなるため、買取を考えている方は把握しておくようにしましょう。
まずは即時買取ではなく買取保証を
「今すぐ物件を手放さなければならない」という場合でもない限りは、即時買取を依頼せず、買取保証を利用するようにしましょう。
買取保証は、一定期間「仲介」での売却活動を行い、それでも売れなかった場合に業者が買い取る形になるシステムです。仲介によって買取よりも高い金額で売れれば良し、仮にそれを逃がしたとしても一定の価格で物件を処分する事はできます。
少しでも高い金額で売却したい場合はこの方法をおすすめしますが、仲介の「時間や手間がかかる」というデメリットを背負い込む事になる点に注意が必要です。急いでいる場合は即時買取を不動産業者に申し出る方が良いでしょう。
1月～3月に売却する
1月～3月は新生活の準備シーズンであり、1年間の中で最も住宅購入需要が高まる時期です。高まった需要に対して供給を追い付かせなければならない為、その期間に物件を売却すれば他の期間で売却するよりは高値で売れる可能性があります。
複数の業者へ査定依頼を出す
一口に買取と言っても、不動産業者によって買取価格の判断基準は異なる為、提示される金額にも変化が現れます。単独の業者で査定を行い売却を決定してしまえば、より高く売却できた業者を知る事のできないまま物件を手放す事になってしまうでしょう。
そこで一括査定サービス等で複数の業者に査定を依頼すれば、最も高く買い取ってくれそうな業者を探し出す事ができます。
以下の記事ではおすすめの一括査定サイトをランキング形式でご紹介しています。ぜひ合わせてご覧ください。
物件に合わせた買取実績が豊富な業者を選ぶ
不動産業者によって得意とする物件種別やエリアは異なる為、物件の性質と合った業者を選ぶ事が重要です。注目すべき点は物件の種類と物件のエリア、エリアの相場動向に詳しいかどうかです。
その土地に詳しく、物件の買取実績が多数ある不動産会社であれば、上のような条件をクリアする事ができます。一言で「詳しい」と言っても、業者によってはエリアに対する解釈が異なったりするケースもある為、複数の業者を比較しながら、買取を依頼する会社を選びましょう。
まとめ
買取による物件の売却は仲介による売却よりも価格が低い傾向にあります。他の建築物の物件と同じように、築年数によっても価格は影響される為、単純な「高額での売却」は難しいものと考えられます。
しかし、売却がスピーディーに進み、仲介よりも簡易である事は買取の大きなメリットです。現金化が早く、内覧などの手間も少なく済みます。買取の枠組みの中で高く売却するコツもある為、価格決定のセオリーや相場を把握した上で、仲介か買取かどちらかを選ぶようにしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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