不動産査定にはどんな種類がある?メリットとデメリットについて解説

不動産売却

所有している不動産を売却するにあたり、一体どれくらいの価格で売却できるのか気になるところです。不動産の売却価格を調べる際には不動産査定を依頼するのが一般的ですが、具体的にどのような種類の査定方法があるのかご存知でしょうか?

適正な価格で不動産を売却するためには、自分たちの状況に合った査定方法を選択することが大きなポイントになってきます。

この記事では、不動産査定の種類やそれぞれのメリット・デメリットについてまとめました。参考にしていただき、不動産売却の計画を立てる際にお役立てください。

不動産査定の種類

不動産査定の方法は1つだけではなく、大きく分類すると3種類の査定方法があります。いずれの査定方法も万能ではなく、それぞれれメリットやデメリットがあることから、自分に合った査定方法を選択することがポイントです。

具体的な査定方法とそれぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

査定方法 メリット デメリット
机上査定
  • 査定時間が短い
  • メールでも可能
  • 気軽に依頼できる
正確性に欠ける
訪問査定 査定結果の精度が高い 査定に時間かかる
一括査定
  • 気軽に申し込める
  • 効率的に査定結果を入手できる
複数の不動産会社から連絡が入り、対応に時間がかかる

ここでは、3つの不動産査定方法とそれぞれの特徴、メリットやデメリットについて紹介します。

不動産会社が行う机上査定

机上査定とは、査定を依頼された不動産会社が不動産に関する様々な情報をヒアリングして情報を収集し、最終的に査定価格を算出する方法です。

机上査定では、査定を行なう不動産の情報を元にして、立地条件や周辺の類似物件の売却価格、路線価などを考慮しながら査定を行います。机上査定は不動産会社が物件を直接確認することはなく、あくまでデータを元にして不動産の価格を算定する簡易な方法になります。

机上査定のメリット・デメリット

不動産会社に机上査定を依頼すると、通常は依頼した当日もしくは数日以内に査定結果を知ることができます。

しかし、あくまで机上査定における査定価格は概算であり、査定に使用する情報量も少ないことから正確な査定結果を得られるとは限りません。

普段忙しくてなかなか時間が取れない方や、不動産売却がまだ検討段階で概算価格を把握したい人であれば、机上査定は向いていると言えるでしょう。

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不動産会社が行う訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の調査員が実際に物件を訪問し、周辺環境を含めた現地調査を行った上で不動産の価格を算出する方法です。

訪問査定を行う際は、入手した不動産データに加えて、査定する不動産物件の築年数や建物の状態・構造、土地の面積や隣接地との境界、周辺環境など様々な項目を直接確認して具体的な金額を算出します。

訪問査定のメリット・デメリット

机上査定に比べて訪問査定では、直接該当する不動産に訪れて査定を行います。机上査定よりも確認事項や調査する内容が増えることから、精度の高い査定結果を得ることができるメリットがある一方で、査定に数日から1週間程度の時間がかかるデメリットがあります。

一戸建ての土地や変形地、築年数の古いマンションなど、机上調査ではデータの収集に限界がある不動産の場合は、訪問査定を依頼して精度の高い査定結果を取得することをおすすめします。

不動産会社の中には、査定の際に法務局で不動産登記の確認を行い、権利関係や関連法令まで調べて時間をかけて査定額を算出することもあります。不動産会社の担当者とのやりとりも増えることから、訪問査定は比較的時間的に余裕があり、売却の意思が高い方が向いていると言えるでしょう。

不動産査定サイトが提供している一括査定サービス

ネット上には、様々な不動産査定サイトがあり、それぞれのサイトで一括査定サービスが用意されています。定型フォームに査定したい不動産の情報を入力すれば、全国の不動産会社に一括で査定の依頼ができます。

一括査定のメリット・デメリット

一括査定はネットを介して依頼することから、自宅や出先で気軽に査定が申し込めるメリットがあります。また同時に複数の不動産会社に依頼することができ、効率的なことから普段忙しい方に向いている方法と言えます。

しかし、あくまで依頼できる不動産会社はサイトと提携している会社に限られるため、不動産会社の信頼性を確認することが難しいデメリットがあります。さらに一括査定を依頼すると営業のメールや電話がかかってくることから、それらを煩わしく感じる方もいることでしょう。

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不動産査定額を決める3つの方法

不動産会社が不動産の査定額を算出する際は、次の3つの方法のうちいずれかの算出方法を利用します。ここでは、それぞれの算出方法の内容や特徴について解説します。

戸建てに使われる原価法

原価法は、同じ不動産物件をもう一度建築するといくらかかるのかという視点から不動産を査定する方法です。具体的には次の式で算出します。

原価法による査定価格=再調達価格×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

建物の構造や部材によって、新築時の単価は決められています。

再調達原価とは、建物を取り壊して再度取得するのに必要な費用を指します。この再調達原価格から、建物の設備が老朽化している分を減価修正して差し引くことで、査定価格を算出します。

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土地やマンションに使われる取引事例比較法

取引事例比較法は、査定する不動産と類似した不動産の過去の取引事例を収集して、査定する不動産との違いを考慮に入れながら査定額を計算する方法です。

通常は近隣にある類似物件の取引事例との比較により査定額を算出するのですが、取引事例が少ない場合には、類似環境における取引事例を参考にする場合もあります。この取引事例比較法は、土地やマンションを裁定する際によく使われている手法です。

査定の際は他の取引事例と公平に比較しながら査定するために、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つの要因が考慮されます。

具体的には、特殊な売却事情のある事例を排除したり、相場状況に合わせて修正をしたり、様々な地域要因や個別的要因を考慮して最終的な査定価格を決定します。

投資物件に使われる収益還元法

収益還元法は、査定する不動産を収益物件として稼働した場合、将来どのくらい稼ぎだせるのかを考慮して不動産を査定する方法です。この方法は、アパートやマンションなどの投資用不動産の査定に用いられることが多い特徴があります。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つの算出方法があります。直接還元法とは、不動産が生み出す1年間の収益を、周辺地域にある類似物件の利回りで割り戻すことによって不動産の価値を求める方法です。

一方でDCF法とは、不動産が将来得られるであろう各機関の利益を現在の価値に換算し、現在価値の合計を資産価値とする査定方法です。

DCF法は直接還元法よりもより精度の高い査定ができる一方で、計算が複雑であり算出に時間や手間がかかることから、多くのケースでは直接還元法によって算出されています。

不動産査定を受ける前の準備や確認事項

不動産会社に査定を依頼したのち出来るだけスムーズな査定を受けるためには、事前に十分な準備を行うことが大切なポイントになります。

ここからは、不動産査定を受ける前に行うべき準備や確認すべき内容について具体的に紹介していきます。

不動産査定に必要な書類をそろえる

不動産査定に必要な書類は、査定方法や依頼する不動産会社によっても異なります。ここでは、全ての査定方法に共通して必要な書類について紹介します。

  • 本人確認書類
  • 登記済権利書
  • 固定資産税納税通知書
  • 公図

物件の耐震改修工事を行なっている場合には、以下の書面なども査定額に影響することから用意することをおすすめします。

  • 建物状況調査結果報告書
  • 耐震診断結果報告書
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し

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物件の不具合や修繕の必要性を考える

できる限り正確な査定をしてもらうためにも、査定を依頼する際は物件の情報を正確に伝える必要があります。

査定してもらう前には、家の床や柱、外壁や屋根の状態など漏れなく確認することが大切です。もし損傷している箇所や修繕が必要な箇所があれば、その旨をきちんと不動産会社に伝えましょう

物件の不具合を伝えないまま査定すると、正確な査定額を算出することができません。のちに不具合が判明すれば、不動産会社との信頼関係が壊れることになり兼ねないので注意が必要になります。

住宅ローンの残高を確認する

仮に家の査定額よりも住宅ローンの残債の方が多い場合には、金融機関からの借り入れや新居の住宅ローンへの借り替えの必要性が生じます。したがって住宅ローンが残っている場合は、査定依頼を行う前に住宅ローンの残高を確認することが重要です。

自宅を売却する際は住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。残債の正確な金額を把握するためにも、金融機関に確認する際はローン残高の残高証明書の発行も依頼しましょう。

不動産査定に関する注意点

不動産査定を依頼する場面はそれほど多くないことから、具体的にどのような点に気をつけて査定を依頼すれば良いのか分からない方もいるのではないでしょうか。

不動産査定を依頼する際は、実際に査定を行う不動産会社選びが重要になります。不動産会社によって査定額も変わることから、依頼する際は慎重に判断することが大切です。

ここでは、不動産査定に関する具体的な注意点を3つ紹介します。いずれも大切なポイントになるので、今後査定依頼をする際の参考にしてください。

大手だからという理由で査定を依頼しない

大手の不動産会社は知名度があり広告や様々な媒体でも見かけるからと言う理由で、大手の不動産会社だけに査定を依頼することはあまりおすすめできません。

地域密着型の不動産会社の中には、小規模で大手ほど知名度はないけれど地元ならではの情報を持っていたり、有力な販路があり通常よりも高く査定してもらえる可能性もあります。

査定を依頼する際は依頼する会社に偏ることなく、大手と地域密着型の不動産会社両方に依頼をして査定結果を比較することをおすすめします。

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契約をとるために高い査定額を提示する会社もある

不動産会社の中には、営業の一環として通常の査定額よりも高い査定額を提示する会社もあるので注意が必要です。

査定をする際はできるだけ複数の会社に査定依頼を行い、自分の不動産の査定相場を把握して、極端に高い査定額を提示する会社に対しては慎重に対応するよう心がけましょう。

売却価格を保証するものではない

不動産会社が提示した査定額は、あくまで予想価格であり必ずしもその価格で売れるとは限りません。

もちろん査定額は売却価格を保証するものではなく、仮に査定額よりも低い価格でしか買い手がつかない場合や、査定額では買い手が現れなかった場合でも、最終的に不動産会社が買い取ってくれるわけではないので気をつけましょう。

不動産査定に関するQ&A

ここからは、不動産査定に関するよくある質問とその回答を、Q&A形式で紹介していきます。

不動産会社が行う以外の査定方法は?

不動産の査定は不動産会社だけが行うわけではなく、不動産鑑定士や銀行も不動産の査定を行います

不動産鑑定士とは国家資格を有した不動産鑑定のプロフェッショナルです。より専門的な知識を元に時間をかけて査定を行うことから、不動産鑑定士に査定を依頼した場合数万円〜数十万円の費用が発生します。

不動産鑑定士が行う不動産査定の結果は信頼性が高いため、裁判や離婚調停において使われることが多い特徴があります。

銀行は独自の基準で不動産査定を行います。おもに住宅ローンを利用する際に査定が行われ、査定結果を住宅ローンの可否の判断材料として使用します。

不動産査定が可能な不動産の種類は?

不動産査定の対象は一戸建てだけでなく、様々な種類の不動産も査定対象となっています。具体的には、以下の種類の不動産の査定を依頼することができます。

  • マンション
  • 一戸建て
  • 投資用物件
  • 土地
  • 店舗
  • 工場や倉庫
  • 農地

マンションや一戸建てなどはほぼ全ての一括査定サイトで査定できますが、その他の種類の不動産を査定する場合、一括査定サイトによっては対応していない場合もあります。査定を依頼する際は複数のサイトを使い分けて、上手に査定依頼をすることをおすすめします。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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すまいステップで一括査定する

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不動産査定にかかる費用は?

気になる不動産査定にかかる費用ですが、不動産査定はサービスの一環として行われるため単に査定を受けるだけなら無料となっています。

不動産会社に支払う費用費は、不動産の売却が無事に成功した際に発生する仲介手数料だけとなります。

不動産査定にかかる費用について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

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匿名で査定を依頼することはできる?

不動産の査定を希望する方の中には、個人情報を伝えることに抵抗があり匿名での査定依頼を求める人も決して少なくありません。

ネットでの一括査定であれば、個人情報を入力することなく住所などの物件情報だけを伝えてメールで査定を依頼することが可能です。しかし、匿名の場合は不動産会社も真剣に査定に取り組まない可能性もあり、査定額の信頼性は低いので注意する必要があります。

将来的な売却を視野に本気で査定を希望するのであれば、実名で査定を依頼することをおすすめします。

匿名で査定を依頼する手順や注意点について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

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不動産の査定を受けるための個人情報の入力に、不安を抱いたことはありませんか?匿名の査定サイトならば、営業の電話がかかってくることはありません。利用する手順やおすすめのサイトを紹介しますので、ぜひ参考にして最新の不動産の価値を把握しましょう。

まとめ

今回の記事では、不動産査定の種類やそれぞれのメリットやデメリットについて紹介しました。

将来不動産を売却する予定があれば、まずは査定を受ける必要があります。検討段階であれば机上査定、売却することを決めているのであれば訪問査定がおすすめですが、それぞれ特徴があるので事前に把握することが大切です。

できる限り希望通りに売却できるように、不動産査定に関する知識を身につけて適切に査定を依頼しましょう。

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