マンション売却で所得税はいくらかかる?税金の種類・節税方法も紹介

マンション売却

「マンションを売却した場合に所得税は発生するのか知りたい」「税金を抑える方法はあるのか」と、マンション売却に関連する税金について、情報を集めていませんか。

マンションを売却して利益が出た場合だけではなく、必ず発生する税金もあるため、できるだけ損することなくマンションを売りたい人は、マンション売却で発生する税金の種類について理解を深めておく必要があるでしょう。

この記事では、マンション売却で発生する税金についてさまざまな角度から解説します。譲渡所得税の計算シミュレーションや税金の種類、軽減できる特例、マンション売却で発生する税金で押さえておきたいポイントなども取り上げましょう。マンション売却を検討している人などは、参考にしてください。

監修いただいた専門家
宮里 恵
ファイナンシャルプランナー

マンション売却で発生する税金の種類

マンションを売る際、必ず発生する税金とそうではない税金があります。ここでは、マンション売却で発生する税金の種類について深掘りしていきましょう。

必ず発生する税金

売買契約する時に貼り付ける収入印紙にかかる印紙税は、必ず必要です。収入印紙を購入して契約書に貼り付けることで納税することになります。

売主・買主で一通ずつ契約書を作る場合は二枚、どちらかが原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合、一枚ということが一般的です。そんな印紙税は、以下のように契約金額によって異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超え50万円以下 400円 200円
50万円超え100万円以下 1,000円 500円
100万円超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超え5億円以下 10万円 60,000円
5億円超え10億円以下 20万円 16万円
10億円超え50億円以下 40万円 32万円
50億円超え 60万円 48万円

2022年3月31日までの不動産売買では、軽減税率が適用されますが、期限を過ぎると額が高くなる可能性もありますので、注意しましょう。

場合によっては発生する税金

マンションを売って、利益が出た場合には、次の税金がかかります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別税

また、ローンの残債がある場合、不動産の所有者が変更される際の登録にかかる「登録免許税」も必要です。売却時に必要になるのは、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記です。住宅ローンを組み売却価格によって完済する場合にかかる抵当権の抹消登記は、不動産1件に対して1,000円かかります。この登記簿上の所有権を売主から買主に移転する際にかかる費用が、所有権移転登記の登録免許税です。基本的には買主が負担します。

売却する時に利用するサービスによっては、その対価に消費税が課税されることも認識しておきましょう。

課税対象
  • 建物の購入代金
  • 建築請負代金
  • 仲介手数料
  • 住宅ローン事務手数料
  • 店舗などの家賃 など
非課税
  • 土地の購入代金
  • 住宅ローンの返済利息
  • 火災・生命保険料
  • 家賃(居住用)
  • 敷金 など

マンション売却でかかる所得税とは

マンションを売り、所得税が発生するケースは、利益が出た時のみです。ここでは、譲渡所得税の計算方法だけではなく、譲渡所得税以外の税金の税率についても詳しく見ていきましょう。

所得税が発生するとき

マンションを売却して利益が出た場合の所得は、「譲渡所得」と呼ばれ、所得税の対象です。「譲渡所得」に定められた税率を掛けることで、所得税を導き出せます。所得がない場合、税率を掛けることはできませんので、所得税は不要です。「利益が出た時のみに所得税の納税が必要」と認識しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

所得税を計算するためには、最初に譲渡所得を算出します。計算式は、次の通りです。

譲渡収入-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

譲渡収入は、売却価格のことです。つまり、マンションを売る時に買主から受け取った金額です。物や権利などを受け取った際も、それぞれの時価を収入金額として計算します。

取得費は、マンション購入費用や設備費、改良費、登録免許税・印紙税などの各種税金のことです。建物の減価償却費相当額は、取得費の対象外です。取得費がわからない場合、「収入金額の5%」と概算で計算することが認められています。

建物の取得費を算出する際、土地以外の固定資産が完成してからの年数に応じた価値を計算する「減価償却」も必要です。

購入代金×0.9×償却率×経過年数

という計算式が用いられます。建物構造別の居住用の耐用年数と償却率は、次の通りです。

建物構造 償却率 耐用年数
木造モルタル造 0.034 30年
木造 0.031 33年
骨格材の肉厚が3mm以下/鉄骨造 0.036 28年
骨格材の肉厚が3mm超4mm以下/鉄骨造 0.025 40年
骨格材の肉厚が4mm超/鉄骨造 0.02 51年
鉄筋コンクリート造 0.015 70年

事業用の建物構造別の耐用年数と償却率の場合、上記とは数値が異なります。

事業用の建物構造 償却率 耐用年数
木造モルタル造 0.05 20年
木造 0.046 22年
骨格材の肉厚が3mm以下/鉄骨造 0.053 19年
骨格材の肉厚が3mm超4mm以下/鉄骨造 0.038 27年
骨格材の肉厚が4mm超/鉄骨造 0.03 34年
鉄筋コンクリート造 0.022 47年

譲渡費用は、売主が負担した印紙税や売却時に支払った仲介手数料のことです。都市計画税や固定資産税などは譲渡費用となりません。

譲渡所得税がわかったら、後は税率を掛けるだけで、所得税を計算できます。マンションの所有期間が5年をオーバーしている場合は15%、5年未満の場合は30%です。

譲渡所得税以外の税金の税率

譲渡所得税だけではなく、マンション売却で利益が出会た場合、住民税も支払う必要があります。税率は、マンションの所有期間が5年をオーバーしている場合は5%、5年未満の場合は9%です。また、所得税に対して2.1%課税される復興特別所得税もかかります。

所得税と住民税をまとめると、次の通りです。

所有期間 所得税(復興特別所得税を含む) 住民税
5年未満の短期譲渡所得 30.63% 9%
5年をオーバーしている長期譲渡所得 15.315% 5%

所得税や復興特別所得税は確定申告時に、住民税は給与天引きであれば翌年6月~翌々年5月に納付します。

各種税金に対して不安がある人は、税理士、もしくは税務署の職員に相談することをおすすめします。そうすれば、疑問が解決され、スムーズに税金の支払いや確定申告などを行えるからです。

費用はかかりますが、税理士に確定申告を依頼することもでき、申告漏れや申告内容のミスなどがなくなるため、ミスなく確実に確定申告をしたい人は、税理士に相談してみましょう。

譲渡所得税の計算シミュレーション

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実際に、マンションを売って利益が出た場合と、購入金額が不明な場合の譲渡所得税を計算してみましょう。利益に対してどれぐらい税金が必要なのか、目安にしてください。

利益が出た場合

5年未満の短期所有で売却し、300万円の利益が出た場合の計算例は、次の通りです。

所得税/300万円x30.63%=918,900円
復興特別所得税/918,900x2.1%=19,296円
住民税/300万円x9%=270,000円

合計/1,208,196円

このように300万円の利益で、120万円程度の税金がかかります。

購入金額が不明の場合

購入金額が不明のマンションを2,000万円で売却、所有期間3年、諸経費150万円の場合も見ていきましょう。

取得費は、

3,000万円×5%=150万円

で計算可能です。

譲渡所得を計算すると、

「2,000万円-(150万円+150万円)」=1,700万円

です。

1,700万円に短期所有の税率39.63%を掛けると、税金が6,737,100円であることがわかります。

譲渡所得税が軽減できる特例

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課税譲渡所得に控除を適用できたり、税率を下げられたりする特例がいくつかあります。

  • 3,000万円の特別控除
  • 特定の居住用財産買い換えの特例
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の特例

こうした特例について理解し、納税額を抑えましょう。

3,000万円の特別控除

マンションを売却した際に得られる譲渡所得に対して、条件を満たせば、3,000万円まで課税対象から除外する特別控除があります。条件は、マイホーム(居住用財産)への適用を前提としているため、アパートや投資用のワンルームマンションについては適用されません。適用条件の詳細は、次の通りです。

3,000万円の特別控除が適用される例

  • 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に土地を住居以外に使ってない
  • 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でない
  • 住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る

3,000万円の特別控除が適用されない例

  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った場合、その他一時的な目的で入居したと認められる場合
  • 別荘などのように趣味または保養のために所有する場合
  • 特例を受けることだけを目的として入居したと認められる場合

条件を満たし、売却した翌年に確定申告すれば、売却益から3,000万円を差し引けます。3,000万円の特別控除を適用させたい人は、「譲渡所得の内訳書」を用意しましょう。作成する際は、非常に複雑なため、税理士に依頼することが多いです。

特定の居住用財産買い換えの特例

元の住居を売却し、さらに高い住居を購入した場合、譲渡所得への課税を繰り延べられる「特定の居住用財産買い換えの特例」という制度もあります。しかし、次にそのマンションを売却した時に、前回繰り延べた分の譲渡益が加算されますので、気を付けましょう。

そんな「特定の居住用財産買い換えの特例」の適用条件は、以下の通りです。

  • 住んでいる家を売ること、また以前住んでいた家の場合、住まなくなった日から3年目の12/31までに売却
  • 居住期間通算10年以上、所有期間10年オーバー
  • 売却した価格が1億円以下
  • 自宅を売却した年の前年~売却した年の翌年までの3年間に買い替え先の住宅を取得
  • 買い替え不動産が耐火建築物の中古住宅の場合、築25年以内、もしくは耐震基準を満たす
  • 親子・夫婦など特別な関係がある人に対して売却したものではない
  • 売った年とその前年と前々年に3,000万円特別控除や買換え特例、譲渡損失の繰越控除などを利用していない
  • 買い替えた住宅の床面積が50平方メートル以上

この特例を受けるためには、譲渡所得の内訳書や条件をクリアするための証明書類が必要です。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の特例

3,000万円の特別控除を適用しても、譲渡所得がプラスとなる場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の特例」を適用可能です。この特例は、10年以上所有していた住居を売却した場合に税率が下がり、3,000万円特別控除との併用ができることが特長です。軽減税率は、以下の通りです。

課税長期譲渡所得金額 税率
6,000万円以下の部分
  • 所得税10.21%
  • 住民税4%
6,000万円を超えている部分
  • 所得税15.315%
  • 住民税5%

上記の表には反映されていますが、2037年までは所得税に復興特別所得税がプラスされることも、認識しておきましょう。

マンション売却で発生する税金で押さえておきたいポイント

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特例を活用するだけではなく、マンション売却で発生する税金で押さえておきたいポイントは、以下の通りです。

  • 夫婦の持ち分の場合は控除が2倍になる
  • 居住していないマンションは早めに売却
  • 住宅ローン減税と特例は併用不可

それぞれのポイントを把握して、賢く正しくマンションを売買しましょう。

夫婦の持ち分の場合は控除が2倍になる

マイホームが共有名義になっている場合、共有者一人につき最大3,000万円控除の適用が認められます。つまり、夫婦二人の共有にしていた家であれば、控除額が二倍になるため、最終的に譲渡益から6,000万円もの控除が可能です。

6,000万円もの控除があれば、かなりの確率で税金を納める可能性が減少するため、事前に3,000万円控除の条件をチェックしておきましょう。

居住していないマンションは早めに売却

売却したいマンションに住んでいない時は、早めに売ることを意識しましょう。そうしないと、特別控除が受けられない可能性があります。なぜなら、3,000万円の特別控除や特定の居住用財産買い換えの特例などは、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却することが条件となっているからです。特例・控除を利用しないのは、もったいないことですので、早めに売却しましょう。

また現在、空き家率の上昇が問題視されており、対応するための「空家等対策特別措置法」という法律が制定されています。特定空き家とみなされた場合、固定資産税が上がってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

住宅ローン減税と特例は併用不可

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」という特例を適用可能です。内容は、毎年ローン残高の1%、最大40万円もしくは20万円までを10年間、所得税・住民税から控除できるものです。

しかしこの「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」は、節税額が大きいため、次の特例・控除を併用できません。

  • 3,000万円の特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例

厳密に説明すると、購入した物件に住んだ年から前々年もしくは翌々年までに3,000万円特別控除を適用すると、住宅ローン控除は利用できなくなるため、注意しましょう。

まとめ

マンションを売却する際、必ず発生する税金とそうではない税金があります。必ず発生する税金は、売買契約する時に貼り付ける収入印紙にかかる印紙税です。場合によっては発生する税金は、譲渡所得税や住民税、復興特別税です。

マンションを売却して利益が出た場合の所得は、「譲渡所得」と呼ばれ、所得税の対象となります。「譲渡所得」に定められた税率を掛けることで、所得税を導き出せます。税率は、マンションの所有期間が5年をオーバーしている場合は15%、5年未満の場合は30%です。

譲渡所得税が軽減できる特例もあり、それは、3,000万円の特別控除や特定の居住用財産買い換えの特例、所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の特例です。それぞれ条件が異なるため、事前に確認しておきましょう。こうした特例は、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)と併用できないことも、認識しておいてください。特例を利用して、所得税を軽減させませんか。

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