持ち家を転勤などで手放さなければならなくなった際、売却するか賃貸に回すか悩んでいませんか？せっかく購入したにもかかわらず、買った時より安く手放してしまうことは本位ではないはずです。そこで候補の一つとして挙げられるのが移住住みかえ支援機構の利用です。この機構の提供する事業では住めなくなった家を家主の代わりに移住したい方に転貸することで財産を運用してくれます。
この記事では選択肢の1つとして、移住住みかえ支援機構を利用した賃貸化についてご紹介します。
移住住みかえ支援機構とは
移住住みかえ支援機構とは、国が支援している機構で不動産運用を専門としています。例えば家を所有しているにもかかわらず居住していない、もしくは何らかの理由で転移しなければいけなくなった場合に持ち家を活用する方法を提供しているのです。不動産の価値は耐用年数などの理由から年々下がっていくため、売却だと購入費用を上回ることはありません。
しかし、移住住みかえ支援を利用すれば使わなくなった家を賃貸化できるので、費用を回収できる可能性が高くなります。まずは移住住みかえ支援機構について詳しくご紹介します。
移住住みかえ支援機構の目的
移住住みかえ支援機構は持ち家を長く活用してもらうことを目的とした一般社団法人で、国土交通省の支援を受けて設立しました。家を社会的な財産と捉え、一度建てた住宅をただ立て壊すのではなく、必要な人に提供することで財産を循環させます。住宅が再利用されれば、新築や立て壊しに使われる資源の損失も減ります。そういった観点からも移住住みかえ支援機構は財産をリサイクルさせることを目指しているのです。
住みかえ支援制度とは
移住住みかえ支援機構には住みかえ支援制度といって、シニア層が使わなくなった住宅を子育て世代に向けて転貸する制度があります。機構は借主と貸主の間に立ち、契約を取り持ちます。じつは年齢が上がり、住宅が所有者にとって住みにくくなってしまうことはよくあることなのです。そのため、シニア層のために住みやすい家を手に入れるのを支援し、元の持ち家は需要が高い子育て世代に貸して活用するというわけです。
マイホーム借上げ制度とは
移住住みかえ支援機構ではマイホーム借上げ制度を利用した不動産運用ができます。この制度は住宅を持つシニア層に向け、一定の条件付きで賃貸化する事業制度です。制度を使うには住宅などにも条件はありますが、住み替えのローンを使用できたりと持ち家を運用しつつ、今後住む家探しについても支援してくれます。
さらに賃貸化した後の借主とのやり取りは全て移住住みかえ支援機構に一任することができるため管理に困ることもありません。ここからはマイホーム借上げ制度の詳しい条件をご紹介します。
制度内容を確認して自身の不動産ケースに合うか確認しましょう。
対象となる年齢
マイホーム借上げ制度ではシニア層が子育て世代へというモデルを想定しているため、貸主の対象となる年齢が予め定められています。また、制度には特例として一定の条件をクリアしていればシニア層でなくても利用も可能になっています。認定には協賛事業者などからの認定等が必要ですが、それさえクリアしていればシニア層に限らずマイホーム借上げ制度を使うことができるでしょう。
貸主の対象年齢は基本50歳以上
具体的な制度を利用できる貸主の対象年齢は50歳以上となっています。定年を迎えたシニア層が持て余した家を社会に循環させることが目的だからです。例えば結婚して子供が出来たら広い家に住む方が一般的でしょう。世帯人数が多ければ広い家が適していることは当然のことです。
しかし、子供が成人して定年を迎える頃には子供が家を出ていることも多いため、使う人数が少ない割に家は広過ぎることもあります。そのような家が手に余る頃の年齢に需要層を絞ることで必要なものを必要にしている人へ効率的に引き合わせることができます。
50歳未満でも利用できる特例がある
制度の貸主の年齢は基本的に決まっていますが、新築時に認定住宅になることや定期借地に建てられているなどの条件を満たせば特例として利用できるケースもあります。
具体的な特例の種類は以下の通りです。
| 特例種類 | 説明 |
| 移住住みかえ支援機構の認定 | 新築時に移住住みかえ支援機構から認定を受けることで利用が可能となる |
| 定期借地特例 | 定期借地に建てられた物件が対象とされる特例 |
| 再起支援特例 | 予期せぬ減収でローン返済が難しくなった方が対象とされる特例 |
| 海外転勤者向け特例 | 海外転勤で家を空ける間だけ賃貸化したい方向けの特例 |
| 生前相続特例 | 親子で同居し、すでに子供に家の相続が行われている人が対象の特例 |
以上の特例の対象に当てはまる貸主は年齢に関わらずマイホーム借上げ制度を利用できる可能性があります。特例ごとの詳しい条件を知りたい方は移住住みかえ支援機構の公式サイトにある、こちらの特例説明のページもご覧ください。
「かせるストック」とは
新築時の移住住みかえ支援機構の認定は具体的にはかせるストックという制度です。機構が定めた一定の耐久性と耐震性が新築物件に兼ね備えられていると認定を受ければ、年齢に囚われずマイホーム借上げ制度を利用できます。
さらにこのかせるストックの認定を受けることができると利用する際の手続きの簡略化もしてくれる上、提携ローンを受けることも可能です。そのため、これから新築物件を建てるという方も数十年後に備えて予め利用を計画することもできます。
認定を受けるための条件
かせるストックの認定を受けるためには、事前に満たすべき条件と後で満たすべき条件があります。まず事前の条件としては住みかえ支援機構の協賛事業者が住宅の施工、もしく販売をする不動産を所有することです。この際に購入した家は予め定められたメンテナンス方法で維持管理を行うことも条件になります。さらに定額保証された地域でなければいけません。
また、後の条件はマイホーム借上げ制度を利用する時に依頼した業者から住宅性能評価を受ける必要があります。最終的にその評価証明を住みかえ支援機構に提出し、認定されればかせるストックが利用できるというわけです。
認定を受けるための条件をまとめてみましょう。
- 住みかえ支援機構の協賛事業者が施工もしくは販売した住宅である
- 定額保証された地域である
- 認定条件に沿ったメンテナンス方法で維持管理をしている
- 業者からの住宅性能評価をクリアしている
対象となる建物
マイホーム借上げ制度では条件以外にもその対象となる建物も決まっています。その対象となる建物とは主に日本国内にあるマンション、一戸建て、共同建てであることです。所有者が複数いる不動産の場合には全員に周知し、予め承諾を取る必要もあります。
また、申し込み時点で所有者以外の誰かが住んでいる場合には対象から外れてしまうため注意しましょう。あくまでも所有者に許可を得ており、権利外の人が住んでいない建物が対象です。
契約方法
マイホーム借上げ制度を契約するには終身型と期間指定型の2通りの方法があります。
マイホーム借上げ制度の具体的な契約内容は以下の通りです。
| 契約名 | 契約形態 | 説明 |
| 終身型 | 契約者が亡くなるまで有効 | 契約者(貸主)とその家族が亡くなるまで契約を有効とし、借上げを行う契約。(契約者は亡くなった時点で家族が50歳以下の場合は50歳になるまで家賃保証がない) |
| 期間指定型 | 契約者が指定する期間有効 | 契約者と予め定めた期間のみ借上げを指定する契約。(中途解約は不可) |
支払われる家賃
この制度を利用することで契約者に支払われる家賃は移住住みかえ支援機構への手数料等を引いた額になります。具体的には手取りは85％とされており、残りの15％は事業者に5％、機構への手数料と空室保証積立に10％があてがわれています。
また、この際の家賃の額は移住住みかえ支援機構の主導でプランナーに依頼し、相場を精査してもらって決定をします。
制度で利用できるローン
制度では協賛金融機関から住みかえのためのホームローンを契約者が借入することもできます。さらに使い道が自由なフリーローンもあるため、様々な展開を想定することができるでしょう。
一例として、協賛金融機関の1つのスルガ銀行のローンを見てみましょう。
| ローンの種類 | 用途 | 利用条件 | ローン期間 | ローン額 | 金利 | 返済 | 手数料 | 担保 |
| ホームローン |
|
借入時に20歳以上が対象(団体信用生命保険付きローンの場合は20歳以上76歳未満) | 1年以上35年以内 |
10万円以上1億円以内 |
変動金利 | 元利均等月賦返済（ボーナス返済併用は不可） | 11万円（税込） | 抵当権と火災保険の保険金請求権および賃料債権に質権を設定 |
| フリーローン | 自由(不動産の修繕費用や事業資金は除く) | 借入時に20歳以上が対象(団体信用生命保険付きローンの場合は20歳以上76歳未満) | 1年以上30年以内 | 10万円以上1億円以内 | 変動金利 | 元利均等月賦返済（ボーナス返済併用は不可） | 5.5万円（税込） | 抵当権と火災保険の保険金請求権および賃料債権に質権を設定 |
“参考:スルガ銀行 「移住・住みかえ支援機構＜JTI＞フリーローンの特長」”
スルガ銀行の場合には上記のような条件でローンを展開しています。これ以外にもマイホーム借上げ制度で利用できる協賛金融機関があるので自身に合う金融機関を探してください。
移住住みかえ支援機構の協賛金融機関についてはこちらの公式ページからご覧ください。
マイホーム借上げ制度の活用の仕方
マイホーム借上げ制度は年齢を経て生活スタイルが変わった方を想定しています。そのため、定年退職した方や老後に年齢に合った家に住みかえたい方などには活用しやすい制度と言えるでしょう。ここからはそのような具体的なモデルを出しながら、マイホーム借上げ制度の詳しい活用法をご紹介します。
老後に他の住宅に住み替える
老後に過ごしやすい住宅に住みかえることは生活の質を向上させることに繋がります。何故なら手入れなどに体力を無駄に消費しなくなるからです。例えば若い頃に購入した一戸建ても年を取って階段が辛くなってきたということはよくあります。そのような方が生活をしやすい住宅へ住みかえることができれば、時間や体力を奪われることなくゆったりと生活ができるようになるでしょう。
また、それ以外にも自身が老人ホームへの入居や子供との同居を機に持ち家を活用し、資金を増やすということも可能です。制度の特徴からもマイホーム借上げ制度は特に老後のことに向き合いたい方がより活用できる制度と言えるでしょう。
空き家になってしまった場合
マイホーム借上げ制度では空室保証があり、契約にも保証金が含まれているため空き家となってしまった場合も賃料が支払われます。実際に支払われる賃料は見当地域の相場と住宅状況も加味し、プランナーが査定した額が支払われることになるでしょう。これは原則として毎年見直しが行われ、変更があれば通知されます。通常の賃貸にはない保証なため、空室の際も収入に繋がるのは契約者にとって借り主探しを心配する必要がない運用方法といえるはずです。
移住住みかえ支援機構のメリットとデメリット
移住住みかえ支援機構を利用することができれば、不労収入を得ながら自身で管理する必要がなかったりとメリットも大きいです。条件が符合し、自身に利益があれば蓄えを増やすことに繋がるでしょう。しかし、その一方で初期費用が高額であったりとデメリットもあります。そのため、その双方をしっかりと確認して制度を利用するか検討する必要があります。メリットとデメリットをそれぞれ確認しましょう。
メリット
移住住みかえ支援機構のメリットは大きく分けて4つあります。安定した収入を得ながら、権利は手放す必要がないこと。さらに賃貸として貸す間、貸主としてトラブルの対応をせずに済むことも普通の不動産運用とは異なるメリットでしょう。移住住みかえ支援機構の制度は契約者の用途に柔軟に対応できる不動産運用といえます。
安定した収入が得られる
まず最初に大きなメリットとして考えられるのは安定した不労収入を得られることです。長期間、もしくは終身借上げをすることが可能なので家賃収入が生活の助けになることも考えられます。将来的に働けなくなる場合もあるので安定した収入は貴重といえるでしょう。
契約終了後は家に再び住める
契約は定期借家契約なので契約終了後には家に再び住めることも制度を利用するメリットです。例えば契約が期間指定型なら契約上それ以上は借り上げを伸ばすことができないため、入居者が居座ることはできません。または終身型の場合には6ヶ月前に移住住みかえ支援機構に連絡することでまた自宅に住むことが可能になります。一般的な賃貸の場合は住むために多くの手続きなどが必要ですが、制度を利用すれば簡単に再び住むことが可能です。
相続後も権利はそのまま
移住住みかえ支援機構では一度認定を受ければ、契約した制度の権利は相続されます。これは契約すると移住住みかえ支援適合住宅証明書をを得ることができるからです。この証明書は相続後も有効なため、もし契約者が亡くなった場合にも相続人に権利が渡ります。また、住宅を譲渡する際も同じで証明書を受け継ぐことができます。
トラブルの対応をしなくてもいい
制度を使った賃貸化では借り主との契約は移住住みかえ支援機構が行うため、直接入居者の対応をする必要がないこともメリットでしょう。そもそもマイホーム借上げ制度は貸主は移住住みかえ支援機構に住宅を貸し、さらに機構が借り主に貸す転貸という形です。そのため、貸主は住宅の管理やトラブルの対応をする必要がないというわけです。
デメリット
移住住みかえ支援機構のデメリットは利用するための費用が高かったり、賃料が安くなりやすいことが挙げられます。また、管理は一任できますが、修繕費用は貸主持ちという点も無視できません。この制度は様々なメリットがありますが、あくまでも準備やお金といった点で留意するポイントがあることを確認しておく必要があります。
制度利用のための費用がかかる
最初のデメリットとして挙げられるのは制度利用には費用が掛かることです。何故ならマイホーム借上げ制度を利用するには、予め決まった業者から耐震診断と建物診断を受ける必要があるためです。このような診断費用は貸主負担なため、どうしても制度利用前に費用が掛かってしまいます。
相場よりも賃料が安い
制度のデメリットは賃料が相場より安いことも挙げられます。賃料は移住住みかえ支援機構が主体となり、プランナーが賃貸相場を絞りだして決めます。しかし、そこから手数料や空室保証料などが賃貸から差し引かれるのです。さらに定期借家であることも関係して、最終的には契約者の手取り額が少ない可能性があります。
修繕費は貸主持ち
借り上げした住宅の管理の一切は移住住みかえ支援機構に一任できますが、修繕費については貸主持ちとなることは留意すべきでしょう。具体的には住宅と設備の修繕費用もしくは修繕積立金、そして管理費用も含まれます。ただし、故意に設備などが壊されたり、本来の使い方をしなかった場合は例外です。しかし、それ以外は基本的に貸主は修繕費用を支払わなければいけないでしょう。
認知度が低い
移住住みかえ支援機構は認知度が低く、そのために集客力が弱いこともデメリットです。機構の制度への認知度が低いために募集要件が少なくなっています。また、一般的な不動産の募集とは別なため、機構の公式サイトなどから募集情報を見るしかないことも集客力が弱い理由です。
まとめ
移住住みかえ支援機構のマイホーム借上げ制度は管理を任せつつ安定的な収入を得れる不動産運用です。住みにくくなった家を貸し出し、求めてる人に与えることでせっかく購入した持ち家を無駄せずに済みます。将来的な安心が買えることも考えればメリットも大きいでしょう。
また、制度を利用するには年齢の制限があったり協賛業者を利用することなど条件があります。しかし、対象要件に当てはまれば、使い道に困ってる持ち家の活用法の選択肢が広がります。
本記事でご紹介した制度をうまく活用し、資産運用を成功させましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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