サブリースとは?仕組みやメリットとデメリットをわかりやすく解説

社会問題・用語解説

サブリース契約をするオーナーが増えています。賃貸物件を所有しているオーナーにとって気になるのが空き室リスクですが、サブリースは空き室リスクを回避できる契約方式です。

オーナーにとってメリットがあるサブリースですが、多くのトラブルが報告されているのも事実です。トラブルを回避するためには、サブリースについて詳しく知っておく必要があります。

最近よくニュースなどでも耳にするため、サブリースという名称は聞いたことがあっても実際にどのような契約方式なのか知らないという方も多いのではないでしょうか。この記事では、サブリースの仕組みからメリットとデメリット、注意点などについて詳しく解説します。

サブリースとは

まず、サブリースとはどのような契約制度なのか解説します。サブリースは不動産会社と物件オーナーとの間で結ばれ、オーナーが所有している物件を不動産会社が入居者に貸し出す契約方式です。オーナーには不動産会社から家賃保証額が支払われて、入居者の募集、選定なども不動産会社が行います。

サブリースには2つの契約種類がありますが、その点についても詳しく解説します。この機会にサブリースとはどのようなものかを知っておきましょう。

借り上げて家賃を保証をする制度

サブリースとは、不動産会社が一括借り上げした建物を転貸し、その賃借人との間で交わす契約で、いわゆる「又貸し」のことです。賃貸オーナーがサブリース業者に賃貸不動産を貸し出して、満室家賃の8割~9割程度の家賃保証を得ます

サブリース契約をするオーナーは近年増加傾向にあります。サブリース業者が物件の建設と完成後のサブリース契約をセットにして提案する場合もあるようです。

2つの種類がある

サブリースの契約には、賃料固定型と実績賃料連動型の2種類があります。それぞれの概要と特徴を理解して、自分に最適なサブリースはどちらなのか選べるようにしましょう。

賃料固定型とは

賃料固定型は、貸出賃料が変動してもオーナーに支払われる賃料が固定のサブリース契約です。オーナーにとっては、収入が安定するため収支計画が立てやすいというメリットがあります。また、世の中の景気や情勢に影響を受けにくいという特徴もあります。

景気が良くなって賃料相場が上がってもオーナーの収入は増えませんが、不況になって賃料相場が下がってもオーナーの収入が減る心配は少ない契約方式です。

実績賃料連動型とは

実績賃料連動型は、実際の貸し出し賃料に連動してオーナーに支払われる賃料も変動するサブリース契約です。一定の賃料が確保できて、さらに賃料の増額も見込める契約方式ですが、世の中の賃料相場が影響します。

不況になれば、賃料相場も下がってオーナーが得られる賃料も下がる可能性があります。逆に景気が良くなれば、賃料相場も上がってオーナーが得られる賃料も上がる可能性もあります。

サブリースのメリット

サブリースがオーナーにとってどのようなメリットがあるのか、詳しく解説します。メリットを理解したうえで、サブリース契約をするかしないか検討しましょう。

空室のリスクを回避できる

サブリースのメリットとして真っ先に考えられるのが、空室のリスクを回避できることです。入居者が決まらず空き室の状態でもサブリースでは賃料が保証されます。保証される賃料は契約書で定められますが、実際の賃料の8割~9割が一般的な相場です。

実際の賃料と家賃保証額の差額がサブリース業者の利益となります。そのため、サブリースでは空き室リスクを回避できる反面、オーナーが得られる賃料は低くなります、しかし、空き室状態でも一定の収入を得られるのは、オーナーにとって大きなメリットといえるでしょう。

管理を一括で任せることができる

管理業務をサブリース業者に委託するため、オーナーは管理業務に時間をとられなくて済みます。特に会社員や他に事業をしながらオーナーをしている人にとって、時間と手間を省けるのは大きなメリットといえるでしょう。

但し、委託できるからといって任せっきりにするのはおすすめできません。管理を委託した状態でも、物件の状況は把握しておく意識を持つことも大切です。

確定申告が容易になる

賃貸物件の管理をオーナー自身で行うとさまざまな経費が発生します。しかし、サブリースの場合に経費として計上されるのはサブリース会社に支払う手数料のみです。経費がシンプルになると、確定申告書の作成が容易に済むというメリットがあります。

毎年、確定申告で苦戦しているオーナーは少なくありません。しかし、サブリースの場合は確定申告でわからないことがあったら、サブリースの会社が提携している税理士に相談することも可能です。確定申告によって納税額が大きく変わる場合もあるため、プロである税理士に相談できるのは大きなメリットといえるでしょう。

入居者トラブルが起きても責任がない

オーナーにとって、入居者とのトラブルは大きなストレスです。入居者とトラブルになり訴訟が起きることもありますが、サブリースであれば訴訟の相手はサブリース会社となります

また、入居者とサブリース会社の間で訴訟が発生しても、オーナーとサブリース会社が結んでいる契約によって、オーナーの家賃収入は保証されます。このように、入居者トラブルが起きてもオーナーに影響が及ばないのはサブリースの大きなメリットです。

相続税を抑える効果が期待できる

サブリースは相続税対策としても有効です。税金の観点からアパートを見た場合、部屋を貸していることによって資産価値は下がると考えられます。つまり、アパートの入居率が高ければ高いほど、そのアパートの資産価値は低く評価されて相続税額も低くなる可能性があります。

節税を目的として賃貸運営をされているオーナーも多くいらっしゃいますが、サブリースはそのような目的に合った契約方式とも言えるでしょう。

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サブリースのデメリット

サブリースを契約する前に、メリットだけではなくデメリットについても知っておくことが大切です。ここからは、サブリースのデメリットについて詳しく解説します。

家賃収入の最大値が少なくなる

サブリース契約では、入居者からの礼金や更新料はサブリース会社が受け取ることが多いです。それに加えて、オーナーが得られる家賃も直接管理する場合より低くなるのが一般的です。

サブリース契約をすると空き室のリスクを回避できる反面、オーナーは礼金や更新料を受け取ることができず、家賃も低くなるため、家賃収入の最大値は少なくなります。

入居者を選択することができない

サブリースでは、サブリース業者が入居者の募集から審査、退去手続きなどを行います。オーナーから見ると、手間が省ける反面、自身で入居者を選択することはできません。サブリース業者は入居者が居なくてもオーナーに保証賃料を支払う必要があるため、早く入居者を決めるために審査が甘くなる可能性はあります。

オーナーが入居者の選定を行えない結果、オーナーとして好ましくない人物が入居してしまう可能性もゼロとは言えないことは認識しておきましょう。

修繕やリフォームが必要になる場合がある

物件を所有していれば、経年劣化による修繕やリフォームは避けられません。オーナーとしてはこれらの費用をなるべく安く済ませたいところですが、サブリース契約では修繕やリフォーム業者の選定権がサブリース業者になっている場合も多いようです。

このような契約だった場合、サブリース業者が勝手にリフォーム会社や工事内容を選んでしまうため、費用面での負担が大きくなる可能性があります。オーナーと長いお付き合いの工務店やリフォーム業者がいて、今後もその業者に修繕やリフォームを依頼したいと考えている場合は注意しましょう。

賃料が保証されるのは契約期間だけ

サブリースの大きなメリットは賃料が保証されることです。しかし、賃料が保証されるのは契約期間だけということはしっかり認識しておく必要があります。

多くの場合、サブリースでは当初10年間固定などの長期契約で、その後数年で更新することになります。その更新の際に、賃料が改定されて下がるというケースは珍しくありません。更新する度に賃料が下がっていく可能性は頭に入れておくとよいでしょう。

サブリース会社の倒産リスクがある

サブリースの会社に限った話ではありませんが、会社には経営悪化などによる倒産のリスクがあります。契約しているサブリースの会社が倒産する可能性もゼロではありません。サブリース契約している会社が倒産して契約解除になった場合、サブリース会社が入居者と結んだ賃貸借契約は、オーナーに引き継がれるのが通常の契約です。

サブリース会社の倒産に伴うトラブルで多いのが、サブリース会社が入居者から預かっている敷金がオーナーに引き渡されないケースです。オーナーに引き渡される契約になっていても、倒産してしまうとうまく回収できない可能性はあります。

サブリースのトラブルを回避するためのポイント

サブリースに関わるトラブルを回避するためのポイントを詳しく解説します。空き室リスクの回避などのメリットがあるサブリースですが、トラブルも多く報告されています。無用なトラブルを避けるために、ここで解説するポイントは重要です。

実勢家賃を確認する

通常、サブリースの家賃保証額は実勢家賃の8割~9割です。しかし、サブリース業者によってはさらに低い家賃保証額を提案する可能性があります。当然、家賃保証額が低くなれば、その分オーナーの利益は下がります。

オーナーは損をしないためにも、家賃保証額が実勢家賃から大きく剥離していないか確認する必要があります。所有している物件の実勢家賃は、常に把握しておきたいところです。サブリースを契約する際の家賃保証額は、実勢家賃の8割~9割を目安にすると良いでしょう。

免責期間の長さを確認する

多くのサブリース契約では、物件の新築時や入居者の退去後に免責期間が設けられています。免責期間中は、サブリースの会社が家賃保証をする必要がありません。つまり、この期間はオーナーが無収入となります。オーナーにとって、免責期間が短いに越したことがないのは言うまでもありません。

サブリースを契約する際には、免責期間が長過ぎないか確認することも大切です。

原状回復費用や修繕費用の負担先を確認する

物件の原状回復費用や修繕費用はオーナーが負担するのか、サブリースの会社が負担するのかを事前に確認する必要があります。サブリース契約では、入居者が退去後の原状回復費用や、大きな修繕費用はオーナーの負担になっている場合が多いです。

物件のオーナーであれば、ある程度の原状回復や修繕費用は許容すべきですが、トラブルにならないためにも責任の所在をしっかり決めておくことが大切です。

信頼できるサブリース会社を選ぶ

現在、さまざまな会社がサブリース事業を展開しています。当然、会社によって規模や能力、サービス内容などが異なるため、自分にとって良いパートナーとなり、信頼できる会社を選ぶことが大切です。サブリースの会社選びは簡単に済ませず、複数の会社を比較したうえで最適な会社を決めるのがおすすめです。

どんな業種でも、ビジネスパートーナー選びがその事業の成功の可否に大きく関わります。目先の利益ではなく、オーナーと一緒に将来のことも考えてくれるサブリース会社を見つけたいところです。

途中解約が可能か確認する

多くの場合、サブリースの契約書には中途解約についても記載されています。どんなサブリース契約でも、建物の老朽化が進んだり、オーナーの経済事情が変わったりして解約したい状況になる可能性はあります。その際、スムーズに解約できるように、契約書に記載されている解約の条文を確認しましょう。

サブリースに関するQ&A

サブリースに関してよく寄せられる疑問をQ&A形式で紹介します。この機会に、サブリースに関する疑問を解消し、より理解を深めておきましょう。

サブリース2025年問題とは?

サブリース2025年問題とは、日本の人口減少によって生じる賃料の引き下げリスクのことです。人口が減少すると空き物件が増えてしまうため、結果的に賃料の引き下げに繋がっていきます。

人口減少が進む地方にとって、サブリース2025年問題は切実な問題です。サブリース業者のなかには、「首都圏は人口減少の心配がないから大丈夫」と勧めてくるところもあります。しかし、首都圏でもサブリース2025年問題は無視できない問題です。

確かに地方と比べると、首都圏では顕著な人口減少は見られません。しかし、首都圏でも高齢化は確実に進んでおり、賃貸物件に住む主な年代である20代~40代の人口は減少し始めています。また、首都圏の中でも地域によって人口の推移に大きな差があって、今後大幅に人口減少すると見られている地域もあります。

このようなことから、首都圏でも2025年問題は無視できないということを認識しておきましょう。

アパートとマンションのサブリースの違いは?

サブリースはアパートでもマンションでも可能ですが、両者には違いがあります。アパートのサブリースは、一般的に全室を一括で借り上げます。全室を一括で借上げているため、その建物全体の管理やメンテナンスも一括で行うことが条件として契約に含まれている場合もあります。

一方、マンションのサブリースは1部屋ごとに借り上げるのが一般的です。同じマンションの部屋でも、部屋ごとにサブリースにしたり、しなかったりということができます。

サブリースに向いているオーナーは?

サブリースは、賃貸物件に関わる業務の多くを業者に任せることができるため、賃貸契約が少ないオーナーや、他に事業や仕事を抱えていて時間に余裕が無いオーナーに向いています。

入居者募集などもプロの会社がやってくれるため、オーナー初心者にもおすすめです。しかし、サブリースする際に契約書の内容はしっかり確認しましょう。

まとめ

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サブリースは不動産会社と物件のオーナーの間で結ばれる契約です。不動産会社が家賃を保証してくれるため、オーナーにとっては空き室リスクを回避できる他、入居者の募集などの管理業務を委託できる等のメリットがあります。

サブリースを成功させるためには、契約内容をしっかり確認することが大切です。家賃保証額が実勢家賃と大きく離れていないか、免責期間が長過ぎないか、途中解約が可能かなどは契約前にしっかり確認しましょう。信頼できるサブリース会社を選ぶことも非常に大切です。

トラブル事例も報告されていますが、うまく利用すれば少ないリスクで利益を出せる契約方式です。後々のトラブルを回避するためにも、サブリース契約をする際には、収支のシミュレーションをしてから検討しましょう。

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