不動産売却や購入を検討している方は、レインズという言葉を聞いて「レインズに登録するって、どういうこと？」「売主や買主は閲覧できないの？」など、さまざまな疑問を抱いているのではないでしょうか。
レインズは、不動産業者が物件情報を登録し、円滑な取引を行う役目を担うシステムです。システム自体は不動産業者のみが利用でき、一般人は利用できません。しかし、似たような情報を閲覧する方法もあるため、不動産売却を行う際には知っておきたい仕組みです。
本記事では、レインズの基本的な情報から、その活用方法、メリット・デメリットについて詳しく解説します。レインズの活用法を知って、不動産売却を有利に進めていきましょう。
レインズとは
不動産売却においてレインズが担う役割は、不動産情報の発信と集積です。どのような物件が売りに出されているのか、確認したい人にとって気になるサイトかと思います。しかし、誰でも利用できるわけではありません。まずは、不動産売却にどのようにレインズが関わっているのか、その概要や基本的な情報を解説します。
レインズとは
レインズ(REINS)は、国土交通省と不動産物流センターが共同開発した、コンピューターネットワークシステムのことです。正式名称である、Real Estate Information Network Systemの頭文字を取り、レインズと呼ばれています。運営は、国土交通大臣が認定を行った、不動産流通機構という公益法人が担っています。
レインズを利用できる対象
レインズへの登録や詳細情報の閲覧といった利用は、指定流通機構に会員登録をしている不動産業者のみ行えます。個人ではレインズを閲覧できません。これは登録される情報に、価格や住所、所有者の所在地など、個人情報が豊富に含まれているためです。誰でも閲覧できるようにしてしまうと、情報を悪用される恐れがあることから、資格を有した不動産業者だけが利用できるようになっています。
ただし、一定の範囲の情報であればREINS Market Informationというサイトを通じ、個人でも閲覧できます。本記事内でREINS Market Informationの使い方も解説しているため、参考にしてください。
レインズの目的と特徴
レインズの目的は、適正かつスムーズな不動産取引を実現させることです。その役割は、大きく3つに分かれています。
- 一元化された不動産情報にアクセスできる
- 蓄積された豊富な取引事例により価格判断ができる
- 安全、安心な取引をサポートする
情報の一元化とは、バラバラの場所にしまわれている情報を、1つにまとめることです。レインズの場合は、各不動産業者が持っている情報をレインズに集約することで、全国各地の不動産情報を得られるようになりました。レインズは不動産流通4団体によって構成されており、全国の9割近い不動産業者が加入しています。情報量が非常に豊富なため、不動産事業者にとっても重要なシステムです。
また、不動産業者にメリットがあるとともに、私たち利用者は不動産業者の有する情報量に左右されずに済みます。そのため、不動産業者のサービスや営業マンの能力など、より自分の不動産を満足した形で依頼先となる業者を探せるようになったのです。
安心や安全面では、不動産業者へ売却活動を依頼する際に売主が結ぶ「媒介契約」にレインズが関係しています。詳しくは後述しますが、不動産業者は宅地建物取引業法により、義務または任意でレインズへ不動産情報の登録が求められます。売主であれば、所有する不動産のみ登録情報を確認できるため、不動産業者の売却活動の状況を閲覧可能です。
対象エリアは全国に4つ
全国各地の不動産情報に対応すべく、東日本や中部など圏域に合わせて、4つのレインズが存在します。対象エリアの区分は以下の通りです。
| 機構名称 | 通称 | 事業圏域 |
| (公財)東日本不動産流通機構 | 東日本レインズ | 北海道、青森県、岩手県、宮城県、 秋田県、山形県、福島県、 茨城県、栃木県、群馬県、 埼玉県、千葉県、東京都、 神奈川県、新潟県、山梨県、長野県 |
| (公社)中部圏不動産流通機構 | 中部レインズ | 富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| (公社)近畿圏不動産流通機構 | 近畿レインズ | 滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県 |
| (公社)西日本不動産流通機構 | 西日本レインズ | 鳥取県、島根県、岡山県、広島県、 山口県、徳島県、香川県、愛媛県、 高知県、福岡県、佐賀県、長崎県、 熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県 |
対象エリアの区分は、不動産業者に依頼した後、レインズに情報を確実に登録してくれたか確認する際、重要となります。それぞれのサイトから、自分が不動産業者に依頼した物件情報だけ閲覧する仕組みが利用できるためです。その際は、物件がある都道府県が対象となっているレインズのサイトを利用しましょう。
レインズの仕組み
不動産業者専用のシステムではありますが、レインズの仕組みを知ることは不動産の売却活動の流れの一部を知ることにつながります。ここではレインズの仕組みを、不動産業者が利用する際の流れをふまえて解説します。
不動産情報の登録と閲覧
レインズの仕組みは、不動産業者同士の情報の登録と閲覧によって成り立っています。情報の登録と閲覧の流れは、以下のようになっています。
- 不動産業者が売主から売却を依頼される
- 物件情報をレインズへ登録する
- 全国の不動産業者へ情報が公開される
- 物件を購入したい買主の依頼を受けた不動産業者が検索を行う
- 希望条件に合う物件が買主に提案される
また、不動産業者が不動産査定を行う際も、レインズが活用されます。不動産査定にはいくつか方法がありますが、その1つである取引事例比較法では過去に取引された似たような不動産のデータを参考にするためです。より多くの過去の取引事例が分かれば、それだけ参考になるデータが増えます。査定精度を高めたり、過去の事例を参考に売却戦略を立てたり、さまざまな方法でレインズが活用されます。
図面を掲載することができる
不動産業者がレインズに不動産情報を登録する際、不動産の面積などデータだけでなく、売主が作成した図面を掲載できます。売却活動時、一般的に広告を掲載できるサイトでは、掲載できる図面にサイズなど制限がかかる場合があるという注意点をレインズなら克服可能です。
レインズを利用するメリット
不動産業者にとって、レインズは安全かつスムーズな不動産取引を可能にするシステムです。では、依頼人である私たちには、どのようなメリットがあるのでしょうか。それは、取引時の安全性とスムーズな売却、物件の適正価格の把握、そして囲い込みの防止です。
それぞれ、どのようなメリットを受けられるか詳しく解説します。
安全に不動産取引を行うことができる
不動産業者に正式に売却の仲介を依頼する際、3つの媒介契約のうち1つを選んで契約します。このうち、専属専任媒介契約と専属媒介契約は、宅地建物取引業法に基づき次の義務を課せられます。
- レインズへの登録義務
- レインズへの登録証明書の発行
- 業務処理状況の報告義務
つまりレインズがあることで、不動産の情報が適切に提供されているか、売却活動の進行具合はどうなっているか、依頼者が業者に確認できる仕組みが整っているのです。またレインズは認可を受けた不動産業者の中でも、指定流通機構に登録できる団体に所属している不動産業者だけが利用者となっています。個人情報の安全面でも信頼度が高いシステムです。
スムーズな売却が可能になる
レインズに不動産を登録してもらうと、スムーズな売却がにつながります。なぜなら、その不動産が売り出し中だと全国の不動産業者に共有されるためです。ほかの不動産業者に「こういう物件を探している」という購入検討者がいれば、情報共有が素早く行われるため、買主も早く見つかります。
また、不動産業者の規模に関係なく情報発信できるため、より多くの不動産業者に情報を知ってもらえるでしょう。
物件の適正価格がわかる
不動産売却では、物件の適正価格を知ることが重要です。不動産ポータルサイトの場合、確かに売却価格は掲載されていますが、あくまでも「売主が希望する価格」というデメリットがあります。その点、レインズは全て実際に売れた価格(成約価格)です。また、情報更新が速いというメリットもあります。不動産業者に対し、物件が売れた時点で、速やかに売れた年月日や成約価格など情報を登録する義務があるためです。
また、不動産流通推進センターによると、新規の売り物件の登録件数は令和2年10月に130,952件と報告されています。この豊富な取引情報から、売りたい物件と似たような物件を調べることで、周辺の相場を把握できる点もメリットです。物件の価値を知るために、不動産業者に査定依頼を何社も連絡する前に、レインズで周辺の相場を知ることで、本当にその査定額が適正なのか判断しやすくなります。
囲い込みを防止できる
囲い込みとは、物件の売却を依頼された不動産業者が、物件の情報を隠してしまうことです。レインズでは多くの不動産業者に情報を伝えられるため、早期売却を目指せます。ところが、不動産売却の仲介を行う業者にとって、主な収入は仲介手数料です。自社で買手と売手双方の仲介を行えれば、より多くの仲介手数料を得られます。この取引を、両手仲介といいます。
しかし両手仲介を目的とした囲い込みを受けると、売却までにかかる時間が長くなったり、想定より安く売れてしまうことがあります。ただし、中には依頼先の不動産業者しか買手を見つけられず、状況として両手仲介になってしまうこともゼロではありません。両手仲介のすべてが悪いわけではない、と覚えておきましょう。
注意したいのは、ごく一部の悪質な不動産業者に、両手仲介に無理やり持ち込まれてしまうケースです。対策としてはレインズに登録を依頼、または義務である契約を結んだ際は、必ず不動産業者からレインズの登録証明書をもらいましょう。もし渡してもらえない場合は、囲い込みのリスクも考え、問い合わせをしたうえで不動産業者の変更を検討してください。信頼のできるところは、一括査定サイトを利用すると見つけやすいです。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
レインズを利用するデメリット
ここまでレインズには、メリットとして、早期売却や適正価格の把握、囲い込みの予防があることを解説してきました。しかし、レインズの利用には、状況次第でデメリットになることも考慮しましょう。物件が売れ残ってしまったり、広く情報を広めることで周囲に売却状況が知られてしまったりする恐れがあるためです。
早く売れないと売れ残る可能性がある
レインズのメリットとして、物件の情報の更新が速いことを上げました。しかし、すぐに売れないと売れ残る可能性があります。理由は、次の2つです。
- 物件情報が増えすぎて広告効果が薄れてしまう
- 時間経過とともに問題がある物件と判断されてしまう
2つの問題点を解決するには、買手の立場に立って、適切な価格をつけて売り出すことが大切です。相場より高い物件の場合、立地条件がよいなど理由がなければ、買手から避けられてしまいます。不動産業者と相談して、適切な売り出し価格をつけましょう。
またレインズだけでなく、物件の広告を掲載できるサイトを併用することも大切です。その際は、図面や掲載情報に制限がかかることもあるため、不動産業者と相談して適切な情報掲載が行えるようにしましょう。
売りに出していることがバレてしまう
最初の方で解説したように、一定の範囲の情報であれば、個人でもREINS Market Informationというサイトを通じ、レインズの情報を閲覧可能です。個人が特定できない範囲ではあるものの、不特定多数の人に物件が売りに出されていると知られてしまう恐れもあります。また、不動産業者に情報が広く知られる過程で、周囲に物件の売り出しを知られる可能性も考慮しなくてはなりません。
秘密裏に物件を売却したい場合は、不動産業者に買い取ってもらう買取という売却方法もあります。また、仲介売却の契約において、レインズへの登録義務がなく、任意で登録を依頼できる一般媒介契約を選ぶのも手です。
レインズへの登録義務について
媒介契約は、売主や買主が不動産業者へ依頼する際、締結する契約のことです。一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約の3種類があります。契約によって不動産業者と依頼者、それぞれに課されるルールや制限が異なるため、どれが有利な契約になるかは物件や売りたい目的次第です。
ここではそれぞれの契約について、特にレインズに関する特徴を解説します。
一般媒介の場合は登録義務なし
レインズへの登録が義務ではないのが、一般媒介契約です。ただし、登録が禁止されているわけではなく、任意で不動産業者に依頼したり、不動産業者が独自に登録を行ってくれる場合もあります。
また、一般媒介契約には次の2つのルールがあります。
- 複数の不動産業者と契約できる
- 自分で買主を見つけて契約できる
この2つのルールより、自分が希望する相手を見つけるために行動しやすい媒介契約です。たとえば人気の高い立地なら、複数の不動産業者と契約し、業者同士に競争意識を持たせる方法もあります。業者同士がより条件の良い売り方をしようとするため、高く売れる可能性が高まるでしょう。
反対に、需要のない物件は注意が必要です。複数の不動産業者と契約しても、売却活動を活発に行ってもらえず、買手がみつからないことがあります。一般媒介契約を選ぶ際は、レインズへの登録義務だけでなく、その特徴を理解することも重要です。
専任媒介契約の場合は登録義務あり
不動産業者が媒介契約を結んでから、7日以内にレインズへの登録義務のある契約です。2週間に1回以上は売却に関する業務の報告を行う、という義務も課されます。一般媒介契約と同様に、売手が買手を直接見つけ、契約可能です。ただし、専任媒介契約を結べる不動産業者は1社だけとなるため、よく検討したうえで相性の良い不動産業者を探しましょう。
専任媒介契約を候補として検討している方は、契約に不利な内容がないか確認することも大切です。
チェックしたいポイントについて詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
専属専任媒介契約の場合は登録義務あり
専任媒介契約よりも、さらに制限が厳しくなる契約が専属専任媒介契約です。契約を結んでから、5日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。売却活動に関する報告も1週間に1回以上と、頻繁に報告がもらえます。ただし、1社としか契約できず、自分で買手を見つけても、契約を結んだ不動産業者を通じ、必ず売買に関する契約を結ばなくてはなりません。
制限やルールも多いため、専属専任媒介契約での媒介契約を検討している方は、契約前にチェックしたい項目を詳しく解説している以下の記事を参考にしてください。
レインズに関するQ＆A
ここまで読んでみて「結局、個人でも情報を閲覧できる？」や「囲い込みを防ぐために登録情報を確認したい！」と感じた方も多いのではないでしょうか。Q&A方式で、これらの疑問にお答えします。
個人で利用することはできる？
不動産業者以外の一般人が、レインズを使用して物件を情報を閲覧することはできません。しかし、次の2つのサイトを使うことで、レインズで掲載されている物件の成約価格や、掲載されている情報に基づく地域の適正価格を調べられます。
REINS Market Informationは、レインズに登録された一部の取引、成約情報だけ公開しているサイトです。不動産ジャパンは、レインズに参加している業者が所有する物件情報や、不動産業者の情報を集約して掲載しています。レインズほど情報がリアルタイムで更新されませんが、多くの取引事例を閲覧できます。売りたい物件の情報を入力することで、相場の把握がしやすくなるでしょう。
また、レインズや不動産ジャパン以外には、不動産取引価格情報検索や不動産ポータルサイトを使う方法もあります。不動産取引情報検索とは、建物だけでなく土地の取引価格を調べられる国土交通省の運営するサイトです。取引を行った人に対し、アンケート調査を行うことで情報収集を行っています。過去の情報をさかのぼって閲覧できるため、月ごとの地域の物件数の変化なども分かります。
また、相続税や固定資産税など税金算出の元となる、国土交通省が公表する地価公示など、さまざまな側面から物件の価値を調べられる点も特徴です。上記2つのサイトに比べ、土地の取引価格や相場を調べるのに向いているため、土地の売却を検討している方におすすめです。
不動産一括査定サイトも検討
REINS Market Informationなど、サイトを通じた調べ方は、どうしても手間や閲覧時間がかかります。できるだけ早く売りたい方や、すでに売却したい日が決まっているという方には、不動産一括査定サイトを利用する手もあります。不動産業者を数社選んで依頼できるため、不動産業者選びと査定額の把握を同時に行えるためです。
ただし不動産一括査定サイトには、メリットだけでなく、デメリットも存在します。
不動産一括査定サイトを有効活用したい方は、以下の記事もおすすめです。
REINS Market Informationの利用方法
物件情報をREINS Market Informationで調べるには、以下の手順で情報を入力します。
- REINS Market Informationにアクセスする
- 「マンション」もしくは「戸建」を選ぶ
- 「都道府県」と「地域」を入力(必須)
- 「検索する」をクリック
- 情報量が多い場合は「追加検索条件」を入力
条件を絞り込むことで、より売却したい物件に近い情報が得られます。ただし、閲覧できる内容は、大まかな近くの路線や最寄り駅、1㎡あたりの単価、間取りなどです。築年数や成約時期、専有面積は詳しく記載されていない点に注意しましょう。
登録されているかを確認する方法は？
レインズへ登録されているのか、自分で確かめるには登録証明書が必要です。登録証明書は、登録義務がある媒介契約(専任媒介契約・専属専任媒介契約)を結んでいるのであれば、不動産業者から提示してもらえます。
自分の売却物件を確認したい場合
売主の場合、登録証明書の情報をもとに以下の手順で登録が完了しているか確認できます。
- 該当するレインズの公式サイトへログインする
- サイト内の「売却依頼主用物件確認画面へ」をクリック
- 登録証明書にある確認用IDとパスワードを入力
- ログインボタンをクリック
該当するレインズとは、東日本レインズと西日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズのいずれかのことです。どのレインズに物件が登録されているかは、物件の所在がある都道府県によって異なります。また、メンテナンス中の場合は利用できないため、注意しましょう。
まとめ
不動産業者が情報収集やスムーズな取引に利用するレインズは、不動産売却に深くかかわります。ただし、レインズへの登録は媒介契約によって義務または任意と変わります。売り方や優先する条件によっては、レインズへの登録がデメリットになる場合もある点に注意が必要です。
しかし、多くの不動産業者へ売却していることを伝えられるため、売主であれば、基本的にレインズを利用した方がお得になります。レインズへ登録してもらった際は、登録証明書を利用して確実に登録されているか確認を行いましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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