住宅ローンは融資契約後に増額できる?タイミング毎で徹底解説

住宅ローン

注文住宅は間取りや材質、設備を自由に選べることから、当初の想定よりも多くの費用がかかってしまうことがよくあります。自己資金に余裕がある場合を除き、資金が足りない場合は住宅ローンに頼る必要があります。しかし、住宅ローンの借入額を増やしたい場合はどうすればいいのでしょうか。

想定外の費用が発生しても、場合によっては住宅ローンの借入金を増やすことが可能です。その場合、借り入れ金増額のための審査や条件など事前に把握していることが重要です。

本記事では、住宅ローンを増額できるタイミングや、増額できない場合の対処法、借入額を増やす方法など、住宅ローンの増額について解説していきます。想定外の費用が必要になっても、対処法を把握して、スムーズにマイホームの準備を進めましょう。

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住宅ローンの融資額が足りなくなる場合とは

住宅ローンを借りた後に、予想以上の出費により、融資額が足りなくなってしまうことがあります。特に更地から土地を探す注文住宅は、融資日までに想定外の費用がかかり、増額を希望する人も少なくありません

ここでは、住宅ローンの融資額が足りなくなるケースを解説します。

必要な費用の計算不足

注文住宅を建てた人は、融資額が足りなくなることが多くあります。注文住宅の融資開始日は建物の竣工日です。竣工日までに更地の購入や工事の着工代などにより、出費が想定以上になることが多く、融資額が足りなくなってしまいます。

特に外構工事費は忘れてしまうことがよくあるので、注意しましょう。外壁など建物の外観のことは計算していても、外構工事は後で検討する方が多く、費用の計算に入れていないことも多いです。

しかし、実際には外構も一緒に考えなくては、理想的な家にはなりません。初期段階で外構工事までの費用を予算に入れておきましょう。

建築段階で設計変更が生じた

工事中にオプションの追加や工事内容が変化し、追加費用が発生します。追加費用が発生する理由で一番多いのは、仕様や間取りを変更する場合です。工事中に要望が出てくるとどうしても費用はかかってしまいます。

追加費用の予算をあらかじめ準備しておきましょう。また、費用がかかるオプションなのか逐一確認を取ることも大切です。

地盤改良費がかかった

土地には、住宅が安定して建ち続けることができる強度が必要です。地盤の強度が不足している場合、杭を打ち込んだり、セメントなどで地面を固めて地盤を補強します。地盤を補強する方法や改良する深さによっても費用が変わるので、注意しましょう。

安い土地を購入したが、地盤が弱く、地盤改良費が想像以上にかかってしまうといったことも多くあります。地盤の強いエリア、弱いエリアとありますので、事前に購入を考えている土地に改良が必要かどうかを確認することが大切です。

住宅ローン額を増額できるタイミングとは

注文住宅では、想定よりも建築費が多くなってしまうことがあります。こうした場合、自己資金に余裕があれば問題ありませんが、余裕のない場合は、借入に頼るしかありません。

ここでは、どのタイミングで住宅ローンの増額が可能なのか、仮審査、本審査、契約後の3つのポイントに分けて解説します。

仮審査

仮審査では、信用情報などを審査します。信用情報とは、金融機関や保証会社が、ローンを申し込んだ人の返済能力があるかどうかを判断するためのものです。審査をするのは、クレジットやローンの申込状況、返済状況、借入残高などの情報です。

また、借入金が返済比率内に収まっているかどうかも審査します。返済比率とは、総返済負担率とも呼ばれることもあり、年収に占める年間返済額の割合のことです。以下の計算式で求めます。

返済比率(%)=年間の返済額の合計÷額面年収(総支給額)×100

額面年収500万円の人が、年間100万円の返済を行っている場合は、以下のようになります。

返済比率(%)=100万円÷500万円×100=20%

追加工事やオプションにより、予定額よりも価格が上昇してしまうこともあります。こうした場合でも、条件が揃えば、融資額の増額は可能です。

仮審査の融資額よりも増額して本審査を通す条件は、仮審査時点で融資枠に余裕があるかどうかで決まります。金融機関の返済比率の審査基準は、30~35%程度です。増額分も合わせてこの基準に収まっていれば、増額できる可能性もあります。ただし、返済比率はマイカーローンやクレジットのリボ払いなど住宅ローン以外の借入も含めて計算しなければなりません。

返済比率について詳しく知りたい方は、下記の記事も合わせて読んでみてください。

住宅ローンの返済比率はどのくらいが理想的!?仕組みと注意点を解説
金融機関の住宅ローンには返済比率という目安が存在します。返済比率について理解を深めることで無理のない返済計画を立てることが可能です。ここでは返済比率について解説するとともに、住宅ローンを組む際のポイントと注意点について徹底解説していきます。

本審査

本審査の審査項目は事前審査とそれほど変わりありません。事前審査よりも厳しい審査となりますが、本審査で落ちてしまう人は、全体の3%程です。しかし、本審査は売買に重大な影響を与えます。本審査で落ちてしまう割合が少ないとはいえ、注意が必要です。

本審査から契約を締結する前であれば、借入金を増額してもらえる場合もあります。増額が可能かどうかは、金融機関や個人の状況にもよりますが、費用が想定以上になりそうであれば、早めに金融機関に相談しましょう。

増額の希望額によっては、再審査が必要になることも多いです。変更したい理由と増額したい希望の金額をしっかりと伝えることが大切です。

ただし銀行は本審査を通す前に、様々な手間をかけているので、一からやり直さなくてはいけない再審査を嫌がります。そのため、事前審査を通ったローンが否決されてしまう可能性があるので無理にお願いすることはやめましょう。

契約締結後

本審査後、金銭消費貸借契約後は融資額の増額はできません。しかし、土地を更地から探す注文住宅の場合は、ローンを組んだ後に増額が必要になることが多くあります。そのため、事前審査の時点で、増額の可能性を考え、借入額の設定を多めにしておくことが大切です。

借入額の設定は、請負契約の金額に対して、5%ほど上乗せした金額が目安になります。融資実行日の竣工日までに増額が5%以内に収まるように調整しましょう。

住宅ローン増額の再審査の問題点

住宅ローン増額の再審査を行う場合には、問題点もあります。審査に通らない可能性や、返済の負担が増えてしまう可能性があるので、増額は慎重に考えることが大切です。

ここでは、住宅ローン増額の再審査の問題点を2点、紹介します。

融資日までに間に合わない

住宅ローンの実行の多くの場合は、建物の引き渡しや中間金の支払いというタイミングで融資の一部が実行されます。住宅ローンの審査にかかる時間は通常1ヶ月程度です。増額による再審査をした場合、契約書の期日に間に合わない可能性があります。

再審査したが、貸付審査に通らなかった、ということもあり得るので、よほどの理由がない限り、住宅ローンの増額融資はしない方が良いでしょう。

他の担保が必要になることもある

数十万円程度の増額なら大きな問題はありません。しかし、数百万円の限度額を超えるような増額の場合には、融資枠や融資限度額に注意が必要です。さらなる担保提供が必要になる場合があります。

融資額の増額は資金計画が変更され、負担が大きくなってしまうので、増額を考えても少額にとどることが良いでしょう。

住宅ローン借入額を増やす6つのポイント

住宅ローンの借入金を増やす方法を事前に知っておくことで、審査に有利な状況を作り出すことが可能です。ここでは、住宅ローン借入額を増やす6つのポイントを紹介します。

6つのポイントを覚えて、自分の状況にあった対応策で増額を成功させましょう。

頭金額を増やす

住宅ローンの審査基準で重要なのは、借入金が返済比率以内であることです。頭金を増やすと融資の元本が減るため、融資額を増額することができます。

頭金を多く支払えるということは、貯蓄ができる人です。貯蓄ができるということが、信用につながります。融資額を上げる審査を行う上で有利に働くでしょう。また、頭金を多く支払うと、融資率によって金利が変わり、お得な金利になる住宅ローン商品もあります。

まとまった資金を準備できるのであれば、頭金で融資額を上げることを検討しましょう。

借入期間を長くする

完済できる年齢については、よく検討する必要がありますが、借入期間を延ばすことで融資可能額を増額できます。理由は借入期間が長くなれば、毎月の支払いが減るので、返済比率が下がるためです。そのため、長い借入期間ほど、返済比率が下がり、融資額を増やすことができます。

借入額はそのまま変更せずに、融資期間を延ばすだけで返済比率が下がるので、融資可能額を上げることができます。自己資金が少なかったり、援助を受けられない場合は、期間の延長を検討してみましょう。

他のローンは返済をしておく

住宅ローンの融資額を増やしたい場合、事前に現在ある借入を減らしましょう。クレジットカードのキャッシング枠やカードローン、フリーローンが住宅ローンの審査に影響します。使用していないクレジットカードは解約し、借りているローンがあれば完済しておくことが賢明です。

解約や完済してから、個人信用情報に反映されるまで最大で2ヶ月要します。審査申込時期を考慮して、返済することが重要です。仮に解約や完済が住宅ローン審査の直前になってしまう場合は、完済証明書や解約証明書を発行してもらいましょう。代用することができます。

既存のローンを減らせば、返済比率を下げられるので、融資可能額の増額にもつながります。住宅ローンの借入を考えた場合は、早い段階で解約・完済を済ませておくことが大切です。

収入合算を利用する

借入者の所得額は、住宅ローンの審査の中でも重要な審査基準です。収入が多いほど融資可能額は増えます。借入希望額の収入条件を満たさない場合に収入合算を利用しましょう。収入合算とは申込者ともう一人の収入を合わせた収入で、住宅ローンを組む仕組みのことです。

合算者はひとりに限られていて、配偶者、両親、子供、婚約者が合算の対象になることが多くあります。また、金融機関によっても異なりますが、合算できる額には上限があり、一般的な条件は以下の通りです。

  • 合算者の収入全額
  • 合算者の収入の2分の1までの額
  • 本人の収入の2分の1までの額

収入合算のメリットは、配偶者や子どもなどの収入を合算することで、収入が少ない、年齢のために返済期間が短期間でしか組めない、というような場合でも借入金を増やすことができます。

ボーナス払いの設定をする

住宅ローンでボーナス払いを設定すると、年に2回、ボーナス月に返済額を増やすことができます。住宅ローンの増額方法として一般的な方法です。

概算ではありますが、ボーナス払いを5万円に設定するだけで、融資額は役200万円〜300万円増額させることができます。

ボーナスのある会社に勤めている場合のみの手段とはなりますが、非常に有効な手段のひとつです。

審査が通りやすい金融機関で借り入れる

金融機関によって、住宅ローンの審査基準や借入額が変わります。また、同じ金融機関でも支店ごとに違いがあり、条件にあった金融機関を探すことが大切です。

一つの金融機関での審査に落ちたとしても、他の金融機関でも落ちるとは限りません。融資に積極的な金融機関もあるので、他の金融機関を検討してみましょう。

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最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまうなんて人が実は多いです。

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住宅ローンの一括仮審査申し込みサービスのメリットとデメリット

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  • 全ての金融機関に対応しているわけではない
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ローン借入金増額のための注意したいポイント

住宅ローンは、基本的に契約後に借入額を増額させることはできません。そのため、住宅ローンの借入額が足りなかったとならないように、注意が必要です。ここでは、住宅ローンを借りる際に注意したいポイントを解説します。

予備費を設ける

注文住宅を建築予定の方は、前もって予備費を設けておくことをおすすめします。着工後に想定外の費用がかかってしまった場合に、対応できるようにしておくためです。予備費として設定する金額は、一般的に建築額の5%程度になります。

追加工事が発生しても、建築費の増額ができない場合、諦めるか、減額できる工事を見つける必要があります。注文住宅で後悔しないためにも、住宅ローンの借入額を多めに申請しておくことが大切です。

融資実行日までに予備費の5%以内に費用が治るように調整しましょう。5%上乗せした金額で審査が通らないのであれば、すでにギリギリのローンになっています。そのような場合は、ローン自体を見直すべきです。請負契約を行う時点で追加の費用が払えないことを、伝えておきましょう。

細かい見積もりを出してもらう

家の建築には、付帯工事費や諸経費がなど、家本体の工事費の他にも様々な費用がかかります。また、土地の購入の際にも、地盤改良費や水道の引き込み工事費など、追加の費用がかかることを考えなくてはなりません。正確な費用の見積もりがあれば、後々、住宅ローンの増額申請をする必要がなくなります。

住宅ローンを後から増額させずに済ませるためには、想定できる正確な費用の見積もりを、あらかじめ全て出してもらうことが大切です。

そのため、土地探しも一緒に、住宅会社に任せてしまうことが賢明です。窓口が一本化して、追加費用の想定もしやすくなります。信頼のおける住宅会社の担当者と一緒に進めていくことが大切です。

ローン借入金の増額ができなかった場合の対処法

増額したいけど増額できない場合の対処法は以下の3つあります。

  • 自己資金で補う
  • 援助してもらう
  • 無担保ローンを借り入れる

ここでは、この3つの対処法について解説します。

自己資金で補う

貯蓄に余裕がある場合は、貯蓄を建築費に充てることも検討しましょう。ただし、資金をすべて使ってしまうと、大きな金額のお金が必要な時に用意が難しくなってしまいます。

半年から一年分以上の生活費を残しておけば、想定外の費用がかかっても対処しやすいでしょう。最低限の生活費を確保した上で、工事費へ充てることが大切です。

援助をしてもらう

住宅資金の増額を考える際に、親に援助してもらえるのであれば、資金援助をしてもらうことが一番です。借りる相手が友人や知人の場合、トラブルに発展しかねません。ただし、親との関係も壊さないように、事前にしっかりと相談することが大切です。

一般的に110万円を超える贈与には、贈与者が親であっても贈与税がかかります。しかし、直系尊属から住宅取得に関する贈与で、条件を満たしていれば、最大3,000万円まで非課税となります。贈与税の非課税を受けるための条件は以下の通りです。

  • 贈与者は、受贈者の直系尊属である
  • 贈与を受けた年の1月1日時点で、受贈者の年齢が20歳である
  • 贈与を受けた年に受贈者の合計所得金額が2,000万円以下である
  • 平成21年から26年までに適用を受けていない
  • 贈与を受けた翌年の3月15日までに贈与された資金の全額で住宅を取得する
  • 贈与を受けた翌年の3月15日までに取得した住宅に住む

事前に条件を確認しましょう。

無担保ローンの借り入れ

無担保ローンとは、担保や保証人を必要としないローンです。その代表的なものにカードローン、フリーローン、クレジットカードのキャッシング枠の3つがあります。贈与を受けたいが、貯蓄に余裕がなく親にも頼れない場合などに利用しましょう。

無担保ローンは、担保となるものの審査がないため、有担保ローンと比べた場合、借入までのスピードが早いです。

しかし、無担保ローンは、融資金利が高く返済期限が短いため、家計に大きな負担がかかってしまう可能性があります。そのため、住宅ローンの足りない部分を補うための目的に利用することが賢明です。

まとめ

本記事では、住宅ローンの増額について解説しました。住宅ローンは契約後は増額ができません。そのため、注文住宅を建てる場合、事前に建築費用の正確な見積もりをもらい、予算立てが大切です。

しかし、注文住宅は、想定よりも多くの費用がかかってしまうことが少なくありません。住宅ローンを増額できるタイミングや、したくても増額できない場合の対処法など、本記事で解説したポイントを押さえれば、想定外の費用がかかっても対処できます。適切な対処を行って、後悔しない家づくりをしましょう。

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