原状回復でトラブルを起こさない！支払う費用で損をしない基礎知識

賃貸住宅を退去する際、当然ですが入居時に比べれば汚れや傷みがあり、修繕や交換が必要になる部分もあるでしょう。その場合、賃借人はどこまでを負担すれば良いのか迷う方は多いのではないのでしょうか。また、どちらがどこまで負担するかで賃貸人である大家ともめるケースは少なくありません。

本記事では、賃貸住宅における原状回復の基本知識や賃借人の負担する範囲例とその費用、家主とトラブルになりやすいケースや、万が一トラブルになった場合の対処法などを取り上げています。引越し前にぜひ一読し、スムーズな退去手続きのためお役立てください。

原状回復の基本的なルール

民間賃貸住宅において、退去前に賃借人は原状回復を行わなくてはなりません。しかし、賃貸人・管理会社によっては原状回復の範囲が異なる場合があり、しばしば賃借人との認識違いによりトラブルが発生することがあります。

そのような相違が発生しないよう、まずはじめに原状回復の基本知識をご説明します。

原状回復の定義

国土交通省では、原状回復でのトラブルを阻止するためのガイドラインを提示しており、原状回復の定義を以下のように位置付けています。

• 賃借人の負担となるもの…賃借人が故意・過失、契約の違反、明らかに通常の使用の範囲を超える扱いで毀損・消耗した箇所の復旧
• 賃貸人の負担となるもの…経年劣化、明らかに通常の使用で消耗した箇所の修繕（賃料に含むとする）

原状回復は一つ目の「賃借人の負担」の部分を指し、賃借人の故意や過失が原因で減少した建物の価値を取り戻す作業のことであり、入居時と全く同じ状態に戻すことではないとしています。

”参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」”

原状回復が必要な汚れや傷みの例

さて、「通常の使用」という曖昧な表現ではなく、もっと具体的な例を示せば良いのでは？と感じる方は多いでしょう。しかし、住む人の使い方や居住期間などはそれぞれ違うため全く同じサンプルを用意することは難しく、退去立ち会い時の状態を見て臨機応変に判断するしかないのが現状です。

明確な線引きは非常に困難ですが、一例として具体的にどのような状態であれば原状回復が必要になるのか、以下にまとめましたので参考にしてみてください。

原状回復の工事は必要最低限

原状回復に認められた箇所の改修工事の範囲も、国土交通省のガイドラインにて定義しており、原状回復はあくまでも毀損部分を復旧することであるため、改修工事は必要最低限に留め、出来る限り毀損部分に限定することとしています。ただし、工事が必要な場所とその周囲の色や模様にギャップが生じてしまう場合はこの限りではありません。

原状回復で支払う費用の目安

次に、原状回復を求められた場合に実際にかかる費用を見ていきましょう。賃借人負担として請求される費用では、主に以下の3つが金額の多くを占めています。

• 壁紙（クロス）の張り替え費用
• 床の張り替え費用
• ハウスクリーニング費用

一つずつ詳しく解説していきます。

壁紙の張り替えにかかる費用

壁紙の張り替えにかかる費用の主な内訳は、クロス代・工事費・消費税となり、金額は面積や用途、そして使用するクロスのグレードによっても変わってきます。

以下に、場所や間取りとクロスのグレード別に、張り替え費用の相場をまとめてみました。

トイレ・キッチン・洗面所などの水回りは、特に汚れやすく痛みやすい場所となりますので、耐久性などを考慮してハイグレードや一般的なグレードのクロスを使用することが多いため、量産型のクロスには記載していません。また、トイレなどの狭い空間では、作業が難しく手間がかかるということで割高になるケースもあります。

また、上記は平米単価（※1）を使って計算していますが、業者によってはメートル単価（※2）で算出している場合もあります。クロス代に工事費や廃材処理などの諸経費を含めているかどうかも業者により異なるため、単純に提示された金額で判断することは難しいでしょう。相場よりも安い金額を提示された場合は、材料費のみで計算している可能性もありますので、料金の明細をしっかり確認することが重要です。

尚、タバコのヤニによる黄ばみなどで全体的に汚れてしまっている場合は負担額も大きくなりますが、例えば部分的なシミや傷程度であれば、張り替え作業自体はそのクロス全体に必要となっても、賃借人は問題の箇所のみを負担するのが普通です。

注1）平米単価：1平米（縦横1mの面積）あたりの単価のこと。

注2）メートル単価：幅0.9mの一般的なクロスを、ロール1m分取り出して使用した料金のこと。

床の張り替えにかかる費用

次に、床の張り替え費用について見てみましょう。床の張り替え方法は主に2種類あり、完全に新しく張り替える張り替え工法か、既存の床材に重ねていく重ね張り工法を使用して工事を行います。当然、重ね張りの方が材料費を節約できて安く済む可能性はありますが、実際の床の下地の状態に合わせて工事方法を決める必要があります。

また、床のリフォームも広さによって価格は変わりますが、その種類によっても変動します。下は床材の種類と張り替え・重ね貼り別に調査した工事費用の相場をまとめたものです。

家具を引きずったり、物を落としたりしてできた傷に関しては賃借人負担となりますが、これも壁紙同様、張り替えが必要になった原因がある箇所のみの費用負担となります。重いタンスやソファを置いていたことでできた黒ずみや設置跡に関しては「通常の使用」範囲とみなされ賃貸人が負担するものとされています。

カビや汚れのハウスクリーニングにかかる費用

ハウスクリーニングとは、賃貸人が次の入居者を快適な状態で迎えるために行う作業で、主に床のワックスがけやエアコンクリーニング、室内の消毒、その他経年劣化による損耗の復旧がこれにあたります。ハウスクリーニング費用相場は地域差があることと、賃貸借契約書に「退去時はハウスクリーニング代として賃借人に一律〇〇円請求する」と初めから記載されている場合もありますので、退去の立ち会い前に契約書を確認しておくと良いでしょう。

どれだけ日頃から丁寧に清掃をしていたとしても、退去時は決められた額を支払わなくてはいけない場合もありますし、「敷引き」という方法で入居時にクリーニング代を既に支払っている場合もあります。敷金はクリーニング代を差し引いて余った分を退去後に返金されますが、敷引き金は戻りません。

ハウスクリーニングは部屋の広さと状態によって価格が変動しますが、おおむね相場は以下のようになっています。

原状回復で家主と起きる3つのトラブル

次に、原状回復において最も起こりやすい賃貸人とのトラブルについて見ていきましょう。独立行政法人国民生活センターの調査によると、賃貸住宅の敷金・原状回復に関する2019年度の相談件数は11,793件となっており、トラブルの宝庫と言っても過言ではありません。相談事案は様々ですが、主に以下の3つが原因となっているケースが多く見られます。

• 高額な原状回復費用を請求される
• 経年劣化を考慮していない
• 詳しい説明をしてもらえない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

原状回復で高額な費用を請求される

先述した通り、賃貸契約書にて「ハウスクリーニング代を賃借人に請求する」という旨の記述がない場合、通常クリーニング代は賃貸人が負担するものとなります。しかし、壁紙や床の部分的な損傷を理由に、その周辺全体のクロスやフローリングの張り替えを行い、その全額を原状回復費用として賃借人に請求したというケースが挙げられています。

提示された請求額が極端に高額な場合はすぐに了承せず、目的の工事内容とその内訳や、契約書面の記載内容をしっかり確認するようにしましょう。

経年劣化を考慮していない

国土交通省のガイドラインによると、以下の4つのパターンの組み合わせで賃貸人・賃借人の支払い義務を位置付けています。

• A：通常の使用範囲で発生すると考えられるもの（経年劣化）
• B：通常の使用範囲を超えて発生したと考えられるもの
• A（＋B）：基本的にはAだが、賃借人の手入れが悪かったため損耗を拡大させたと考えられるもの
• A（＋G）：基本的にはAだが、建物の価値を増大させたと考えられるもの

一般的に、BとA(＋B）に関しては原状回復分として賃借人の負担としていますが、築年数が進んだ建物ほど劣化の割合も増えやすいことなどを加味し、原状回復費用を提示する際は建物・設備の経過年数を加味して精算することとしています。

しかし、このガイドラインはあくまでも目安となり、法的な強制力はありません。どの部分をどこまで請求するかは賃貸人の判断、つまり賃貸借契約書に明記されている内容が原則となります。また、そもそも「通常の使用」という指標が非常に感覚的で人によって差異が生じることや、個人経営や古いアパートの家主の場合は特に、このような専門知識や新しい情報への認識が曖昧であることが原因でトラブルに発展することが多いようです。

原状回復の詳しい説明をしてもらえない

賃貸物件の退去時には通常、賃貸人（管理会社）と賃借人本人が立ち会い、その場で物件の状態を見ながら行いますが、クリーニング代や敷金の返金額に関しては後日郵送などで通知されるというパターンも多く、その場で詳しく明細を聞くことができない場合もあります。

後日、請求額のみの知らせが届き、その明細や詳しい工事の説明などを受けていない、また、後日問い合わせても「契約は終了している」「了承のうえで工事を行っている」という理由で取り合ってもらえないなど、賃貸人の不誠実な対応によりトラブルが大きくなることがあるようです。

原状回復でトラブルを避ける5つの方法

原状回復にて起こりやすいトラブルについて把握できたところで、ここからはそのトラブルを避けるための対処法をご紹介します。以下の5つの項目を例に、解説していきます。

• 賃貸契約書の内容を確認する
• 国のガイドラインに従って負担する範囲を説明
• 原状回復に必要な費用の内訳を教えてもらう
• 退去するときは家主や仲介業者と一緒に現状の確認をする
• 次の入居先では部屋の管理を徹底する

一つずつ、具体的に見ていきましょう。

賃貸借契約書の内容を確認する

トラブルリスクを減らすためにまず留意しておきたいのが、賃貸借契約書の内容です。前述したように、国土交通省が定めているガイドラインはあくまでも考え方の手引きであって、契約書の内容は賃貸人・管理会社により様々です。ハウスクリーニング代は賃貸人・賃借人のどちらが負担するのか、原状回復に関する特約（※1）があるのかなど、退去立ち会い前には必ず、契約書の記載内容を隅々まで確認しておきましょう。

注1）原状回復特約とは、「経年劣化の範囲と考えられる部分でも賃借人の負担とする」などの条件を設けた箇所で、主に賃貸人が有利になるように作られた約款のこと。

国のガイドラインに従って負担する範囲を説明

極端に高額な修繕やメンテナンス費用を請求された場合、賃貸人が原状回復の意味を正確に理解していない可能性も考えられます。費用の明細や工事内容を問い合わせ、内容に納得いかない場合は国土交通省が述べているガイドラインの原状回復の定義について、賃貸人に申し立ててみましょう。

原状回復に必要な費用の内訳を教えてもらう

前項につながることではありますが、提示されたクリーニング・修繕費用に疑念を抱いた場合は、内訳書などの工事内容の明細を請求し、その金額が妥当なものかどうかを確認することをおすすめします。「通常の使用」という人によってジャッジに差が出やすい目安がある以上、相場とかい離した費用を請求されるケースは決して少なくありません。

大家さんの人の良さや、「今までお世話になったから」という情に流されてしまえば、提示された金額に多少違和感を抱いたとしてもその場で快諾してしまう可能性もあります。金額を知った後では更に言い出しにくくなる可能性もありますので、金額とあわせて内訳・その金額となった根拠を記載した明細も一緒に教えてほしい旨を事前に打診しておくと良いでしょう。

退去するときは家主や仲介業者と一緒に現状の確認

敷金の返金、または追加請求がある場合、その金額は立ち会い当日ではなく、退去の処理や精算を行った数日後に賃貸人から通知されるケースがほとんどです。しかし、その時点では既に工事やクリーニングが開始している可能性があり、何か不備があった場合に反論したとしても証拠がないため取り合ってもらえません。

そのため、明け渡し日は極力、家主・仲介業者・管理会社など複数の立ち会い人で現状確認をしましょう。立ち会いを行う当事者間で問題点を共有しておくことで、トラブルを未然に防ぐことにつながります。

次の入居先では部屋の管理を徹底する

長年使用していれば必然的に劣化したり壊れたりするものです。経年劣化のように止めることのできない損耗はもちろんありますが、自身の管理次第で劣化速度を緩和することはできます。例えば、水回りの水あかやカビ、壁のシミや生活臭など、日頃からこまめに手入れをしておくことで、退去時に無駄なストレスや問題をかかえずに済む可能性もあります。

引越しなどで出費のかさむタイミングでもありますので、少しでも退去時のコストの節約とスムーズな明け渡しのため、次に賃貸住宅へ入居する際は、部屋の清掃・管理を習慣付けておくと良いでしょう。

原状回復のトラブルの相談先

原状回復に関するトラブルリスクを避ける方法をご説明しましたが、それでもトラブルが発生した場合はどのように対応すれば良いでしょうか。この章では、万一問題が起こった際に問い合わせるべき窓口をご紹介します。

相談料が無料の問い合わせ先一覧

まずは、相談料が無料の窓口をご紹介します。「請求された金額が妥当なものか疑問」「敷金に関してもめたがどうしたらいいかわからない」など問題解決へのアドバイスを受けたい場合には、まず以下のような機関へ問い合わせてみましょう。

※相談料は無料ですが、フリーダイヤル以外の窓口は通話料が発生します。

行政書士への依頼は相手との交渉に難あり

敷金返還についてより有力な内容証明郵便を発行したいのであれば、国家資格を有する行政書士へ相談してみましょう。事務所によって異なりますが、問い合わせ〜相談までは無料で対応しているところもあります。

内容証明郵便とは、いつ・誰が・どのような内容を発信した郵便物かを証明するもののことですが、これが敷金返還でどのように役立つかというと、次のような効果があります。

実は、退去後5年間が敷金の返還を願い出ることができる期間となっていますが、その時効を一時的に止める効果が内容証明郵便にはあります。

ただし、行政書士には先方と交渉する権限はありませんので、賃貸人からの反論があれば基本的には自分で対応する必要があることを念頭に入れておきましょう。

日本行政書士会連合会のホームページより、各エリアのADRセンターに通じる窓口を確認できます。

徹底的に争うなら弁護士に依頼

「自分で戦う自信がない」「知識がなく不安」という方は、コストはかかりますが法律資格者のトップである弁護士または認定司法書士に依頼する方法もあります。専門的な視野と交渉力を持って先方に対応してくれるため、より心強いサポートが期待できます。

しかし、大きな安心感を得られる反面、相談時点から料金が発生するケースなど、金銭面での不利益も考慮して利用するようにしましょう。

原状回復のトラブル解決で気になる疑問

ここまで、一般的な例を挙げて原状回復にまつわるトラブルをご紹介しましたが、それに当てはまらない特殊なケースで色々な疑問をお持ちの方も多いでしょう。最後に、以下のような点について触れておきましょう。

• ペットNGの物件について
• テナント物件について
• 裁判となった場合の期間について

一つずつ、詳しく見ていきましょう。

ペットNGの物件で飼育していると費用は上がる？

一般的に、賃借人が契約違反を犯した場合でも、原状回復においての考え方では減価償却・経年劣化を考慮することになっています。そのため、例え入居者がペット不可の物件でペットを飼育するという契約違反をした場合でも、ペットが傷つけたクロスや床などの交換費用全額を賃借人に請求することはできません。

また、賃貸借契約書にて「賃借人が違反を犯した場合のペナルティ」を事前に設定されている場合もありますが、損耗部分の修理費すべてを請求することは国のガイドラインや消費者契約法に添わないことから、「クロス交換代として5万円、ただし契約違反による消耗の場合は7万円を支払うこと」のように、通常よりも負担額を高くしてペナルティとしているケースが多くあります。

大家が感情的になって全額請求してきたとしても反論はできますが、違反と知っていながら契約を無視するということは悪質な故意となります。賃貸人に迷惑をかけないよう、ルールにのっとった誠実な対応を心がけましょう。

借りたテナントはどこまでが原状回復？

テナントとして借りていた場合、居住用と大きく異なる点は「完全に元の状態に戻す必要がある」ということです。新築で借りたのであれば新築のときの状態まで復旧する必要があります。

床、壁、天井などの張り替えに加え、看板や照明などの設備の撤去、更に飲食店の場合はちゅう房設備やガス・給湯の配管位置なども変更している可能性があるため元の位置へ戻す作業が加わります。規模により平米単価も変わりますが、居住用とは比べ物にならないくらい修繕費は高額になることを心得ておきましょう。

裁判を短期間で済ませる方法はあるのか？

当事者間でなかなか話がまとまらない場合、最終的に裁判で決着をつけることとなりますが、60万円以下の金銭トラブルであれば少ない費用で申し立てができる少額訴訟制度を利用できます。申し立てに必要な手数料は、60万円でのトラブルの場合6,000円となります。

また、少額訴訟制度は原則、1回のみの審理で判決が下されることになっており、非常に短い期間で問題を解決に導くことができるメリットがあります。ただし、必要書類や証人は審理当日その場で即座に調べることができるような明らかなものを用意できた場合に限ります。

まとめ

賃貸物件における原状回復とは、入居時と同じ状態に戻すことではなく、賃借人の故意・過失などで発生した汚損や破損の復旧のことを言います。国が定める原状回復のガイドラインではこの判断基準を「通常の使用の範囲」としており、賃貸人と賃借人の間で認識違いが起こりしばしばトラブルが発生しています。

トラブルを未然に防ぐためには、賃貸借契約書の内容を隅々まで確認し、退去時に提示されたハウスクリーニング代や修繕工事費は、額面だけではなくその内訳もしっかり明示してもらうことが大切です。

ぜひ本記事を参考に、原状回復についての正しい知識を身につけて、後悔のないスムーズな明け渡しを進めましょう。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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