2,000万円の住宅ローンを借り入れてマイホームを手に入れたいが、今の年収で借り入れられるのか不安だと感じている人は多いものです。仮に借り入れられたとしても、その後無理なく支払いを続けられるのかという点も心配になることでしょう。
そこでこの記事では、年収額ごとの借り入れ目安を解説し、諸経費を支払わなければならないときにどのような借り入れ状況になるのかを詳しくご紹介します。また、併せて参考にしたい返済期間別のシミュレーションも解説していきます。ぜひ記事を最後まで読み、あなたの年収額でどのように2,000万円の住宅ローンを借り入れられるか判断する材料としてください。
年収別で見る2,000万円ローンの返済シミュレーション
まず、各年収ごとに2,000万円の住宅ローンを借り入れるとどうなるのかを見ていきましょう。試算するにあたって、以下の条件をあてはめることとします。
- 頭金500万円を用意している
- 金利1.2%で借り入れ
- 返済期間35年
また、返済比率（注1）は、各年収とも20%と30%で比較していきます。ご紹介する各年収ごとの試算を参考にし、2,000万円という借り入れ額は、あなたにとって無理なく返済できる金額なのかを見極めましょう。
注
1）返済比率とは、年収に占める返済割合をパーセントで表したものです。
年収300万円
年収300万円の人が2,000万円の住宅ローンを組みたいと考える場合の借入可能額を、以下の表から見てみましょう。
| 返済比率 | 借り入れ可能額 | 月々返済額の目安 |
| 20% | 約1,710万円 | 約50,000円 |
| 25% | 約2,142万円 | 約63,000円 |
返済比率とは、年収のうち年間何パーセント返済に充てるかを表したものです。返済比率を20%に設定すると、借り入れ可能額は2,000万円に届きません。一方、25%へ増やした場合には、2,142万円まで借り入れられることになります。上記データからすると、年収300万円あると2,000万円の借り入れはできると思われがちですが、ここで注意したい点があります。
金融機関の審査で見られるのは、年収総額ではなく所得税や保険料を引かれた手取り額です。300万円をさらに下回る手取り額で2,000万円の借り入れを考えているとすれば、夫婦二人の手取り額を合算して300万円以上の手取り額にする必要があります。しかし、子どもができる可能性や、それに伴って妻が働けない期間が出る可能性を考えると、年収300万円で2,000万円の住宅ローンを組むことは現実的とは言えません。
以下の記事では、月7万円で35年間の住宅ローンを組むときに参考になる目安も紹介しています。ぜひ読んで参考にしてください。
年収400万円
年収400万円の人が2,000万円の住宅ローンを組む場合、無理のない範囲で支払いができる可能性があります。以下の表を見てみましょう。
| 返済比率 | 借り入れ可能額 | 月々返済額の目安 |
| 20% | 約2,285万円 | 約67,000円 |
| 25% | 約2,856万円 | 約84,000円 |
上記の表からもわかるように、年収400万円の人は余裕をもって返済していくことができます。無理なく資金繰りができるため、金利の変動にも対応することができ安心です。ただし、この試算はマイカーローンやその他負債がない場合に限られます。すでに別の負債を抱えている場合は、その支払額を加味して試算するようにしましょう。
年収500万円
年収500万円である場合、2,000万円の借り入れ額はかなりゆとりを持った返済計画を立てられる額と言えます。
| 返済比率 | 借り入れ可能額 | 月々返済額の目安 |
| 20% | 約2,856万円 | 約84,000円 |
| 25% | 約3,571万円 | 約105,000円 |
返済比率20%の場合、借り入れ可能額は3,000万円に届くほどです。年間100万円を超える支払額でも十分に余裕があります。また、返済比率を30%まで引き上げた場合、2,000万円の倍以上でも借り入れ可能となります。年収が500万円である人は、問題なく2,000万円の借り入れを行えるでしょう。
年収600万円
年収600万円ともなれば、3,000万円以上の物件購入も無理なく支払っていけるラインです。以下の表で見ていきましょう。
| 返済比率 | 借り入れ可能額 | 月々返済額の目安 |
| 20% | 約3,428万円 | 約101,000円 |
| 25% | 約4,285万円 | 約126,000円 |
返済比率が25％だった場合、借入可能額は4,000万円を超えます。これほどの借入可能額があると、選べる物件の幅もかなり広がることでしょう。
以下の記事では、年収600万円の人が住宅ローンを組む際に役立つシミュレーションを、さらに詳しく紹介しています。ぜひ併せて参考にしてください。
返済期間ごとに見る2,000万円ローンの返済シミュレーション
2,000万円の住宅ローンを何年間で返済していくかは、支払額に大きな影響を与えます。なぜならば、払い続ける期間が長引けば長引くほど、金利額が膨らむためです。
続く部分では、返済期間ごとに以下の条件でシミュレーションを行います。
- ボーナス払いの有無
- 固定金利1.2%
- 変動金利0.625%
それぞれ月々の支払額はいくらになるかという観点で割り出しを行います。ぜひ、より具体的な支払い計画を立てる際に役立ててください。
10年で返済する計画の場合
2,000万円の借り入れ額を10年間で返済すると、月々の支払いはどれほどになるのでしょうか？まずは固定金利の場合から見ていきましょう。
固定金利を選択
固定金利で10年間返済し続ける場合は、以下の月々返済額になります。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約176,000円 |
| ボーナス約21万円支払い | 約141,000円以上 |
この金額はあくまで目安となる額ですが、一般的に短い返済期間である場合には、ひと月の支払額が高くなる傾向にあります。
変動金利を選択
次に変更金利を見ていきましょう。ボーナスの支払額は、先ほどと同じ条件でシミュレーションしていきます。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約171,000円 |
| ボーナス約20万円支払い | 約137,000円前後 |
金利に差がある分、固定金利のときと比べて若干安い金額となることがわかります。ただ、ひと月の支払い額が高いという点に大きな差はありません。
10年という短い期間で返済しようと考えている場合は、一ヶ月の支払額が高くなったとしても支払えるかという点を重視して考慮する必要があるでしょう。
15年で返済する計画の場合
2,000万円の住宅ローンを15年で返済するときは、先ほどと比べて月々の支払額はどう変わるのでしょうか？この場合も、固定金利の返済額から見ていきましょう。
固定金利を選択
15年での返済計画で固定金利1.2%を設定した場合は、以下の月々返済額となります。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約121,000円以上 |
| ボーナス約14万円支払い | 約97,000円 |
10年計画で支払うときと比べて、ひと月の負担額はかなり軽減されることがわかります。しかし、ボーナスなしの場合を見ると、いまだ12万円程の額となることがわかりました。
変動金利を選択
変動金利を選択した場合、ボーナスあり・ボーナスなしそれぞれの返済額は以下の通りです。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約116,000円以上 |
| ボーナス約14万円支払い | 約93,000円以上 |
15年という返済期間は短期の部類に入ります。そのため、返済期間10年のときと同じく、ひと月の支払額は高くなるでしょう。しかし年収が500万円以上であれば、支払える余裕のある金額と言えます。15年で完済したいと考えている場合は、先で紹介した年収額別の表も参考にしながら決定すると良いでしょう。
20年で返済する計画の場合
20年での返済は、ライフステージに合わせた出費も計算に入れつつ、早く支払額を終えたいと考えている人によく検討されている期間です。以下のシミュレーションから、あなたの資金計画に合う月々返済額となっているか見てみましょう。
固定金利を選択
固定金利を選択した場合のシミュレーションは以下の通りです。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約93,000円 |
| ボーナス約11万円支払い | 約75,000円以上 |
返済期間20年ともなると、賃貸に住んでいる場合の家賃支払いと変わりない額となっています。この程度の額で支払っていけると、家計を切り詰めることなく完済できる可能性が高くなります。
変動金利を選択
変動金利の場合、さらに以下の金額まで返済額を下げることができます。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約88,000円 |
| ボーナス約11万円支払い | 約70,000円以上 |
昨今の金融緩和政策により、変動金利は1%を切ることが珍しくなくなりました。そのため、返済期間20年で返済計画を立てる多くの人が、変動金利を選んでいる傾向にあります。金利上昇のリスクはありますが、住宅ローンの借り換えを行うという対処法で上手くやりくりすることもできます。金利が上がったときにどのような決断をするかも考慮に入れると、上手に選ぶことができるでしょう。
25年で返済する計画の場合
25年で返済する計画は、マイホームを購入している約半数の人が設定している返済期間です。固定金利で返済する場合の月々返済額から見ていきましょう。
固定金利を選択
25年の返済期間である場合は、以下に示す通り預貯金を切り崩すことなく返済していける額に納まります。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約77,000円 |
| ボーナス約9万円支払い | 約61,000円 |
年収額があまり高くないという人にも安心の金額です。また、家族の病気や出産などで急な出費が必要になったとしても、住宅ローンと出費を両立して支払うことも叶う現実的な額と言えるでしょう。
変動金利を選択
変動金利の場合は、以下の通りです。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約72,000円 |
| ボーナス約9万円支払い | 約57,000円 |
こちらも手の届きやすい月々返済額となっています。ただ、25年全期間を変動金利で支払うとなると、読めない金利に振り回される可能性もあります。固定金利と変動金利を組み合わせるといった対策を取り、返済計画を立てやすくする工夫も必要です。
30年で返済する計画の場合
30年での返済計画は、月々の返済額をできる限り引き下げたい人に良く利用されています。それでは、固定金利の月々返済額から見ていきましょう。
固定金利を選択
返済期間が30年ともなると、金利変動リスクを受ける可能性がとても高くなります。しかし、固定金利を選択すると、景気に左右されない金利で安定して返済ができるので安心です。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約66,000円 |
| ボーナス約8万円支払い | 約52,000円 |
ボーナスの支払い額を低く設定することができるということもポイントです。月の返済額が固定されており、なおかつ手元に残せるボーナス額があることで、将来のための貯蓄までバランスよく行えます。
変動金利を選択
変動金利を選択している場合、以下の月々返済額がかかります。
| ボーナスの有無 | 月々返済額 |
| ボーナスなし | 約60,000円 |
| ボーナス約8万円支払い | 約48,000円 |
低金利のときには、その恩恵を大いに受けることができると言えます。月の返済額が安いことで、金利変動への備えとして繰り越し返済分の預貯金を行っておくこともできるでしょう。
30年の期間を設定している場合、固定金利か変動金利かに関わりなく、定年退職までに支払いを終えられるか考えておく必要があります。退職金やその他預貯金を用いて繰り上げ返済をする計画を立てておくと、老後も住宅ローン支払いの心配をせずに暮らすことができるでしょう。
2,000万円の住宅ローンを組むためにできること
2,000万円の住宅ローンを上手に組むためには、年収に基づいて返済能力や返済額を考慮するだけではなく、住宅ローンの審査基準となる返済比率について知っておく必要もあります。また、返済に充てられる金額をより多く確保するコツを取り入れる必要もあるでしょう。
以下の部分ではそれらの点に焦点を絞り、理想の返済比率や、返済に充てる金額をアップさせるコツを深堀りしていきます。
住宅ローンの審査基準となる返済比率について知る
住宅ローンを組むときに、金融機関が求める理想の返済比率は手取り年収額の20%～25％と言われています。なぜならば、マイホームにかかる費用は住宅ローンの返済額だけではないためです。
仮に、30%までの返済比率でもよしとする金融機関で住宅ローンを組んだとします。年収の30%が返済に充てる分となりますが、それ以外にもマイホームには以下の費用が必要になります。
- 固定資産税
- 火災保険料
- 修繕費
これらの維持費を合わせると、年収の40％程がマイホームの支払いに取られてしまうということが起こりえます。そうなってしまうと、万が一のために貯蓄する余裕がなくなってしまい、急な出費が必要になったときに支払いが滞るという事態にもなりかねないでしょう。そのような最悪の事態を避けるため、貯蓄を視野に入れた返済計画が立てやすい20%～25％が理想と言われているのです。
返済比率を試算するときには、以下の式を使うことができます。
この式を用いて計算すると、より実際的な率を割り出すことができます。また、試算する際はマイカーローンやその他負債も含める必要があるでしょう。20%～25％の間に納まっている場合は、安心して住宅ローンを組むことができます。
返済に充てられる金額を増やす
夫婦どちらか一方の収入で住宅ローンを組むと、場合によっては審査が通りづらくなります。また、マイホームを手に入れられたとしても、返済に充てられる金額が限られるために、生活が苦しくなる可能性もあるでしょう。
そこで取り入れたいのは、以下3つのコツです。
- 夫婦の収入を合わせて審査する
- 夫婦それぞれがローンを組む
- ダブルローンを組めないか考える
それでは、それぞれのコツを詳しく見ていきましょう。
夫婦の収入を合算する
住宅ローン審査の際には、夫の年収だけでなく、妻の年収の半額を合算して審査してもらうことも可能です。そうすると、年収額自体がアップするため、借り入れられる上限額も上がります。
この方法は、年収が300万円～400万円未満の人にとって特に有効です。また配偶者だけでなく、同居する親族も最大50％まで加算できます。妻の年収が夫と同程度でなかったとしても、審査を通りやすくするための大きな追い風となるでしょう。
注意したいのは、アルバイトやパートといった非正規雇用の場合は対象外となるという点です。配偶者や同居する親族が正規の社員として働いている場合には、積極的に活用することをおすすめします。
ペアローンを組む
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むことを言います。マイホーム購入金額を分けて住宅ローンを組むことで、それぞれの借り入れ金額を圧縮して審査に通りやすくすることができます。
また、借り入れ額を増やしたいときにも有効です。夫も妻もある程度審査に通る年収額を得ているケースでは、借り入れ上限額目いっぱいで住宅ローンを組むということもできます。ただし、夫婦の片方が何らかの原因で働けなくなったときのことも想定しておく必要があるでしょう。リスクまで考慮した上でペアローンを組むと、マイホームを手に入れたあとに生活の変化があったときにも対応できます。
ダブルローンも視野に入れる
ダブルローンとは、複数の金融商品を使って住宅ローンを組むことです。住宅ローンをダブルローンで組む場合、金利の安い商品と、金利が相場程度の商品を両方利用することで、全体の支払額を安く抑えることができます。
代表的な例は、住宅金融支援機構が提供するフラット35とフラット20の併用です。返済期間を35年とするとき、フラット35のみを利用して返済していく方法は最もよく知られています。しかし、35年間トータルの総支払額は併用づかいしたときよりも高くなってしまいます。金利の安い商品でマイホーム購入額の半額を借り入れ、金利が相場程度の商品を利用して残りの半額を借り入れると、全体としての支払総額を抑えることにつながるのです。
また、以下2つの記事では、低金利の住宅ローンランキングや、審査に通りやすくするコツについてさらに詳しく解説しています。
2,000万円のローンで用意したい頭金の額
2,000万円のローンを組むうえで賢い方法は、頭金を用意しておくことです。しかし、どれほど用意しておけばよいのか分からないと感じている人も多いものです。
そこで、続く部分では、頭金を用意しておくべき理由と、一般的な額、用意するときの目安になる額について解説していきます。
一般的な頭金の金額
一般的に、頭金は約500万円～1,000万円の範囲で用意されている傾向にあります。しかし、全てのマイホーム購入者がそれほどの頭金を用意しているわけではありません。特に年収が低い世帯では、頭金を用意せずにマイホームを購入しています。実に約20%のマイホーム購入者が、頭金なしで住宅ローンを組んでいます。
通常、頭金なしでの住宅ローン審査基準は厳しくなります。頭金ありの方が経済的な余裕があると判断されるためです。そのようなときには、返済に充てられるための金額を増やして審査に通りやすくするように工夫したり、親の援助を求めたりすることもできるでしょう。
頭金を用意する際の目安額
頭金を用意するときは、購入物件の価格から適切な額を割り出すこともできます。物件価格の10%～20%程度の金額を頭金の目安額として設定すると、住宅ローンとも釣り合いの取れたものとなるでしょう。
ただし、手持ちの預貯金を全て頭金として充てるのはあまり良い方法と言えません。生活予備費や、マイホーム購入の諸費用分はきちんと取り分けておきましょう。そのようにすると、万が一、急に現金が必要になったときにも安心です。
以下の記事は、住宅ローンを頭金ありとなしで組む場合を徹底比較しています。併せて参考にしてみましょう。
住宅ローン負担軽減のために利用したい2つの制度
住宅ローンは長く続く固定的な出費です。今も、将来も、家計を圧迫しないようにするために、ぜひ国が設けている控除制度を利用しましょう。以下2つの控除を利用できる可能性があります。
- 住宅ローン控除
- すまい給付金
それぞれの控除や給付金を受けるために知っておきたいことは、クリアしなければならない要件です。どのような要件が定められているか見ていきましょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、返済期間10年を超える住宅ローンを契約した場合に利用できる控除制度のことです。控除の対象となるのは所得税や住民税で、年末時点の住宅ローン残高1割分が控除されます。控除を受けられる期間は、原則10年と定められています。以下は控除を受けられる要件です。
（1） 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
（2） この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
（3） 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
（4） 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。
（5） 新築又は取得した家屋をその居住の用に供した個人が次の期間において、その新築又は取得をした家屋及びその敷地の用に供している土地等以外の資産の適用を受けていないこと。“引用元：国税庁 引用箇所：「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」（2021年1月時点）”
上記の要件では、適用を受ける各年の12月31日までに入居するのが条件とされています。しかし、特別特定取得であるとして13年間の控除を受けられる場合は、コロナウイルスの影響を鑑みて以下の要件に変更されています。
| 売買契約締結期間 | 入居期間 | 床面積 |
|
2021年1月～2022年12月 | 40平方メートル以上 |
住宅ローン控除についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を併せて読んでみましょう。
すまい給付金
すまい給付金とは、マイホームを取得する補助として最高50万円の現金給付を受けられる制度です。消費税率が上がったことで、マイホーム購入の負担が増えてしまわないようにするため設けられています。
給付を受けるには、以下の要件を満たしていなければなりません。
- 床面積が50平方メートル以上であること
- 施工中に第三者機関から適切な検査を受けていること
- 中古物件購入の場合は、売買時に第三者機関の検査を受けていること
どれほどの給付額を受け取れるのか、また詳しい要件はどのようなものかを知りたい場合は、すまい給付金ホームページにアクセスしてみましょう。手軽に給付額をシミュレーションすることもできます。
また、すまい給付金制度についてより詳しく解説した以下の記事もおすすめです。
まとめ
2,000万円の住宅ローンは、どれほどの年収で組めるのかを見てくることができました。結局のところ、住宅ローンを組むときには、審査に通るかどうかではなく自分の収支に見合っているかという点を考えなければなりません。
年収の手取り額や、妥当な返済比率、必要な頭金の額といった点をよく考慮し、無理のない借り入れを行いましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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