「土地活用をしたいが、経営に向いている土地かわからない」「自己資金が少なくて不安」とお悩みではありませんか？土地活用といえば、アパート経営やマンション経営が主流でしたが、現在は駐車場やトランクルームなど、さまざまな活用方法が注目されています。しかし数ある土地活用方法の中から、自分が所有する土地に適したものを選ぶことは難しいものです。
本記事では、10通りの土地活用法を状況別・目的別に紹介します。またお役立ちな知識や相談先の情報も解説するので、土地活用を成功させるためにぜひ役立ててください。
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費用を抑えた土地の活用方法4選
まずは、少ない自己資金でもできる土地活用の方法を4つ紹介します。
- 駐車場経営
- 投資家や事業者への貸し出し
- 信託会社での土地運用
- ディベロッパーと共に活用する
更地を何らかの形で活用しようとすると、どうしても自己資金がかかってしまいます。これら4つの方法は「土地を活用したいけれど自己資金がない」とお困りの方におすすめです。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
駐車場経営
駐車場経営は、初期費用がかからないことで注目を集める土地活用方法です。更地から駐車場を経営する場合は、土地に砂利やアスファルトを舗装する費用と、車止めブロックやライン引き代などのみで済むため、比較的初期費用が安くあがります。
駐車場には月極駐車場とコインパーキングの2種類あり、それぞれメリットとデメリットがあるので、自分の土地に適した方法を選んで経営しましょう。
| 駐車場の種類 | メリット | デメリット | 向いている土地 |
| 月極駐車場 |
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| コインパーキング |
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駐車場経営は、運営から管理まで自分で行うこともできます。しかし、土地が遠方にあったり副業として駐車場を経営したりする場合は、自分で管理することは難しいものです。そのため管理会社に任せたり、駐車場経営会社に土地を貸し出したりすることも、選択肢として考えましょう。また、業者と提携して行うことで初期費用を融資してもらい、その後の利益で返済する方法を取ることもできます。
駐車場経営で儲けるためのコツについて解説した以下の記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151
投資家や事業者への貸し出し
土地の形が整っている、広さがある、駅から近いなど、よい条件が整った土地であれば、投資家や事業者に貸し出して借地料を得ることもできます。土地を貸し出すことで得られる一番のメリットは、初期費用を一切かけずに安定した収入を得られるという点です。
経営で収益を得るのは借主ですが、その建物の建築費用なども借主が負担するため、土地の所有者は資産がなくても収入を得ることができます。また仮にその借主が始めた事業が、軌道に乗らずに利益が出なかったとしても、借地料は支払われ続けるのでリスクがなく安心です。
貸し出した土地を将来利用したいと考えていたり、相続する予定があったりする場合は、定期借地として貸し出すとよいでしょう。
借地料の決め方を解説した次の記事を参考にすることもおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/8264
信託会社での土地運用
条件の整った土地であれば、土地信託という運用方法もあります。土地信託とは、信託会社と契約を結んでプロの手で土地を運用してもらい、その収益の一部を得るというものです。土地の運用に精通したプロに託すことで、運用の知識がない人でも少ないリスクで活用できるメリットがあります。また、相続税や固定資産税の対策として利用することもできるでしょう。
土地信託には、以下の表で挙げる2種類があります。
| 賃貸型 | 処分型 |
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土地信託は、比較的低いリスクで運用することができますが、契約を結ぶためには、信託会社に価値のある土地だと認めてもらわなければなりません。また、土地信託で期待通りの利益を得られるかどうかは、どの信託会社と契約するかで決まります。複数の信託会社と相談を重ね、自分の土地を正しく評価してくれる会社を選びましょう。
ディベロッパーと共に活用する
ディベロッパーとは、不動産の開発を行う開発事業者のことです。ディベロッパーと協力して行う土地活用として、等価交換事業と呼ばれるものがあります。等価交換とは、土地の持ち主が出資した土地にディベロッパーが建物を建て、出資比率に応じてそれぞれが土地や建物を所有します。つまり土地の一部と建物の権利を、交換することができるという仕組みです。
建物を建てる費用はディベロッパーが負担し、建物の一部を運用する権利を得ることができるため、少ない自己資金や低リスクで始めることができます。しかし、ある程度は不動産や土地活用についての知識を得ていないと、ディベロッパーの言いなりになってしまう可能性も否定できません。また、建物の権利を得ることができる代わりに、土地の権利を失うことになるため、慎重に行う必要があります。
等価交換に向いているのは、以下のような特徴の土地です。
- 駅近の土地
- 買い物に便利で、公共施設にも近い土地
- マンションが建てられるほどの面積がある土地
上記の条件にあてはまる土地を所有していて、自己資金を抑えた活用方法を考えている場合は、信頼のおけるディベロッパーの力を借りて土地活用を行ってみましょう。
本業にもなる土地活用3選
次は本業として扱うこともできるような、高い収益が見込まれる土地活用を紹介します。以下3つの活用方法は、どれも初期費用が必要ですが、定期的に収入が得られる方法のため、大きな利益を生み出したいと考えている人におすすめです。
- アパートやマンションの経営
- 高齢者施設として経営
- 店舗の経営
それでは詳しく見ていきましょう。
アパートやマンションの経営
アパートやマンションの経営は初期投資額が大きいため、初めは戸惑ってしまうかもしれません。しかし、金融機関の融資を受けて行えるため、自己資金ですべてを賄えなくても運用が可能です。入居者が現れれば継続して安定した収入が得られ、無理のない返済計画であれば安定して返済していけるでしょう。
また、数ある経営例から失敗を回避する方法を学んだり、経営者のコンサルタントを行う企業からサポートしてもらったりすることもできるので、経営の初心者であっても始められる経営方法です。
以下の記事では、アパートやマンション経営について解説しています。ぜひ、あわせて参考にしてみましょう。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9325
高齢者施設として経営
昨今の高齢化社会を受けて、高齢者向けの施設として運用する方法もあります。老人ホームやサービス付きの高齢者向け住宅、デイサービスといった介護施設など、豊富な施設の中から自分が経営しやすいものを選べるため、事業失敗のリスクが比較的低いとされています。
ただし、こういった高齢化向け施設を運営するためには、高齢者が過ごしやすいような建物づくりや、設備導入をしなければならないため、億単位の初期投資が必要です。すべてを融資で賄うことは難しいため、ある程度自己資金を持っている方におすすめの土地活用といえるでしょう。資金面をクリアできれば、高齢者向け施設への補助金制度も利用できるため、収益性が高い活用方法です。
土地活用でデイサービスを運営することについて解説している、次の記事も読んでみましょう。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10311
業者と協力をする店舗経営
業者と協力して店舗経営をすることで、大きな収益が期待できます。テナントとして貸し出すため、高い賃料を設定することも可能です。店舗経営を考えている人にとって気になるのは、店舗になる建物の建設費用でしょう。事業用定期借地方式でテナント事業者に貸し出せば、事業者が初期費用を負担してくれることもあるため、費用の悩みをカバーできます。
店舗経営をするためには、立地条件が整った土地でなければなりません。人通りが多いところでなければ、利用希望の業者が現れなかったり、現れたとしても収益が得られず廃業したりする恐れもあります。
また、どのような業者を募るかも重要で、借り手である業者の協力なくしては経営がうまくいくことはありません。したがって貸し出す際は、信用できる事業者かどうか見極めましょう。
田舎でもできる土地活用3選
田舎に土地を所有している場合は、土地活用方法は特に頭を悩ませる問題になるでしょう。続いては、人通りが少ない田舎や地方でもできる、以下3つの土地活用方法を紹介します。
- トランクルーム
- 太陽光発電
- 市民農園
それぞれの特徴を見ていきましょう。
居住不可の土地でトランクルーム
トランクルームや貸倉庫としての活用は、近くに住宅地や業者があれば需要が見込まれるため、人通りの少ないエリアでも需要があると考えられます。居住や商業に向かない土地にもおすすめです。
トランクルームには屋外型と屋内型があり、屋外型であればコンテナを設置するだけで建物を建てる必要がなく、初期投資額を抑えることができます。ただし地域によっては都市計画法で、トランクルームとして経営できない可能性もあるため注意しましょう。
トランクルーム経営で失敗しないためのコツを解説した、以下の記事も参考にしてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12237
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11053
集客の必要がない太陽光発電
自然エネルギーでの発電が見直される現在、太陽光発電用地は注目を集めています。日当たりが良く、太陽光パネルを効率よく設置できるような土地であれば、設置して発電した電力を電力会社に売買することができます。
太陽光で発電した電力は、国が固定価格で買い取りを保証するFIT制度も利用可能です。太陽光パネルの設置費用はかかりますが、その後は安定した収入を得ることができるでしょう。
パネルは比較的丈夫で、定期的なメンテナンスはほとんど必要ありません。万が一故障した場合にも、修理等は業者に任せることができます。太陽光発電用地として活用することを考えている人は、ぜひ以下の記事を読んでみましょう。太陽光発電経営の失敗回避方法を紹介しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9863
農地なら市民農園の運営
農地であれば、市民農園として運営することも選択肢に含めることをおすすめします。なぜなら農地を宅地へ転用するよりも、すぐに運用開始しやすいためです。
市民農園とは地域の人々に農地を貸し出し、自家用野菜や花を栽培したり、地域のコミュニケーションやレクリエーションの場として、利用されたりする農園のことです。農園として貸し出すためには、次のような要件を満たす必要があります。
- 1,000㎡未満の貸付であること
- 複数人に貸し付けること
- 5年以下の貸付期間であること
- 利用者が営利目的に栽培しないこと
農地の有効活用を促進する目的で、整備のための補助金が得られることもあるため、管轄する自治体などに問い合わせるとよいでしょう。農地のさらなる活用方法については、次の記事でも取り扱っています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11248
活用できないなら思い切って売却する
ここまでおすすめの活用方法を紹介しましたが、やはり活用が難しそうだと感じている場合は、土地を売却して手放すことも選択肢のひとつです。建物が建っていない土地であれば、より高い固定資産税が課せられるため、収入を得ていなければマイナスの資産になってしまいます。また空き地として放置してしまうと、次のようなトラブルを招きかねません。
- 雑草が生い茂り、周囲の環境を悪くする
- 害虫や害獣の住処になってしまう
- 不法投棄の被害に遭う
土地を活用せずに、維持費や管理費を支払い続けることを考えると、思い切って手放す決断をすることも賢い方法の一つといえるでしょう。土地を運用するのとは異なり継続的な収入は得られませんが、まとまったお金を手にすることができ、税金の支払いや管理の手間からも解放されます。まずは、査定を受けて土地の価値を詳しく知り、売却するほうがよいか判断する材料にしてみましょう。一括査定サイトを使うと、最新の相場を簡単に調べられます。
土地を売却することにした場合は、高く売れるコツについて知っておくと失敗なく売却できます。次の記事で、その点をあわせて読んでおきましょう。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/5072
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
すまいステップはこんな人におすすめ
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
すまいステップの特徴
すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。
その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となるため、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです！
また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で売買実績が豊富なエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。
- 提携社数：1,000社以上
- 同時依頼数：4社
- 対象エリア：全国
- 対応エリア：全国
- 対応不動産の種類：マンション、戸建て、土地、その他
- コラム記事：有
- 匿名査定：利用可
- URL：https://sumai-step.com/
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915
土地活用で困ったときの相談先
はじめての土地活用にトラブルや心配事はつきものでしょう。ここでは土地活用についての相談先を、状況別に紹介しています。トラブルが起こったときや、一人で解決できない疑問点が生じた場合の備えとして、知識を身につけておきましょう。
節税は税理士に相談
更地だった土地を活用すると、固定資産税といった土地にかかる税金が、それまでとは変わってくることがあるため、税理士に相談するほうが賢明といえます。
例えば建物を建てると、土地の税に加えて建物に対する税もかかったり、所得を確定申告して所得税を納めたりしなければなりません。そのようなときに利用できる税の控除制度もありますが、条件に適合しているか調べたり、申請書を作成したりといった作業は手間がかかります。
自治体が開催する税理士の無料相談会を利用すると、節税になる控除制度を教えてもらえるだけでなく、確定申告時の悩みも解消できます。ぜひ税に詳しい専門家である税理士の力を借りましょう。
土地活用の融資は金融機関
住宅購入時とは違い、土地活用のために融資を受ける場合は、投資用ローンを使って借り入れる必要があります。投資用ローンの融資額は、さまざまな要件によって借入額が決まるため、融資を希望する場合は金融機関に問い合わせましょう。
金融機関は運用によって、どれほどの利益が得られるかといった観点で審査を行います。そのため、借り入れ前に金融機関へ相談することは、土地活用の可能性を見極める助けにもなるでしょう。
以下の記事では、投資用ローンの申請方法や審査について詳しく紹介しています。スムーズな融資を受けるためにも、ぜひ読んでおくことをおすすめします。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/8244
利益の相談はファイナンシャルプランナー
土地活用の利益に対する悩みがある場合は、ファイナンシャルプランナーへの相談をおすすめします。ファイナンシャルプランナーは土地の活用に限らず、長い人生を見通した資産形成について、総合的な知識を有する専門家です。
年齢や所有する資産や資金、現在の仕事といった点から考慮して、どういった活用方法が考えられるかや利益が得られるのかなど、専門的な立場から判断してもらえるでしょう。
また以下の記事で紹介している、土地活用のコンサルタントに相談することもおすすめです。活用方法に悩んだときの手助けとして用いましょう。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794
具体的な相談は各種業者へ
ここまで見てきたように、土地の活用方法はさまざまです。各活用方法の具体的な相談に関しては、その専門業者に相談するとよいでしょう。以下は運用方法別の相談先です。
| 運用方法 | 相談先 |
| アパート・マンション経営 |
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| 駐車場経営 | 駐車場経営専門の運営会社 |
| トランクルーム経営 | 貸倉庫運営会社 |
| 太陽光発電 |
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また、土地を活用する前に、その土地にどれほどの価値があるかを知っておくことも重要です。以下の記事で紹介している一括査定サイトを利用するなどして、複数社に査定を依頼し価格を比較することをおすすめします。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915
土地活用の方法に迷っているなら「HOME4U土地活用」がおすすめ
土地活用の成功者だけが知っている知識
最後に、土地活用を成功させるために得ておきたい知識を確認しておきましょう。土地活用をするなら、ある程度の知識を持っていなければ、思わぬ失敗を招くことにもなりかねません。以下で紹介する知識を身につけておけば、業者と話し合う際にも安心です。
利回りの種類と計算方法
土地活用は投資の一種でもあるため、あらかじめ利回りを考えておかなければなりません。活用方法を決める際や、軌道に乗っているかを計算するときに役立つ知識といえるでしょう。
利回りとは、投資額に対する利益の割合のことです。一般に利回りを考えるときには、以下の2種類が挙げられます。
| 表面利回り | 実質利回り |
| 投資した金額に対しての収益割り合い | 投資した金額から経費を差し引いた収益割り合い |
表面利回りは、大まかな収益を知りたい場合に用いることができます。以下は、表面利回りの割り出しを行う計算式です。
対して実質利回りは、詳しい利益率を計算したいときに用います。土地活用方法が定まり、投資用ローンを組むといった場合に考慮したい利回り率です。実質利回りを計算する際は、以下の式がよく用いられます。
また、アパートやマンション経営で満室だった場合に、得られる収益を割り出した想定利回りについて知っておくことで、業者が提供する投資商品を比較検討する際に役に立ちます。
投資するときの利回り計算について、さらに詳しく解説した以下の記事も合わせて読んでおくとよいでしょう。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/6833
土地の測量や造成についての知識
土地を売却したり登記を行ったりする場合には、隣地との境目をはっきりさせる測量を行う必要があります。測量をおろそかにして計画を進めてしまうと、近隣トラブルにつながりかねないためです。測量をする際には、30万～80万円前後の費用がかかります。以下の記事で、測量についての知識を深めておくこともおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/3170
また、土地に建物を建てる目的で使用する場合には、地盤改良を行う造成工事が必要になるかもしれません。造成工事には草木を取り除いたり、高低差をなくす盛り土を行ったりする土木工事が含まれます。造成工事を検討している場合は、以下の記事で詳しく解説しているため、参考にしてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10839
利回りの高さを重視しすぎない
土地の活用方法を選ぶときに、利回りの高さを重視するという例も少なくありません。しかし、利回りの高さだけを見て土地の活用法を選んでしまうと、多額の初期投資を求められる恐れもあります。自身の投資可能額をもとに、実際に年間でいくら稼げるのかを計算しましょう。
また、土地活用をする期間や、所有する土地の特徴を考慮に入れることも忘れてはなりません。多額の利益を生む可能性に目を留めるのではなく、実際に運用し続けられるのかという観点で考える必要があります。投資の失敗例を取り上げた以下の記事を参考に、賢い運用を行いましょう。
マイナビニュース「不動産投資で失敗したことがある投資家は40.7% – どんな失敗？」
頭金なしのフルローンは避ける
土地活用のために融資を受けるときには、借り入れ額が高額なため、住宅ローンなどに比べて審査が厳しい傾向にあります。また巨額の融資を受けてしまうと、急な出費やその後の経営状況によっては、返済が難しくなる恐れも否定できません。
スムーズに審査を受けたり、月々の返済額を減少させたりするためにも、できる限り頭金を用意するようにしましょう。利息金額も減少するため、余裕のある資金繰りを行えます。さらに頭金100万円からや、より少額な資金でも始められる投資方法について解説した、以下の記事もおすすめです。できるだけ初期投資費用を抑えて、より多くの収益を手元に残せる活用を目指しましょう。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7573
まとめ
所有する土地の活用を成功させるためには、土地の特徴や価値を理解して、適した方法を選択することが大切です。また副業として投資を行うつもりで、管理の手間がかかる活用方法を選択してしまうと、手に負えずに失敗してしまう恐れもあります。自分のライフスタイルや将来の人生設計を考えて、実践しやすいものを選択するのがおすすめです。
利益の計算だけでなく、かかる費用や賢い資金繰り方法についての知識を取り入れて、土地活用を成功に導きましょう。
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ただ、おすすめは複数の土地活用種類にチェックを入れることです。自分が思いもよらない収益化方法を知ることができるかもしれません！
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