100万円で不動産投資はできる?その方法と注意点を徹底解説!

不動産購入

「100万円ぐらいで不動産投資を始めたい」と考えていませんか?不動産投資には相応の資金が必要だとわかっていても、何とか少額から始めたいと思っている人は少なくありません。できるだけ少ない投資額で始めて、慣れてきたら徐々に金額を大きくしたいと考えている人もいるでしょう。

結論をいえば、100万円からでも不動産投資は十分できます。しかし、少額での不動産投資はメリットもあればデメリットもあるので、どちらも理解したうえで始めることが重要です。本記事では100万円から不動産投資を始める方法について解説するので、これから投資を始める人は参考にしてください。

100万円で不動産投資をする方法とは

100万円で不動産投資をする方法として考えられるのは、まず100万円以下の不動産を投資用物件として購入することです。不動産ローンの支払いがないため、家賃収入が丸々利益として入ってきますが、安い物件には何かと問題が多いため、入居希望者が出てこない可能性があります。

しかし自己資金が100万円しかない場合でも、次の方法によって少ない資金でも満足できる収益を得られる可能性があります

  • 不動産投資ローンを利用する
  • 不動産投資信託(REIT)を利用する

それぞれ解説していきます。

不動産投資ローンを利用する

金融機関から融資を受けて不動産投資用の物件を購入する方法です。月々のローン返済を投資した不動産からの家賃収入で支払うことができ、残りは収益となります。自己資金が不足している場合でも、金融機関の審査に通れば投資用資金を確保できます。

100万円の予算内で安い物件を購入するよりも、不動産投資ローンを組んで高額な人気物件に投資した方が高い収益を上げられる可能性が高いでしょう。事実、手持ち資金が100万円程度の場合、不動産投資ローンを利用して人気の高い区分マンション投資をする人が多いです。

ただし、金融機関の審査基準をクリアすることが必要で、投資用不動産の購入が目的であるため、一般的な住宅ローンよりも審査基準が厳しいといわれています。投資に回せる自己資金がなくても、安定した収入があって金融機関から信頼に足る人物だと認められる必要があります。

不動産投資ローンの利用に向いている人

不動産投資ローンの利用に向いているのは、次のような人です。

  • 現物の不動産を見て納得したうえで投資をしたい人
  • 不動産を長期保有して利益を上げ、投資物件を増やしたいと考えている人

現物の不動産を確認して投資できるため、実際に目で見て納得したうえで投資したい人におすすめです。不動産投資は物件が空室になってしまうのがリスクですが、立地や周辺環境、物件の設備といった入居率に関わる部分を自ら確認して投資ができるので、納得感をもって投資ができます。

また、区分マンションに投資すれば、忙しくて時間をとれない人でも管理会社がサポートしてくれるケースも多いです。長期的な視点からじっくり資産形成をしたい人に適しているといえます。

不動産投資信託(REIT)を利用する

不動産投資信託(REIT)は、多くの投資家からお金を集めて商業施設やマンションを購入し、賃料収入などの利益を各投資家に配分する金融商品です。少額から始めやすく、実際の運用はプロに任せられるので、株式投資と同じ感覚で不動産投資が可能になります。

証券化した不動産に投資する形態であり、不動産そのものを所有するわけではありません。投資法人が発行した証券を市場で購入して投資する流れで、株式投資における配当金のように、運用先の不動産からの賃料や売却益などが分配金として入ってきます

運用先の不動産の入居率が高ければ安定した分配金が望めますが、株式投資と同じように元本割れのリスクもあるので注意しましょう。具体的なメリットとデメリットについては後述します。

不動産投資信託(REIT)に向いている人

REITは次の方に向いています。

  • リスクを最小限にして、手間をかけずに利益を得たいと考えている人
  • 100万円以上の余計な資金を使いたくない人
  • いざという場合に、すぐ現金化したいと思っている人

REITは証券なので、元本割れのリスクはあるものの、不動産投資に比べて資金を失うリスクは最小限です。大きなリスクをとらずに利益を上げたい人にとっては魅力的な投資先といえます。株式や他の債券とともに、自分の資産運用ポートフォリオに加えて運用してもよいでしょう。100万円以上の余計なお金を使いたくない人にもおすすめです。

また、証券なので売却すればすぐに現金化できるのも魅力です。急に資金が必要になった場合に備えてREITに投資している人も少なくありません。

不動産投資ローンのメリットとデメリット

次に、不動産投資ローンのメリットとデメリットについて解説します。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンのメリットとして、次の点が挙げられます。

  • レバレッジ効果が高い
  • 家賃収入でローン返済できる
  • 団体信用生命保険に加入できる

それぞれみていきましょう。

レバレッジ効果が高い

資金が100万円程度でも、それ以上の価値がある高額な不動産を取得できるのは大きなメリットです。不動産のもつ価値を正しく判断できれば、たとえ資金が少なくても投資効果の大きい物件を取得して高い収益を得ることができます

たとえば、自己資金100万円からローンを利用し、物件価格が2,000万円ぐらいの不動産を取得したとすれば、20倍ものレバレッジ効果を働かせることができます。上手く運用すればローンを返済しながら、毎月高い収入を得られるわけです。

家賃収入でローン返済できる

住宅ローンの場合、企業に勤めたり自分でビジネスをして得た収入から毎月のローンを支払う必要があります。一方、不動産投資ローンの場合、返済は自己資金以外の方法で支払うことが可能です。投資先の不動産からの毎月の家賃収入がローンの返済額を超えれば、自らの持ち出しで負担する必要はありません。

団体信用生命保険に加入できる

団体信用生命保険とは、契約者が返済期間中に病気になったり亡くなってしまったりした場合に、残債を代わりに支払ってもらえる不動産ローン専門の保険のことをいいます。

ローンを組んだ人が急な病気や事故などに遭った場合や、高度の障害になってしまった場合にローンの返済ができなくなるケースがありますが、団体信用生命保険に加入していれば家族に負担を掛けずに済むでしょう。不動産投資ローンを利用する場合に加入するのが一般的なので、できるだけ入っておくことをおすすめします。

不動産投資ローンのデメリット

逆に不動産投資ローンのデメリットとして、次の点が挙げられます。

  • 金利が高い
  • 空室時のローン返済は自己負担になる

それぞれ簡単に説明します。

不動産投資ローンは金利が高い

不動産投資ローンは住宅ローンと比較して金利が高いのが一般的です。さらにローン利用中に金利が上昇する可能性もあり、結果として返済金額が高くなってしまうケースもあります。金利の上昇を考慮したうえでローンの返済計画を立てることが重要です。

なお、固定金利で借りられるローンもありますが、マイナス金利によって変動金利の方が得になる場合もあるので、将来の収入や金利変動予測、月々の返済負担などを考えたうえで慎重に決めるようにしてください。

空室時のローン返済は自己負担

不動産投資ローンの返済は、不動産の家賃収入から充当するのが一般的です。そのため、投資物件に空室があると家賃収入がなくなってしまうため、ローン返済を自己負担しなければならない可能性が出てきます。特にワンルームのみ投資している場合、そこに居住者がいなければ家賃収入がゼロになるため、毎月のローン支払いを全額自己負担しなければいけません

一方、アパートやマンションの場合、空室があっても他の部屋に入居者がいれば家賃収入がゼロにはならないので、月々のローン返済額が家賃収入を上回らなければ自己負担は発生しないことになります。

不動産投資信託(REIT)のメリットとデメリット

続いて、不動産投資信託(REIT)のメリットとデメリットについて解説します。

不動産投資信託(REIT)のメリット

REITのメリットとしては、次の点が挙げられます。

  • 少額から資産運用できる
  • 分散投資ができる
  • 運用を専門家に任せられる

それぞれ解説します。

少額から資産運用できる

上述のように、REITは証券化された金融商品なので、株式と同じように少額の資金から投資活動ができます。基本的に1口1万円が相場ですが、ネット証券では100円から購入できる商品もあるので、損を気にせず気軽に始められるのがメリットです。これから資産運用を始める人にもおすすめできます。

分散投資ができる

金融商品なので、複数の物件タイプに投資できるのもメリットです。自己資金が100万円あれば、ある程度自由に分散投資ができるので、それぞれの証券の元本割れリスクを低減できます。国内の商品に比べて値動きは激しいですが、海外の物件を扱ったREITに投資することも可能です。

運用を専門家に任せられる

実際の運用を専門家に任せられるのもREITの魅力です。実際の不動産物件に投資する場合、優良物件を見つけて調査したり融資の手続きをしたりなど、さまざまな手間がかかりますが、REITならば不動産購入や賃貸募集などの作業は必要ありません。基本的に不動産運用の専門家に任せられます。

また、株のトレードやFXのように、毎日の値動きを細かくチェックする必要がないので、忙しい人でも気軽に投資ができるメリットもあります。

不動産投資信託(REIT)のデメリット

一方、不動産投資信託(REIT)には次のようなデメリットもあります。

  • コストがかかる
  • 価格変動が大きいリスクがある
  • 実物の不動産を所有できない
  • 投資法人が倒産・上場廃止の可能性がある

それぞれみていきましょう。

コストがかかる

REITは物件を探したり賃貸募集をしたりする手間はかかりませんが、投資法人に対して販売手数料や信託報酬などの手数料を支払う必要があります。通常の投資信託よりも手数料が高いことが多く、運用益である分配金には税金がかかります。REITを始める際には、できるだけ手数料の安い投資法人を選ぶようにしましょう。

価格変動が大きいのでリスクが高い

現物の不動産は値動きが遅めですが、REITは株式のように大きな価格変動があります。購入時の単価よりも売却時の単価が低くなってしまう元本割れ(損失)のリスクがあることを忘れてはいけません。購入してから一度は元本割れしてしまう可能性が高いです。

さらに機関投資家の影響も受けやすいので、短期間の値動きに惑わされず、長期的な視点から運用判断を行うようにしましょう

実物不動産を所有できない

すでに説明したように、REITは投資商品であるため実際に不動産を所有するわけではありません。たとえ数千万円以上の資金を投入したとしても、投資先の不動産に住むことはできないので注意してください。

投資法人が倒産・上場廃止の可能性がある

REITで実際に投資運用を行うのは投資法人と呼ばれる企業です。万が一、投資法人が倒産したり、上場廃止になってしまった場合、投資した側も損失を被ってしまうリスクがあります

ただし、投資先の企業が倒産すると価値がゼロになってしまう株式投資とは違い、投資法人が保有していた不動産の価値はなくならないので、別の法人が運用を引き継いでくれる可能性はあるでしょう。

100万円で不動産投資をするときの注意点

100万円で不動産投資をする場合に、いくつか注意するべき点が以下になります。注意点を把握することで、無駄な支出や損のない投資を行いましょう。

  • 激安価格で購入できる物件は注意
  • 収入と支出のバランスに注意
  • 物件購入時には初期費用が必要

それぞれを次で解説していきます。

激安価格で購入できる物件は注意

自己資金が100万円の場合、それ以下の激安価格で購入できる不動産であれば、住宅ローンや投資信託などを利用せずに直接物件の購入が可能です。しかし、少額の自己資金のみで購入できる物件は、安易に手を出すと危険な側面もあるので注意しましょう

築年数があまりに古かったり、駅から遠いなどの「訳アリ」物件である可能性が高いです。入居者を募集するにあたってリノベーションが必要なケースも多く、安く購入しても後に多額の修繕費用を負担しなければならない可能性もあります。

一般的に不動産の物件価値を上げて利益を生み出すのは難しいといわれているので、投資用不動産を選ぶのならば、多少高額でも入居が十分に見込める物件を選択する方がよいでしょう。

収入と支出のバランスに注意

不動産投資をするうえでは、収入と支出のバランス(キャッシュフロー)に注意することが大事です。上手く運用できている場合の収益はもちろん、空室時のリスクに対応するために自己資金を増やすなどの工夫が必要となります。

家賃収入とローン返済による支出のバランスが保たれており、毎月十分な収益が見込める物件を慎重に選択することが重要です。また、物件にかかる税金や定期的な修繕費なども考慮しておかなければ、急な出費に慌てることになるかもしれません。将来的な出費を計算に入れたシミュレーションをしておきましょう。

物件購入時には初期費用が必要

投資目的の不動産物件の購入には、物件の取得以外に次の費用が必要になります。

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 税理士や司法書士への依頼手数料

これらの初期費用は基本的に物件の価格によって変わります。不動産会社に支払う仲介手数料は依頼する業者によっては安くしてもらえたり、無料になったりする可能性もありますが、所有権移転登記にかかる登録免許税や不動産取得税は必ず納付しなければなりません

税理士や司法書士に支払う手数料を含めて、いくらぐらい掛かるのかを事前に調べておきましょう。なお、不動産売買にかかる登記費用については、誰が負担するかを含めて以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。

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まとめ

100万円の自己資金で不動産投資をする2つの方法と、そのメリット・デメリットについて解説しました。自己資金が少額ならば、それに見合った価格の不動産を購入すればローンを組む必要はありませんが、築年数が古かったり立地が悪いなど、さまざまな問題を抱えた物件しか手に入らないことが多いです。

たとえ自己資金が限られていても、不動産投資ローンや不動産投資信託(REIT)を利用すれば、少ない額でも十分なリターンを得られる物件に投資が可能になります。特にREITは1口1万円ぐらいから始められるものが多いので、不動産投資の初心者にもおすすめです。

どちらもメリットもあればデメリットもあるので、双方を理解したうえで、できるだけリスクの少ない投資方法を選ぶようにしましょう。

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